Ο τομέας των ακινήτων συνεχίζει να πρωτοπορεί στις αποδόσεις των επενδύσεων.

Πώς θα αλλάξει η ψυχολογία των αγοραστών κατοικίας τα επόμενα δύο χρόνια;

Με βάση τα μεγάλα δεδομένα και την έρευνα αγοράς σε όλους τους κύκλους ανάπτυξης, ο κ. Nguyen Quoc Anh - Αναπληρωτής Γενικός Διευθυντής της Batdongsan.com.vn - προβλέπει ότι μέσα στα επόμενα δύο χρόνια, η αγορά ακινήτων του Βιετνάμ ενδέχεται να περάσει από τις ακόλουθες φάσεις: αντιστροφή, εξερεύνηση, ενοποίηση, ανάκαμψη και σταθεροποίηση. Σε κάθε φάση, οι αγοραστές θα δώσουν προτεραιότητα σε διαφορετικούς παράγοντες κατά την επιλογή ακινήτων.

Συγκεκριμένα, από τώρα έως το τέλος του 2024, η αγορά βρίσκεται ακόμη σε δοκιμαστική φάση. Οι αγοραστές δίνουν προτεραιότητα σε ορισμένους παράγοντες, όπως η κάλυψη των πραγματικών αναγκών διαβίωσης, το σαφές νομικό καθεστώς, οι καλές πολιτικές οικονομικής στήριξης και οι σταθερές αποδόσεις ενοικίων, βελτιστοποιώντας παράλληλα διάφορα κόστη. Σε αυτό το στάδιο, τα διαμερίσματα προσελκύουν σημαντικό ενδιαφέρον και καταγράφουν την καλύτερη ρευστότητα μεταξύ όλων των τύπων ακινήτων.

Μπαίνοντας σε μια φάση ενοποίησης που αναμένεται να ξεκινήσει το πρώτο τρίμηνο του 2025, οι αγοραστές και οι επενδυτές θα αισθάνονται μεγαλύτερη ασφάλεια σχετικά με οικονομικούς και νομικούς παράγοντες, αλλά θα εξακολουθούν να δίνουν προτεραιότητα σε προϊόντα που εξυπηρετούν πραγματικές ανάγκες και δημιουργούν καλή ταμειακή ροή. Αυτή τη στιγμή, εάν οι νομισματικές συνθήκες είναι πιο ευνοϊκές, τα ακίνητα υψηλού κόστους, όπως οι μονοκατοικίες και οι μεζονέτες, θα δουν σταδιακά βελτίωση στον όγκο συναλλαγών.

Ψυχολογία αγοραστή σε κάθε στάδιο της αγοράς ακινήτων (Εικόνα: Batdongsan.com.vn)

Από το δεύτερο έως το τέταρτο τρίμηνο του 2025 προβλέπεται ότι θα είναι μια περίοδος αναζωπύρωσης, με τους ανθρώπους να δίνουν μεγαλύτερη προσοχή στις επενδυτικές ανάγκες και την ανατίμηση, και να μην δίνουν τόση έμφαση στην τιμή πώλησης και στις νομικές πτυχές όπως κατά τη διάρκεια της ύφεσης της αγοράς. Αυτή θα είναι η περίοδος κατά την οποία τα οικόπεδα και οι βίλες θα ανακτήσουν σταδιακά τα πλεονεκτήματά τους και θα έχουν καλύτερη ρευστότητα. Αναμένεται ότι από τις αρχές του 2026, η αγορά ακινήτων του Βιετνάμ θα εισέλθει σε έναν σταθερό κύκλο, με τους αγοραστές να δίνουν προτεραιότητα στις επενδυτικές ευκαιρίες σε τύπους ακινήτων με υψηλά ποσοστά ανατίμησης, περιορισμένη προσφορά αλλά υψηλή ζήτηση.

Εκτός από την πρόβλεψη των τάσεων των αγοραστών και των επενδυτών για τα επόμενα δύο χρόνια, το Batdongsan.com.vn αναλύει επίσης τις βραχυπρόθεσμες προτιμήσεις τους μέσω της Έρευνας Καταναλωτικού Κλίματος Ακινήτων για το δεύτερο εξάμηνο του 2024. Σύμφωνα με την έρευνα, το κλίμα της αγοράς παραμένει σταθερό. Οι αγοραστές αναμένουν θετικά μηνύματα από την αγορά, με χαμηλότερα επιτόκια σε σύγκριση με το 2023 και νέες νομικές πολιτικές που πρόκειται να τεθούν σε ισχύ, δημιουργώντας ένα πιο ευνοϊκό κλίμα στο κοινό.

Σύμφωνα με τους ειδικούς του Batdongsan.com.vn, η πρόταση της κυβέρνησης να επιτραπεί η έναρξη ισχύος του Νόμου περί Γης, του Νόμου περί Στέγασης και του Νόμου περί Ακινήτων από την 1η Αυγούστου 2024 αποτελεί θετικό μήνυμα, καθιστώντας το νομικό πλαίσιο σαφέστερο και επιταχύνοντας την ανάκαμψη της αγοράς. Η αποτελεσματική εφαρμογή αυτών των νόμων θα προωθήσει μια πιο συνεπή και ρεαλιστική αποτίμηση γης, θα αυστηροποιήσει τις απαιτήσεις για τους κατασκευαστές στην ανάπτυξη έργων για τη διασφάλιση των δικαιωμάτων των αγοραστών, θα διευκολύνει την ιδιοκτησία ακινήτων για τους Βιετναμέζους του εξωτερικού, θα προσελκύσει περισσότερες ξένες επενδύσεις και θα ενισχύσει τον επαγγελματισμό και τη διαφάνεια εντός της κοινότητας των μεσιτών ακινήτων.

Βασικοί παράγοντες που ωθούν τους αγοραστές κατοικίας να προβούν σε αγορά.

Επιπλέον, η ζήτηση για ακίνητα παραμένει ισχυρή, με κύρια ομάδα-στόχο την επόμενη περίοδο να είναι οι νέες οικογένειες, ιδίως οι νεόνυμφοι. Μια έρευνα από αυτήν την μονάδα δείχνει ότι το 73% των παντρεμένων χωρίς παιδιά σχεδιάζουν να αγοράσουν σπίτι μέσα στο επόμενο έτος. Ενώ οι άγαμοι δίνουν προτεραιότητα στον χώρο εργασίας κατά την επιλογή ακινήτων, τα παντρεμένα ζευγάρια ενδιαφέρονται περισσότερο για παροχές όπως σχολεία και εμπορικά κέντρα. Η τάση αναζήτησης ακινήτων δευτερογενούς αγοράς αυξάνεται λόγω της περιορισμένης πρωτογενούς προσφοράς και των υψηλών αρχικών τιμών για τα πρωτογενή έργα.

Μια έρευνα σχετικά με το καταναλωτικό κλίμα στο δεύτερο εξάμηνο του 2024 έδειξε επίσης ότι οι αγοραστές δίνουν προτεραιότητα στην αναζήτηση πληροφοριών σε μεγάλους ιστότοπους καταχωρίσεων και στους επίσημους ιστότοπους των κατασκευαστών. Όταν εξετάζουν έναν κατασκευαστή, δίνουν τη μεγαλύτερη προσοχή στην οικονομική τους ισχύ, ενώ κατά την επιλογή ενός έργου, η νομική συμμόρφωση είναι ο κορυφαίος παράγοντας. Όταν αναζητούν βοήθεια από μεσίτες, οι αγοραστές εκτιμούν την εμπειρογνωμοσύνη, την εμπειρία και τη στάση πάνω απ' όλα, ακολουθούμενη από τις αμοιβές μεσιτών.

Ο τομέας των ακινήτων παραμένει ο κορυφαίος σε απόδοση τομέας όσον αφορά τις αποδόσεις μεταξύ των επενδυτικών καναλιών.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της αγοράς ακινήτων για το πρώτο εξάμηνο του 2024 από το Batdongsan.com.vn, τα περισσότερα επενδυτικά κανάλια κατέγραψαν θετικά σημάδια σε σύγκριση με το 2023. Τα ακίνητα παραμένουν το κανάλι με τις υψηλότερες επενδυτικές αποδόσεις. Από τον Ιούνιο του 2024, η μέση τιμή ζήτησης ακινήτων αυξήθηκε κατά 24% σε σύγκριση με τις αρχές του 2023. Εν τω μεταξύ, ο δείκτης VNIndex, που αντανακλά τις διακυμάνσεις των τιμών των μετοχών, αυξήθηκε κατά 19%, η τιμή του χρυσού SJC αυξήθηκε κατά 17% και η συναλλαγματική ισοτιμία του δολαρίου ΗΠΑ αυξήθηκε κατά 8%.

Ως μία από τις κορυφαίες τοποθεσίες όσον αφορά την αύξηση των τιμών, το Ανόι κατέγραψε αύξηση 32% στις ζητούμενες τιμές για ιδιωτικές κατοικίες σε σύγκριση με τις αρχές του 2023, αύξηση 31% για διαμερίσματα και αύξηση 10-19% για οικόπεδα, βίλες και μεζονέτες. Εν τω μεταξύ, οι ζητούμενες τιμές για ακίνητα στην πόλη Χο Τσι Μινχ παρέμειναν σχεδόν αμετάβλητες τον τελευταίο ενάμιση χρόνο, εκτός από τα διαμερίσματα που παρουσίασαν μικρή αύξηση 6%, ενώ άλλοι τύποι ακινήτων έχουν διατηρήσει το ίδιο επίπεδο τιμών.

Όσον αφορά τους τύπους αγοράς, τα οικόπεδα και οι μονοκατοικίες παρουσίασαν μια κάποια ανάκαμψη στα επιτόκια και τις συναλλαγές κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024. Συγκεκριμένα, το ενδιαφέρον για μονοκατοικίες ανέκαμψε κατά 87% και το ενδιαφέρον για οικόπεδα ανέκαμψε κατά 60% σε σύγκριση με το πρώτο τρίμηνο του 2021. Ωστόσο, πρόκειται μόνο για μια τοπική βελτίωση σε ορισμένες περιοχές, ιδίως στις βόρειες επαρχίες.

Τα ακίνητα παραμένουν το επενδυτικό κανάλι με την υψηλότερη απόδοση.

Σε ορισμένες βόρειες επαρχίες, όπως η Hung Yen , το ενδιαφέρον για οικόπεδα αυξήθηκε κατά 194% και για ιδιωτικές κατοικίες κατά 70%. Το Ανόι σημείωσε επίσης αύξηση 75% στο ενδιαφέρον για οικόπεδα και 48% στις ιδιωτικές κατοικίες. Το επίπεδο ενδιαφέροντος και οι τιμές αυξήθηκαν απότομα στις προαστιακές περιοχές του Ανόι λόγω των δραστηριοτήτων σχεδιασμού και δημοπρασιών. Συγκεκριμένα, κατά το πρώτο εξάμηνο του 2024, η ζήτηση για οικόπεδα στις περιοχές Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That και Quoc Oai αυξήθηκε κατά 48% - 104%, οδηγώντας σε αύξηση 4% - 24% στις ζητούμενες τιμές σε σύγκριση με το δεύτερο εξάμηνο του 2023.

Επιπλέον, τα διαμερίσματα αποτελούν τον πιο δυναμικό τύπο ακινήτου στην αγορά ακινήτων, ειδικά στο Ανόι. Έρευνα από αυτήν την μονάδα δείχνει ότι η ζήτηση για διαμερίσματα στο Ανόι κορυφώθηκε τον Μάρτιο του 2024, αυξανόμενη κατά σχεδόν 60% σε σύγκριση με το τέλος του 2023. Επί του παρόντος, αν και το ενδιαφέρον για διαμερίσματα έχει μειωθεί, οι τιμές δεν έχουν μειωθεί. Η τιμή ζήτησης για διαμερίσματα στο Ανόι τον Μάιο του 2024 ήταν στο ίδιο επίπεδο με την πόλη Χο Τσι Μινχ, φτάνοντας τα 50 εκατομμύρια VND/m2. Ταυτόχρονα, τα διαμερίσματα παραμένουν ο πιο ρευστός τύπος ακινήτου στην αγορά. Το 48% των μεσιτών που συμμετείχαν στην έρευνα Batdongsan.com.vn πιστεύουν ότι τα διαμερίσματα βρίσκονται επί του παρόντος σε φάση ισχυρής ανάπτυξης.

Ο κ. Dinh Minh Tuan, Διευθυντής της Νότιας περιοχής του Batdongsan.com.vn, πιστεύει ότι επί του παρόντος, η αγορά διαμερισμάτων δεν δείχνει σημάδια «φούσκας», επειδή οι παράγοντες που δημιουργούν αυτή την κατάσταση είναι η διογκωμένη ζήτηση, με μεγαλύτερη επενδυτική ζήτηση από την πραγματική ζήτηση, οι τιμές που ωθούνται προς τα πάνω σε σύγκριση με την οικονομία και άλλα είδη ακινήτων και η χαλαρή νομισματική πολιτική που δημιουργεί συνθήκες για περιορισμούς κεφαλαίου στην αγορά.

Τα διαμερίσματα είναι ο πιο ζωντανός τύπος ακινήτου στην αγορά, ειδικά στο Ανόι.

Δεδομένα από το Batdongsan.com.vn δείχνουν ότι σε σύγκριση με πόλεις σε όλο τον κόσμο, η διαφορά μεταξύ των τιμών των διαμερισμάτων και του ΑΕΠ του Βιετνάμ δεν είναι ακόμη πολύ υψηλή. Εκτιμάται ότι για να αγοράσει κανείς ένα διαμέρισμα 50τ.μ. στην Μπανγκόκ (Ταϊλάνδη), θα χρειαστούν περισσότερα από 47 χρόνια εισοδήματος. στη Μανίλα (Φιλιππίνες) θα χρειαστούν πάνω από 56 χρόνια και στην Κουάλα Λουμπούρ (Μαλαισία) θα χρειαστούν σχεδόν 17 χρόνια. Στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ, οι άνθρωποι θα πρέπει να ξοδέψουν περίπου 14-15 χρόνια εισοδήματος για να αγοράσουν ένα διαμέρισμα παρόμοιου μεγέθους.

«Ο ρυθμός αύξησης του πληθυσμού στις δύο μεγάλες πόλεις δείχνει ότι η ζήτηση για διαμερίσματα παραμένει πολύ υψηλή. Η προβλεπόμενη συνολική ζήτηση κατοικιών για την περίοδο 2021-2030 στο Ανόι είναι 89 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα και στην πόλη Χο Τσι Μινχ είναι 107,5 εκατομμύρια τετραγωνικά μέτρα. Παρά την υψηλή αυτή ζήτηση, οι τρέχουσες τιμές των διαμερισμάτων στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ δεν είναι υπερβολικά υψηλές σε σύγκριση με άλλες πόλεις παγκοσμίως. Εν τω μεταξύ, τα επιτόκια στεγαστικών δανείων δεν αναμένεται να μειωθούν σε χαμηλά επίπεδα, καθώς τα επιτόκια καταθέσεων μόλις έχουν προσαρμοστεί προς τα πάνω. Επομένως, δεν υπάρχει «φούσκα» στην αγορά διαμερισμάτων. Στην πραγματικότητα, η περιορισμένη προσφορά και οι υψηλές αρχικές τιμές πώλησης έχουν προκαλέσει την πρόσφατη ισχυρή ανάπτυξη», εξήγησε ο κ. Dinh Minh Tuan.

Τραν Τι Μι Νχατ

Πηγή: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html