Απαιτείται μια «βαλβίδα ασφάλισης» για τον έλεγχο της ακρίβειας των αποτελεσμάτων της αποτίμησης γης.
Το πρωί της 15ης Ιανουαρίου, συνεχίζοντας το πρόγραμμα της 5ης Έκτακτης Συνόδου, η Εθνοσυνέλευση διεξήγαγε συζήτηση στην ολομέλεια σχετικά με ορισμένα νέα περιεχόμενα ή περιεχόμενα με διαφορετικές απόψεις στο σχέδιο νόμου περί γης (όπως τροποποιήθηκε).
Συνεισφέροντας στην αποσαφήνιση ορισμένων νομοσχεδίων, ο βουλευτής της Εθνοσυνέλευσης Nguyen Hoang Bao Tran (αντιπροσωπεία Binh Duong ) εκτίμησε ιδιαίτερα το έργο της Συντακτικής Επιτροπής στην ενσωμάτωση και αναθεώρηση σημαντικών νομοσχεδίων και της επεξηγηματικής έκθεσης της Οικονομικής Επιτροπής.
Σχόλια επί της παραγράφου 5 του άρθρου 158 του σχεδίου νόμου, η οποία ορίζει ότι «Οι μέθοδοι αποτίμησης γης στο σημείο γ σχετικά με τη μέθοδο πλεονάσματος στην αποτίμηση γης πραγματοποιούνται αφαιρώντας το συνολικό εκτιμώμενο κόστος ανάπτυξης του οικοπέδου από το συνολικό εκτιμώμενο έσοδο ανάπτυξης».
Οι αντιπρόσωποι πρότειναν η συντακτική επιτροπή να μην συμπεριλάβει τη μέθοδο του πλεονάσματος στην αποτίμηση γης για τους ακόλουθους λόγους:
Καταρχάς, υπάρχουν πολλές μέθοδοι για την αποτίμηση γης, αλλά τα αποτελέσματα αποτίμησης που λαμβάνονται από διαφορετικές μεθόδους είναι παρόμοια για το συγκεκριμένο οικόπεδο.
Ωστόσο, τα αποτελέσματα αποτίμησης γης που λαμβάνονται με τη μέθοδο του πλεονάσματος βασίζονται σε υποθέσεις και εκτιμήσεις και η αξιοπιστία τους δεν είναι υψηλή, ειδικά σε περιοχές με περιορισμένες πληροφορίες για τα πραγματικά περιστατικά και δεδομένα εσόδων-κόστους που είναι διαθέσιμα ως βάση για την εκτίμηση.
Επιπλέον, η αξία του οικοπέδου είναι πιθανό να αυξηθεί με την πάροδο του χρόνου λόγω του ιστορικού του πλαισίου, των εμπορικών δραστηριοτήτων και άλλων λειτουργιών.
Βουλευτής της Εθνοσυνέλευσης Νγκουγιέν Χόανγκ Μπάο Τραν.
«Ωστόσο, ο προσδιορισμός ότι η αξία της γης αυξάνεται πάντα σταδιακά είναι παράλογος, επειδή η αξία ενός οικοπέδου μπορεί να μειωθεί κατά τη διάρκεια μιας οικονομικής ύφεσης ή όταν αντιμετωπίζει δυσμενείς παράγοντες. Για παράδειγμα, επί του παρόντος, με την αγορά ακινήτων σχεδόν παγωμένη, αυτή η μέθοδος δεν μετρά με ακρίβεια τους παράγοντες κινδύνου και τις αρνητικές επιπτώσεις στην οικονομία», δήλωσε η κα Tran.
Δεύτερον, ο υπολογισμός αυτών των υποτιθέμενων παραγόντων είναι πολύ περίπλοκος, με αποτέλεσμα αβέβαιες, ανακριβείς αποτιμήσεις με μεγάλα σφάλματα.
Σύμφωνα με τους εκπροσώπους, για το ίδιο οικόπεδο, η αλλαγή μόνο ενός από τους υποτιθέμενους παράγοντες θα μεταβάλει το αποτέλεσμα της αποτίμησης. Αυτός είναι ο κύριος λόγος για τις δυσκολίες και τις καθυστερήσεις στον προσδιορισμό, την εκτίμηση και τη λήψη αποφάσεων για συγκεκριμένες τιμές γης στο παρελθόν, και η ερμηνεία ποικίλλει από άτομο σε άτομο σε διαφορετικές συνθήκες και σε διαφορετικές χρονικές στιγμές.
Επιπλέον, σύμφωνα με τους εκπροσώπους, παρόλο που η μέθοδος του πλεονάσματος ορίζεται στο κυβερνητικό διάταγμα αριθ. 44 του 2014 και στην εγκύκλιο αριθ. 36 του 2014 του Υπουργείου Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος, η εφαρμογή της έχει αντιμετωπίσει πολλές δυσκολίες και εμπόδια. Τα εκτιμώμενα συνολικά έσοδα και το συνολικό κόστος ανάπτυξης ενός έργου ακινήτων βασίζονται σε έρευνες, έρευνες και στη συλλογή πληροφοριών σχετικά με τις τιμές μεταβίβασης, τις τιμές ενοικίασης και τους παράγοντες που συμβάλλουν στα έσοδα και το κόστος έργων με παρόμοια χαρακτηριστικά με το έργο που αποτιμάται.
Οι παράγοντες που καθορίζουν τα έσοδα και το κόστος εξακολουθούν να είναι ασαφώς καθορισμένοι, χωρίς συγκεκριμένα πρότυπα, κανόνες ή κριτήρια, γεγονός που καθιστά την τιμολόγηση ένα δύσκολο έργο.
Επιπλέον, η περιγραφή του επενδυτικού έργου είναι ένα από τα σημαντικά έγγραφα που αποτελούν τη βάση για τη χρήση δεδομένων που εφαρμόζονται στη μέθοδο πλεονάσματος υλοποίησης του έργου, της προόδου της επιχείρησης και του ποσοστού κεφαλαίου επένδυσης, καθώς αυτοί οι δείκτες παίζουν καθοριστικό ρόλο στα αποτελέσματα της αποτίμησης.
Επί του παρόντος, οι περιγραφές των επενδυτικών έργων είναι πολύ στοιχειώδεις, με έλλειψη επαρκών πληροφοριών, δεδομένων ή υποστηρικτικών στοιχείων. Στο πλαίσιο μιας ελλιπούς βάσης δεδομένων για τις τιμές και τη γη, συμπεριλαμβανομένων των δεδομένων για τις τιμές της γης, και μιας υπανάπτυκτης και μη διαφανούς αγοράς δικαιωμάτων χρήσης γης, η κατάργηση μιας μεθόδου αποτίμησης γης απαιτεί προσεκτική εξέταση της σκοπιμότητάς της, ώστε να διασφαλιστεί ότι δεν παρεμποδίζει τη διαδικασία αποτίμησης γης.
«Εάν είναι απαραίτητο να διατηρηθεί αυτή η μέθοδος, χρειάζεται μια «βαλβίδα ασφάλισης» για τον έλεγχο της ακρίβειας και της καταλληλότητας των αποτελεσμάτων της αποτίμησης γης», πρότεινε ο εκπρόσωπος Tran.
Επιπλέον, στην τρέχουσα διαδικασία αποζημίωσης και απαλλοτρίωσης γης, υπάρχουν περιπτώσεις ανάκτησης γης για έργα βυθοκόρησης ρεμάτων, τάφρων, καναλιών και υδάτινων οδών. Ωστόσο, ο Νόμος περί Γης και τα κατευθυντήρια διατάγματα και οι εγκύκλιοί του σχετικά με την αποζημίωση και την εκχέρσωση δεν το ρυθμίζουν ακόμη αυτό, προκαλώντας σημαντικές δυσκολίες. Αυτό συμβαίνει επειδή οι άνθρωποι δεν συμφωνούν και έχουν επανειλημμένα υποβάλει αιτήσεις, ακόμη και υποβάλλοντας παρατεταμένες καταγγελίες κατά των αποφάσεων του Κράτους περί αποζημίωσης, εμποδίζοντας την εκχέρσωση. Ως εκ τούτου, ο εκπρόσωπος προτείνει την αναθεώρηση αυτού του ζητήματος.
Απελευθέρωση των χερσαίων πόρων
Συμβάλλοντας στη βελτίωση του νομοσχεδίου που αποσκοπεί στην απελευθέρωση των χερσαίων πόρων για τη συνολική ανάπτυξη της χώρας, η εκπρόσωπος Nguyen Thi Ngoc Xuan (αντιπροσωπεία Binh Duong) εξέφρασε τις απόψεις πολλών επιχειρήσεων στην επαρχία Binh Duong σχετικά με τους όρους υλοποίησης έργων εμπορικής στέγασης και συμφωνιών για τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης στο σημείο β, παράγραφος 3, άρθρο 122 και στο σημείο β, παράγραφος 1, άρθρο 127.
Ο Αντιπρόεδρος της Εθνοσυνέλευσης Νγκουγιέν Ντουκ Χάι προήδρευσε της συνόδου.
Οι αντιπρόσωποι πρότειναν την προσθήκη άλλων κατηγοριών γης, εφόσον συνάδουν με το εγκεκριμένο σχέδιο, προτείνοντας στην Εθνοσυνέλευση να εξετάσει προσεκτικά και να ψηφίσει ξεχωριστά επί αυτής της ρήτρας ή να αναθέσει στην κυβέρνηση την εφαρμογή ενός πιλοτικού προγράμματος για 5 χρόνια, μετά το οποίο θα υποβληθεί συνοπτική έκθεση στην Εθνοσυνέλευση.
Σύμφωνα με τους εκπροσώπους, ο λόγος πηγάζει από παλαιότερες πρακτικές όπου, όταν το Κράτος ζητούσε επενδύσεις και οικονομική ανάπτυξη, πολλοί πολίτες και επιχειρήσεις που ήταν πρόθυμες να ασχοληθούν με επιχειρήσεις δέχονταν να παραχωρήσουν διάφορα είδη γης στο Κράτος, συμπεριλαμβανομένων οικιστικών εκτάσεων, προκειμένου να τις μισθώσουν για παραγωγικούς και επιχειρηματικούς σκοπούς. Αυτό δημιούργησε θέσεις εργασίας και συνέβαλε σημαντικά στην ανάπτυξη της περιοχής.
Τώρα, καθώς το Κράτος αλλάζει τον πολεοδομικό σχεδιασμό και επιδιώκει να ανακαινίσει και να αναβαθμίσει την πόλη, χρειάζεται ένας μηχανισμός που να δίνει προτεραιότητα στην παροχή της ευκαιρίας να συνεχίσουν να επενδύουν και να αναπτύσσονται στην ίδια τη γη που έχουν διατηρήσει και χρησιμοποιήσει για παραγωγή και επιχειρήσεις για γενιές.
Από την άλλη πλευρά, το Κράτος έχει επαρκείς λόγους να προσδιορίσει με σαφήνεια την προέλευση της γης που ανήκει στην επιχείρηση. Εάν η γη ανήκε προηγουμένως στην ίδια την επιχείρηση (μέσω κληρονομιάς, δωρεάς ή μεταβίβασης), τότε το ζήτημα αυτό πρέπει να διερευνηθεί διεξοδικά.
Επιπλέον, οι αντιπρόσωποι πρότειναν την άμεση τροποποίηση και βελτίωση των νομικών κανονισμών σχετικά με τη φορολογία και τα οικονομικά, ώστε να εναρμονιστούν τα συμφέροντα που προκύπτουν από τη μετατροπή της χρήσης γης από άλλους σκοπούς σε οικιστική γη για εμπορικά έργα στέγασης μεταξύ τριών ομάδων: των υφιστάμενων χρηστών γης, των επενδυτών και του Κράτους. Αυτό θα επέτρεπε στο Κράτος να αναδιανείμει τα οφέλη αναλογικά στους ίδιους τους χρήστες γης και να επενδύσει σε έργα κοινωνικοοικονομικής ανάπτυξης στην περιοχή .
[διαφήμιση_2]
Πηγή
Σχόλιο (0)