Τα ακίνητα σε βιομηχανικά πάρκα εξακολουθούν να αποτελούν «λαμπρό σημείο» με πλεονεκτήματα στις τιμές ενοικίασης και μακροπρόθεσμες πολιτικές ανάπτυξης.

Πλεονεκτήματα της προσέλκυσης επενδύσεων

Σύμφωνα με στοιχεία της Γενικής Στατιστικής Υπηρεσίας, στις 20 Μαΐου 2023, υπήρχαν 962 νέα αδειοδοτημένα έργα άμεσων ξένων επενδύσεων (ΑΞΕ) με εγγεγραμμένο κεφάλαιο 5,26 δισεκατομμυρίων δολαρίων ΗΠΑ, σημειώνοντας αύξηση 66,4% σε σχέση με την ίδια περίοδο πέρυσι όσον αφορά τον αριθμό των έργων και αύξηση 27,8% όσον αφορά το εγγεγραμμένο κεφάλαιο. Με την εξαιρετικά στενή σχέση μεταξύ ακινήτων βιομηχανικών πάρκων (IP) και ΑΞΕ, το ποσό των κεφαλαίων που εισρέουν στο Βιετνάμ δείχνει ότι οι δυνατότητες ανάπτυξης αυτού του τύπου εξακολουθούν να είναι πολύ μεγάλες.

Επιπλέον, πολλά βιομηχανικά πάρκα στο Βιετνάμ εξακολουθούν να προσελκύουν την προσοχή πολλών ξένων επιχειρήσεων λόγω της τάσης μετακίνησης των εργοστασίων παραγωγής εκτός Κίνας για την κατανομή των κινδύνων. Με πολιτική σταθερότητα και σημαντική τοποθεσία, το Βιετνάμ αποτελεί ελκυστικό προορισμό για πολλές μεγάλες επιχειρήσεις στον κόσμο.

Μια έκθεση του Οργανισμού Ξένων Επενδύσεων - Υπουργείο Σχεδιασμού και Επενδύσεων δείχνει επίσης ότι κατά τους πρώτους 5 μήνες του 2023, το συνολικό εγγεγραμμένο ξένο επενδυτικό κεφάλαιο στο Βιετνάμ έφτασε τα 5,26 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ, σημειώνοντας αύξηση 27,8% σε σχέση με την ίδια περίοδο το 2022. Υπάρχουν 82 χώρες και εδάφη που επενδύουν στο Βιετνάμ. Η Σιγκαπούρη ηγείται με συνολικό επενδυτικό κεφάλαιο άνω των 2,53 δισεκατομμυρίων δολαρίων ΗΠΑ, που αντιπροσωπεύει περισσότερο από το 23,3% του συνολικού επενδυτικού κεφαλαίου στο Βιετνάμ, ακολουθούμενη από την Ιαπωνία, την Κίνα και την Ταϊβάν, το Χονγκ Κονγκ (Κίνα), τη Νότια Κορέα... εστιάζοντας σε επαρχίες και πόλεις με πολλά πλεονεκτήματα στην προσέλκυση επενδύσεων.

Το Βιετνάμ εξακολουθεί να προσελκύει πολλές μεγάλες επιχειρήσεις χάρη στα εγγενή πλεονεκτήματά του.

Η δύναμη του Βιετνάμ προέρχεται επίσης από τις ελκυστικές τιμές ενοικίασης σε σύγκριση με πολλές χώρες της περιοχής. Σύμφωνα με ορισμένες αναφορές, οι τιμές ενοικίασης βιομηχανικών πάρκων στο Βιετνάμ είναι επί του παρόντος 30-36% χαμηλότερες από αυτές στην Ινδονησία, τη Μαλαισία, την Ταϊλάνδη και στο ίδιο επίπεδο με τις Φιλιππίνες. Όσον αφορά τις συναλλαγματικές ισοτιμίες, οι διακυμάνσεις του δολαρίου ΗΠΑ/VND δεν είναι μεγάλες σε σύγκριση με άλλες χώρες, βοηθώντας έτσι τους επενδυτές να ελαχιστοποιήσουν τις απώλειες όταν αποφασίζουν να επενδύσουν.

Αυτός ο τύπος ενδιαφέρεται επίσης από την κυβέρνηση και αναπτύσσεται στις υποδομές μεταφορών, συμβάλλοντας στην επίλυση των εναπομενόντων προβλημάτων στην εφοδιαστική, υποστηρίζοντας άμεσα τον κλάδο των ακινήτων σε βιομηχανικά πάρκα. Το κόστος εφοδιαστικής στο Βιετνάμ αντιπροσωπεύει περίπου το 16,8% της αξίας των αγαθών, ενώ αυτό το κόστος στον κόσμο είναι μόνο περίπου 10,6%.

Με τις ολοένα και πιο αναπτυγμένες υποδομές μεταφορών, προωθούνται έργα όπως η Περιφερειακή Οδός 3 στην πόλη Χο Τσι Μινχ, η Περιφερειακή Οδός 4 στο Ανόι και ιδιαίτερα ο αυτοκινητόδρομος Βορρά-Νότου, τα οποία θα αποτελέσουν παράγοντες που θα βοηθήσουν τα ακίνητα βιομηχανικών πάρκων του Βιετνάμ να αυξήσουν την ανταγωνιστικότητά τους, με στόχο τη μακροπρόθεσμη ανάπτυξη.

Η ανάπτυξη των υποδομών μεταφορών αποτελεί σημαντική υποστήριξη για την ανάπτυξη ακινήτων βιομηχανικών πάρκων.

Σχολιάζοντας τις επενδυτικές προοπτικές στο Βιετνάμ, ο κ. Morgan Ulaganathan, Διευθυντής Υπηρεσιών Ακινήτων & Τουρισμού - Συμβουλευτικής Ξενοδοχείων, Colliers Vietnam, Εκτελεστικό Μέλος του Εμπορικού Επιμελητηρίου Σιγκαπούρης-Βιετνάμ, δήλωσε ότι το Βιετνάμ έχει στρατηγική θέση να γίνει κέντρο logistics χάρη στη δυνατότητά του να βοηθήσει τις επιχειρήσεις να εξοικονομήσουν σημαντικά έξοδα μεταφοράς. Η παραγωγικότητα της εργασίας στο Βιετνάμ είναι σχετικά ανταγωνιστική σε σύγκριση με άλλες χώρες της περιοχής. Επιπλέον, το Βιετνάμ διαθέτει επίσης ένα σχετικά σταθερό πολιτικό σύστημα, καλή εγχώρια κατανάλωση και οικονομικό άνοιγμα.

Σύμφωνα με αυτόν τον ειδικό, οι τιμές ενοικίασης γης στο Βιετνάμ είναι αρκετά ανταγωνιστικές σε σύγκριση με άλλες αναδυόμενες αγορές, κάτι που αποτελεί μεγάλο πλεονέκτημα για τα βιομηχανικά ακίνητα. Παρόλο που ορισμένες πρόσφατες εξελίξεις, όπως ο παγκόσμιος ελάχιστος φόρος και ο γεωοικονομικός κατακερματισμός, σίγουρα θα επηρεάσουν τις ροές ΞΑΕ στις αναδυόμενες αγορές, συμπεριλαμβανομένου του Βιετνάμ.

Υπάρχουν ακόμη πολλές προκλήσεις μπροστά μας.

Με μεγάλες δυνατότητες και πλεονεκτήματα, όπως και άλλα είδη ακινήτων, τα ακίνητα σε βιομηχανικά πάρκα αντιμετωπίζουν προβλήματα προσφοράς λόγω νομικών διαδικαστικών προβλημάτων.

Στη Νότια αγορά, δεν έχει υπάρξει νέα προσφορά ακινήτων βιομηχανικών πάρκων από τους τελευταίους 6 μήνες του 2022, μετά την απότομη αύξηση της προσφοράς στις αρχές του έτους. Αυτή η αγορά θα αντιμετωπίσει δυσκολίες στην υλοποίηση νέων έργων το 2023. Στο Βορρά, λόγω της μεταγενέστερης ανάπτυξης, το ταμείο γης βιομηχανικών πάρκων της Βόρειας αγοράς εξακολουθεί να είναι άφθονο και σε λογικές τιμές.

Ο λόγος για την έλλειψη προσφοράς, όπως επισημαίνεται σε πρόσφατη έκθεση της VNDirect, είναι η διασπορά του σχεδιασμού και των αποφάσεων ανάπτυξης βιομηχανικών πάρκων από τις τοπικές αρχές. Συγκεκριμένα, η αλλαγή ανώτερων ηγετών σε πολλές τοπικές αρχές τα τελευταία χρόνια έχει επίσης επιβραδύνει τη διαδικασία έγκρισης έργων. Αυτό έχει οδηγήσει σε επιπτώσεις στην αργή εκκαθάριση των χώρων και σε επικαλυπτόμενους σχεδιασμούς. Παρόλο που περισσότερα έργα έχουν εγκριθεί πρόσφατα για τη βελτίωση αυτής της κατάστασης, η έλλειψη προσφοράς θα διαρκέσει τουλάχιστον μέχρι το τέλος του 2023.

Επιπλέον, έχει αναδυθεί μια νέα πρόκληση για τον κλάδο των ακινήτων σε βιομηχανικά πάρκα, η οποία είναι ο «παγκόσμιος ελάχιστος φόρος». Αυτός είναι ένας από τους δύο κύριους πυλώνες του Προγράμματος Διάβρωσης της Βάσης και Μετατόπισης Κερδών (BEPS) που ξεκίνησε ο Οργανισμός Οικονομικής Συνεργασίας και Ανάπτυξης (ΟΟΣΑ) και έχει συμφωνηθεί από περισσότερες από 140 χώρες.

Αυτός ο τύπος εξακολουθεί να αντιμετωπίζει πολλές προκλήσεις στο μέλλον, όπως το κόστος εργασίας, η προσφορά ή η νέα έκδοση του «Παγκόσμιου Ελάχιστου Φόρου».

Συνεπώς, ο παγκόσμιος ελάχιστος φορολογικός συντελεστής είναι 15%, ο οποίος εφαρμόζεται σε πολυεθνικές εταιρείες με συνολικά έσοδα 750 εκατομμύρια ευρώ (ή 800 εκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ) ή περισσότερο σε 2 από τα 4 πιο πρόσφατα συνεχόμενα έτη. Ο ΟΟΣΑ εκτιμά ότι με την εφαρμογή του πυλώνα 2, τα συνολικά παγκόσμια φορολογικά έσοδα από πολυεθνικές εταιρείες θα αυξηθούν στα 220 δισεκατομμύρια δολάρια ΗΠΑ.

Η παγκόσμια πολιτική ελάχιστου φόρου απαιτείται να εφαρμοστεί από την 1η Ιανουαρίου 2024. Σύμφωνα με τους ειδικούς, ο παγκόσμιος ελάχιστος συντελεστής εταιρικού φόρου 15% θα προκαλέσει πολλές ανησυχίες σχετικά με την τάση στρατηγικών διαταραχών στις τοποθεσίες επενδύσεων, τον τρόπο λειτουργίας των πολυεθνικών εταιρειών, καθώς και τις στρατηγικές προσέλκυσης άμεσων ξένων επενδύσεων, εάν η αντίδραση είναι αργή.

Επί του παρόντος, το Βιετνάμ χρησιμοποιεί δασμολογικά κίνητρα ως εργαλείο οικονομικής μόχλευσης για την προσέλκυση ξένων επενδυτών, εφαρμόζοντας φορολογικούς συντελεστές 10%, 15% και 17% ανάλογα με τον τομέα, τη βιομηχανία, την κλίμακα και την τοποθεσία της επένδυσης. Σε ορισμένες ειδικές περιπτώσεις, οι προτιμησιακοί φορολογικοί συντελεστές μπορούν να είναι 5%, 7% και 9%. Ωστόσο, αυτά τα κίνητρα δεν θα είναι πλέον αποτελεσματικά όταν εφαρμοστεί η παγκόσμια πολιτική ελάχιστου φόρου, επηρεάζοντας έτσι ενδεχομένως τις προοπτικές του Βιετνάμ για προσέλκυση άμεσων ξένων επενδύσεων τα επόμενα χρόνια.

Επιπλέον, το πλεονέκτημα του Βιετνάμ στο χαμηλό κόστος εργασίας έχει μειωθεί σημαντικά. Το 2013-2014, ο μέσος μισθός του εργαζομένου στο Βιετνάμ ήταν 162 δολάρια ΗΠΑ/μήνα, ίσος με το 75% της Ινδίας, το 69% της Ινδονησίας και το 44% της Ταϊλάνδης. Εν τω μεταξύ, το 2022, ο μέσος μισθός του εργαζομένου στο Βιετνάμ αυξήθηκε σε 277 δολάρια ΗΠΑ/μήνα, ίσος με το 84% της Ινδίας, το 74% της Ινδονησίας και το 72% της Ταϊλάνδης. Ο αναμενόμενος ρυθμός αύξησης των μισθών του Βιετνάμ το 2023 είναι 5,9%, ηγούμενος της περιοχής της Νοτιοανατολικής Ασίας και μόνο πίσω από την Ινδία (8,7%), ενώ η παραγωγικότητα της εργασίας των Βιετναμέζων εργαζομένων δεν έχει αυξηθεί όπως αναμενόταν από τις επιχειρήσεις.

Η χώρα διαθέτει επί του παρόντος περίπου 563 βιομηχανικά πάρκα υπό σχεδιασμό σε 61/63 επαρχίες και πόλεις. Έχουν δημιουργηθεί 397 βιομηχανικά πάρκα. Έχουν τεθεί σε λειτουργία 292 βιομηχανικά πάρκα με συνολική φυσική έκταση περίπου άνω των 87,1 χιλιάδων εκταρίων, βιομηχανική έκταση περίπου άνω των 58,7 χιλιάδων εκταρίων. Επιπλέον, υπάρχουν 106 βιομηχανικά πάρκα υπό κατασκευή με βιομηχανική έκταση περίπου 23,8 χιλιάδων εκταρίων.

Μέχρι το τέλος του πρώτου τριμήνου του 2023, το ποσοστό πληρότητας των βιομηχανικών πάρκων επιπέδου 1 σε εθνικό επίπεδο θα συνεχίσει να αυξάνεται, φτάνοντας πάνω από 80%, εκ των οποίων η Νότια περιοχή θα έχει μέσο όρο 85% (ηγείται της χώρας).

Σε βασικές αγορές του Βορρά και του Νότου, τα ποσοστά πληρότητας των βιομηχανικών πάρκων θα παραμείνουν πάνω από 90% το 2022. Ορισμένα βιομηχανικά πάρκα στο Ανόι, την πόλη Χο Τσι Μινχ, το Ντονγκ Νάι, το Μπακ Νινχ, το Μπακ Τζιανγκ και το Μπιν Ντουόνγκ είναι σχεδόν πλήρως γεμάτα. Το Μπιν Ντουόνγκ έχει το υψηλότερο ποσοστό πληρότητας, που φτάνει πάνω από 95%.

Πηγή: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-khu-cong-nghiep-van-la-diem-sang-voi-loi-the-gia-thue-va-chinh-sach-phat-trien-dai-han-post251681.html