Θα βοηθήσει η κατασκευή οικονομικά προσιτών κατοικιών την «ανάκαμψη» της αγοράς ακινήτων;

Ακόμα και με εισόδημα μερικών δεκάδων εκατομμυρίων ντονγκ, είναι δύσκολο να αγοράσει κανείς σπίτι.

«Ο σύζυγός μου κι εγώ νοικιάζουμε ένα σπίτι εδώ και 7 χρόνια και δεν ξέρουμε πότε θα μπορέσουμε να αγοράσουμε σπίτι στην πόλη Χο Τσι Μινχ», δήλωσε η κα. Νγκουγιέν Θι Θουί, κάτοικος της περιοχής Ταν Μπινχ.

Η κα Thuy είπε ότι εργάζεται ως λογίστρια σε μια εταιρεία ενδυμάτων με μισθό 10 εκατομμύρια VND το μήνα. Ο σύζυγός της εργάζεται ως τεχνικός σε μια κατασκευαστική εταιρεία με μισθό 12 εκατομμύρια VND το μήνα. Το συνολικό τους εισόδημα, ύψους 22 εκατομμυρίων VND, επαρκεί μόνο για να καλύψει το ζευγάρι τα έξοδα διαβίωσής του και να πληρώσει για την εκπαίδευση της 6χρονης κόρης του.

Σύμφωνα με την κα Thuy, αυτή και ο σύζυγός της έχουν εξοικονομήσει αρκετές εκατοντάδες εκατομμύρια ντονγκ, αλλά αυτό το ποσό δεν είναι αρκετό για να αγοράσουν ένα σπίτι. Το ελάχιστο ποσό που χρειάζονται είναι περίπου 600 εκατομμύρια ντονγκ για να τους δανείσει η τράπεζα χρήματα για να αγοράσουν τα φθηνότερα και παλαιότερα διαμερίσματα στην πόλη.

Η κα Thuy ανέφερε ότι ακόμη και με 600 εκατομμύρια VND, το μηνιαίο εισόδημά της δεν έχει αυξηθεί και ότι αυτή και ο σύζυγός της δεν έχουν αρκετά χρήματα για να πληρώσουν το κεφάλαιο και τους τόκους του τραπεζικού δανείου. Επομένως, το όνειρο της απόκτησης ενός σπιτιού παραμένει πολύ μακρινό.

Πολλοί άνθρωποι μεσαίου εισοδήματος εξακολουθούν να μην έχουν την οικονομική δυνατότητα να αγοράσουν σπίτι στην πόλη Χο Τσι Μινχ. (Ενδεικτική εικόνα: Dai Viet)

Όπως και η οικογένεια του Thuy, ο Vo Thanh Tuan, ειδικός επικοινωνίας σε μια ξένη εταιρεία, δεν μπόρεσε επίσης να αγοράσει σπίτι παρά το τρέχον εισόδημά του που ανέρχεται σε 16 εκατομμύρια VND το μήνα.

Σύμφωνα με τον κ. Τουάν, αν αγόραζε σπίτι αυτή τη στιγμή, θα χρειαζόταν να δανειστεί περίπου 1,5 δισεκατομμύριο VND. Αυτό σημαίνει ότι οι πληρωμές κεφαλαίου και τόκων θα κατανάλωναν πλήρως τον μισθό του.

Η αγορά κοινωνικής κατοικίας είναι «ζοφερή».

Ενώ εκατομμύρια άτομα με χαμηλό και μεσαίο εισόδημα χρειάζονται στέγαση, ο τομέας της κοινωνικής στέγασης παραμένει πολύ υποτονικός. Αυτό οφείλεται σε πολλά εμπόδια που σχετίζονται με τις νομικές διαδικασίες, στις ανεπάρκειες των κανονισμών, στις δυσκολίες στην απόκτηση προτιμησιακών δανείων και στις προκλήσεις στον εντοπισμό των επιλέξιμων δικαιούχων της πολιτικής.

Ο Δρ. Doan Van Binh, ειδικός σε θέματα ακινήτων, σημείωσε ότι παρόλο που ο Νόμος περί Στέγασης ορίζει συγκεκριμένα τους όρους για την αγορά κοινωνικής στέγασης, όπως το εισόδημα, η κατοικία και οι συνθήκες στέγασης, ο ακριβής εντοπισμός των επιλέξιμων αγοραστών, ενοικιαστών ή αιτούντων μίσθωσης με δυνατότητα αγοράς παραμένει δύσκολος.

Επιπλέον, ο κανονισμός που απαιτεί από τα έργα εμπορικής στέγασης σε πόλεις τύπου III και άνω να διαθέτουν το 20% της γης τους για κοινωνική στέγαση είναι επί του παρόντος ασύμβατος με την πραγματικότητα. Αυτό οδηγεί σε πολλά έργα που διαθέτουν γη για κοινωνική στέγαση αλλά δεν την αξιοποιούν, σπαταλώντας τους πόρους γης και υποβαθμίζοντας την αστική αισθητική.

Για μικρά έργα, ακόμη και αν το 20% της έκτασης χρησιμοποιείται για κοινοτική στέγαση, η έκταση αυτή εξακολουθεί να μην επαρκεί για την κατασκευή ενός τυπικού συγκροτήματος κοινωνικών κατοικιών με παροχές και διαμόρφωση τοπίου για την εξυπηρέτηση των κατοίκων.

Η αγορά κοινωνικής στέγασης αναπτύσσεται πολύ αργά και νωχελικά. (Φωτογραφία: D.V)

Σύμφωνα με τον Δρ. Binh, οι πολίτες και οι επιχειρήσεις αντιμετωπίζουν επίσης πολλές δυσκολίες στην πρόσβαση σε προνομιακά δάνεια για έργα κοινωνικής στέγασης. Οι πιστωτικές δραστηριότητες που υποστηρίζουν τον τομέα της κοινωνικής στέγασης δεν έχουν ακόμη αποδώσει καρπούς.

Σύμφωνα με την κα Tran Lan Anh, εκπρόσωπο μιας εταιρείας ακινήτων στην Περιοχή 12 της πόλης Χο Τσι Μινχ, ο λόγος που οι επιχειρήσεις δεν είναι ενθουσιώδεις με τις κοινωνικές κατοικίες είναι επειδή οι τιμές της γης έχουν αυξηθεί υπερβολικά και το περιθώριο κέρδους για την κατασκευή κοινωνικών κατοικιών είναι πολύ χαμηλό.

Εν τω μεταξύ, οι μηχανισμοί και οι πολιτικές δεν έχουν παράσχει μεγάλη υποστήριξη στις επιχειρήσεις. Ως εκ τούτου, οι επιχειρήσεις συμμετέχουν λιγότερο στην κατασκευή κοινωνικών κατοικιών και επικεντρώνονται μόνο σε εμπορικές κατοικίες.

Η λύση είναι η ανάπτυξη οικονομικά προσιτών κατοικιών.

Σύμφωνα με τους ειδικούς στον τομέα των ακινήτων στην πόλη Χο Τσι Μινχ, η ανάπτυξη οικονομικά προσιτών κατοικιών θα δημιουργήσει ευκαιρίες για την αντιμετώπιση της ανισορροπίας προσφοράς-ζήτησης, την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών της πλειοψηφίας των ανθρώπων με μέσο και σχεδόν μέσο εισόδημα και τη μείωση του συνολικού επιπέδου τιμών κατοικιών στην αγορά.

Για πολλά χρόνια, η αντιμετώπιση των στεγαστικών αναγκών του λαού αποτελεί προτεραιότητα για το Κόμμα και την Κυβέρνηση, η οποία έχει αναγνωριστεί ως βασικό καθήκον στην κοινωνικοοικονομική ανάπτυξη της χώρας. Ωστόσο, η ταχεία οικονομική ανάπτυξη και η αστικοποίηση έχουν αυξήσει τη ζήτηση για στέγαση. Εν τω μεταξύ, η προσφορά μειώνεται συνεχώς και δεν έχει δείξει σημάδια ανάκαμψης από το 2018, επιδεινώνοντας την ανισορροπία προσφοράς-ζήτησης.

Η δομή της προσφοράς στρέφεται ολοένα και περισσότερο προς προϊόντα υψηλής ποιότητας και υψηλής αξίας που εξυπηρετούν επενδυτικούς και κερδοσκοπικούς σκοπούς. Αυτή η παρατεταμένη ανισορροπία έχει ωθήσει συνεχώς τις τιμές των κατοικιών προς τα πάνω, δημιουργώντας ένα νέο επίπεδο τιμών πολύ πέρα ​​από την προσιτή τιμή της συντριπτικής πλειοψηφίας του πληθυσμού. Συνεπώς, η ανάπτυξη οικονομικά προσιτών κατοικιών θα ανοίξει ευκαιρίες για την αντιμετώπιση της ανισορροπίας προσφοράς-ζήτησης και την κάλυψη των στεγαστικών αναγκών του λαού.

Η οικονομικά προσιτή στέγαση αναμένεται να βοηθήσει την αγορά ακινήτων να «ζεσταθεί» στο μέλλον. (Ενδεικτική εικόνα: Dai Viet)

Τα ερευνητικά δεδομένα του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ (VARS) δείχνουν ότι το ποσοστό της προσφοράς οικονομικά προσιτής στέγασης (κάτω των 25 εκατομμυρίων VND/m2) στη συνολική προσφορά κατοικιών μειώνεται συνεχώς, από 30% το 2019 σε 7% το 2022 και 6% το 2023.

Κατά την περίοδο 2019-2022, το ποσοστό των διαμερισμάτων μεσαίας κατηγορίας (25-50 εκατομμύρια VND/m2) μειώθηκε επίσης σε 54%, 34% και 27% αντίστοιχα, με την προσφορά να προέρχεται κυρίως από προϊόντα τιμής 40-50 εκατομμυρίων VND/m2.

Εν τω μεταξύ, η ζήτηση για πραγματικές αγορές κατοικιών ηγείται σταθερά της δομής της ζήτησης κατοικιών με μερίδιο 80%, ενώ το 15% αφορά μακροπρόθεσμες επενδύσεις και το 5% κερδοσκοπία. Σύμφωνα με τα στοιχεία της VARS, μόνο περίπου το 25% όσων έχουν πραγματικές ανάγκες αγοράς κατοικιών έχουν την οικονομική δυνατότητα να τις πληρώσουν.

Σε αυτό το πλαίσιο, η VARS πιστεύει ότι, μαζί με την κοινωνική στέγαση, η οικονομικά προσιτή στέγαση θα αποτελέσει την κύρια τάση ανάπτυξης στην αγορά ακινήτων την επόμενη περίοδο, επειδή αυτό το τμήμα πηγάζει από τις πραγματικές ανάγκες και δυνατότητες της συντριπτικής πλειοψηφίας των ανθρώπων.

Τι σημαίνει «προσιτή τιμή»;

Ο Δρ. Nguyen Van Dinh, Πρόεδρος του Συνδέσμου Μεσιτών Ακινήτων του Βιετνάμ, δήλωσε ότι το Βιετνάμ δεν έχει ακόμη επίσημο ορισμό της οικονομικά προσιτής στέγασης, αλλά ορισμένα χαρακτηριστικά αυτού του τύπου στέγασης μπορούν να εντοπιστούν συγκρίνοντάς την με την κοινωνική στέγαση και με βάση τον τρόπο με τον οποίο καθορίζεται η εύλογη φύση των τιμών των κατοικιών.

Συνεπώς, η κοινωνική στέγαση στοχεύει επί του παρόντος σε άτομα με χαμηλό εισόδημα και εργαζόμενους σε βιομηχανικές ζώνες, με απαλλαγές από τα τέλη χρήσης γης και πρόσβαση σε προνομιακά πακέτα πίστωσης ειδικά για κατασκευαστές και αγοραστές κατοικιών.

Οι οικονομικά προσιτές κατοικίες αναφέρονται σε εμπορικές κατοικίες με προσιτές τιμές, κατάλληλες για τις οικονομικές δυνατότητες της πλειοψηφίας του πληθυσμού, που απευθύνονται σε ομάδες μεσαίου και σχεδόν μεσαίου εισοδήματος με ένα ορισμένο επίπεδο αποταμίευσης, ιδίως σε αστικές περιοχές.

Ο κ. Ντιν πιστεύει ότι οι λογικές τιμές κατοικιών είναι όταν οι οικογένειες μπορούν να εξισορροπήσουν το κόστος στέγασης με άλλα έξοδα διαβίωσης εντός των ορίων του εισοδήματός τους.

Με βάση τις αξιολογήσεις της προσιτής τιμής της στέγασης σε πολλές χώρες σε όλο τον κόσμο , η προσιτή στέγαση ορίζεται ως το κόστος στέγασης που δεν υπερβαίνει το 30% του συνολικού εισοδήματος ενός νοικοκυριού. Για ένα νοικοκυριό με εισόδημα περίπου 30 εκατομμυρίων VND ανά μήνα, το 30% αυτού του κόστους ισοδυναμεί με ετήσια εξοικονόμηση περίπου 100 εκατομμυρίων VND, επομένως ένα προσιτό σπίτι θα κόστιζε περίπου 2-2,5 δισεκατομμύρια VND ανά διαμέρισμα.

Ωστόσο, σύμφωνα με τον κ. Dinh, στην πραγματικότητα, είναι επί του παρόντος πολύ δύσκολο να αναπτυχθούν έργα διαμερισμάτων αξίας μεταξύ 2 και 2,5 δισεκατομμυρίων VND, ειδικά σε μεγάλες πόλεις όπως η πόλη Χο Τσι Μινχ και το Ανόι . Αλλά το δύσκολο δεν σημαίνει αδύνατο.

Ο κ. Ντιν πιστεύει ότι εάν ολόκληρη η αγορά συνεργαστεί και οι πολιτικές στέγασης προσανατολιστούν προς μια οικονομία της αγοράς, τότε θα αναπτυχθεί η οικονομικά προσιτή στέγαση. Προτείνει την ανάπτυξη οικονομικά προσιτής στέγασης παράλληλα με την κοινωνική στέγαση.

Σύμφωνα με το VARS, η κυβέρνηση πρέπει να παράσχει έναν επίσημο ορισμό της προσιτής στέγασης, καθώς και μηχανισμούς έρευνας και προτιμησιακές πολιτικές ειδικά για την προσιτή στέγαση, με κύριο στόχο την ενθάρρυνση των επενδυτών να συμμετάσχουν στην ανάπτυξη της προσφοράς αυτού του τμήματος, καλύπτοντας τις στεγαστικές ανάγκες των νοικοκυριών μεσαίου ή σχεδόν μεσαίου εισοδήματος.

Αυτές περιλαμβάνουν προτιμησιακές πιστωτικές πολιτικές που έχουν σχεδιαστεί ειδικά για την ενίσχυση της αγοραστικής δύναμης ή αυξημένους φόρους σε δεύτερες και τρίτες κατοικίες για τη μείωση των κερδοσκοπικών κινήτρων, με τα φορολογικά έσοδα να ανακυκλώνονται ενδεχομένως για την υποστήριξη όσων έχουν πραγματικές ανάγκες. Παρέχεται επίσης υποστήριξη σε κατασκευαστές για την ανάπτυξη και λειτουργία έργων κοινωνικής υποδομής...

Επιπλέον, είναι απαραίτητες οι αυξημένες επενδύσεις και η επέκταση των υποδομών σύνδεσης των μεταφορών. Όταν η απόσταση δεν αποτελεί πλέον πρόβλημα, η τάση μετακίνησης από το κέντρο της πόλης στα προάστια είναι αναπόφευκτη.

Πηγή: https://vtc.vn/lam-nha-vua-tui-tien-de-thi-truong-bat-dong-san-am-len-ar848076.html