Με βάση τα σχόλια από επιχειρήσεις και ενώσεις, το Εμπορικό και Βιομηχανικό Επιμελητήριο του Βιετνάμ (VCCI) απάντησε στην Επίσημη Επιστολή αριθ. 5080/BTNMT-QHPTTNĐ του Υπουργείου Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος σχετικά με το αίτημα για σχόλια σχετικά με το Σχέδιο Διατάγματος που τροποποιεί και συμπληρώνει το Διάταγμα 44/2014/ND-CP της 15ης Μαΐου 2014 της Κυβέρνησης σχετικά με τις τιμές γης και το Σχέδιο Εγκυκλίου που τροποποιεί και συμπληρώνει ορισμένα άρθρα της Εγκυκλίου αριθ. 36/2014/TT-BTNMT της 30ής Ιουνίου 2014 του Υπουργού Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος, τα οποία περιγράφουν λεπτομερώς τη μέθοδο αποτίμησης γης· την κατασκευή και προσαρμογή πινάκων τιμών γης· την ειδική αποτίμηση γης και τη διαβούλευση για τον καθορισμό της τιμής γης (εφεξής καλούμενο «Σχέδιο»).
Μέθοδοι αποτίμησης γης
Σε σύγκριση με τους ισχύοντες κανονισμούς, το Σχέδιο Διατάγματος και το Σχέδιο Εγκυκλίου έχουν προσαρμόσει τις μεθόδους αποτίμησης γης, αφήνοντας μόνο τρεις μεθόδους: τη συγκριτική μέθοδο, τη μέθοδο εισοδήματος και τη μέθοδο του συντελεστή προσαρμογής της τιμής γης. Αυτό σημαίνει ότι η μέθοδος του πλεονάσματος και η μέθοδος της έκπτωσης δεν θα χρησιμοποιούνται πλέον κατά την αποτίμηση γης.
Ορισμένες επιχειρήσεις υποστηρίζουν ότι η αφαίρεση της μεθόδου του πλεονάσματος από τις μεθόδους αποτίμησης γης απαιτεί προσεκτική εξέταση από διάφορες οπτικές γωνίες.
Καταρχάς, δημιουργεί δυσκολίες στη διαδικασία αποτίμησης γης.
Επί του παρόντος, σύμφωνα με σχόλια από επιχειρήσεις, εάν η μέθοδος του πλεονάσματος εγκαταλειφθεί, σε πολλές περιπτώσεις αποτίμησης γης, οι υπόλοιπες μέθοδοι θα αντιμετωπίσουν ορισμένους περιορισμούς. Για παράδειγμα, η μέθοδος του πλεονάσματος καθορίζει τις τιμές της γης με βάση πιθανές μελλοντικές χρήσεις ανάπτυξης, αντί να βασίζεται σε τρέχουσες χρήσεις όπως η συγκριτική μέθοδος ή η μέθοδος εισοδήματος.
Αυτός ο τύπος γης με αναπτυξιακό δυναμικό συνήθως δεν διαθέτει συγκρίσιμες ή παρόμοιες ιδιοκτησίες που έχουν διατεθεί με επιτυχία στην αγορά, γεγονός που καθιστά δύσκολη την εφαρμογή της συγκριτικής μεθόδου (υπό την προϋπόθεση ότι υπάρχουν τουλάχιστον 3 συγκρίσιμα αγροτεμάχια που έχουν μεταβιβαστεί στην αγορά ή έχουν κερδηθεί μέσω δημοπρασιών δικαιωμάτων χρήσης γης).
Η συγκριτική μέθοδος έχει περιορισμούς όσον αφορά τα συγκριτικά δεδομένα, επειδή οι πληροφορίες συναλλαγών είναι συχνά δύσκολο να συμβιβαστούν με το ακίνητο που αποτιμάται. Απαιτεί πολλές σαφείς και ακριβείς πληροφορίες συναλλαγών, ενώ στην πραγματικότητα, σε πολλές περιπτώσεις, η τιμή συναλλαγής σε χαρτί και η πραγματική τιμή συναλλαγής είναι διαφορετικές.
Η μέθοδος του συντελεστή προσαρμογής τιμής γης εφαρμόζεται πολλαπλασιάζοντας την τιμή γης στον πίνακα τιμών γης με τον συντελεστή προσαρμογής τιμής γης. Ο συντελεστής προσαρμογής τιμής γης εκδίδεται από την Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή μέσω της ανάλυσης και σύγκρισης των τιμών γης στον πίνακα τιμών γης με τις επικρατούσες τιμές της αγοράς. Συνεπώς, ο προσδιορισμός του συντελεστή προσαρμογής βασίζεται επίσης σε συγκριτικά δεδομένα, αντιμετωπίζοντας έτσι τους ίδιους περιορισμούς όσον αφορά τις πληροφορίες εισόδου και τα δεδομένα με τη συγκριτική μέθοδο.
Επί του παρόντος, η βάση δεδομένων γης της χώρας μας δεν αντικατοπτρίζει με ακρίβεια την πραγματικότητα της αγοράς. Συνεπώς, η εφαρμογή μόνο τριών μεθόδων αποτίμησης όπως στο Σχέδιο ενδέχεται να δημιουργήσει δυσκολίες στην εφαρμογή λόγω των προαναφερθέντων ελλείψεων.
Από την άλλη πλευρά, η υπολειμματική μέθοδος πηγάζει από τη θεωρητική βάση ότι η παρούσα αξία ενός περιουσιακού στοιχείου είναι η υπολειμματική αξία που προκύπτει από την εκτίμηση της υποθετικής ανάπτυξης μείον όλα τα έξοδα που πραγματοποιήθηκαν για τη δημιουργία αυτής της ανάπτυξης. Η ουσία αυτής της μεθόδου είναι ο υπολογισμός της αξίας της γης αντίστροφα, ξεκινώντας με τα έσοδα από την πώληση ολοκληρωμένων μελλοντικά αναπτυγμένων προϊόντων και αφαιρώντας τα απαραίτητα έξοδα ανάπτυξης που επενδύθηκαν στη δημιουργία αυτών των προϊόντων. Η γη με αναπτυξιακό δυναμικό αποτιμάται χρησιμοποιώντας αυτήν τη μέθοδο, για την οποία δεν είναι κατάλληλες άλλες μέθοδοι αποτίμησης.
Δεύτερον, η συνέπεια μεταξύ των κανονισμών σχετικά με την αποτίμηση ακινήτων.
Η υπολειμματική μέθοδος είναι μια μέθοδος αποτίμησης ακινήτων που εφαρμόζεται από επαγγελματικούς οργανισμούς αποτίμησης και θεωρείται μία από τις μεθόδους αποτίμησης που χρησιμοποιούνται κατά την αποτίμηση ακινήτων με αναπτυξιακό δυναμικό (μη αναπτυγμένες κενές εκτάσεις ή εκτάσεις με υφιστάμενες κατασκευές που μπορούν να ανακαινιστούν ή να κατεδαφιστούν για την κατασκευή νέων κατασκευών για βέλτιστη και αποτελεσματική χρήση). Η υπολειμματική μέθοδος ορίζεται στο Βιετναμέζικο Πρότυπο Αποτίμησης Αρ. 11 που εκδόθηκε με την Εγκύκλιο 145/2016/TT-BTC.
Η κατάργηση της μεθόδου του πλεονάσματος στην αποτίμηση γης από το προσχέδιο έχει οδηγήσει σε ασυνέπειες στους κανονισμούς αποτίμησης ακινήτων σε όλα τα σχετικά νομικά έγγραφα.
Τρίτον, οι στόχοι της κρατικής διοίκησης.
Ένας από τους λόγους για την αφαίρεση της μεθόδου πλεονάσματος από τις μεθόδους αποτίμησης γης είναι ότι «πρόκειται για μια μέθοδο αποτίμησης ακινήτων που χρησιμοποιείται από τους διαχειριστές για τη λήψη επενδυτικών αποφάσεων (ιδανικά, οι τιμές της γης θα πρέπει να καθορίζονται εκ των προτέρων) και δεν είναι κατάλληλη για το έργο της αποτίμησης γης που εξυπηρετεί τη διαχείριση κρατικής γης».
Εάν αυτή η μέθοδος λαμβάνεται υπόψη αποκλειστικά για τον υπολογισμό της αποδοτικότητας των επενδύσεων, αυτό σημαίνει ότι η αξία της γης έχει υπολογιστεί για την επίτευξη της βέλτιστης και πιο αποτελεσματικής χρήσης και αυτή η τιμή γης είναι σύμφωνη με τις αρχές της αγοράς. Έτσι, το Κράτος χρησιμοποιεί αυτήν τη μέθοδο αποτίμησης για να εντοπίσει τύπους γης με αναπτυξιακό δυναμικό, καθορίζοντας τιμές γης που είναι σύμφωνες με τις τιμές της αγοράς, καθορίζοντας έτσι τις οικονομικές υποχρεώσεις που πρέπει να εκπληρώσουν οι επενδυτές προς το Κράτος.
«Με βάση την παραπάνω ανάλυση, οι επιχειρήσεις προτείνουν στην Επιτροπή Σύνταξης να εξετάσει το ενδεχόμενο να μην αφαιρέσει τη μέθοδο πλεονάσματος από τις μεθόδους αποτίμησης γης», δήλωσε η VCCI.
Προσδιορισμός των τιμών γης που επικρατούν στην αγορά
Σύμφωνα με την παράγραφο 1 του άρθρου 1 του σχεδίου, «Η επικρατούσα τιμή αγοράς για τη γη είναι η τιμή που εμφανίζεται συχνότερα σε συναλλαγές που έχουν ήδη μεταβιβαστεί στην αγορά ή σε δημοπρασίες για δικαιώματα χρήσης γης οικοπέδων με την ίδια προβλεπόμενη χρήση σε μια δεδομένη περιοχή και εντός συγκεκριμένης χρονικής περιόδου».
Για να προσδιορίσουν το «εύρος τιμών που εμφανίζεται συχνότερα», οι εκτιμητές γης πρέπει να συλλέγουν όλες τις τιμές των συναλλαγών της αγοράς για μια συγκεκριμένη περίοδο. Αυτή η διαδικασία μπορεί να πραγματοποιηθεί μόνο με τη συλλογή πληροφοριών από κυβερνητικές υπηρεσίες με σχετικές πηγές δεδομένων, όπως γραφεία κτηματολογίου και φορολογικές αρχές.
Σύμφωνα με τα σχόλια, οι συμβουλευτικοί οργανισμοί (εκτός από τις μονάδες δημόσιας υπηρεσίας που εκτελούν τις λειτουργίες και τα καθήκοντά τους) θα δυσκολευτούν να έχουν πλήρη πρόσβαση σε αυτές τις πληροφορίες.
Για τη διευκόλυνση των εργασιών των συμβουλευτικών οργανισμών, η VCCI προτείνει στην Επιτροπή Σύνταξης να προσθέσει μια διάταξη που να επιτρέπει σε αυτούς τους οργανισμούς πρόσβαση στις προαναφερθείσες πηγές πληροφοριών.
Εφαρμογή μεθόδων αποτίμησης γης
Οι κανονισμοί στο Σχέδιο, καθώς και το Διάταγμα 44/2014/ND-CP, δεν καθορίζουν με σαφήνεια τη μέθοδο αποτίμησης γης για τις ακόλουθες περιπτώσεις: «Μη γεωργικά αγροτεμάχια ή περιοχές που έχουν χαρακτηριστεί ως οικιστικές εκτάσεις και δεν διαθέτουν τις ελάχιστες απαιτούμενες πληροφορίες για τρία αγροτεμάχια». Σύμφωνα με τους κανονισμούς, η περίπτωση αυτή δεν πληροί τις προϋποθέσεις για τη συγκριτική μέθοδο όπως ορίζεται στην παράγραφο 1 του άρθρου 5 (τροποποιημένη), ούτε πληροί τις προϋποθέσεις για τις διατάξεις της παραγράφου 8 του άρθρου 5γ όταν δεν υπάρχουν επαρκείς πληροφορίες για τρία αγροτεμάχια με τον ίδιο σκοπό χρήσης γης, καθώς δεν πρόκειται για μη γεωργική γη.
Η περίπτωση των «οικοπέδων ή περιοχών με αξία που υπερβαίνει τα 200 δισεκατομμύρια VND σύμφωνα με τον τιμοκατάλογο γης, που εμπίπτουν στην κατηγορία μίσθωσης γης με εφάπαξ πληρωμή για ολόκληρη τη μίσθωση» δεν εμπίπτει στις περιπτώσεις όπου εφαρμόζεται η συγκριτική μέθοδος και η μέθοδος του συντελεστή προσαρμογής της τιμής γης, όπως ορίζεται στο άρθρο 5 (τροποποιημένο).
Πληροφορίες για την εφαρμογή μεθόδων αποτίμησης γης.
Σύμφωνα με το άρθρο 5β του σχεδίου διατάγματος, οι πληροφορίες σχετικά με τις τιμές γης για την εφαρμογή της συγκριτικής μεθόδου και της μεθόδου του συντελεστή προσαρμογής της τιμής γης είναι πληροφορίες που συλλέγονται από πηγές όπως: οι τιμές γης που έχουν ήδη μεταβιβαστεί στην αγορά σε γραφεία κτηματολογίου, φορολογικές αρχές και Λαϊκές Επιτροπές σε επίπεδο κοινότητας· και οι τιμές προσφοράς που επικράτησαν για δικαιώματα χρήσης γης σε οργανισμούς που διεξάγουν δημοπρασίες δικαιωμάτων χρήσης γης.
Οι πληροφορίες που έχουν συλλεχθεί μέχρι στιγμής φαίνονται ανεπαρκείς για τον ακριβή προσδιορισμό των τιμών της γης. Επί του παρόντος, οι συναλλαγές ακινήτων στην αγορά χαρακτηρίζονται από ένα σύστημα διπλής τιμολόγησης. Οι τιμές που καταγράφονται στις συμβάσεις μεταβίβασης δικαιωμάτων χρήσης γης (πληροφορίες που λαμβάνονται από τα γραφεία κτηματολογίου και τις φορολογικές αρχές) ενδέχεται να μην αντικατοπτρίζουν τις πραγματικές τιμές των συναλλαγών.
Συνεπώς, για να διασφαλιστεί μεγαλύτερη ακρίβεια των πληροφοριών, η VCCI προτείνει στην Επιτροπή Σύνταξης να διευρύνει τις πηγές πληροφοριών ώστε να περιλαμβάνουν: τις τιμές συναλλαγών σε χρηματιστήρια ακινήτων και τις τιμές που συλλέγονται από εκτιμητές μέσω ερευνών και ερευνών.
Τρί Μινχ
[διαφήμιση_2]
Πηγή
Σχόλιο (0)