«Θερμαίνεται» η αγορά ακινήτων ή επηρεάζεται από κερδοσκοπικές ομάδες;

Υπάρχει η εμφάνιση κερδοσκοπικών ομάδων.

Σύμφωνα με πληροφορίες που δημοσίευσε πρόσφατα ο Σύνδεσμος Κτηματομεσιτών του Βιετνάμ (VARS), η αγορά ακινήτων του Βιετνάμ κατά το τρίτο τρίμηνο ειδικότερα και τους πρώτους 9 μήνες του 2024 παρουσίασε επίσης θετική ανάκαμψη μετά από μια δύσκολη περίοδο, χάρη στη σταθερότητα της οικονομίας και στις πολιτικές στήριξης της κυβέρνησης.

Συγκεκριμένα, ο περί Στέγασης Νόμος του 2023, ο περί Ακινήτων Νόμος του 2023 και ο περί Γης Νόμος του 2024, που τίθενται επίσημα σε ισχύ από την 1η Αυγούστου 2024, 5 μήνες νωρίτερα από τους προηγούμενους κανονισμούς, έχουν συμβάλει στην τελειοποίηση του νομικού διαδρόμου και στο άνοιγμα ενός νέου κύκλου για την αγορά σε μια ασφαλέστερη, υγιέστερη και πιο βιώσιμη κατεύθυνση.

Τα στοιχεία δείχνουν επίσης ότι οι τομείς των ακινήτων, από κατοικίες, εμπορικά έως βιομηχανικά ακίνητα, παρουσιάζουν όλα σημάδια θετικής ανάπτυξης, με πολλά νέα έργα να υλοποιούνται. Επιπλέον, η κα. Pham Thi Mien - Αναπληρώτρια Διευθύντρια VARs IRE, δήλωσε ότι η αγορά οικιστικών ακινήτων έχει αρχίσει να καταγράφει σημάδια «θέρμανσης». Ξεκινώντας με την ιστορία των πλειστηριασμών γης που είναι «πιο καυτοί» από ποτέ, με πλειστηριασμούς που πραγματοποιούνται «εν μία νυκτί», καταγράφοντας εκατοντάδες, ακόμη και χιλιάδες ανθρώπους που δέχονται να «φάνε και να ξαπλώσουν για να ανταγωνιστούν για μια θέση». Η τιμή νίκης είναι επίσης ρεκόρ, ίση με γη έργου με καλά επενδυμένες υποδομές.

Οι έντονες δραστηριότητες δημοπρασιών γης θεωρούνται ένδειξη θέρμανσης της αγοράς.

Στη συνέχεια, η αγορά τροφοδοτείται επίσης από την αγορά διαμερισμάτων, με τις τιμές να καταγράφουν συνεχώς νέα υψηλά επίπεδα, τόσο στην πρωτογενή όσο και στη δευτερογενή αγορά. Η υψηλή ζήτηση αναγκάζει χιλιάδες ιδιοκτήτες διαμερισμάτων να λαμβάνουν τακτικά κλήσεις που τους ζητούν να πουλήσουν τα σπίτια τους. Παρά τις υψηλές τιμές πώλησης, τα νεοσύστατα έργα διαμερισμάτων έχουν καταγράψει πολύ καλά ποσοστά απορρόφησης.

Παράλληλα με τον τύπο διαμερίσματος, ορισμένα νεοσύστατα έργα χαμηλών ορόφων μεγάλων επενδυτών κατέγραψαν επίσης «ρεκόρ» αριθμού κρατήσεων παρά τις ολοένα και υψηλότερες τιμές. Πολλά διαμερίσματα έχουν καλές τοποθεσίες, όχι μόνο υψηλές τιμές, αλλά για να τα αγοράσουν, οι πελάτες/επενδυτές πρέπει επίσης να αποδεχτούν την πληρωμή μιας διαφοράς.

Ωστόσο, εκτός από τα αποτελέσματα από την πραγματική προσφορά και ζήτηση, η αγορά έχει δείξει επίσης σημάδια «θέρμανσης». Αυτή η κατάσταση αντικατοπτρίζεται στην κερδοσκοπία γης, στην άνοδο των τιμών των κατοικιών και στην εμφάνιση αδιαφανών συναλλαγών ακινήτων. Πολλοί μικροεπενδυτές συμμετέχουν στην αγορά για σκοπούς σερφ, προκαλώντας αδικαιολόγητη άνοδο των τιμών των ακινήτων. Σημάδια «θέρμανσης» εμφανίζονται επίσης στον τομέα των διαμερισμάτων με την ολοένα και υψηλότερη τιμή ζήτησης των μεταβιβαζόμενων διαμερισμάτων, λόγω της «βοήθειας» ορισμένων κερδοσκοπικών ομάδων.

Σύμφωνα με την VARS, όλα αυτά τα σημάδια οφείλονται σε έλλειψη προσφοράς. Συγκεκριμένα, κατά το τρίτο τρίμηνο του 2024, η αγορά οικιστικών ακινήτων συνέχισε να καταγράφει προσφορά 22.412 προϊόντων που προσφέρθηκαν στην αγορά, με περίπου 14.750 νέα προϊόντα να λανσάρονται, αριθμός που αντιστοιχεί σε μείωση 25% σε τριμηνιαία βάση, αλλά αύξηση 60% σε ετήσια βάση.

Η αγορά βρίσκεται σε άνοδο

Παρά τη στατιστική μείωση της ποσότητας, η προσφορά κατά το τρίτο τρίμηνο του 2024 σημείωσε αύξηση, όταν εμφανίστηκαν πολλά νέα έργα, ειδικά με την παρουσία έργων μεγάλης κλίμακας που άρχισαν να αναπτύσσονται και να φημολογούνται στην αγορά, βοηθώντας την αγορά να γίνει πιο δυναμική. Τους πρώτους 9 μήνες του 2024, η αγορά κατέγραψε 38.797 νέα προϊόντα προς πώληση.

Ωστόσο, η προσφορά κατέγραψε ισχυρή διαφοροποίηση, καθώς το 70% της νέας προσφοράς προήλθε από τον τομέα των διαμερισμάτων. Εκ των οποίων, προϊόντα με τιμές πώλησης άνω των 50 εκατομμυρίων VND/m2 αντιπροσώπευαν τη συντριπτική πλειοψηφία. Η αγορά ήταν σχεδόν εντελώς απαλλαγμένη από οικονομικά προσιτά εμπορικά διαμερίσματα. Όσον αφορά την περιοχή, ο Βορράς ηγήθηκε της νέας προσφοράς με 46%, ακολουθούμενος από την Κεντρική περιοχή με 29% και τον Νότο με 25%.

Τα δεδομένα έρευνας της VARS δείχνουν επίσης ότι, παρόλο που η προσφορά αφορά κυρίως τα τμήματα υψηλής και πολυτελούς κατασκευής, ολόκληρη η αγορά κατέγραψε περίπου 10.400 επιτυχημένες συναλλαγές το τρίτο τρίμηνο του 2024, που ισοδυναμεί με ποσοστό απορρόφησης 51%. Αυτό αντανακλά το ενδιαφέρον της αγοράς για νέα προϊόντα ακινήτων, αν και το μεγαλύτερο μέρος της νέας προσφοράς ολοκληρώνεται με υψηλά πρότυπα και το κόστος επένδυσης, ιδίως το κόστος που σχετίζεται με τη γη, αυξάνεται.

Τους πρώτους 9 μήνες του 2024, η αγορά κατέγραψε 30.589 επιτυχημένες συναλλαγές, 2,5 φορές περισσότερες από την ίδια περίοδο του 2023. Πολλά νέα έργα που ξεκίνησαν στα τέλη Σεπτεμβρίου και άρχισαν να δέχονται κρατήσεις, κατέγραψαν επίσης μεγάλο ποσό τόκων και καταθέσεων.

Τα διαμερίσματα ηγούνται της προσφοράς στην αγορά ακινήτων.

Όσον αφορά τις τιμές πώλησης, οι τιμές των κατοικιών εξακολουθούν να είναι «αγκυροβολημένες» σε υψηλό επίπεδο, τόσο στην πρωτογενή όσο και στη δευτερογενή αγορά, ιδίως στον τομέα των διαμερισμάτων. Επειδή η ανισορροπία μεταξύ προσφοράς και ζήτησης είναι ολοένα και πιο σοβαρή, καθώς η προσφορά, αν και βελτιωμένη, εξακολουθεί να είναι πολύ δύσκολο να καλύψει τη ζήτηση. Επιπλέον, το μεγαλύτερο μέρος της νέας προσφοράς συνεχίζει να ολοκληρώνεται σε υψηλό επίπεδο, με το κόστος επένδυσης, ιδίως το κόστος που σχετίζεται με τη γη, να αυξάνεται.

Μόνο στην αγορά της HCMC, το επίπεδο των τιμών του πρωτογενούς τομέα παρέμεινε σταθερό σε υψηλό επίπεδο λόγω της προσφοράς που προέρχεται κυρίως από τρέχοντα έργα. Εν τω μεταξύ, το επίπεδο των τιμών του πρωτογενούς τομέα στις επαρχίες και τις πόλεις γύρω από την HCMC αυξήθηκε ελαφρώς, κυμαινόμενο από 3-5%, με τη νέα προσφορά να έχει υψηλότερες τιμές πώλησης.

Η έρευνα για τον δείκτη τιμών διαμερισμάτων, που αντικατοπτρίζει τις μέσες διακυμάνσεις των τιμών πώλησης των έργων στο δείγμα 150 έργων που επιλέχθηκαν και παρατηρήθηκαν από την VARS, δείχνει επίσης ότι, από το τρίτο τρίμηνο του 2024, η μέση τιμή πώλησης του συμπλέγματος έργων στο Ανόι είναι κοντά στα 60 εκατομμύρια VND/m2, σημειώνοντας αύξηση 64% σε σύγκριση με το δεύτερο τρίμηνο του 2019. Η μέση τιμή πώλησης του συμπλέγματος έργων στην πόλη Χο Τσι Μινχ αυξήθηκε από 49,2 εκατομμύρια VND/m2 σε 64,2 εκατομμύρια VND/m2, σημειώνοντας αύξηση 30,6%.

Η ζήτηση για ακίνητα, συμπεριλαμβανομένων των αναγκών στέγασης και επενδύσεων, συνεχίζει να μετατοπίζεται προς τις προαστιακές περιοχές, τις επαρχίες/πόλεις που περιβάλλουν τις δύο ειδικές αστικές περιοχές και τη δευτερογενή αγορά με πολλές επιλογές σε πιο λογικές τιμές. Διαμερίσματα και κατοικίες κάτω των 3 δισεκατομμυρίων VND «κυνηγούνται» έντονα στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ.

Πηγή: https://www.congluan.vn/thi-truong-bat-dong-san-dang-tang-nhiet-hay-bi-tac-dong-boi-cac-nhom-dau-co-post316642.html