Η έλλειψη άδειας κατασκευής είναι το «πλεονέκτημα» της Gamuda Land όταν εμφανίζεται στο δικαστήριο;

Υπογράψτε μια τριετή σύμβαση πώλησης, οι πελάτες λαμβάνουν μόνο το κεφάλαιο

Σύμφωνα με την πρωτοβάθμια απόφαση αριθ. 309/2022/DS-ST με ημερομηνία 14 Νοεμβρίου 2022 σχετικά με «Διαφορά σύμβασης αγοραπωλησίας διαμερισμάτων» του Λαϊκού Δικαστηρίου της Περιφέρειας Tan Phu, ο κ. NLV - πελάτης που αγόρασε σπίτι στο έργο A5 - Diamond Alnata Apartment Complex (που ανήκει στην Celadon City - Tan Thang Sports and Residential Complex Project, Son Ky Ward, Tan Phu District, Ho Chi Minh City) μήνυσε τον επενδυτή, Gamuda Land Joint Stock Company (Gamuda Land), για παραβίαση των όρων της σύμβασης.

Συγκεκριμένα, μετά την υπογραφή της σύμβασης πώλησης τον Ιούνιο του 2019, ο κ. V. κατέβαλε στην Gamuda Land 3 δόσεις συνολικού ποσού άνω των 1,7 δισεκατομμυρίων VND, με την προθεσμία παράδοσης του διαμερίσματος να έχει οριστεί για τις 7 Αυγούστου 2021. Μέχρι την τέταρτη δόση, ο κ. V. είχε προετοιμάσει πλήρως τα οικονομικά, αλλά δεν έλαβε ειδοποίηση πληρωμής από τον επενδυτή. Αυτός ο πελάτης έστειλε προληπτικά ένα έγγραφο ζητώντας από την Gamuda Land να εκδώσει ειδοποίηση πληρωμής για την επόμενη δόση, όπως είχε συμφωνηθεί.

Στις 16 Σεπτεμβρίου 2020, η Gamuda Land απάντησε εγγράφως, επικαλούμενη οικονομικές δυσκολίες, μη έκδοση περαιτέρω ειδοποιήσεων πληρωμής και ζητώντας την αναστολή των πληρωμών μέχρι την ολοκλήρωση της κατασκευής του 6ου ορόφου. Ο εν λόγω επενδυτής πρότεινε επίσης να διαπραγματευτεί μια προσαρμογή του χρόνου παράδοσης του σπιτιού και να λάβει έκπτωση, αλλά δεν διευκρίνισε τον χρόνο προσαρμογής.

Το έργο Celadon City αντιμετωπίζει αυτήν τη στιγμή πολλά νομικά προβλήματα καθώς και διαμάχες με πελάτες.

Λόγω διαφωνίας με το ανωτέρω αίτημα, ο κ. V. απέστειλε γραπτή απάντηση στην Gamuda Land, δηλώνοντας ότι οι οικονομικές δυσκολίες δεν αποτελούσαν γεγονός ανωτέρας βίας. Επιπλέον, η καθυστέρηση στην παράδοση του σπιτιού θα επηρέαζε την κατοικία και την επιχείρηση της οικογένειας του κ. V.

Ο κ. V. ανέφερε επίσης ότι μέχρι τη στιγμή της παράδοσης του σπιτιού, όπως αναφέρεται στη σύμβαση, η Gamuda Land δεν είχε λάβει καμία απάντηση σχετικά με την καθυστέρηση στην παράδοση του σπιτιού στον πελάτη. Στις 10 Αυγούστου 2021, βάσει των όρων της σύμβασης πώλησης, ο κ. V. απέστειλε ειδοποίηση μονομερούς λήξης της σύμβασης και ζήτησε αποζημίωση σύμφωνα με τους συμφωνηθέντες όρους λόγω της καθυστέρησης παράδοσης του διαμερίσματος από την Gamuda Land. Ωστόσο, μέχρι τις 9 Νοεμβρίου 2021, η Gamuda Land επέστρεψε μόνο το κεφάλαιο που έλαβε χωρίς καμία ποινή για παραβίαση της σύμβασης. Παρόλο που ο πελάτης έστειλε επιστολή ερωτήματος, η Gamuda Land δεν απάντησε.

Στην πρωτοβάθμια δίκη, μέσω της διαδικασίας της δίκης και μελετώντας τα έγγραφα της υπόθεσης, η Επιτροπή Δίκης (TPC) του Λαϊκού Δικαστηρίου της Περιφέρειας Tan Phu έκρινε ότι η Gamuda Land είχε καθυστερήσει την παράδοση του διαμερίσματος στον κ. V. Ο εκπρόσωπος της εταιρείας δήλωσε ότι η πανδημία COVID-19 είχε επηρεάσει την πρόοδο της κατασκευής. Ωστόσο, ο χρόνος για τον περιορισμό των μετακινήσεων και των δημόσιων δραστηριοτήτων των ανθρώπων ήταν μόνο για ένα σύντομο χρονικό διάστημα το 2021.

Προηγουμένως, τον Μάιο του 2020, η Gamuda Land εξέδωσε έγγραφο με το οποίο ζητούσε παράταση της προθεσμίας παράδοσης του σπιτιού έως τον Φεβρουάριο του 2022, γεγονός που αποδεικνύει ότι η πρόοδος κατασκευής της Gamuda Company καθυστέρησε σε σύγκριση με τη δέσμευση της σύμβασης, όχι μέχρι το ξέσπασμα της επιδημίας.

Σύμφωνα με τη συμφωνία στο συμβόλαιο πώλησης του διαμερίσματος, η προθεσμία παράδοσης του διαμερίσματος είναι ο Αύγουστος του 2021, μέχρι τότε η κατασκευή πρέπει να έχει ολοκληρωθεί πλήρως. Επομένως, όταν ξέσπασε η επιδημία, η περίοδος κοινωνικής αποστασιοποίησης (από 31 Μαΐου 2021 έως 30 Σεπτεμβρίου 2021) επηρέασε μόνο το επίπεδο ολοκλήρωσης του έργου.

Πολλοί κάτοικοι που υπέγραψαν συμβόλαια για την αγορά διαμερισμάτων στην περιοχή Diamond Alnata έχουν καταθέσει αγωγές κατά του επενδυτή για να διεκδικήσουν τα δικαιώματά τους.

Κατά την επιβολή της ποινής, το Λαϊκό Δικαστήριο της Περιφέρειας Tan Phu έκανε δεκτό εν μέρει το αίτημα αγωγής του κ. NLV, απαιτώντας από την Gamuda Land να καταβάλει στον κ. V. περισσότερα από 500 εκατομμύρια VND για πρόστιμα παράβασης (30% του συνολικού ποσού που καταβλήθηκε σύμφωνα με τους συμβατικούς όρους) και τόκους για την καθυστερημένη πληρωμή του κεφαλαίου.

Ωστόσο, η διαμάχη μεταξύ του κ. V. και της Gamuda Land δεν σταμάτησε εκεί. Στις αρχές Ιανουαρίου 2023, το Λαϊκό Δικαστήριο της πόλης Χο Τσι Μινχ ξεκίνησε μια πλήρη ακροαματική διαδικασία έφεσης μετά την έφεση της Gamuda Land. Σε αυτήν την ακροαματική διαδικασία, ο εκπρόσωπος της Λαϊκής Εισαγγελίας της πόλης Χο Τσι Μινχ δήλωσε ότι η καθυστέρηση της Gamuda Land στην παράδοση του διαμερίσματος σχετιζόταν με γεγονός ανωτέρας βίας, την πανδημία COVID-19.

Το Λαϊκό Δικαστήριο της πόλης Χο Τσι Μινχ έκανε εν μέρει δεκτή την έφεση του κ. V., απαιτώντας από την Gamuda Land να καταβάλει τους τόκους υπερημερίας επί του κεφαλαίου άνω των 10 εκατομμυρίων VND και μη δεχόμενο την ποινή 30% για παραβίαση της σύμβασης, όπως είχε αποφασίσει το πρωτοβάθμιο δικαστήριο.

Αίτημα ακύρωσης της σύμβασης πώλησης λόγω πώλησης του σπιτιού χωρίς άδεια;

Μέσα από το περιεχόμενο των παραπάνω δικαστικών συνεδριάσεων, ορισμένοι πελάτες που αγόρασαν κατοικίες στο έργο Celadon City μηνύουν τον επενδυτή, ισχυριζόμενοι ότι οι εκπρόσωποι της Gamuda Land έχουν παρουσιάσει περίεργα επιχειρήματα για να αποφύγουν την καταβολή παροχών στους πελάτες. Δηλαδή, με βάση το γεγονός ότι το έργο αυτό κατασκευάστηκε χωρίς άδεια κατασκευής, ζήτησαν από το δικαστήριο να κηρύξει άκυρη τη σύμβαση πώλησης και, στη συνέχεια, να επιστρέψουν μόνο το κεφάλαιο που έχουν καταβάλει οι πελάτες.

Συγκεκριμένα, στην πρωτοβάθμια δίκη, ο εκπρόσωπος της Gamuda Land ζήτησε από το συμβούλιο των δικαστών να κηρύξει άκυρο το Σύμβαση Πώλησης Διαμερίσματος. Ο λόγος που προβλήθηκε ήταν ότι κατά τον χρόνο υπογραφής του συμβολαίου, η εταιρεία Gamuda δεν είχε ακόμη λάβει Άδεια Κατασκευής από την αρμόδια αρχή. Συνεπώς, το συμβόλαιο πώλησης διαμερίσματος μεταξύ των δύο μερών ήταν άκυρο από τον χρόνο υπογραφής. Η επίλυση των συνεπειών ενός άκυρου συμβολαίου είναι η αμοιβαία επιστροφή όσων έχουν παραληφθεί.

Η Gamuda Land επέστρεψε στον κ. V. ποσό άνω των 1,7 δισεκατομμυρίων VND. Εάν ο κ. V. συμφωνήσει σε διαμεσολάβηση, η Gamuda Land θα υποστηρίξει τα μέρη με 400 εκατομμύρια VND για τον τερματισμό της διαφοράς. Εάν ο κ. V. δεν συμφωνήσει σε διαμεσολάβηση, η εταιρεία Gamuda ζητήσει από το Λαϊκό Δικαστήριο να επιλύσει τη διαφορά σύμφωνα με τις διατάξεις του νόμου.

Ο εκπρόσωπος της Gamuda Land ζήτησε από το πρωτοβάθμιο δικαστήριο να κηρύξει άκυρη τη σύμβαση πώλησης, επειδή δεν υπήρχε άδεια κατασκευής κατά τον χρόνο υπογραφής της σύμβασης.

Σχετικά με αυτήν την άποψη του επενδυτή, ο κ. V. ανέφερε ότι αγόρασε το διαμέρισμα της Gamuda Land μέσω του μεσίτη της εταιρείας και είχε εμπιστοσύνη στη φήμη της, επομένως δεν διερεύνησε προσεκτικά τις νομικές πτυχές. Όταν η εταιρεία πρόσφερε το διαμέρισμα προς πώληση, δεσμεύτηκε απέναντι στους πελάτες να διασφαλίσει τις νομικές πτυχές. Ο λόγος που έδωσε η Gamuda Company κατά την υπογραφή της σύμβασης με τον κ. Van και την κα. Vy, ότι δεν είχαν άδεια κατασκευής για να την κηρύξουν άκυρη, είναι αβάσιμος.

Κατά τη στιγμή της συμβιβαστικής διαδικασίας, η Gamuda Land μόλις είχε προσκομίσει στο Δικαστήριο Άδεια Κατασκευής που εκδόθηκε τον Μάιο του 2021. Αυτό δείχνει ότι ο κ. V., ο αγοραστής του διαμερίσματος, δεν μπορούσε να γνωρίζει ότι η Gamuda Land είχε υπογράψει τη σύμβαση με τον πελάτη χωρίς άδεια κατασκευής. Συνεπώς, αυτός δεν αποτελεί λόγο ακύρωσης της σύμβασης κατά τη στιγμή της υπογραφής. Συνεπώς, ο κ. V. δεν αποδέχτηκε τη συμβιβαστική διαδικασία.

Σύμφωνα με τον κ. P.D.T, πελάτη που αγόρασε ένα διαμέρισμα στο συγκρότημα διαμερισμάτων A5 και ετοιμάζεται να μηνύσει την Gamuda Land στο δικαστήριο, δήλωσε: «Αφού πληροφορήθηκα το περιεχόμενο της δίκης του κ. V., το αίτημα του επενδυτή να ακυρώσει τη σύμβαση επειδή υπογράφηκε χωρίς άδεια κατασκευής μας έχει κάνει να χάσουμε την εμπιστοσύνη μας και οι διαπραγματεύσεις σίγουρα δεν θα οδηγήσουν πουθενά. Ως εκ τούτου, θα περιμένω την απόφαση του δικαστηρίου στο εγγύς μέλλον. Με τις παραβιάσεις της Gamuda Land να έχουν αντιμετωπιστεί από τις αρχές, η καθυστέρηση στην παράδοση έχει επίσης καθοριστεί με σαφήνεια. Η διεκδίκηση των δικαιωμάτων μου και ορισμένων άλλων πελατών στις επερχόμενες δίκες σίγουρα θα έχει πολύ διαφορετικό αποτέλεσμα. Δεν μπορούμε να τους αφήσουμε να κρατήσουν ένα μεγάλο ποσό από τα χρήματά μας για πολλά χρόνια, μόνο και μόνο για να λάβουν πίσω το ακριβές ποσό λόγω των παραβιάσεων του ίδιου του επενδυτή».

Στις 13 Απριλίου, η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ εξέδωσε απόφαση επιβολής προστίμου στην Gamuda Land για παραβάσεις που σημειώθηκαν στο έργο αστικής περιοχής Celadon City. Αυτός ο επενδυτής παραβίασε τον νόμο κατά την υπογραφή σύμβασης αγοράς και πώλησης διαμερισμάτων στο συγκρότημα διαμερισμάτων A5 αυτού του έργου χωρίς έγγραφο από το Υπουργείο Κατασκευών που να ειδοποιεί ότι ήταν επιλέξιμος για πώληση και μίσθωση μελλοντικών κατοικιών σύμφωνα με τον νόμο.

Σύμφωνα με την παράγραφο 4 του άρθρου 58 του διατάγματος 16/2022 της κυβέρνησης , η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ αποφάσισε να επιβάλει πρόστιμο 900 εκατομμυρίων VND στην Gamuda Land για παράνομη κινητοποίηση κεφαλαίου.

Επιπλέον, η εν λόγω εταιρεία πρέπει επίσης να λάβει διορθωτικά μέτρα για την επιστροφή του κεφαλαίου που κινητοποιήθηκε κατά παράβαση των κανονισμών. Η προθεσμία για την εφαρμογή διορθωτικών μέτρων είναι 10 ημέρες από την ημερομηνία παραλαβής της απόφασης. Όλα τα έξοδα για την οργάνωση της εφαρμογής των διορθωτικών μέτρων βαρύνουν την εν λόγω εταιρεία.

Πηγή: https://www.congluan.vn/ban-nha-nhung-chua-co-giay-phep-xay-dung-co-tro-thanh-loi-the-cua-gamuda-land-khi-hau-toa-post250425.html