Σκεφτείτε το ενδεχόμενο να μην εγκαταλείψετε τη μέθοδο πλεονάσματος στην αποτίμηση γης

Με βάση τις απόψεις επιχειρήσεων και ενώσεων, το Εμπορικό και Βιομηχανικό Επιμελητήριο του Βιετνάμ (VCCI) απάντησε εγγράφως στην Επίσημη Αποστολή Αρ. 5080/BTNMT-QHPTTND του Υπουργείου Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος σχετικά με το αίτημα σχολίων επί του Σχεδίου Διατάγματος που τροποποιεί και συμπληρώνει το Διάταγμα 44/2014/ND-CP της 15ης Μαΐου 2014 της Κυβέρνησης για τη ρύθμιση των τιμών της γης και του Σχεδίου Εγκυκλίου που τροποποιεί και συμπληρώνει ορισμένα άρθρα της Εγκυκλίου Αρ. 36/2014/TT-BTNMT της 30ής Ιουνίου 2014 του Υπουργού Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος, το οποίο περιγράφει λεπτομερώς τις μεθόδους αποτίμησης γης, την ανάπτυξη και προσαρμογή τιμοκαταλόγων γης, την ειδική αποτίμηση γης και την παροχή συμβουλών για την αποτίμηση γης (εφεξής καλούμενο «το Σχέδιο»).

Μέθοδος αποτίμησης γης

Σε σύγκριση με τους ισχύοντες κανονισμούς, το Σχέδιο Διατάγματος και το Σχέδιο Εγκυκλίου έχουν προσαρμόσει τις μεθόδους αποτίμησης γης, με αποτέλεσμα να υπάρχουν μόνο τρεις μέθοδοι: η μέθοδος σύγκρισης, η μέθοδος εισοδήματος και η μέθοδος συντελεστή προσαρμογής τιμής γης κατά τη διενέργεια αποτίμησης γης. Αυτό σημαίνει ότι κατά την αποτίμηση γης, η μέθοδος πλεονάσματος και η μέθοδος έκπτωσης δεν θα χρησιμοποιούνται πλέον.

Ορισμένες επιχειρήσεις πιστεύουν ότι η κατάργηση της μεθόδου πλεονάσματος από τις μεθόδους αποτίμησης γης θα πρέπει να εξεταστεί κάποια στιγμή.

Πρώτον, προκαλεί δυσκολίες στη διαδικασία αποτίμησης γης.

Επί του παρόντος, σύμφωνα με την αντανάκλαση των επιχειρήσεων, εάν η μέθοδος του πλεονάσματος εγκαταλειφθεί, σε πολλές περιπτώσεις αποτίμησης γης, οι υπόλοιπες μέθοδοι θα αντιμετωπίσουν ορισμένους περιορισμούς, όπως η μέθοδος του πλεονάσματος που είναι μια μέθοδος προσδιορισμού της τιμής της γης με βάση τον σκοπό χρήσης με δυνατότητα μελλοντικής ανάπτυξης και όχι με βάση τον τρέχοντα σκοπό χρήσης όπως η μέθοδος σύγκρισης και η μέθοδος εισοδήματος.

Αυτός ο τύπος γης με αναπτυξιακό δυναμικό συνήθως δεν έχει παρόμοια ή συγκρίσιμα περιουσιακά στοιχεία που να έχουν διατεθεί με επιτυχία στην αγορά για την εφαρμογή της μεθόδου σύγκρισης (με την προϋπόθεση ότι υπάρχουν τουλάχιστον 03 συγκρίσιμα οικόπεδα που έχουν μεταβιβαστεί στην αγορά ή έχουν κερδίσει τη δημοπρασία για δικαιώματα χρήσης γης).

Η μέθοδος σύγκρισης έχει περιορισμούς όσον αφορά τα συγκριτικά δεδομένα, επειδή οι πληροφορίες συναλλαγών είναι συχνά δύσκολο να αντιστοιχιστούν με το ακίνητο που πρόκειται να εκτιμηθεί. Είναι απαραίτητο να υπάρχουν πολλές σαφείς και ακριβείς πληροφορίες συναλλαγών, ενώ στην πραγματικότητα, σε πολλές περιπτώσεις, η τιμή συναλλαγής σε χαρτί και η πραγματική τιμή συναλλαγής είναι διαφορετικές.

Η μέθοδος του συντελεστή προσαρμογής τιμής γης εφαρμόζεται πολλαπλασιάζοντας την τιμή γης στον πίνακα τιμών γης με τον συντελεστή προσαρμογής τιμής γης. Ο συντελεστής προσαρμογής τιμής γης εκδίδεται από την Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή μέσω ανάλυσης και σύγκρισης της τιμής γης στον πίνακα τιμών γης με την κοινή τιμή γης στην αγορά. Έτσι, ο προσδιορισμός του συντελεστή προσαρμογής βασίζεται επίσης σε συγκριτικά δεδομένα, επομένως αντιμετωπίζει επίσης ελλείψεις όσον αφορά τις πληροφορίες και τα δεδομένα εισόδου, όπως η μέθοδος σύγκρισης.

Επί του παρόντος, η βάση δεδομένων γης της χώρας μας δεν αντικατοπτρίζει με ακρίβεια την πραγματικότητα της αγοράς. Συνεπώς, η εφαρμογή μόνο 3 μεθόδων αποτίμησης όπως στο Σχέδιο ενδέχεται να προκαλέσει δυσκολίες στη διαδικασία εφαρμογής λόγω των παραπάνω ελλείψεων.

Από την άλλη πλευρά, η υπολειμματική μέθοδος βασίζεται στη θεωρητική βάση ότι η παρούσα αξία του ακινήτου είναι η υπολειμματική αξία που προκύπτει από την εκτίμηση της υποτιθέμενης ανάπτυξης μείον όλα τα έξοδα που πραγματοποιήθηκαν για τη δημιουργία αυτής της ανάπτυξης. Η ουσία αυτής της μεθόδου είναι ο υπολογισμός της τιμής της γης με αντίστροφο τρόπο, δηλαδή, ξεκινώντας από το ποσό πώλησης των ολοκληρωμένων προϊόντων ανάπτυξης στο μέλλον μείον τα απαραίτητα έξοδα ανάπτυξης για την επένδυση στη δημιουργία αυτού του προϊόντος. Η γη με αναπτυξιακό δυναμικό αποτιμάται με αυτήν τη μέθοδο, την οποία δεν είναι επιλέξιμες για εφαρμογή άλλες μέθοδοι αποτίμησης.

Δεύτερον, η συνέπεια μεταξύ των κανονισμών σχετικά με την αποτίμηση ακινήτων.

Η μέθοδος πλεονάσματος είναι μια μέθοδος αποτίμησης ακινήτων που εφαρμόζεται από επαγγελματικούς οργανισμούς αποτίμησης και θεωρείται μία από τις μεθόδους αποτίμησης που εφαρμόζονται κατά την αποτίμηση ακινήτων με αναπτυξιακό δυναμικό (μη αναπτυγμένες κενές εκτάσεις ή εκτάσεις με κατασκευές στη γη που μπορούν να ανακαινιστούν ή να κατεδαφιστούν για την κατασκευή νέων κατασκευών στη γη για την καλύτερη και πιο αποτελεσματική χρήση). Η μέθοδος πλεονάσματος έχει οριστεί στο Πρότυπο Αποτίμησης του Βιετνάμ αριθ. 11 που εκδόθηκε με την Εγκύκλιο 145/2016/TT-BTC.

Η περίπτωση του Σχεδίου που καταργεί τη μέθοδο πλεονάσματος στην αποτίμηση γης έχει ως αποτέλεσμα οι κανονισμοί για την αποτίμηση ακινήτων να παρουσιάζουν ασυνέπεια μεταξύ των σχετικών νομικών εγγράφων.

Τρίτον, οι στόχοι της κρατικής διοίκησης.

Ένας από τους λόγους για την αφαίρεση της μεθόδου πλεονάσματος από τη μέθοδο αποτίμησης γης είναι ότι «πρόκειται για μια μέθοδο αποτίμησης ακινήτων που εξυπηρετεί τους διαχειριστές για να υπολογίζουν και να αποφασίζουν για την επένδυση (η τιμή της γης θα πρέπει να είναι διαθέσιμη πρώτα), δεν είναι κατάλληλη για το έργο της αποτίμησης γης που εξυπηρετεί την κρατική διαχείριση γης».

Εάν αυτή η μέθοδος θεωρείται ότι χρησιμοποιείται μόνο για τον υπολογισμό της αποδοτικότητας των επενδύσεων, αυτό σημαίνει ότι η αξία της γης έχει υπολογιστεί για την επίτευξη της βέλτιστης και πιο αποτελεσματικής χρήσης και αυτή η τιμή γης είναι σύμφωνη με τις αρχές της αγοράς. Έτσι, το Κράτος χρησιμοποιεί αυτήν τη μέθοδο αποτίμησης για να προσδιορίσει τους τύπους γης με αναπτυξιακό δυναμικό, ώστε να καθορίσει την τιμή της γης σύμφωνα με την αγοραία τιμή, προσδιορίζοντας έτσι τις οικονομικές υποχρεώσεις που πρέπει να εκπληρώσουν οι επενδυτές προς το Κράτος.

«Από την παραπάνω ανάλυση, οι επιχειρήσεις προτείνουν στην Επιτροπή Σύνταξης να εξετάσει το ενδεχόμενο να μην καταργήσει τη μέθοδο του πλεονάσματος στις μεθόδους αποτίμησης γης», δήλωσε η VCCI.

Προσδιορίστε τις τιμές της κοινής γης στην αγορά

Σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου 1 του άρθρου 1 του Σχεδίου, «Κοινή τιμή γης στην αγορά είναι η τιμή που εμφανίζεται συχνότερα σε συναλλαγές που μεταβιβάζονται στην αγορά, οι οποίες κερδίζουν πλειστηριασμούς για δικαιώματα χρήσης γης οικοπέδων με τον ίδιο σκοπό χρήσης σε μια περιοχή και εντός ορισμένου χρονικού διαστήματος».

Για να προσδιορίσει την «πιο συχνή τιμή», ο εκτιμητής γης πρέπει να συλλέξει όλες τις τιμές συναλλαγών στην αγορά σε μια συγκεκριμένη χρονική περίοδο. Αυτή η δραστηριότητα μπορεί να συντεθεί μόνο από κρατικούς φορείς με πηγές πληροφοριών όπως γραφεία κτηματολογίου και φορολογικές αρχές.

Σύμφωνα με τα σχόλια, οι συμβουλευτικοί οργανισμοί (εκτός από τις μονάδες δημόσιας υπηρεσίας που εκτελούν τις λειτουργίες και τα καθήκοντά τους) θα δυσκολευτούν να έχουν πλήρη πρόσβαση σε αυτήν την πηγή πληροφοριών.

Για τη διευκόλυνση των εργασιών των συμβουλευτικών οργανισμών, η VCCI συνιστά στην Επιτροπή Σύνταξης να προσθέσει κανονισμούς που θα επιτρέπουν σε αυτούς τους οργανισμούς να έχουν πρόσβαση στις παραπάνω πηγές πληροφοριών.

Εφαρμογή μεθόδων αποτίμησης γης

Οι διατάξεις του Σχεδίου καθώς και το Διάταγμα 44/2014/ND-CP δεν έχουν ορίσει με σαφήνεια τη μέθοδο αποτίμησης γης για τις ακόλουθες περιπτώσεις: «Οικόπεδα, μη γεωργική γη είναι οικιστική γη χωρίς επαρκείς πληροφορίες για τουλάχιστον 3 οικόπεδα». Η περίπτωση αυτή, σύμφωνα με τους κανονισμούς, δεν πληροί τις προϋποθέσεις για την εφαρμογή της μεθόδου σύγκρισης όπως ορίζεται στην παράγραφο 1 του άρθρου 5 (τροποποιημένο), ούτε αποτελεί περίπτωση εφαρμογής των διατάξεων της παραγράφου 8 του άρθρου 5γ όταν δεν υπάρχουν επαρκείς πληροφορίες για τουλάχιστον 3 οικόπεδα με τον ίδιο σκοπό χρήσης γης επειδή η γη δεν είναι μη γεωργική.

Στην περίπτωση «οικοπέδου ή έκτασης γης με αξία που υπολογίζεται σύμφωνα με τον τιμοκατάλογο γης άνω των 200 δισεκατομμυρίων VND, το μίσθωμα γης πρέπει να καταβληθεί εφάπαξ για ολόκληρη τη διάρκεια της μίσθωσης». Η περίπτωση αυτή δεν εμπίπτει στις περιπτώσεις εφαρμογής της μεθόδου σύγκρισης και της μεθόδου συντελεστή προσαρμογής της τιμής γης που ορίζονται στο Άρθρο 5 (τροποποιημένο).

Πληροφορίες για την εφαρμογή μεθόδων αποτίμησης γης

Σύμφωνα με τις διατάξεις του άρθρου 5β του σχεδίου διατάγματος, οι πληροφορίες σχετικά με τις τιμές γης για την εφαρμογή της μεθόδου σύγκρισης και της μεθόδου συντελεστή προσαρμογής τιμών γης είναι πληροφορίες εντός περιόδου που δεν υπερβαίνει τους 24 μήνες από την ημερομηνία της αποτίμησης της γης και πριν, οι οποίες συλλέγονται από πηγές όπως: Τιμές γης που διαβιβάζονται στην αγορά σε γραφεία κτηματολογίου, φορολογικές αρχές, Λαϊκές Επιτροπές σε επίπεδο κοινότητας· Τιμές νίκης σε δημοπρασίες δικαιωμάτων χρήσης γης σε οργανισμούς που διεξάγουν δημοπρασίες δικαιωμάτων χρήσης γης.
Οι πηγές πληροφοριών που συλλέχθηκαν παραπάνω φαίνεται να μην επαρκούν για τον ακριβή προσδιορισμό των πληροφοριών σχετικά με τις τιμές της γης. Επί του παρόντος, οι συναλλαγές ακινήτων στην αγορά βρίσκονται σε κατάσταση δύο τιμών, οι τιμές που καταγράφονται στη σύμβαση μεταβίβασης δικαιωμάτων χρήσης γης (πληροφορίες που ελήφθησαν από το γραφείο κτηματολογίου, την εφορία) ενδέχεται να μην είναι η πραγματική τιμή συναλλαγής.

Συνεπώς, για να διασφαλιστούν ακριβέστερες πληροφορίες, η VCCI συνιστά στην Επιτροπή Σύνταξης να διευρύνει τις πηγές πληροφοριών, όπως: τιμές συναλλαγών σε ορόφους συναλλαγών ακινήτων· τιμές που συλλέγονται από εκτιμητές μέσω έρευνας και έρευνας.

Σοφία

Πηγή: https://www.nguoiduatin.vn/vcci-can-nhac-khong-bo-phuong-phap-thang-du-trong-dinh-gia-dat-a617881.html