Προσεγγίζοντας τις τιμές της γης με την αγορά: Πώς να αποφύγετε την «ακολούθηση της ροής»

Η προσαρμογή των τιμών γης στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ ώστε να είναι πιο κοντά στην αγορά προσφέρει οφέλη διαφάνειας, αλλά πρέπει να ελέγχει τον κίνδυνο εκμετάλλευσης για την αύξηση των τιμών των κατοικιών.

Το οικόπεδο στο χωριό Thanh Than, στην κοινότητα Thanh Cao, στην περιοχή Thanh Oai, έχει τιμή δημοπρασίας 10-15 φορές υψηλότερη από την αναγραφόμενη τιμή - Φωτογραφία: D.T.

Στο πλαίσιο της περιορισμένης προσφοράς κατοικιών, το πρόβλημα του ελέγχου των τιμών των ακινήτων και της αποτροπής του τεχνάσματος της «ακολούθησης της ροής» αποτελεί μεγάλη πρόκληση για τους φορείς διαχείρισης και τους πολίτες. Η προσαρμογή αποσκοπεί στη διασφάλιση των δικαιωμάτων των χρηστών γης, αλλά είναι απαραίτητο να ελεγχθεί το τέχνασμα της αξιοποίησης της αύξησης των τιμών γης για την αύξηση των τιμών των κατοικιών.

Κεντρική γη από 600-700 εκατομμύρια VND/ ^m2

Σύμφωνα με τον νέο τιμοκατάλογο γης που ανακοινώθηκε από την Λαϊκή Επιτροπή του Ανόι στις 20 Δεκεμβρίου και ισχύει άμεσα έως τις 31 Δεκεμβρίου 2025, η υψηλότερη τιμή οικιστικής γης είναι περίπου 695 εκατομμύρια VND/ ^m2 , και εφαρμόζεται σε οικόπεδα με θέα στον δρόμο σε κεντρικές οδικές αρτηρίες της περιοχής Hoan Kiem, όπως: Ba Trieu, Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung.

Αυτή η τιμή ισχύει επίσης για τα ακόλουθα δρομολόγια: Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho και Tran Hung Dao.

Σε σύγκριση με τον τιμοκατάλογο που εξέδωσε η πόλη του Ανόι το 2019, η οικιστική γη στις οδούς Hang Ngang και Hang Dao αυξήθηκε 3,7 φορές.

Επίσης, σύμφωνα με τον νέο τιμοκατάλογο που μόλις εκδόθηκε από το Ανόι, η γη για εμπορικές χρήσεις προσαρμόζεται ώστε να είναι 50-100% υψηλότερη από πριν. Η υψηλότερη τιμή για γη για επιχειρήσεις εξακολουθεί να ισχύει στους δρόμους της περιοχής Hoan Kiem, όπως: Hang Khay, Hang Ngang, Hang Dao, πάνω από 244 εκατομμύρια VND/ ^m2 .

Εν τω μεταξύ, οι τιμές των γεωργικών γαιών, των ορυζώνων, των ετήσιων και πολυετών καλλιεργειών και των γαιών υδατοκαλλιέργειας στο Ανόι αυξήθηκαν επίσης κατά περίπου 15%.

Όσον αφορά τον νέο τιμοκατάλογο γης που εκδόθηκε από την πόλη Χο Τσι Μινχ στα τέλη Οκτωβρίου 2024, η υψηλότερη τιμή γης στην πόλη Χο Τσι Μινχ ανήκει στους τρεις δρόμους Ντονγκ Κόι, Λε Λόι και Νγκουγιέν Χουέ, στα 687,2 εκατομμύρια ντόνγκ/ ^τ.μ .

Ο νέος τιμοκατάλογος γης που μόλις εξέδωσαν η πόλη Ανόι και η πόλη Χο Τσι Μινχ, ο οποίος είναι κοντά στην αγορά, θα αποτελέσει τη βάση για τον υπολογισμό της αποζημίωσης και τον καθορισμό των τιμών γης για άτομα και οργανισμούς που υπόκεινται σε εκκαθάριση χώρου. Αυτή είναι επίσης η βάση για τον υπολογισμό του φόρου χρήσης γης, του φόρου εισοδήματος φυσικών προσώπων από τη μεταβίβαση δικαιωμάτων χρήσης γης, των τελών και χρεώσεων που σχετίζονται με τη χρήση γης, τη μεταβίβαση ή κατά την εκτέλεση διοικητικών διαδικασιών σε γη.

Η οδός Nguyen Hue είναι ένας από τους δρόμους με τις υψηλότερες τιμές γης στην πόλη Χο Τσι Μινχ - Φωτογραφία: QUANG DINH

Το νέο πλαίσιο τιμών είναι μόνο το 10% της τιμής που κέρδισε η δημοπρασία.

Σύμφωνα με τον Tuoi Tre, παρόλο που το Ανόι έχει αυξήσει τον τιμοκατάλογο γης του για να είναι πιο κοντά στην αγορά, πολλές περιοχές έχουν νέα πλαίσια τιμών που είναι 3-4 φορές υψηλότερα από τα παλιά πλαίσια τιμών που εκδόθηκαν το 2019, αλλά εξακολουθεί να υπάρχει ένα τεράστιο χάσμα με τις τιμές των νικητήριων δημοπρασιών γης σε πολλές περιοχές.

Για παράδειγμα, για αγροτική γη στην κοινότητα Thanh Lam, στην τοποθεσία του δρόμου από το χωριό Duc Hau προς το χωριό Thanh Van, η τιμή της αγροτικής γης είναι 1,54 εκατομμύρια VND/ ^m2 . Ομοίως, η αγροτική γη στον διακοινοτικό δρόμο στην κοινότητα Dai Thinh έχει εύρος τιμών 1,01 - 1,54 εκατομμύρια VND/ ^m2 . Εν τω μεταξύ, η τιμή νίκης της γης που δημοπρατήθηκε στην ίδια περιοχή στην αστική περιοχή Thanh Lam - Dai Thinh το 2024 είναι περίπου 60 εκατομμύρια VND/ ^m2 .

Μια περιοχή που συγκεντρώνει πολλά έργα διαμερισμάτων, η οποία αποτελεί το επίκεντρο της πρόσφατης αύξησης των τιμών στην αγορά διαμερισμάτων του Ανόι, έχει έναν νέο και αρκετά χαμηλό τιμοκατάλογο γης. Ενώ η τιμή πολλών έργων διαμερισμάτων στην κοινότητα An Khanh, στην περιοχή Hoai Duc, κυμαίνεται από 60 έως 80 εκατομμύρια VND/ ^m2 , σύμφωνα με τον πρόσφατα εκδοθέντα τιμοκατάλογο γης (τιμή γης στην περιοχή κοντά στην λεωφόρο Thang Long μέσω της κοινότητας An Khanh) είναι μόνο από 2,3 έως 8,6 εκατομμύρια VND/ ^m2 .

Για την αστική περιοχή LIDECO, στην περιοχή Hoai Duc, η τιμή για δρόμο πλάτους 31 μέτρων, εμπορική, υπηρεσιακή και αστική γήπεδα είναι από 6,5 έως 9,3 εκατομμύρια VND/ ^m2. Για δρόμο πλάτους 24 μέτρων, η τιμή είναι από 5,9 έως 8,5 εκατομμύρια VND/ ^m2 . Για δρόμο πλάτους 13,5 μέτρων, η τιμή είναι από 4,6 έως 6,3 εκατομμύρια VND/ ^m2 . Περιοχή Εθνικής Οδού 32, πόλη Phung, περιοχή Dan Phuong, η τιμή γης είναι από 2,9 έως 9,2 εκατομμύρια VND/ ^m2 .

Ομοίως, για αγροτική γη στην Εθνική Οδό 21Β που διασχίζει την πόλη Kim Bai μέχρι το τέλος της κοινότητας Hong Duong, η τιμή της αγροτικής γης είναι από 3,5 έως 6,1 εκατομμύρια VND/ ^m2 . Για αστική γη στο δρόμο από το χωριό Kim Bai προς την πόλη Kim Bai (τμήμα δίπλα στην Εθνική Οδό 21Β) η τιμή είναι 3,4 - 5,7 εκατομμύρια VND/ ^m2 . Για τον δρόμο του χωριού Cat Dong - πόλη Kim Bai (τμήμα δίπλα στην Εθνική Οδό 21Β στα αριστερά του αναχώματος Day) η τιμή είναι 3,4 - 7,5 εκατομμύρια VND/ ^m2 .

Εν τω μεταξύ, η τιμή της γης που έχει τεθεί σε πλειστηριασμό στο χωριό Thanh Than, στην κοινότητα Thanh Cao, στην περιφέρεια Thanh Oai (δίπλα στην πόλη Kim Bai) έχει αυξηθεί πρόσφατα σε περισσότερα από 100 εκατομμύρια VND/ ^m2 .

Πρόληψη της εκμετάλλευσης των αυξημένων τιμών γης για την αύξηση των τιμών των κατοικιών

Τον τελευταίο χρόνο, οι τιμές των κατοικιών, ιδίως των διαμερισμάτων στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ, έχουν αυξηθεί απότομα, προκαλώντας πολλές ανησυχίες σχετικά με τις διακυμάνσεις στην αγορά ακινήτων. Ειδικοί και ηγέτες του κλάδου έχουν προειδοποιήσει ότι οι τοπικές αρχές πρέπει να έχουν λύσεις για να ελέγξουν την κατάσταση της αξιοποίησης των προσαρμογών των τιμών της γης για την αύξηση των τιμών των κατοικιών, επιδεινώνοντας την έλλειψη προσφοράς και ωθώντας πολλούς ανθρώπους, ιδίως εκείνους με χαμηλό και μεσαίο εισόδημα, εκτός αγοράς.

Σύμφωνα με τον κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρο του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ, οι τρέχουσες υψηλές τιμές κατοικιών δεν οφείλονται μόνο στην αύξηση των τιμών της γης, αλλά και στην έλλειψη προσφοράς. Συνεπώς, το κόστος της γης είναι μόνο ένας παράγοντας στη δομή κόστους των ακινήτων, ενώ ο σημαντικός παράγοντας που καθορίζει τις τιμές είναι η έλλειψη προσφοράς κατοικιών.

Εάν υπάρχει λύση για την αύξηση της προσφοράς και την τόνωση των συναλλαγών στην αγορά, οι τιμές των κατοικιών θα τείνουν να μειωθούν. Συνεπώς, η αύξηση της κατασκευής στεγαστικών έργων, ιδίως κοινωνικών κατοικιών, είναι μια από τις θεμελιώδεις λύσεις για τη σταθεροποίηση της αγοράς.

Ωστόσο, στο τρέχον πλαίσιο, με την έλλειψη κατοικιών σε μεγάλες πόλεις όπως το Ανόι και η πόλη Χο Τσι Μινχ, η προσαρμογή των τιμών γης ώστε να ακολουθούν πιστά τις τιμές της αγοράς μπορεί να είναι ένας παράγοντας που ωθεί τις τιμές των κατοικιών να συνεχίσουν να αυξάνονται. Ο κ. Chau προειδοποίησε ότι εκτός από την προσαρμογή των τιμών της γης, οι τιμές ενοικίασης γης στις μεγάλες πόλεις τείνουν επίσης να αυξάνονται, δημιουργώντας μεγαλύτερη πίεση στις τιμές των κατοικιών.

Ο κ. Nguyen Chi Thanh, Αντιπρόεδρος του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ, δήλωσε ότι η προσαρμογή του τιμοκαταλόγου γης πιο κοντά στην τιμή της αγοράς είναι μια σωστή ενέργεια, σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου περί Γης.

Σκοπός αυτού είναι να καταστεί η αγορά πιο διαφανής, διασφαλίζοντας παράλληλα τα δικαιώματα των ανθρώπων στον υπολογισμό των τελών εγγραφής, τη μεταβίβαση ή την αλλαγή των δικαιωμάτων χρήσης γης. Παρόλο που ο νέος τιμοκατάλογος γης στις κεντρικές περιοχές του Ανόι και της πόλης Χο Τσι Μινχ κυμαίνεται έως και 600-700 εκατομμύρια VND/m2, εξακολουθεί να είναι χαμηλότερος από την πραγματική τιμή αγοράς. Αυτό θα βοηθήσει στην ενθάρρυνση των ανθρώπων να πραγματοποιούν πιο διαφανείς συναλλαγές, ενώ παράλληλα θα βοηθήσει τους φορείς διαχείρισης να ελαχιστοποιήσουν το φαινόμενο του πληθωρισμού των τιμών γης.

Ο κ. Thanh τόνισε επίσης ότι ο νέος τιμοκατάλογος γης προσαρμόζεται ώστε να αντιστοιχεί στην πραγματική αξία των περιοχών που έχουν αναπτυχθεί σταθερά τα τελευταία χρόνια. Ωστόσο, για τις νέες περιοχές, ειδικά για εκείνες που μετατρέπονται σε έργα ανάπτυξης κατοικιών, δεν υπάρχει ακόμη επίσημος τιμοκατάλογος γης. Οι ειδικοί λένε ότι οι τιμές γης στις νέες περιοχές μπορούν να καθοριστούν μόνο όταν τα έργα υλοποιηθούν και τεθούν σε χρήση, οπότε μπορεί να δοθεί μια κατάλληλη τιμή αναφοράς.

Τέλος, οι ειδικοί επιβεβαίωσαν επίσης ότι ο σκοπός της προσαρμογής του τιμοκαταλόγου γης δεν είναι η δημιουργία σοκ στις τιμές, αλλά η ενθάρρυνση της διαφάνειας των λειτουργιών της αγοράς, η ελαχιστοποίηση της κερδοσκοπίας και η διόγκωση των τιμών της γης σε ταχέως αναπτυσσόμενες περιοχές.

Ο καθορισμός των τιμών γης με βάση πρακτικούς παράγοντες όπως το κόστος αποζημίωσης, οι επενδύσεις σε υποδομές και τα κέρδη των επιχειρήσεων θα βοηθήσει την αγορά γης να γίνει πιο λογική, αποφεύγοντας τις ασυνήθιστες αυξήσεις των τιμών της γης, οι οποίες επηρεάζουν αρνητικά τη βιώσιμη ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων.

Τα τέλη χρήσης γης και το κόστος εκκαθάρισης του χώρου αντιπροσωπεύουν μόνο το 7-20%, ενώ η εφαρμογή ενός νέου τιμοκαταλόγου γης κοντά στην αγορά στο μέλλον θα αυξήσει την τιμή πώλησης κατοικιών και ακινήτων κατά μέσο όρο 15-20% σε σύγκριση με την προηγούμενη περίοδο. ( Υπουργείο Κατασκευών )

* Δικηγόρος Nguyen Van Dinh (νομικός εμπειρογνώμονας γης):

Δικηγόρος Nguyen Van Dinh (ειδικός σε θέματα γαιοκτημοσύνης)

Η προσαρμογή των τιμών της γης πιο κοντά στην αγορά θα μπορούσε να αποτελέσει δικαιολογία για τους κερδοσκόπους να αυξήσουν τις τιμές και τις τιμές των κατοικιών το 2025, επομένως οι αγοραστές κατοικιών πρέπει να είναι σε εγρήγορση όταν ξοδεύουν χρήματα για να αγοράσουν ένα σπίτι. Οι αυξημένες τιμές της γης μπορούν να αυξήσουν το κόστος των εισροών για τα έργα στέγασης, αλλά πρέπει να σημειωθεί ότι αυτός δεν είναι ο κύριος παράγοντας που έχει εκτοξεύσει τις τιμές των διαμερισμάτων στα ύψη τα τελευταία χρόνια. Ο κύριος παράγοντας εξακολουθεί να είναι ο νόμος της προσφοράς και της ζήτησης, επομένως οι φορείς διαχείρισης και οι τοπικές αρχές πρέπει να έχουν κατάλληλες πολιτικές για τον έλεγχο και τη μείωση των τιμών των κατοικιών.

Πηγή: https://tuoitre.vn/dua-gia-dat-sat-thi-truong-lam-sao-de-khong-tat-nuoc-theo-mua-20241222234740553.htm