Επίλυση του προβλήματος της κοινωνικής στέγασης: Ανάγκη εξάλειψης πολλών σημείων συμφόρησης

VTV.vn - Η κοινωνική στέγαση χρειάζεται πίστωση, κονδύλια γης και παρακολούθηση των τιμών, ώστε οι πολιτικές να μπορούν πραγματικά να προσεγγίσουν τους ανθρώπους, αντί να αποτελούν απλώς ένα επίμονο όνειρο των κατοίκων των πόλεων.

Στην πόλη Χο Τσι Μινχ , όπου η εκτιμώμενη ζήτηση είναι περισσότερες από 150.000 μονάδες κοινωνικής στέγασης, η πραγματική προσφορά καλύπτει μόνο περίπου το 20%.

Το Διάταγμα 261, με την επέκταση των εισοδηματικών όρων για την πρόσβαση σε κοινωνική στέγαση, αποτελεί ένα αξιοσημείωτο βήμα προόδου στην πολιτική κοινωνικής ασφάλισης του Βιετνάμ. Ωστόσο, όταν η προσφορά παραμένει περιορισμένη, η προνομιακή πίστωση εκταμιεύεται αργά και οι τιμές πώλησης τείνουν να κλιμακώνονται, το πρόβλημα της κοινωνικής στέγασης δεν έχει ακόμη βρει μια ολοκληρωμένη λύση. Για να υλοποιηθεί πραγματικά η πολιτική, πρέπει να υπάρχει συγχρονισμός και αποφασιστικότητα από την πίστωση, το ταμείο γης έως τον μηχανισμό παρακολούθησης, διασφαλίζοντας ότι το όνειρο της εγκατάστασης δεν είναι απλώς ένας αριθμός στα χαρτιά.

Προμήθεια: ο άλυτος κόμπος

Η ζήτηση για κοινωνική στέγαση στο Βιετνάμ βρίσκεται σε ανησυχητικό επίπεδο. Σύμφωνα με το Υπουργείο Κατασκευών, ο στόχος του 1 εκατομμυρίου μονάδων κοινωνικής στέγασης την περίοδο 2021-2030 έχει φτάσει μόνο σε ποσοστό άνω του 22% μέχρι τα μέσα του 2024. Στην πόλη Χο Τσι Μινχ, η εκτιμώμενη ζήτηση είναι πάνω από 150.000 μονάδες, αλλά η προσφορά καλύπτει μόνο περίπου το 20%. Παρόμοια κατάσταση παρατηρείται στο Ανόι, το Μπιν Ντουόνγκ και το Μπακ Νινχ - όπου συγκεντρώνονται πολλοί εργαζόμενοι και μετανάστες εργαζόμενοι. Η πραγματικότητα αντικατοπτρίζει ένα παράδοξο: η πολιτική διευρύνει τους δικαιούχους, αλλά η αγορά δεν διαθέτει προϊόντα για να καλύψει τη ζήτηση.

Ανάλογα με τα τοπικά χαρακτηριστικά, οι κοινωνικές κατοικίες δεν χρειάζεται απαραίτητα να είναι διαμερίσματα, αλλά το Κράτος πρέπει να δημιουργήσει φθηνά κεφάλαια γης για να μπορούν οι άνθρωποι να αγοράζουν γη και να χτίζουν σπίτια.

Η ιστορία του κ. Tran Van Toi, εργάτη στη Ζώνη Επεξεργασίας Εξαγωγών Tan Thuan στην πόλη Χο Τσι Μινχ, είναι ένα χαρακτηριστικό παράδειγμα. Παρόλο που το οικογενειακό του εισόδημα πληροί τους νέους κανονισμούς, εξακολουθεί να μην μπορεί να βρει διαμέρισμα επειδή «ο επενδυτής είπε ότι δεν υπάρχει ακόμη νέο έργο, περιμένοντας την έγκριση κεφαλαίου». Αυτό δείχνει ότι η αύξηση του ορίου εισοδήματος είναι μόνο ένα μέρος της λύσης. Χωρίς να λυθεί το πρόβλημα της προσφοράς, η πολιτική είναι μόνο θεωρητική. Τα προβλήματα με τα έγγεια κεφάλαια, τις επενδυτικές διαδικασίες και τα χαμηλά κέρδη καθιστούν την υλοποίηση έργων κοινωνικής στέγασης αργή, αυξάνοντας το χάσμα μεταξύ προσδοκιών και πραγματικότητας.

Τα κεφάλαια γης αποτελούν το μεγαλύτερο εμπόδιο. Ο νόμος περί στέγασης απαιτεί από τις νέες αστικές περιοχές και τις βιομηχανικές ζώνες να διαθέσουν το 20% των κεφαλαίων γης τους για κοινωνικές κατοικίες, αλλά πολλές επιχειρήσεις επιλέγουν να πληρώσουν χρήματα αντί να διαθέσουν γη. Ο κ. Tran Khanh Quang, ειδικός σε θέματα ακινήτων, σχολίασε: «Ανάλογα με τα τοπικά χαρακτηριστικά, οι κοινωνικές κατοικίες δεν χρειάζεται απαραίτητα να είναι διαμερίσματα, αλλά το κράτος πρέπει να δημιουργήσει φθηνά κεφάλαια γης για να μπορούν οι άνθρωποι να αγοράζουν γη για να χτίζουν σπίτια». Στην πόλη Χο Τσι Μινχ και το Ανόι , οι υψηλές τιμές της γης και το μεγάλο κόστος εκκαθάρισης καθιστούν την εύρεση κατάλληλων κεφαλαίων γης δύσκολο πρόβλημα.

Ανάγκη για μηχανισμό συγχρονισμού

Η προνομιακή πίστωση αποτελεί βασικό παράγοντα για την προώθηση της κοινωνικής στέγασης. Το πακέτο πίστωσης ύψους 120.000 δισεκατομμυρίων VND της κυβέρνησης αποτελεί αξιοσημείωτη προσπάθεια, αλλά μέχρι τον Σεπτέμβριο του 2025, η εκταμίευση έφτασε μόνο σε λιγότερο από 15%. Οι περίπλοκες διαδικασίες, τα μη ελκυστικά επιτόκια και η έλλειψη ενδιαφέροντος από τις εμπορικές τράπεζες είναι τα κύρια εμπόδια. Ο Σύνδεσμος Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA) πρότεινε τη μείωση του επιτοκίου για δάνεια για την αγορά κοινωνικής στέγασης από 5,4% σε 4,8% ετησίως και τη μείωση των τελών χρήσης γης κατά τη μεταβίβαση. Ο κ. Le Hoang Chau, πρόεδρος του HoREA, δήλωσε ότι το επιτόκιο του 5,4% ετησίως είναι πολύ υψηλό, προκαλώντας δυσκολίες στους αγοραστές, και πρότεινε ένα επιτόκιο 4,8% ετησίως, παρόμοιο με το προνομιακό επιτόκιο από το 2021 έως τον Ιούλιο του 2024, για την αύξηση της προσβασιμότητας.

Η κοινωνική στέγαση χρειάζεται πίστωση, κεφάλαια γης και παρακολούθηση των τιμών, ώστε οι πολιτικές να μπορούν πραγματικά να προσεγγίσουν τους ανθρώπους, αντί να αποτελούν απλώς ένα επίμονο όνειρο του λαού.

Οι τράπεζες κοινωνικής πολιτικής πρέπει να αυξήσουν τα όρια δανεισμού, ειδικά στο Ανόι, την πόλη Χο Τσι Μινχ και την Ντα Νανγκ. Διαφορετικά, οι προτιμησιακές πηγές κεφαλαίου θα συνεχίσουν να «παραμένουν αδρανείς», ενώ οι ανάγκες στέγασης καθίστανται ολοένα και πιο επείγουσες. Οι τιμές των κοινωνικών κατοικιών είναι επίσης ανησυχητικές καθώς πλησιάζουν τις οικονομικές εμπορικές κατοικίες. Στην πόλη Χο Τσι Μινχ, οι τιμές των κοινωνικών κατοικιών κυμαίνονται επί του παρόντος στα 35,8-45,9 εκατομμύρια VND/m², 3 φορές υψηλότερες από ό,τι όταν ξεκίνησαν για πρώτη φορά. Οι κοινωνικές κατοικίες προς ενοικίαση έχουν επίσης αυξηθεί: ένα έργο στην περιοχή Binh Tan, του οποίου η κύρια τιμή το 2017 ήταν 14 εκατομμύρια VND/m², τώρα μεταφέρεται στα 20,3-21,2 εκατομμύρια VND/m², αύξηση 1,4 φορές.

Οι ειδικοί προειδοποιούν: «Η πολιτική κοινωνικής στέγασης είναι ένα εργαλείο για τη σταθεροποίηση της αστικής οικονομίας. Εάν η ελεύθερη αγορά την χειραγωγήσει, θα γίνει κερδοσκοπικό εμπόρευμα και όχι πλέον δημόσια πρόνοια». Οι φορείς διαχείρισης πρέπει να ορίσουν ένα ανώτατο όριο τιμής και να παρακολουθούν το μέγιστο κέρδος των επενδυτών (προς το παρόν 10%). Η διαδικασία έγκρισης αγοραστών πρέπει να είναι διαφανής για να αποφεύγεται η συγκαλυμμένη κερδοσκοπία ή οι παράνομες μεταβιβάσεις.

Η διεθνής εμπειρία από τη Σιγκαπούρη και τη Νότια Κορέα προσφέρει πολύτιμα διδάγματα. Η Σιγκαπούρη διατηρεί περισσότερο από το 80% του ταμείου κοινωνικής στέγασης μέσω του Κεντρικού Ταμείου Προνοίας (CPF), όπου οι άνθρωποι αποταμιεύουν τους μισθούς τους για να αγοράσουν σπίτια. Η Νότια Κορέα εφαρμόζει ένα μοντέλο μακροχρόνιων ενοικιάσεων χαμηλού κόστους, με κρατικά χρηματοδοτούμενα κεφάλαια και κεφάλαια γης. Το Βιετνάμ μπορεί να εξετάσει το ενδεχόμενο δημιουργίας ενός εθνικού ταμείου κοινωνικής στέγασης για να δημιουργήσει μια σταθερή πηγή κεφαλαίου, να μειώσει το δημοσιονομικό βάρος και να διασφαλίσει βιώσιμες πολιτικές.

Πηγή: https://vtv.vn/giai-bai-toan-nha-o-xa-hoi-can-thao-go-nhieu-nut-that-100251016154022075.htm