Πρόταση πρόσθετων μηχανισμών για τον καθορισμό των τιμών γης και τη διαχείριση πρόσθετων εσόδων στο προσχέδιο

Λεζάντα φωτογραφίας — Εικονογράφηση φωτογραφία: Tuan Anh/VNA

Συνεπώς, η VNREA σχολίασε 5 περιεχόμενα, στα οποία πρότεινε την τροποποίηση 3 περιεχομένων που αποτελούν διατάξεις που ήδη ορίζονται στο σχέδιο και την προσθήκη 2 περιεχομένων που δεν έχουν ακόμη οριστεί στο σχέδιο ψηφίσματος.

Με 2 πρόσθετα προτεινόμενα περιεχόμενα, η VNREA ανέφερε ότι το Άρθρο 5 του Σχεδίου Ψηφίσματος ορίζει την εφαρμογή του τιμοκαταλόγου γης για τον καθορισμό των τελών χρήσης γης και των ενοικίων γης όλων των έργων όταν η γη κατανέμεται, μισθώνεται ή ο σκοπός της χρήσης γης αλλάζει σε όλες τις περιπτώσεις.

Ωστόσο, σύμφωνα με την ανάλυση της VNREA, στην πραγματικότητα, υπάρχουν επενδυτικά έργα σε νέες περιοχές ή έργα με μεγάλη κλίμακα χρήσης γης και δεν υπάρχει τιμοκατάλογος γης ή, εάν υπάρχει τιμοκατάλογος γης, η εφαρμογή του τιμοκαταλόγου γης δεν θα είναι κατάλληλη. Σε αυτήν την περίπτωση, είναι απαραίτητο να καθοριστούν συγκεκριμένες τιμές γης σύμφωνα με τις μεθόδους προσδιορισμού της τιμής γης που προβλέπονται στον ισχύοντα νόμο περί γης για τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης και των ενοικίων γης.

Το VNREA προτείνει τη συμπλήρωση των κανονισμών σχετικά με τις περιπτώσεις εφαρμογής συγκεκριμένων τιμών γης για τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης και των ενοικίων γης σε έργα όταν το Κράτος κατανέμει γη, μισθώνει γη ή αλλάζει τους σκοπούς χρήσης γης, συμπεριλαμβανομένων: έργων με μεγάλη κλίμακα χρήσης γης 100 εκταρίων ή περισσότερο και επενδυτικών έργων σε νέες περιοχές χωρίς τιμοκαταλόγους γης.

Επιπλέον, η VNREA πρότεινε την προσθήκη κανονισμών για τον υπολογισμό πρόσθετων τελών για την περίοδο απροσδιόριστης τιμής γης. Επειδή, βάσει του άρθρου 257, παράγραφος 2, σημείο δ, του νόμου περί γης του 2024, το διάταγμα 103/2024/ND-CP ορίζει την είσπραξη πρόσθετων τελών για περιπτώσεις όπου τα άτομα έχουν αποφασίσει να διαθέσουν/μισθώσουν γη πριν από την 1η Αυγούστου 2024, αλλά η τιμή της γης δεν έχει καθοριστεί, θα πρέπει να καταβάλουν ένα πρόσθετο τέλος που υπολογίζεται στο 5,4%/έτος (το οποίο αναμένεται να προσαρμοστεί στο 3,6%/έτος) του τέλους χρήσης γης/ενοικίου γης που καταβάλλεται για την περίοδο απροσδιόριστης τιμής γης.

Ο λόγος είναι ότι όταν δεν καταβάλλεται το τέλος χρήσης γης/ενοίκιο γης, ο επενδυτής επωφελείται από το μη καταβληθέν ποσό. Αυτή η άποψη είναι λανθασμένη και ακατάλληλη – τόνισε η VNREA. Επί του παρόντος, η υποχρέωση καθορισμού των τιμών γης αποτελεί ευθύνη της κρατικής υπηρεσίας και δεν εξαρτάται από τον χρήστη γης.

Η απαίτηση να θεωρηθούν οι χρήστες γης υπεύθυνοι σε αυτή την περίπτωση είναι αβάσιμη. Όταν οι χρήστες γης δεν έχουν καταβάλει τέλη χρήσης γης και ενοίκιο γης, δεν έχουν μπορέσει να ασκήσουν τα δικαιώματά τους ως χρήστες γης: το δικαίωμα αγοράς, πώλησης/μεταβίβασης/υποθήκης... επειδή σύμφωνα με τους κανονισμούς, αυτά τα δικαιώματα μπορούν να ασκηθούν μόνο μετά την εκπλήρωση των οικονομικών υποχρεώσεων σχετικά με τη γη, ανέλυσε η VNREA.

Συνεπώς, η VNREA συνιστά την προσθήκη διατάξεων σχετικά με τον χειρισμό των πρόσθετων τελών είσπραξης με βάση τον προσδιορισμό ορισμένων συγκεκριμένων περιπτώσεων. Σε περιπτώσεις όπου έχει ληφθεί απόφαση για την κατανομή γης, τη μίσθωση γης, την άδεια αλλαγής σκοπών χρήσης γης, την άδεια αλλαγής από ετήσια μίσθωση γης σε εφάπαξ μίσθωση γης για ολόκληρη τη διάρκεια της μίσθωσης, την παράταση της χρήσης γης, την προσαρμογή της διάρκειας χρήσης γης, την λεπτομερή προσαρμογή του σχεδιασμού σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί γης και άλλες σχετικές διατάξεις του νόμου πριν από την ημερομηνία έναρξης ισχύος του παρόντος νόμου, αλλά η τιμή της γης δεν έχει αποφασιστεί, ο καθορισμός του ενοικίου γης και των τελών χρήσης γης θα εφαρμόζεται σύμφωνα με τις διατάξεις των σημείων α, β, γ, παράγραφος 2, του άρθρου 257 του νόμου περί γης του 2024.

Ταυτόχρονα, οι χρήστες γης πρέπει να καταβάλλουν πρόσθετα τέλη για το χρονικό διάστημα που δεν έχει ακόμη υπολογιστεί για τέλη χρήσης γης και ενοίκια γης, όπως ορίζεται στα σημεία α, β, γ, παράγραφος 2, άρθρο 257 του Νόμου περί Γης, εάν οι χρήστες γης έχουν θέσει την έκταση γης στην οποία έχουν χορηγηθεί δικαιώματα χρήσης γης σε εκμετάλλευση, επιχείρηση και χρήση.

Οι χρήστες γης δεν υποχρεούνται να καταβάλλουν πρόσθετα τέλη για το χρονικό διάστημα που δεν έχει ακόμη υπολογιστεί για τέλη χρήσης γης και μίσθωμα γης, όπως ορίζεται στα σημεία α, β, γ, παράγραφος 2, άρθρο 257 του Νόμου περί Γης, εάν οι χρήστες γης δεν έχουν ακόμη θέσει την έκταση γης στην οποία έχουν χορηγηθεί δικαιώματα χρήσης γης σε εκμετάλλευση, επιχείρηση ή χρήση. Σε περίπτωση που οι χρήστες γης έχουν καταβάλει πρόσθετα τέλη για το χρονικό διάστημα που δεν έχει ακόμη υπολογιστεί για τέλη χρήσης γης και μίσθωμα γης, θα τους επιστραφούν τα πρόσθετα τέλη που καταβλήθηκαν ή αφαιρέθηκαν από άλλες οικονομικές υποχρεώσεις προς το Κράτος...

Όσον αφορά τις 3 προτεινόμενες τροποποιήσεις, η VNREA ανέφερε: Η παράγραφος 7 του άρθρου 3 σχετικά με την ανάκτηση γης, την αποζημίωση, την υποστήριξη και την επανεγκατάσταση ορίζει: «Η αφαίρεση των χρημάτων αποζημίωσης, υποστήριξης και επανεγκατάστασης που έχει προκαταβάλει ο επενδυτής από το τέλος χρήσης γης και το ενοίκιο γης που καταβάλλονται θα εφαρμόζεται σύμφωνα με τις διατάξεις της παραγράφου 2 του άρθρου 94 του νόμου περί γης και θα υπολογίζεται για ολόκληρο το έργο».

Ωστόσο, σύμφωνα με την VNREA, ο νόμος περί γης ορίζει επί του παρόντος ότι σε περίπτωση που ο επενδυτής προκαταβάλει αποζημίωση, στήριξη και χρήματα επανεγκατάστασης, αυτά θα αφαιρούνται από το τέλος χρήσης γης και το ενοίκιο γης του έργου. Σε περίπτωση που εξακολουθούν να υπάρχουν χρήματα μετά την αφαίρεση από το τέλος χρήσης γης και το ενοίκιο γης των έργων, αυτά θα υπολογίζονται στο συνολικό επενδυτικό κεφάλαιο του έργου.

Συνεπώς, ο κανονισμός αυτός δεν έχει εγγυηθεί πραγματικά δικαιώματα και δεν έχει προσελκύσει πραγματικά επενδυτές ώστε να συμμετάσχουν στην προπληρωμή αποζημιώσεων, στήριξης και επανεγκατάστασης, ειδικά στην περίπτωση έργων που εξαιρούνται ή μειώνονται από τέλη χρήσης γης και ενοίκια γης - ανέλυσε η VNREA.

Ως εκ τούτου, η VNREA προτείνει να επιτραπεί στους επενδυτές να συνεχίσουν να αφαιρούν τις προκαταβολές για αποζημιώσεις, υποστήριξη και επανεγκατάσταση από άλλες οικονομικές υποχρεώσεις που πρέπει να πληρώσουν οι επενδυτές.

Ταυτόχρονα, στο σημείο δ, παράγραφος 1, άρθρο 5, η βάση για τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης περιλαμβάνει: το κόστος κατασκευής υποδομών για την έκταση γης που ο επενδυτής παραδίδει στο Δημόσιο· το κόστος κατασκευής υποδομών που ορίζεται σε αυτό το σημείο καθορίζεται σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου περί κατασκευών.

Σύμφωνα με την VNREA, το Σχέδιο ορίζει μόνο τον υπολογισμό του κόστους κατασκευής υποδομών για την έκταση γης που ο επενδυτής παραδίδει στο Κράτος, κάτι που είναι ακατάλληλο. Επειδή η φύση του τιμοκαταλόγου γης είναι ένας γενικός κανονισμός και η τιμή γης στον τιμοκατάλογο συχνά κατασκευάζεται με βάση υπάρχοντα οικόπεδα, τα επενδυτικά έργα ανάπτυξης υποδομών που δεν έχουν έκταση που έχει παραδοθεί στο Κράτος (όπως επενδυτικά έργα ανάπτυξης υποδομών βιομηχανικών πάρκων) δεν θα αφαιρούνται από το κόστος υποδομών.

Ή τα επενδυτικά έργα, ανάλογα με τις γεωλογικές συνθήκες και την κλίμακα, θα έχουν διαφορετικό κόστος επένδυσης σε υποδομές, ιδίως τα επενδυτικά έργα σε νέες περιοχές, σε ανακτημένες περιοχές... έχουν πολύ μεγάλο επενδυτικό κόστος για ισοπέδωση και κατασκευή υποδομών. Επομένως, αν υπολογιστεί το κόστος υποδομών μόνο για την έκταση γης που οι επενδυτές παραδίδουν στο Κράτος, δεν θα διασφαλιστεί η δικαιοσύνη.

Με βάση αυτή την πραγματικότητα, η VNREA προτείνει ότι κατά τον καθορισμό των τιμών γης, είναι απαραίτητο να υπολογίζεται το κόστος υποδομής ολόκληρου του έργου, όχι μόνο η έκταση γης που ο επενδυτής παραδίδει στο Κράτος. Ταυτόχρονα, είναι απαραίτητο να συμπληρωθούν οι κανονισμοί σχετικά με τον χειρισμό του κόστους αποκατάστασης γης για έργα αποκατάστασης γης κατά τον καθορισμό των τιμών γης (σύμφωνα με τους ισχύοντες κανονισμούς, το κόστος αποκατάστασης γης περιλαμβάνεται στο κόστος ανάπτυξης του έργου κατά τον καθορισμό των τιμών γης με τη μέθοδο του πλεονάσματος).

Ένα άλλο περιεχόμενο που σχολίασε η VNREA είναι ότι στο Άρθρο 3, Άρθρο 13, Σημείο β, οι μεταβατικές διατάξεις για την ανάκτηση, την αποζημίωση, την υποστήριξη και την επανεγκατάσταση γης αναφέρουν σαφώς: «Σε περίπτωση που πριν από την ημερομηνία έναρξης ισχύος του παρόντος ψηφίσματος δεν υπάρχει απόφαση που να εγκρίνει το σχέδιο αποζημίωσης, υποστήριξης και επανεγκατάστασης, η ανάκτηση, η αποζημίωση, η υποστήριξη και η επανεγκατάσταση γης θα πραγματοποιούνται σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου περί Γης και τις διατάξεις του παρόντος Άρθρου».

Σύμφωνα με την VNREA, η χρήση της φράσης «σε περίπτωση που δεν υπάρχει απόφαση πριν από την ημερομηνία έναρξης ισχύος της παρούσας απόφασης» δεν προσδιορίζει με ακρίβεια τον χρόνο του συμβάντος. Θα υπάρχουν περιπτώσεις όπου δεν υπάρχει απόφαση που να εγκρίνει το σχέδιο αποζημίωσης πριν από την ημερομηνία έναρξης ισχύος της παρούσας απόφασης, αλλά μέχρι τη στιγμή που η απόφαση θα τεθεί σε ισχύ, θα υπάρχει απόφαση που να εγκρίνει το σχέδιο αποζημίωσης. Ως εκ τούτου, η VNREA προτείνει την προσαρμογή της σε «Σε περίπτωση που δεν υπάρχει απόφαση μέχρι την ημερομηνία έναρξης ισχύος της παρούσας απόφασης...».

Πηγή: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/de-xuat-them-co-che-xac-dinh-gia-dat-xu-ly-tien-thu-bo-sung-trong-du-thao-20251027203731475.htm