Προσδιορισμός τιμών γης: Ακόμα και ο έλεγχος είναι δύσκολος.

Στις 18 Οκτωβρίου, πραγματοποιήθηκε στο Ανόι το Φόρουμ με τίτλο «Προώθηση της Οικονομικής Ανάκαμψης και Ανάπτυξης: Βασικά Σημεία και ο Ρόλος του Κρατικού Ελέγχου». Ένα από τα σημαντικά θέματα του Φόρουμ ήταν η «Διαχείριση Γης και Τιμολόγηση Γης - Ανεπάρκειες από την Πρακτική και τις Δραστηριότητες του Κρατικού Ελέγχου», υπό την προεδρία του Αναπληρωτή Γενικού Ελεγκτή του Κράτους Ha Thi My Dung και του Αναπληρωτή Υπουργού Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος Le Minh Ngan.

Στο Φόρουμ, όχι μόνο εκπρόσωποι επενδυτών ακινήτων «παραπονέθηκαν» για δυσκολίες, αλλά και ορισμένες μεγάλες επαρχίες και πόλεις μοιράστηκαν τις δυσκολίες που αντιμετώπισαν αυτές οι αρχές.

Συνεπώς, το Εργαστήριο αναμένεται να «εντοπίσει» δυσκολίες και προβλήματα στον καθορισμό των τιμών της γης και από εκεί να προτείνει λύσεις με την Ελεγκτική Υπηρεσία του Κράτους.

«Διαχείριση γης και αποτίμηση γης - Ανεπάρκειες από την πρακτική και μέσω των δραστηριοτήτων κρατικού ελέγχου», υπό την προεδρία του Αναπληρωτή Γενικού Ελεγκτή του Κράτους Ha Thi My Dung και του Αναπληρωτή Υπουργού Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος Le Minh Ngan. Φωτογραφία: Hoang Tu

Οι επαρχίες και οι πόλεις δυσκολεύονται επίσης να καθορίσουν τις τιμές της γης.

Στο εργαστήριο, η Λαϊκή Επιτροπή του Ανόι δήλωσε ότι πρόσφατα, ο οργανισμός αυτός έχει εφαρμόσει πλήρως την αποκέντρωση και την εξουσιοδότηση για την αύξηση της πρωτοβουλίας των Λαϊκών Επιτροπών σε επίπεδο περιφέρειας στην απόκτηση γης, την εκκαθάριση χώρων, τον καθορισμό συγκεκριμένων τιμών γης ως βάση για αποζημιώσεις και επανεγκατάσταση, την άμεση επίλυση προβλημάτων που σχετίζονται με την απόκτηση γης, την αποζημίωση, την υποστήριξη, την επανεγκατάσταση και την υλοποίηση έργων δημοσίων επενδύσεων στην πόλη (έργα Περιφερειακής Οδού 3 και Περιφερειακής Οδού 4, σιδηροδρομικά έργα κ.λπ.).

Μέσω της πρακτικής εφαρμογής, η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης του Ανόι αξιολογεί ότι η εφαρμογή των τιμών των οικιστικών γαιών για τον καθορισμό των τιμών ενοικίασης γης για τις μονάδες δημόσιας υπηρεσίας που έχουν μεταβεί σε οικονομική αυτονομία σύμφωνα με τις διατάξεις του σημείου δ, παράγραφος 3 του διατάγματος 44/ND-CP της κυβέρνησης με ημερομηνία 15 Μαΐου 2014 είναι ακατάλληλη.

Εν τω μεταξύ, η Λαϊκή Επιτροπή της Επαρχίας Khanh Hoa αντιμετωπίζει επίσης δυσκολίες στη «διόρθωση λαθών» στον καθορισμό των τιμών γης για πολλά προηγούμενα έργα.

Η Λαϊκή Επιτροπή της Επαρχίας Khanh Hoa σχολίασε ότι η αποτίμηση γης είναι η εκτίμηση της αξίας της γης σε χρηματική μορφή για έναν καθορισμένο σκοπό χρήσης, σε μια συγκεκριμένη χρονική στιγμή. Η αποτίμηση γης παίζει σημαντικό ρόλο στην οικονομία, καθώς και στις δραστηριότητες διαχείρισης γης του Κράτους.

Εκτός από το έργο του καθορισμού συγκεκριμένων τιμών γης για την είσπραξη τελών χρήσης γης, ενοικίων γης, αποζημιώσεων και υποστήριξης επανεγκατάστασης στην περιοχή, η επαρχία Khanh Hoa πρέπει επίσης να εκτελέσει το έργο του καθορισμού τιμών γης για την αντιμετώπιση έργων με παραβάσεις σύμφωνα με τα συμπεράσματα της Κεντρικής Επιτροπής Επιθεώρησης και της Κυβερνητικής Επιθεώρησης. Πρόκειται για ένα νέο, ειδικό και πολύ δύσκολο έργο για το έργο του καθορισμού συγκεκριμένων τιμών γης της επαρχίας.

Αυτός ο οργανισμός μοιράστηκε το έργο του καθορισμού συγκεκριμένων τιμών γης για την αντιμετώπιση παραβιάσεων έργων και έργων για την είσπραξη τελών χρήσης γης. Η Μόνιμη Επιτροπή της Επαρχιακής Επιτροπής του Κόμματος και η Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή έχουν καθοδηγήσει στενά, αλλά εξακολουθεί να είναι αργή και δεν έχει ανταποκριθεί στις απαιτήσεις των καθηκόντων που έχουν ανατεθεί λόγω προβλημάτων: Τα έργα λόγω πολεοδομικών προσαρμογών, αλλαγών στη δομή και τη μορφή χρήσης γης πρέπει να επαναπροσδιορίσουν τις τιμές γης. Προβλήματα με νομικά έγγραφα σχετικά με τις επενδύσεις, τη γη, τον κατασκευαστικό σχεδιασμό, τις λεπτομέρειες, τους τύπους γης. Δεν υπάρχουν δεδομένα για τις τιμές γης στην αγορά,...

Το Τμήμα Σχεδιασμού και Ανάπτυξης Γης του Υπουργείου Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος αξιολόγησε ότι το πλαίσιο τιμών γης και ο πίνακας τιμών γης καταρτίστηκαν σύμφωνα με τους κανονισμούς, λαμβάνοντας υπόψη τις κοινές τιμές γης στην αγορά.

Ωστόσο, μέσω των συνοπτικών αποτελεσμάτων του ψηφίσματος αριθ. 19-NQ/TW, το οποίο συνοψίζει την εφαρμογή του νόμου περί γης του 2013, καταδεικνύεται ότι μέχρι σήμερα, ορισμένες νομικές διατάξεις σχετικά με τις τιμές της γης δεν έχουν πλέον εφαρμογή στην πράξη, αποκαλύπτοντας ορισμένους περιορισμούς, όπως μια σειρά από μεθόδους για τον προσδιορισμό των τιμών της γης που δεν είναι κατάλληλες για τις πραγματικές συνθήκες πληροφόρησης στην αγορά δικαιωμάτων χρήσης γης και δεν είναι κατάλληλες για την κρατική διαχείριση των τιμών της γης στο πλαίσιο μιας ελλιπούς βάσης δεδομένων τιμών γης.

Οι επενδυτές «παραπονιούνται» για δυσκολίες

Μιλώντας στο εργαστήριο, ο κ. Le Hoang Chau - Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA), έκανε μια αξιολόγηση της τρέχουσας κατάστασης του «καθορισμού της τιμής της γης» για τον «καθορισμό συγκεκριμένων τιμών γης» σύμφωνα με τις διατάξεις του Νόμου περί Γης του 2013.

Συμμετέχοντες στο Εργαστήριο «Διαχείριση Γης και Τιμολόγηση Γης - Ανεπάρκειες από την Πρακτική και τις Δραστηριότητες Κρατικού Ελέγχου» στο πλαίσιο του Φόρουμ «Προώθηση της Οικονομικής Ανάκαμψης και Ανάπτυξης: Στενώσεις και ο Ρόλος του Κρατικού Ελέγχου». Φωτογραφία: Hoang Tu.

Σύμφωνα με τον κ. Le Hoang Chau, ο Νόμος περί Γης του 2013 και το Διάταγμα 44/2014/ND-CP έχουν ορίσει «5 μεθόδους αποτίμησης γης» και «εφαρμογή μεθόδων αποτίμησης γης», αλλά δεν είναι πλήρεις, δεν είναι συγκεκριμένες, δεν είναι κοντά στην πρακτική κατάσταση, ορισμένες διατάξεις δεν είναι πραγματικά «τυποποιημένες», όπως η πρόβλεψη της «μεθόδου αφαίρεσης», ενώ αυτή είναι μόνο μια τεχνική υπολογισμού της «μεθόδου σύγκρισης»· ή δεν έχουν ορίσει τη «μέθοδο μαζικής αποτίμησης γης», ενώ στην πραγματικότητα το Κράτος έχει εφαρμόσει τη «μέθοδο μαζικής αποτίμησης γης» για τις τιμές γης κατασκευής του «πλαισίου τιμών γης» ή του «πίνακα τιμών γης»· ή έχει εφαρμόσει τη «μέθοδο συντελεστή προσαρμογής τιμών γης» μόνο σε έργα όπου τα οικόπεδα και τα οικόπεδα έχουν αξία μικρότερη από 30, 20, 10 δισεκατομμύρια VND σύμφωνα με τον «πίνακα τιμών γης», αλλά δεν έχει εφαρμοστεί σε έργα όπου τα οικόπεδα και τα οικόπεδα έχουν υψηλότερη αξία.

Η εφαρμογή «μεθόδων αποτίμησης γης» δεν δίνει αξιόπιστα αποτελέσματα. Για παράδειγμα, το ίδιο έργο από την ίδια συμβουλευτική μονάδα αποτίμησης γης εφαρμόζει 2 διαφορετικές «μεθόδους αποτίμησης γης» για να «προσδιορίσει την τιμή της γης», κάτι που συχνά δίνει 2 διαφορετικά αποτελέσματα με διαφορά περίπου 20%· ή ένα έργο από 2 συμβουλευτικές μονάδες αποτίμησης γης και η εφαρμογή της ίδιας «μεθόδου αποτίμησης γης» για να «προσδιορίσει την τιμή της γης» δίνει επίσης 2 πολύ διαφορετικά αποτελέσματα.

Ο κ. Chau έδωσε ένα παράδειγμα ενός αστικού έργου στην επαρχία Binh Thuan, όπου η πρώτη κρατική υπηρεσία αποτίμησε τη γη στα 900 δισεκατομμύρια VND, η δεύτερη κρατική υπηρεσία επιθεώρησε και αποτίμησε τη γη σε αξία έως και 1.800 δισεκατομμύρια VND και η τρίτη κρατική υπηρεσία επανεξέτασε και αποτίμησε τη γη σε αξία άνω των 3.000 δισεκατομμυρίων VND.

Επειδή ο καθορισμός των τιμών της γης δυσχεραίνει πολλούς επενδυτές, ο κ. Le Hoang Chau αξιολόγησε τον πολύ σημαντικό ρόλο του Κρατικού Ελέγχου στην εκτέλεση του έργου του ελέγχου του έργου «καθορισμού των τιμών της γης, της εκτίμησης των τιμών της γης, της λήψης αποφάσεων για τις τιμές της γης» για τον «καθορισμό συγκεκριμένων τιμών γης για τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης, των ενοικίων γης για έργα που χρησιμοποιούν γη, για την «αξιολόγηση και επιβεβαίωση της ακρίβειας και της ειλικρίνειας των δημόσιων οικονομικών πληροφοριών, των δημόσιων περιουσιακών στοιχείων ή των οικονομικών εκθέσεων που σχετίζονται με τη διαχείριση και χρήση των δημόσιων οικονομικών, των δημόσιων περιουσιακών στοιχείων, της συμμόρφωσης με το νόμο και της αποτελεσματικότητας στη διαχείριση και χρήση των δημόσιων οικονομικών και των δημόσιων περιουσιακών στοιχείων».

Ακόμη και ο έλεγχος είναι προβληματικός.

Η Περιφέρεια Ελέγχου του Κράτους Ι ανέφερε ότι επί του παρόντος, σύμφωνα με τους κανονισμούς, διαθέτουμε 5 μεθόδους αποτίμησης γης. Μέσω της πρακτικής ελέγχου, φαίνεται ότι: κυρίως οι τοπικές αρχές χρησιμοποιούν τη μέθοδο σύγκρισης για τον υπολογισμό συγκεκριμένων τιμών γης κατά την αποζημίωση για γη· τη μέθοδο πλεονάσματος για την αποτίμηση γης σε περιοχές σχεδιασμού· τη μέθοδο εισοδήματος στην αποτίμηση γεωργικής γης και τη μέθοδο συντελεστή προσαρμογής τιμής γης για μικρά, χαμηλής αξίας οικόπεδα.

Σε πολλές τοποθεσίες, υπάρχει καθυστέρηση στον καθορισμό συγκεκριμένων τιμών γης. Ο χρόνος έγκρισης των τιμών γης για την είσπραξη τελών χρήσης γης είναι συχνά πολύ αργότερα από τον χρόνο κατανομής της γης. Υπάρχουν έργα που έχουν διαρκέσει 2 έως 3 χρόνια χωρίς έγκριση τιμής γης.

Σε πολλές περιπτώσεις, οι τιμές της γης δεν προσαρμόζονται ή δεν έχουν προσαρμοστεί εγκαίρως όταν υπάρχει πολεοδομική προσαρμογή που επηρεάζει τις τιμές της γης ή όταν λήγει ο 5ετής κύκλος σταθεροποίησης των τιμών ενοικίασης γης. Η καθυστέρηση στην αποτίμηση της γης οδηγεί σε μη έγκαιρη κινητοποίηση των τελών χρήσης γης στον κρατικό προϋπολογισμό.

Μέσω ελέγχων, διαπιστώθηκε ότι σε πολλά έργα, οι τιμές γης δεν αποτιμήθηκαν κατάλληλα - πολύ χαμηλότερες από την τιμή δημοπρασίας ή την τιμή αναφοράς της αγοράς κατά τον χρόνο της αποτίμησης. Σε πολλές περιπτώσεις, η επιλογή ανόμοιων συγκρίσιμων περιουσιακών στοιχείων, σε συνδυασμό με ακατάλληλη ποσοτικοποίηση και προσαρμογή διαφορετικών παραγόντων, μείωσε την αξία της γης που αποτιμήθηκε.

Υπάρχουν έργα που επιλέγουν συγκρίσιμα περιουσιακά στοιχεία σε μια χρονική στιγμή μακριά από τον χρόνο αποτίμησης, αλλά δεν περιλαμβάνουν τον παράγοντα προσαρμογής της συγκριτικής τιμής στο επίπεδο κατά τον χρόνο αποτίμησης. Πολλά έργα λαμβάνουν τις πληροφορίες τιμών συγκρίσιμων περιουσιακών στοιχείων σύμφωνα με τη σύμβαση πώλησης στο συμβολαιογραφικό γραφείο, κάτι που δεν διασφαλίζει την αξιοπιστία και την ακρίβεια των πληροφοριών τιμών στη σύμβαση σε σύγκριση με την πραγματική τιμή συναλλαγής.

Επιπλέον, πολλοί παράγοντες που περιλαμβάνονται στην αποτίμηση δεν έχουν σαφή βάση ή δεν καθορίζονται σύμφωνα με την πραγματικότητα, όπως: το ποσοστό επένδυσης, το ποσοστό πληρότητας, το τυπικό περιθώριο κέρδους του επενδυτή, ο δείκτης κόστους πωλήσεων, ο συντελεστής προεξόφλησης ταμειακών ροών...

Ο Κρατικός Έλεγχος της Περιφέρειας Ι αξιολόγησε την πρακτική και κατέδειξε τις δυσκολίες και τις ανεπάρκειες στον προσδιορισμό του κόστους των αναπτυξιακών επενδύσεων με τη μέθοδο του πλεονάσματος κατά την αποτίμηση της γης. Ο έλεγχος έδειξε ότι δεν υπήρχε συνέπεια μεταξύ των περιοχών: ορισμένες περιοχές καθορίστηκαν σύμφωνα με το ποσοστό επένδυσης, ορισμένες περιοχές καθορίστηκαν σύμφωνα με την λεπτομερή εκτίμηση· ορισμένες περιοχές έκαναν προσωρινούς υπολογισμούς και απαίτησαν λεπτομερή εκκαθάριση.

Ο ρόλος του Κρατικού Ελέγχου

Ο Δρ. Vu Dinh Anh αξιολόγησε ότι η αποτίμηση γης γενικά και οι μέθοδοι αποτίμησης γης ειδικότερα αποτελούν ένα από τα βασικά θέματα ελέγχου του Κρατικού Ελέγχου τα τελευταία χρόνια.

Ο έλεγχος αυτού του περιεχομένου πρέπει να ακολουθεί στενά τις απαιτήσεις του Κεντρικού Ψηφίσματος για την κατάργηση του πλαισίου τιμών γης (το πλαίσιο τιμών γης που ορίζεται στο Διάταγμα 96/2019/ND-CP αποτελεί τη βάση για την έκδοση τιμοκαταλόγων γης από τις τοπικές αρχές για την περίοδο 2020-2024), να διαθέτει μηχανισμούς και μεθόδους για τον προσδιορισμό των τιμών γης σύμφωνα με τις αρχές της αγοράς και να ορίζει τις λειτουργίες, τα καθήκοντα και τις αρμοδιότητες του φορέα που είναι αρμόδιος για τον προσδιορισμό των τιμών γης.

Συνεπώς, η Κεντρική Κυβέρνηση αναπτύσσει κριτήρια και διαδικασίες για την επιθεώρηση και την εποπτεία των τοπικών αρχών κατά την κατάρτιση πινάκων τιμών γης. Τα Επαρχιακά Λαϊκά Συμβούλια αποφασίζουν, επιθεωρούν και εποπτεύουν την εφαρμογή των τιμών γης.

«Ο Κρατικός Ελεγκτής διενεργεί έλεγχο της αποτίμησης γης, της ανεξαρτησίας του συμβουλίου αποτίμησης γης, της ικανότητας των οργανισμών συμβούλων αποτίμησης γης, της ικανότητας και της δεοντολογίας των εκτιμητών, καθώς και της συμμόρφωσης με τους κανονισμούς για τη διασφάλιση της δημοσιότητας και της διαφάνειας, όπως: Τιμές γης στο δημόσιο, υποχρεωτικές συναλλαγές μέσω χρηματιστηρίων, πληρωμή μέσω τραπεζών, χωρίς μετρητά...» - Ο Δρ. Vu Dinh Anh εξέφρασε τη γνώμη του σχετικά με τον ρόλο του Κρατικού Ελεγκτή στον καθορισμό των τιμών γης.

Πηγή: https://www.congluan.vn/xac-dinh-gia-datden-kiem-toan-cung-gap-kho-post268997.html