Τροποποίηση και συμπλήρωση ορισμένων άρθρων του Ψηφίσματος 98: Επέκταση δικαιωμάτων αναδιάρθρωσης του αστικού χώρου

Το σχέδιο ψηφίσματος που τροποποιεί και συμπληρώνει ορισμένα άρθρα του ψηφίσματος αριθ. 98/2023/QH15 της Εθνοσυνέλευσης σχετικά με την πιλοτική εφαρμογή ορισμένων συγκεκριμένων μηχανισμών και πολιτικών για την ανάπτυξη της πόλης Χο Τσι Μινχ (αναφερόμενο ως Ψήφισμα 98) προτείνει την τελειοποίηση του μοντέλου αστικής ανάπτυξης σύμφωνα με τον προσανατολισμό των δημόσιων συγκοινωνιών (TOD). Αυτά τα νέα περιεχόμενα θα βοηθήσουν την πόλη Χο Τσι Μινχ να είναι ευέλικτη στην εφαρμογή έργων TOD και στην αναδιάρθρωση του αστικού χώρου, στην ανάπτυξη της οικονομίας και στην προώθηση της χρήσης του μετρό.

Ο σταθμός του μετρό Van Thanh στη γραμμή 1 του μετρό έχει ως στόχο την ανάπτυξη της αστικής περιοχής TOD με δημόσιες συγκοινωνίες. Φωτογραφία: HOANG HUNG

Οι πόροι ανάπτυξης του μετρό αναμένουν νέο μηχανισμό

Κατά μήκος της γραμμής του μετρό Ben Thanh - Tham Luong (γραμμή μετρό 2), υπάρχουν 11 σταθμοί, σχεδιασμένοι να διέρχονται από πολλές πυκνοκατοικημένες περιοχές της πόλης Χο Τσι Μινχ. Ωστόσο, τα σχετικά σχέδια χωροταξίας καταρτίστηκαν πριν από το 2015, όταν οι τοποθεσίες των σταθμών δεν είχαν καθοριστεί πλήρως. Για να είναι κατάλληλο κατά την εφαρμογή του μοντέλου TOD, είναι απαραίτητο να προσαρμοστεί τοπικά το σχέδιο χωροταξίας για να αυξηθεί η πυκνότητα δόμησης και να οργανωθούν μικτοί χώροι γύρω από τους σταθμούς. Δηλαδή, να καθοριστούν τα όρια TOD κατά μήκος ολόκληρης της γραμμής· να ενσωματωθεί το σύστημα σύνδεσης λεωφορείων - μετρό - οδικής κυκλοφορίας σε κοντινή απόσταση με τα πόδια.

Σύμφωνα με το Τμήμα Κατασκευών της πόλης Χο Τσι Μινχ, η εξουσία για την τοπική προσαρμογή του σχεδιασμού ανήκει στην Λαϊκή Επιτροπή της περιφέρειας. Ωστόσο, εάν δεν υπάρξει συναίνεση, θα υπάρξει εύκολα ο κίνδυνος «κάθε περιφέρεια να έχει το δικό της στυλ», επομένως η πόλη Χο Τσι Μινχ έχει προτείνει στην Κεντρική Κυβέρνηση να δώσει στην Λαϊκή Επιτροπή της πόλης Χο Τσι Μινχ την εξουσία να εγκρίνει προσαρμογές σχεδιασμού για την υλοποίηση έργων TOD.

Το Υπουργείο Κατασκευών εντόπισε επίσης ότι κατά μήκος της γραμμής 2 του μετρό υπάρχουν πολλές μεγάλες δημόσιες εκτάσεις με σαφές νομικό καθεστώς, όπως το οικοδομικό τετράγωνο 1/82a (26,65 εκτάρια), το Εκθεσιακό - Αθλητικό Κέντρο Bay Hien (5,1 εκτάρια), η περιοχή C30 (40,9 εκτάρια) και ο σταθμός Tham Luong. Αυτές είναι εξαιρετικές τοποθεσίες με μεγάλο δυναμικό για ανάπτυξη TOD. Ωστόσο, για την αξιοποίηση αυτού του χερσαίου κεφαλαίου, η πόλη Χο Τσι Μινχ επιτρέπεται να εισπράττει την αυξημένη αξία γης που δημιουργείται από το μετρό - αυτό το περιεχόμενο δεν έχει αναφερθεί στο Ψήφισμα 98.

Επιπλέον, σύμφωνα με το Υπουργείο Κατασκευών, υπάρχουν 3 νέες πηγές εσόδων που χρήζουν προσοχής. Αυτές είναι τα έσοδα από την αυξημένη επιφάνεια δαπέδου κατά την προσαρμογή του συντελεστή χρήσης γης (FAR), τα έσοδα από την αυξημένη αξία γης που δημιουργείται από τον σχεδιασμό TOD και τις επενδύσεις στο μετρό, και τα τέλη βελτίωσης υποδομών από εμπορικές δραστηριότητες που επωφελούνται από την περιοχή του σταθμού. Πολλές χώρες έχουν εφαρμόσει αυτά τα εργαλεία για να αντισταθμίσουν το κόστος των επενδύσεων στην ανάπτυξη υποδομών. Ωστόσο, οι ισχύοντες κανονισμοί, συμπεριλαμβανομένου του Ψηφίσματος 98, δεν αναφέρουν την ανάκτηση της αυξημένης αξίας γης (Land Value Capture), επομένως η πόλη Χο Τσι Μινχ δεν έχει βάση για εφαρμογή.

Εν τω μεταξύ, σύμφωνα με την ανάλυση του Δρ. Ngo Viet Nam Son, η επένδυση στο μετρό αυξάνει την τιμή της γης γύρω από τον σταθμό κατά 20%-50%. Εάν δεν υπάρχει μηχανισμός για να ανακτήσει το κράτος αυτήν την προστιθέμενη αξία, το TOD δεν θα δημιουργήσει μια βιώσιμη πηγή κεφαλαίου για την ανάπτυξη των δημόσιων συγκοινωνιών.

Επέκταση εξουσιών για την υλοποίηση έργων TOD

Μία από τις σημαντικότερες απαιτήσεις του TOD είναι η αύξηση της πυκνότητας του πληθυσμού και των οικονομικών δραστηριοτήτων σε απόσταση 10-15 λεπτών με τα πόδια από έναν σταθμό του μετρό. Ωστόσο, τα πρότυπα σχετικά με την πυκνότητα κτιρίων, το ύψος, τον δείκτη πράσινου δέντρου κ.λπ. στους ισχύοντες κανονισμούς εξακολουθούν να είναι δεσμευτικά, με αποτέλεσμα οι διαδικασίες να πρέπει να περνούν από πολλά επίπεδα και να διαρκούν πολύ.

Ο επικεφαλής του Διοικητικού Συμβουλίου Αστικών Σιδηροδρόμων της HCMC, Phan Cong Bang, δήλωσε ότι το TOD είναι αποτελεσματικό μόνο όταν ολόκληρο το δίκτυο δημόσιων συγκοινωνιών λειτουργεί ως ενιαίο σύστημα. Εκεί, οι άνθρωποι μπορούν άνετα να περπατήσουν μέχρι τον σταθμό, να χρησιμοποιήσουν μια κάρτα ή μια εφαρμογή για να χρησιμοποιήσουν το μετρό - λεωφορείο - δημόσιο ποδήλατο.

Ωστόσο, επειδή η εξουσία είναι αποκεντρωμένη και κάθε γραμμή μετρό ή κάθε μονάδα μεταφοράς μπορεί να επιλέξει διαφορετική τεχνολογία, δυσχεραίνεται η εφαρμογή του TOD. Ως εκ τούτου, η πόλη Χο Τσι Μινχ πρότεινε να αποφασίσει για τα δικά της τεχνολογικά πρότυπα, τα πρότυπα ηλεκτρονικών εισιτηρίων και τα πρότυπα υποδομής σύνδεσης για ολόκληρο το δίκτυο.

Για να λύσει το πρόβλημα της κυκλοφοριακής συμφόρησης, η πόλη Χο Τσι Μινχ στοχεύει να ολοκληρώσει 232 χιλιόμετρα αστικού σιδηροδρόμου έως το 2030, με συνολική αρχική επένδυση περίπου 19,67 δισεκατομμυρίων δολαρίων ΗΠΑ. Σύμφωνα με υπολογισμούς, τα κεφάλαια της κεντρικής κυβέρνησης και ο προϋπολογισμός της πόλης καλύπτουν επί του παρόντος μόνο περίπου το 66% της ζήτησης.

Σύμφωνα με τον κ. Tran Quang Lam, Διευθυντή του Τμήματος Κατασκευών της πόλης Χο Τσι Μινχ, η πόλη αναπτύσσει επειγόντως ένα έργο για την κινητοποίηση πρόσθετων πόρων, με επίκεντρο την αξιοποίηση των χερσαίων κεφαλαίων σύμφωνα με το μοντέλο TOD και την επέκταση των μηχανισμών σύμπραξης δημόσιου-ιδιωτικού τομέα (ΣΔΙΤ), ιδίως των συμβάσεων κατασκευής-μεταβίβασης (BT), για τη δημιουργία περισσότερων κεφαλαίων για βασικά έργα υποδομής.

Το σχέδιο ψηφίσματος της Εθνοσυνέλευσης τροποποιεί και συμπληρώνει ορισμένα άρθρα του ψηφίσματος 98, προτείνοντας την επέκταση της εξουσίας της πόλης Χο Τσι Μινχ στην υλοποίηση έργων TOD. Το νέο σημείο καμπής είναι ότι η πόλη Χο Τσι Μινχ μπορεί να χρησιμοποιήσει τον προϋπολογισμό για την αποζημίωση, την εκκαθάριση γης και τη δημιουργία ταμείων καθαρής γης κοντά σε σιδηροδρομικούς σταθμούς και διασταυρώσεις κατά μήκος της Περιφερειακής Οδού 3 για τη δημοπράτηση δικαιωμάτων χρήσης γης.

Τα έσοδα από την εκμετάλλευση αυτού του χερσαίου ταμείου διατηρούνται για την υλοποίηση έργων αστικής ανάπτυξης, εμπορίου, παροχής υπηρεσιών ή την πληρωμή επενδυτών για σιδηροδρομικά έργα βάσει συμβάσεων της BT... Σύμφωνα με τους ειδικούς, με αυτές τις προτάσεις, η πόλη Χο Τσι Μινχ θα έχει περισσότερους πόρους για να επιταχύνει τον σχεδιασμό, τις επενδύσεις και την αξιοποίηση αστικών περιοχών που σχετίζονται με το μετρό, δημιουργώντας σύντομα σύγχρονα κέντρα TOD, αυξάνοντας την ελκυστικότητα των δημόσιων συγκοινωνιών και βελτιώνοντας την ποιότητα ζωής των ανθρώπων.

ΚΟΥΟΚ ΧΑΝΓΚ

Πηγή: https://www.sggp.org.vn/sua-doi-bo-sung-mot-so-dieu-nghi-quyet-98-mo-rong-quyen-de-tai-cau-truc-khong-gian-do-thi-post827170.html