Χαμηλό ποσοστό γεννήσεων και ο αντίκτυπός του στην αγορά ακινήτων του Βιετνάμ

Ο Σύνδεσμος Κτηματομεσιτών του Βιετνάμ (VARS) δημοσίευσε πρόσφατα μια αμφιλεγόμενη έκθεση με τίτλο «Μειωμένο Ποσοστό Γεννητικότητας και Μακροπρόθεσμες Επιπτώσεις στην Αγορά Κατοικιών», η οποία υποστήριξε ότι το Βιετνάμ εισέρχεται σε μια περίοδο όπου οι δημογραφικοί παράγοντες αρχίζουν να επηρεάζουν τη ζήτηση ακινήτων. Ωστόσο, πολλοί πιστεύουν επίσης ότι βραχυπρόθεσμα, «σκληροί» παράγοντες όπως οι τιμές των κατοικιών, η προσφορά και το κόστος δανεισμού είναι πιο σημαντικοί.

Σύμφωνα με τα στοιχεία του VARS, το ποσοστό γονιμότητας στο Βιετνάμ έχει μειωθεί από 3,8 παιδιά ανά γυναίκα το 1989 σε μόλις 1,91 παιδιά το 2024. Σε μεγάλες πόλεις όπως το Ανόι και η πόλη Χο Τσι Μινχ, το ποσοστό πλησιάζει το όριο της «σοβαρά χαμηλής γονιμότητας» των λιγότερων από 1,3 παιδιών ανά γυναίκα. Αυτό σημαίνει ότι ο αριθμός των νέων νοικοκυριών, που αποτελεί τον κύριο μοχλό της αγοράς κατοικίας, θα μειωθεί σταδιακά τα επόμενα χρόνια, ειδικά στο τμήμα των μεγάλων διαμερισμάτων, το οποίο προορίζεται για μεγάλες οικογένειες.

Η VARS προβλέπει ότι εάν συνεχιστεί αυτή η κατάσταση, το Βιετνάμ ενδέχεται να αντιμετωπίσει τον κίνδυνο ανισορροπίας προσφοράς και ζήτησης ακινήτων παρόμοιας με τη Νότια Κορέα ή την Ιαπωνία, χώρες που επηρεάζονται έντονα από τη γήρανση του πληθυσμού και τα εξαιρετικά χαμηλά ποσοστά γεννήσεων.

Ο Δρ. Pham Viet Thuan, Διευθυντής του Ινστιτούτου Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος, συμφώνησε με την πρόβλεψη, λέγοντας: «Μακροπρόθεσμα, η ρευστότητα των ακινήτων επηρεάζεται από πολλές πολιτικές: νόμους, κόστος εισροών, οικονομική κρίση και πληθυσμό. Εάν ο πληθυσμός δεν αυξηθεί, ειδικά το χαμηλό ποσοστό γεννήσεων, η ζήτηση για στέγαση θα μειωθεί σταδιακά, οδηγώντας έτσι σε μείωση της ρευστότητας».

Από μια άλλη οπτική γωνία, η κα Vo Nhat Lieu, Διευθύνουσα Σύμβουλος της Propiin Real Estate Finance Technology Academy, τόνισε: «Το χαμηλό ποσοστό γεννήσεων δεν είναι μόνο ένα ζήτημα πληθυσμού, αλλά και ένας βασικός παράγοντας που αλλάζει τη δομή της αγοράς ακινήτων. Συχνά εξετάζουμε μόνο τα επιτόκια, την πίστωση ή τη νομιμότητα, αλλά οι δημογραφικοί παράγοντες είναι οι πιο σημαντικές και μακροπρόθεσμες μεταβλητές».

Ωστόσο, στοιχεία από τη Γενική Στατιστική Υπηρεσία δείχνουν ότι ο αριθμός των νέων νοικοκυριών στο Ανόι και την πόλη Χο Τσι Μινχ εξακολουθεί να αυξάνεται κατά 2%-3% ετησίως. Αυτό δείχνει ότι η ζήτηση για στέγαση δεν έχει εξαφανιστεί, αλλά «περιορίζεται» από οικονομικούς παράγοντες. Σύμφωνα με την κα. Φαμ Θι Μιεν, Αναπληρώτρια Διευθύντρια του Ινστιτούτου Έρευνας Ακινήτων του Βιετνάμ (VARS IRE), ο κύριος λόγος για τη μείωση της ρευστότητας δεν οφείλεται στην έλλειψη νέων νοικοκυριών, αλλά στο γεγονός ότι οι τιμές των κατοικιών είναι πέρα από την προσιτή τιμή. Ανέφερε μια μέση τιμή 75-80 εκατομμυρίων VND/m² στο Ανόι και 85-89 εκατομμυρίων VND/m² στην πόλη Χο Τσι Μινχ, ένα διαμέρισμα αξίας 2-3 δισεκατομμυρίων VND είναι πολύ πέρα από την εμβέλεια της ομάδας μεσαίου εισοδήματος.

Όχι μόνο η τιμή πώλησης, αλλά και το επιτόκιο των στεγαστικών δανείων αποτελεί μεγάλο εμπόδιο. Επί του παρόντος, το μέσο επιτόκιο κυμαίνεται μεταξύ 8% και 12% ετησίως, ορισμένες τράπεζες προσφέρουν κίνητρα 6% και 7% τα πρώτα χρόνια, αλλά αυτό εξακολουθεί να είναι πολύ υψηλότερο από ό,τι στην Ιαπωνία (1% και 2%) ή τη Σιγκαπούρη (2% και 4%). Με δάνειο 1,5 δισεκατομμυρίου VND για 30 χρόνια, με επιτόκιο 10%, ο αγοραστής πρέπει να πληρώνει 15-20 εκατομμύρια VND ανά μήνα, πέρα από τις δυνατότητες πολλών νέων οικογενειών.

Επιπλέον, το γεγονός ότι πολλοί άνθρωποι δεν θέλουν να δημιουργήσουν οικογένεια νωρίς οδηγεί επίσης σε διαφορετικές ανάγκες στέγασης. «Χρειάζονται χώρους πολλαπλών χρήσεων, τόσο για τη διαβίωση όσο και για την εργασία, και δεν ενδιαφέρονται πλέον για διαμερίσματα 60-70 τ.μ. με σταθερό σχεδιασμό», δήλωσε η κα Lieu.

Σύμφωνα με τους ειδικούς, για να απελευθερωθεί η αγορά, το Βιετνάμ πρέπει να αντιμετωπίσει ταυτόχρονα δύο ζητήματα. Βραχυπρόθεσμα, είναι απαραίτητο να αυξηθεί η προσφορά οικονομικά προσιτής στέγασης, να μειωθούν τα επιτόκια και να βελτιωθούν οι διαδικασίες πίστωσης. Μακροπρόθεσμα, είναι απαραίτητο να προετοιμαστεί για το σενάριο γήρανσης του πληθυσμού, χαμηλού ποσοστού γεννήσεων και μεταβαλλόμενων στεγαστικών αναγκών. «Αν κοιτάξουμε μόνο τα δημογραφικά στοιχεία και αγνοήσουμε τις πολιτικές και τα προϊόντα, θα διαγνώσουμε λανθασμένα την ασθένεια. Χρειαζόμαστε οικονομικά προσιτή στέγαση και φθηνότερους μηχανισμούς δανεισμού», δήλωσε ο κ. Tran Khanh Quang, Διευθυντής της Viet An Hoa Real Estate Company.

Πηγή: https://nld.com.vn/ti-suat-sinh-thap-va-nut-that-thanh-khoan-196250825201816875.htm