Οι επιχειρήσεις εγκαταλείπουν έργα μόνο και μόνο λόγω των κανονισμών περί οικιστικής γης

Εγκατάλειψη του έργου επειδή δεν μπορεί να λυθεί

Στοιχεία από το Υπουργείο Κατασκευών δείχνουν ότι κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2023, αδειοδοτήθηκαν μόνο 15 νέα έργα εμπορικών κατοικιών σε εθνικό επίπεδο. Εκ των οποίων, η Βόρεια περιφέρεια είχε 7 έργα, η Κεντρική περιφέρεια είχε 3 έργα και η Νότια περιφέρεια είχε 5 έργα.

Μετά από περίπου ένα χρόνο συνεχούς άρσης των δυσκολιών από την κυβέρνηση , η αγορά ακινήτων δεν έχει ακόμη λύσει το πρόβλημα της προσφοράς, επειδή το 70% των προβλημάτων των έργων οφείλονται σε νομικά ζητήματα.

Ενώ το προσχέδιο του αναθεωρημένου νόμου περί γης αναμένεται να δημιουργήσει νομική δυναμική για τα ακίνητα, οι επιχειρήσεις ανησυχούν ότι ορισμένοι κανονισμοί θα αποτελέσουν εμπόδιο στην ανάκαμψη της αγοράς.

Συγκεκριμένα, το σημείο β, η παράγραφος 1 και η παράγραφος 6 του άρθρου 128 ορίζουν τη χρήση γης για την υλοποίηση έργων κοινωνικοοικονομικής ανάπτυξης μέσω συμφωνιών για την απόκτηση δικαιωμάτων χρήσης γης ή την κατοχή δικαιωμάτων χρήσης γης.

Συνεπώς, σε περίπτωση χρήσης γης για την υλοποίηση ενός έργου εμπορικής στέγασης, συνάπτεται συμφωνία για την απόκτηση του δικαιώματος χρήσης: οικιστικής γης ή οικιστικής γης και μη γεωργικής γης εκτός από οικιστικής γης για την οποία έχουν καταβληθεί τέλη χρήσης γης ή έχει καταβληθεί ενοίκιο γης μία φορά για ολόκληρη την περίοδο μίσθωσης.

Ως εταιρεία που αναγκάστηκε να εγκαταλείψει το έργο λόγω των κανονισμών περί οικιστικής γης, ο κ. Nguyen Quoc Hiep, Πρόεδρος του Διοικητικού Συμβουλίου της Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP.Invest), δήλωσε, μιλώντας στην PV VietNamNet, ότι η εταιρεία του θα έπρεπε να είχε υλοποιήσει ένα έργο 4 εκταρίων στο Ha Dong (Ανόι) και ένα έργο στην Περιοχή 12 (HCMC)... Ωστόσο, αναγκάστηκε να τα παρατήσει επειδή το επιδίωκε για αρκετά χρόνια χωρίς επιτυχία και κανείς δεν είχε λύσει το ζήτημα μόνο και μόνο λόγω των κανονισμών περί οικιστικής γης.

Οι επιχειρήσεις εγκαταλείπουν έργα μόνο και μόνο λόγω των κανονισμών περί οικιστικής γης. (Φωτογραφία: Hoang Ha)

Σύμφωνα με τον κ. Hiep, από το 2021, το Διάταγμα 30 (που τροποποιεί και συμπληρώνει ορισμένα άρθρα του Διατάγματος 99/2015 που περιγράφουν λεπτομερώς και καθοδηγούν την εφαρμογή ορισμένων άρθρων του Νόμου περί Στέγασης - PV) ορίζει ότι η μετατροπή άλλων εκτάσεων σε οικιστική γη πρέπει να έχει τουλάχιστον μια μικρή ποσότητα οικιστικής γης, κάτι που είναι πολύ δύσκολο να εφαρμοστεί.

«Αυτός είναι ο λόγος για τον οποίο εκατοντάδες έργα έχουν κολλήσει και δεν μπορούν να μετατραπούν. Ακόμα και στην περίπτωση ανθρώπων που χρησιμοποιούν τη γη, ο σχεδιασμός υπάρχει, αλλά δεν μπορούν να μετατραπούν επειδή δεν υπάρχει ούτε ένα τετραγωνικό μέτρο γης σε αυτήν.»

«Το σχέδιο αναθεωρημένου νόμου περί γης θα έπρεπε να είχε λάβει υπόψη ποια είναι λογικό να διατηρηθούν και ποια είναι παράλογο να αλλάξουν. Ωστόσο, το άρθρο 128 επαναλαμβάνεται και πιστεύω ότι αυτό είναι πολύ δύσκολο για τις επιχειρήσεις που αναπτύσσουν στεγαστικά έργα. Η συντακτική επιτροπή θα έπρεπε να το είχε δει αυτό», δήλωσε ο κ. Hiep.

Εν τω μεταξύ, ο κ. Vu Cuong Quyet, Γενικός Διευθυντής της Dat Xanh Mien Bac, δήλωσε ότι οι κανονισμοί δημιουργούν περιορισμούς για τις κρατικές υπηρεσίες.

Ο κ. Quyet έδωσε ένα παράδειγμα: μια περιφέρεια θέλει να σχεδιάσει ένα έργο, αλλά το έργο αυτό δεν βρίσκεται σε οικιστική γη. Μπορούν αυτές οι περιφέρειες να καταρτίσουν ένα σχέδιο για να το θέσουν σε δημοπρασία;

«Ανησυχώ ότι οι ίδιες οι κρατικές υπηρεσίες θα αντιμετωπίσουν επίσης δυσκολίες λόγω αλληλεπικαλυπτόμενων νόμων. Όσον αφορά τις επιχειρήσεις, όταν σχεδιάζουν σε γη χωρίς οικιστική γη, το μεγαλύτερο μέρος της είναι εμπορική γη για υπηρεσίες, γη για φύτευση δέντρων... που βρίσκεται κοντά σε κατοικημένες περιοχές, που βρίσκεται σε περιοχές που έχουν σχεδιαστεί για κατοικημένες περιοχές. Εκείνη την εποχή, εάν δεν υπάρχει οικιστική γη, οι επιχειρήσεις δεν θα μπορούν να σχεδιάσουν, παρόλο που ο σχεδιασμός περιλαμβάνει οικιστική γη, αλλά η φύση της γης δεν έχει μετατραπεί σε οικιστική γη. Αυτά τα πράγματα θα προκαλέσουν πολλές δυσκολίες και επιπλοκές για τις επιχειρήσεις που αναπτύσσουν έργα ακινήτων», δήλωσε ο κ. Quyet.

Επιπλέον, είπε αυτός ο ηγέτης, ακόμη και στο Ανόι, που αναπτύσσεται ευρέως προς τη ζώνη 3, τη ζώνη 4... αλλά ακριβώς στη ζώνη 3, υπάρχει πολλή γεωργική γη. Εάν ρυθμιστεί όπως στο σχέδιο, η γη θα σπαταληθεί επειδή η περιοχή αυτή έχει σχεδιαστεί για οικιστική γη, μπορεί να αναπτύξει πολυώροφα και χαμηλά κτίρια, αλλά αν δεν υπάρχει ούτε ένα μέτρο υφιστάμενης οικιστικής γης, τότε στο τέλος θα υπάρξει αδιέξοδο.

Ο κ. Vu Kim Giang, Πρόεδρος του Διοικητικού Συμβουλίου της SGO Group Joint Stock Company (SGO Group), ρώτησε: Εάν οι διατάξεις του σχεδίου ψηφιστούν, θα έχουν πολλές επιπτώσεις, επειδή η προέλευση της γης από το παρελθόν είναι σε μεγάλο βαθμό αλληλένδετη. Εάν στο συνολικό έργο υπάρχει ένα μέρος τύπων γης όπως γεωργική γη, παραγωγική γη κ.λπ., πώς θα αντιμετωπιστεί αυτό;

«Φοβάμαι ότι εάν ψηφιστεί αυτό το σχέδιο κανονισμού στο νόμο, θα πρέπει να αναπροσαρμόσουμε τα γενικά σχέδια πολεοδομίας και χωροταξίας κάθε περιοχής, επειδή στο παρελθόν, πολλές περιοχές έχουν σχεδόν πλήρως ενημερώσει τον χωροταξικό σχεδιασμό σε κάθε περιοχή», δήλωσε ο κ. Giang.

Επιπτώσεις στην προσφορά κατοικιών και στις τιμές των αστικών κατοικιών

Μιλώντας με δημοσιογράφο του VietNamNet, ο δικηγόρος Nguyen Thanh Ha, πρόεδρος της SBLaw Company, εκτίμησε ότι ο παραπάνω κανονισμός θα προκαλέσει «μπλοκάρισμα» και περισσότερες δυσκολίες στην αγορά ακινήτων, καθώς εκατοντάδες παλιά έργα πρέπει να επιλύσουν νομικά ζητήματα, ενώ τα νέα έργα είναι επίσης δύσκολο να υλοποιηθούν, με αποτέλεσμα ακόμη μικρότερη προσφορά κατοικιών.

Ο δικηγόρος ανέλυσε ότι η δυσκολία έγκειται στον κανονισμό που ορίζει ότι πρέπει να υπάρχει οικιστική γη στη γη που υποβάλλεται για μετατροπή χρήσης γης για να υλοποιηθεί το έργο. Ενώ τα περισσότερα από τα νέα έργα ανάπτυξης ακινήτων υλοποιούνται επί του παρόντος στο αρχικό ταμείο γης που αποτελείται από γεωργικές εκτάσεις, μη γεωργικές εκτάσεις, παραγωγικές εκτάσεις και άλλα είδη γης.

Δυσκολία στους κανονισμούς αναγνωρίζεται μόνο εάν υπάρχει μη γεωργική γη που δεν είναι οικιστική γη και έχει καταβάλει τέλη χρήσης γης ή έχει καταβάλει ενοίκιο γης μία φορά για ολόκληρη την περίοδο μίσθωσης. Στην πραγματικότητα, όμως, τα περισσότερα τρέχοντα έργα υλοποιούνται με τη μορφή επιχειρήσεων που καταβάλλουν ετήσιο ενοίκιο γης. Έτσι, με έργα που καταβάλλουν ετήσιο ενοίκιο γης, είναι αδύνατο να αναπτυχθούν έργα ακινήτων.

Παράλληλα, ο κανονισμός δυσχεραίνει τη διαπραγμάτευση της μεταβίβασης έργων για την υλοποίηση έργων εμπορικής στέγασης, επειδή ο κανονισμός ισχύει μόνο για μη γεωργικές εκτάσεις, όχι για οικιστικές εκτάσεις, για τις οποίες έχουν καταβληθεί τέλη χρήσης γης ή έχει καταβληθεί ενοίκιο γης μία φορά για ολόκληρη την περίοδο μίσθωσης.

Στην πραγματικότητα, οι ισχύοντες κανονισμοί ενθαρρύνουν τους επενδυτές να διαπραγματευτούν τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης για την υλοποίηση αστικών και εμπορικών έργων στέγασης. Ωστόσο, η απαίτηση να υπάρχει μη γεωργική γη για την οποία έχει καταβληθεί πλήρως το ενοίκιο γης θα καταστήσει αδύνατη τη μετατροπή πολλών έργων.

«Εάν, σύμφωνα με το σημείο β, παράγραφος 1 και την παράγραφο 6, του άρθρου 128 του σχεδίου νόμου περί γης, οι επιχειρήσεις δεν θα μπορούν να υλοποιήσουν έργα εμπορικής στέγασης, αυτό θα επηρεάσει την προσφορά διαμερισμάτων και τις τιμές των αστικών κατοικιών.»

«Ο παρών κανονισμός αντιβαίνει επίσης στις ισχύουσες κατευθυντήριες γραμμές για την άρση των νομικών εμποδίων για το έργο, επειδή είναι πιο περιορισμένος από τους ισχύοντες κανονισμούς του νόμου αριθ. 03/2022/QH15 που τροποποιεί 9 νόμους, συμπεριλαμβανομένης της τροποποίησης της ρήτρας 1 του άρθρου 23 του νόμου περί στέγασης του 2014 σχετικά με τους τύπους γης που χρησιμοποιούνται για εμπορικές κατοικίες. Συνεπώς, ο κανονισμός ορίζει ότι οι επιχειρήσεις εγκρίνονται για επενδυτικές πολιτικές. Ταυτόχρονα, οι επενδυτές σε έργα εμπορικών κατοικιών εγκρίνονται εάν έχουν δικαιώματα χρήσης γης ή λαμβάνουν δικαιώματα χρήσης γης για οικιστική γη ή οικιστική γη και άλλη γη που δεν είναι οικιστική γη και πληροί τις προϋποθέσεις για άδεια αλλαγής σκοπών χρήσης γης για την υλοποίηση επενδυτικών έργων», δήλωσε ο κ. Ha.

Σχέδιο Νόμου περί Γης: Πολλές απόψεις εξακολουθούν να εκφράζουν ανησυχίες σχετικά με την ανάκτηση γης για κοινωνικοοικονομική ανάπτυξη . Πολλοί βουλευτές της Εθνοσυνέλευσης εξακολουθούν να ανησυχούν και να ανησυχούν για τις διατάξεις σχετικά με την ανάκτηση γης για κοινωνικοοικονομική ανάπτυξη για εθνικά και δημόσια συμφέροντα στο σχέδιο Νόμου περί Γης (τροποποιημένο).

Πηγή: https://vietnamnet.vn/doanh-nghiep-tu-bo-du-an-chi-vi-quy-dinh-dat-o-2200137.html