Στις 18 Οκτωβρίου, πραγματοποιήθηκε στο Ανόι το φόρουμ με τίτλο «Προώθηση της Οικονομικής Ανάκαμψης και Ανάπτυξης: Στενώσεις και ο Ρόλος του Κρατικού Ελέγχου». Ένα από τα σημαντικά θέματα του φόρουμ ήταν «Διαχείριση Γης και Εκτίμηση Γης - Ελλείψεις στην Πρακτική και στις Δραστηριότητες του Κρατικού Ελέγχου», υπό την προεδρία του Αναπληρωτή Γενικού Ελεγκτή Ha Thi My Dung και του Αναπληρωτή Υπουργού Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος Le Minh Ngan.
Στο Φόρουμ, όχι μόνο οι εκπρόσωποι των κατασκευαστών ακινήτων παραπονέθηκαν για δυσκολίες, αλλά αρκετές μεγάλες επαρχίες και πόλεις μοιράστηκαν επίσης τα εμπόδια που αντιμετώπιζαν οι αντίστοιχες αρχές τους.
Συνεπώς, το εργαστήριο αναμένεται να εντοπίσει τις δυσκολίες και τα εμπόδια στον καθορισμό των τιμών της γης και στη συνέχεια να προτείνει λύσεις σε συνεργασία με την Ελεγκτική Υπηρεσία του Κράτους.
«Διαχείριση Γης και Εκτίμηση Γης – Ελλείψεις στην Πρακτική και στις Δραστηριότητες Κρατικού Ελέγχου», υπό την προεδρία του Αναπληρωτή Γενικού Ελεγκτή Ha Thi My Dung και του Αναπληρωτή Υπουργού Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος Le Minh Ngan. Φωτογραφία: Hoang Tu.
Οι επαρχίες και οι πόλεις αντιμετωπίζουν επίσης δυσκολίες στον καθορισμό των τιμών της γης.
Στο εργαστήριο, η Λαϊκή Επιτροπή του Ανόι δήλωσε ότι πρόσφατα έχει εφαρμόσει πλήρως την αποκέντρωση και την ανάθεση εξουσιών, αυξάνοντας τον προληπτικό ρόλο των Λαϊκών Επιτροπών σε επίπεδο περιφέρειας στην απόκτηση γης, στην εκκαθάριση χώρων, στον καθορισμό συγκεκριμένων τιμών γης ως βάση για αποζημιώσεις και επανεγκατάσταση, και στην άμεση επίλυση εμποδίων που σχετίζονται με την απόκτηση γης, την αποζημίωση, την υποστήριξη, την επανεγκατάσταση και την υλοποίηση δημόσιων επενδυτικών έργων στην πόλη (έργα Περιφερειακής Οδού 3, Περιφερειακής Οδού 4, σιδηροδρομικά έργα κ.λπ.).
Με βάση την πρακτική εμπειρία, η Λαϊκή Επιτροπή της πόλης του Ανόι αξιολογεί ότι η εφαρμογή των τιμών οικιστικής γης για τον καθορισμό των τιμών μίσθωσης γης για τις μονάδες δημόσιας υπηρεσίας που έχουν μεταβεί σε οικονομική αυτονομία, όπως ορίζεται στο σημείο δ, παράγραφος 3 του κυβερνητικού διατάγματος 44/ND-CP της 15ης Μαΐου 2014, είναι ακατάλληλη.
Εν τω μεταξύ, η Λαϊκή Επιτροπή της επαρχίας Khanh Hoa αντιμετωπίζει επίσης δυσκολίες στη «διόρθωση σφαλμάτων» στον καθορισμό των τιμών γης για πολλά προηγούμενα έργα.
Η Λαϊκή Επιτροπή της επαρχίας Khanh Hoa σημείωσε ότι η αποτίμηση γης είναι μια εκτίμηση της χρηματικής αξίας της γης για έναν καθορισμένο σκοπό, σε μια συγκεκριμένη χρονική στιγμή. Η αποτίμηση γης παίζει κρίσιμο ρόλο στην οικονομία, καθώς και στις δραστηριότητες διαχείρισης γης του κράτους.
Εκτός από τον καθορισμό συγκεκριμένων τιμών γης για την είσπραξη τελών χρήσης γης, τελών μίσθωσης γης και αποζημιώσεων για επανεγκατάσταση στην επαρχία, η επαρχία Khanh Hoa πρέπει επίσης να καθορίσει τις τιμές γης για την αποκατάσταση παραβιάσεων σε έργα, όπως έχουν ολοκληρωθεί από την Κεντρική Επιτροπή Επιθεώρησης και την Κυβερνητική Επιθεώρηση. Πρόκειται για ένα νέο, ειδικό και πολύ δύσκολο έργο για το συγκεκριμένο έργο καθορισμού τιμών γης της επαρχίας.
Αυτός ο οργανισμός ανέφερε ότι το έργο του καθορισμού συγκεκριμένων τιμών γης για τη διόρθωση έργων με παραβάσεις και έργων για την είσπραξη τελών χρήσης γης έχει επιβλεφθεί στενά από τη Μόνιμη Επιτροπή του Επαρχιακού Κόμματος και την Επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή, αλλά εξακολουθεί να είναι αργό και δεν έχει ανταποκριθεί στις απαιτήσεις του έργου λόγω εμποδίων: Έργα με προσαρμοσμένο σχεδιασμό, αλλαγές στη δομή και τις μορφές χρήσης γης απαιτούν επανεκτίμηση των τιμών γης· εμπόδια που σχετίζονται με νομικά έγγραφα σχετικά με τις επενδύσεις, τη γη, τον κατασκευαστικό σχεδιασμό, τις λεπτομέρειες και τους τύπους γης· έλλειψη δεδομένων σχετικά με τις τιμές γης στην αγορά κ.λπ.
Το Τμήμα Χωροταξίας και Ανάπτυξης του Υπουργείου Φυσικών Πόρων και Περιβάλλοντος αξιολόγησε ότι το πλαίσιο τιμών γης και ο πίνακας τιμών γης καταρτίστηκαν σύμφωνα με τους κανονισμούς, λαμβάνοντας υπόψη τις επικρατούσες τιμές γης στην αγορά.
Ωστόσο, τα αποτελέσματα της αναθεώρησης του ψηφίσματος αριθ. 19-NQ/TW και της αναθεώρησης της εφαρμογής του νόμου περί γης του 2013 δείχνουν ότι ορισμένες διατάξεις του νόμου περί τιμών γης δεν ισχύουν πλέον στην πράξη, αποκαλύπτοντας ορισμένους περιορισμούς, όπως ορισμένες μέθοδοι προσδιορισμού των τιμών γης που δεν είναι κατάλληλες για τις πραγματικές συνθήκες όσον αφορά τις πληροφορίες της αγοράς σχετικά με τα δικαιώματα χρήσης γης και δεν είναι κατάλληλες για την κρατική διαχείριση των τιμών γης στο πλαίσιο μιας ελλιπούς βάσης δεδομένων τιμών γης.
Οι επενδυτές παραπονιούνται για δυσκολίες.
Μιλώντας στο σεμινάριο, ο κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA), παρουσίασε μια αξιολόγηση της τρέχουσας κατάστασης της «εκτίμησης γης» για τον «καθορισμό συγκεκριμένων τιμών γης» όπως ορίζεται στον Νόμο περί Γης του 2013.
Συμμετέχοντες στο εργαστήριο «Διαχείριση γης και εκτίμηση γης - Ελλείψεις από την πρακτική και τις δραστηριότητες κρατικού ελέγχου» στο πλαίσιο του φόρουμ «Προώθηση της οικονομικής ανάκαμψης και ανάπτυξης: Στενώσεις και ο ρόλος του κρατικού ελέγχου». Φωτογραφία: Hoang Tu.
Σύμφωνα με τον κ. Le Hoang Chau, ο Νόμος περί Γης του 2013 και το Διάταγμα 44/2014/ND-CP ορίζουν «5 μεθόδους αποτίμησης γης» και «εφαρμογή μεθόδων αποτίμησης γης», αλλά αυτές είναι ελλιπείς, δεν είναι αρκετά συγκεκριμένες και δεν ευθυγραμμίζονται στενά με την πρακτική κατάσταση. Ορισμένοι κανονισμοί δεν είναι πραγματικά «τυποποιημένοι», όπως η πρόβλεψη της «μεθόδου έκπτωσης» όταν πρόκειται απλώς για μια τεχνική υπολογισμού της «συγκριτικής μεθόδου» ή η έλλειψη πρόβλεψης για «μεθόδους μαζικής αποτίμησης γης», ενώ στην πράξη το Κράτος έχει εφαρμόσει «μεθόδους μαζικής αποτίμησης γης» για τον καθορισμό των τιμών γης στο «πλαίσιο τιμών γης» ή στον «πίνακα τιμών γης» ή η εφαρμογή της «μεθόδου συντελεστή προσαρμογής τιμών γης» ισχύει μόνο για έργα όπου το οικόπεδο έχει αξία κάτω των 30, 20 ή 10 δισεκατομμυρίων VND σύμφωνα με τον «πίνακα τιμών γης» και όχι για έργα όπου το οικόπεδο έχει υψηλότερη αξία.
Η εφαρμογή «μεθόδων αποτίμησης γης» δεν εγγυάται πάντα αξιόπιστα αποτελέσματα. Για παράδειγμα, εάν το ίδιο έργο αξιολογηθεί από την ίδια εταιρεία συμβούλων αποτίμησης γης, αλλά χρησιμοποιεί δύο διαφορετικές «μεθόδους αποτίμησης γης» για να «καθορίσει τις τιμές της γης», συχνά αποδίδει δύο διαφορετικά αποτελέσματα με διαφορά περίπου 20%. Ομοίως, εάν δύο διαφορετικές εταιρείες συμβούλων αποτίμησης γης εφαρμόσουν την ίδια «μέθοδο αποτίμησης γης» για να «καθορίσουν τις τιμές της γης», θα αποδώσουν επίσης δύο πολύ διαφορετικά αποτελέσματα.
Ο κ. Chau έδωσε το παράδειγμα ενός έργου αστικής ανάπτυξης στην επαρχία Binh Thuan, όπου η πρώτη κρατική υπηρεσία αποτίμησε τη γη στα 900 δισεκατομμύρια VND, μια δεύτερη κρατική υπηρεσία την επιθεώρησε και την αποτίμησε στα 1.800 δισεκατομμύρια VND και μια τρίτη κρατική υπηρεσία την επανελέγξε και την αποτίμησε σε πάνω από 3.000 δισεκατομμύρια VND.
Επειδή ο προσδιορισμός των τιμών της γης αποδεικνύεται δύσκολος για πολλούς επενδυτές, ο κ. Le Hoang Chau τόνισε τον κρίσιμο ρόλο της Κρατικής Ελεγκτικής Υπηρεσίας στον έλεγχο της διαδικασίας «καθορισμού της τιμής της γης, εκτίμησης της τιμής της γης και λήψης αποφάσεων για την τιμή της γης». Αυτό περιλαμβάνει τον «καθορισμό συγκεκριμένων τιμών γης για τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης και των τελών μίσθωσης γης για έργα χρήσης γης» και την «αξιολόγηση και επαλήθευση της ακρίβειας και της αλήθειας των δημόσιων οικονομικών πληροφοριών, των δημόσιων περιουσιακών στοιχείων ή των οικονομικών εκθέσεων που σχετίζονται με τη διαχείριση και χρήση των δημόσιων οικονομικών και των δημόσιων περιουσιακών στοιχείων, τη συμμόρφωση με το νόμο και την αποτελεσματικότητα στη διαχείριση και χρήση των δημόσιων οικονομικών και των δημόσιων περιουσιακών στοιχείων».
Ακόμη και η διαδικασία ελέγχου αντιμετωπίζει δυσκολίες.
Σύμφωνα με την Κρατική Υπηρεσία Ελέγχου Περιφέρειας Ι, υπάρχουν επί του παρόντος πέντε μέθοδοι για την αποτίμηση της γης. Η πρακτική του ελέγχου δείχνει ότι: οι τοπικές αρχές χρησιμοποιούν κυρίως τη συγκριτική μέθοδο για τον υπολογισμό των συγκεκριμένων τιμών γης κατά την αποζημίωση για γη· τη μέθοδο πλεονάσματος για την αποτίμηση της γης σε περιοχές σχεδιασμού· τη μέθοδο εισοδήματος για την αποτίμηση της γεωργικής γης· και τη μέθοδο του συντελεστή προσαρμογής της τιμής της γης για μικρά, χαμηλής αξίας οικόπεδα.
Πολλές περιοχές αντιμετωπίζουν καθυστερήσεις στον καθορισμό συγκεκριμένων τιμών γης. Ο χρόνος έγκρισης των τιμών γης για την είσπραξη τελών χρήσης γης είναι συχνά πολύ αργότερα από τον χρόνο κατανομής της γης, με ορισμένα έργα να διαρκούν 2 έως 3 χρόνια χωρίς έγκριση τιμής γης.
Σε πολλές περιπτώσεις, οι τιμές της γης δεν προσαρμόζονται ή δεν προσαρμόζονται έγκαιρα, όταν οι πολεοδομικές προσαρμογές επηρεάζουν τις τιμές της γης ή όταν λήγει η 5ετής περίοδος σταθεροποίησης της τιμής μίσθωσης γης. Η καθυστέρηση στην αποτίμηση της γης οδηγεί στην αδυναμία άμεσης κινητοποίησης εσόδων από τη χρήση γης στον κρατικό προϋπολογισμό.
Οι έλεγχοι έχουν αποκαλύψει ότι σε πολλά έργα, οι τιμές γης αποτιμήθηκαν ακατάλληλα – σημαντικά χαμηλότερες από την τιμή προσφοράς που επικράτησε ή την τιμή αναφοράς της αγοράς κατά τον χρόνο της αποτίμησης. Σε πολλές περιπτώσεις, η επιλογή ανόμοιων συγκρίσιμων ακινήτων, σε συνδυασμό με ακατάλληλες ποσοτικές προσαρμογές για παράγοντες διαφοροποίησης, είχε ως αποτέλεσμα τη μείωση της εκτιμώμενης αξίας της γης.
Ορισμένα έργα επιλέγουν συγκρίσιμα ακίνητα σε μια χρονική στιγμή πολύ μακριά από την ημερομηνία αποτίμησης, αλλά δεν καταφέρνουν να προσαρμόσουν την συγκρίσιμη τιμή στο επίπεδο της αγοράς κατά την ημερομηνία αποτίμησης. Πολλά έργα λαμβάνουν πληροφορίες για τις τιμές συγκρίσιμων ακινήτων από συμβόλαια πώλησης σε συμβολαιογραφικά γραφεία, κάτι που δεν εγγυάται την αξιοπιστία και την ακρίβεια της συμβατικής τιμής σε σύγκριση με την πραγματική τιμή συναλλαγής.
Επιπλέον, πολλοί παράγοντες που περιλαμβάνονται στην αποτίμηση δεν έχουν σαφή βάση ή προσδιορίζονται ακατάλληλα σύμφωνα με την πραγματικότητα, όπως: το κόστος επένδυσης, το ποσοστό πληρότητας, το περιθώριο κέρδους-στόχος του επενδυτή, ο δείκτης εξόδων πωλήσεων, το επιτόκιο προεξόφλησης ταμειακών ροών κ.λπ.
Η αξιολόγηση της πρακτικής εμπειρίας από την Κρατική Υπηρεσία Ελέγχου Περιφέρειας Ι αποκάλυψε δυσκολίες και αδυναμίες στον προσδιορισμό του κόστους των αναπτυξιακών επενδύσεων με τη χρήση της μεθόδου του πλεονάσματος κατά την αποτίμηση της γης. Ο έλεγχος αποκάλυψε έλλειψη ομοιομορφίας μεταξύ των περιοχών: ορισμένες περιοχές χρησιμοποιούν εκτιμήσεις κόστους επένδυσης, άλλες χρησιμοποιούν λεπτομερείς εκτιμήσεις κόστους και ορισμένες χρησιμοποιούν προσωρινούς υπολογισμούς ακολουθούμενους από λεπτομερείς τελικές εκκαθαρίσεις.
Ο ρόλος της Ελεγκτικής Υπηρεσίας του Κράτους
Ο Δρ. Vu Dinh Anh αξιολόγησε ότι η αποτίμηση γης γενικά, και οι μέθοδοι αποτίμησης γης ειδικότερα, αποτελούν έναν από τους βασικούς στόχους ελέγχου της Κρατικής Ελεγκτικής Υπηρεσίας τα τελευταία χρόνια.
Ο έλεγχος αυτού του περιεχομένου πρέπει να τηρεί πιστά τις απαιτήσεις του Κεντρικού Ψηφίσματος για την κατάργηση των πλαισίων τιμών γης (το πλαίσιο τιμών γης που ορίζεται στο Διάταγμα 96/2019/ND-CP αποτελεί επί του παρόντος τη βάση για την έκδοση πινάκων τιμών γης από τις τοπικές αρχές για την περίοδο 2020-2024), τη θέσπιση μηχανισμών και μεθόδων για τον προσδιορισμό των τιμών γης σύμφωνα με τις αρχές της αγοράς και τον καθορισμό των λειτουργιών, των καθηκόντων και των ευθυνών των φορέων που είναι επιφορτισμένοι με τον προσδιορισμό των τιμών γης.
Συνεπώς, η κεντρική κυβέρνηση θα θεσπίσει κριτήρια και διαδικασίες για την επιθεώρηση και την εποπτεία των τοπικών αρχών κατά τη διαδικασία κατάρτισης τιμοκαταλόγων γης. Τα Επαρχιακά Λαϊκά Συμβούλια θα αποφασίζουν, θα επιθεωρούν και θα επιβλέπουν την εφαρμογή των τιμών γης.
«Η Ελεγκτική Υπηρεσία του Κράτους διενεργεί ελέγχους του έργου αποτίμησης γης, της ανεξαρτησίας των συμβουλίων εκτίμησης αποτίμησης γης, της ικανότητας των συμβουλευτικών οργανισμών που καθορίζουν τις τιμές γης, της ικανότητας και της δεοντολογίας των εκτιμητών, καθώς και της συμμόρφωσης με τους κανονισμούς που διασφαλίζουν τη διαφάνεια, όπως: δημόσια γνωστοποίηση των τιμών γης, υποχρεωτικές συναλλαγές μέσω χρηματιστηρίων, πληρωμές μέσω τραπεζών και συναλλαγές χωρίς μετρητά...» - Ο Δρ. Vu Dinh Anh παρουσίασε τις απόψεις του σχετικά με τον ρόλο της Ελεγκτικής Υπηρεσίας του Κράτους στον καθορισμό των τιμών γης.
[διαφήμιση_2]
Πηγή
Σχόλιο (0)