5 casos tienen derecho a "reclamar" tierras vendidas mediante documentos manuscritos

(Dan Tri) - Hay 5 casos en los que el transferente puede recuperar los derechos de uso de la tierra y devolver el dinero al cesionario sin violar la ley.

La venta (transferencia) de terrenos mediante documento manuscrito es una transacción de transferencia de derechos de uso del terreno, pero el contrato no está notariado ni certificado conforme a la ley. Anteriormente, esta forma de transacción era relativamente popular. Por diversas razones, el cedente desea recuperar los derechos de uso del terreno y devolver el dinero al cesionario.

Para que sea eficaz, este acto civil debe ser convenido con el cesionario o solicitar al Juzgado que lo declare nulo.

De conformidad con el Código Civil de 2015 y la Ley de Tierras de 2024, existen los siguientes casos en los que la tierra comprada y vendida puede reclamarse mediante documentos escritos a mano.

Transacciones posteriores al 1 de agosto

La cláusula 3 del artículo 27 de la Ley de Tierras de 2024 establece que los contratos de transferencia, donación, hipoteca y aportación de capital que utilicen derechos de uso de tierras, derechos de uso de tierras y bienes afectos a la tierra deben ser notariados o certificados, salvo el caso especificado en el punto b de esta cláusula.

En consecuencia, excepto en los casos en que uno o más transferentes sean organizaciones comerciales de bienes raíces, no se requiere certificación notarial ni certificación.

Por lo tanto, la transferencia de derechos de uso de tierras mediante documento manuscrito solo es válida si la transferencia se realiza antes del 1 de agosto. En caso de que la transacción se realice mediante documento manuscrito después del 1 de agosto, no es legalmente válida.

No elegible para transferencia

Para el transferente de derechos de uso de la tierra, la Cláusula 1, Artículo 45 de la Ley de Tierras de 2024 estipula que las organizaciones, hogares e individuos tienen derecho a transferir derechos de uso de la tierra cuando cumplan las siguientes condiciones:

- Tener certificado de derechos de uso de la tierra, derechos de propiedad de la vivienda y otros activos afectos a la tierra excepto en los siguientes casos: Herencia de derechos de uso de la tierra, conversión de tierras agrícolas al consolidar tierras, intercambio de parcelas, donación de derechos de uso de la tierra al Estado, comunidades residenciales; Organizaciones económicas con capital de inversión extranjera que reciben transferencias de proyectos inmobiliarios de acuerdo con las disposiciones de la ley sobre negocios inmobiliarios;

- Los hogares individuales a los que no se les ha concedido un libro rojo pero son elegibles para obtenerlo pueden transferir derechos de uso de la tierra, arrendar, subarrendar derechos de uso de la tierra y contribuir con capital utilizando derechos de uso de la tierra para llevar a cabo proyectos.

- La tierra no presenta ninguna controversia o la controversia ha sido resuelta por un organismo estatal competente, una sentencia o decisión judicial, una decisión o laudo arbitral que haya entrado en vigor legalmente;

- Los derechos de uso de la tierra no están sujetos a embargo ni a otras medidas para asegurar la ejecución de sentencias de acuerdo con lo dispuesto en la ley sobre ejecución de sentencias civiles;

- Durante el período de uso del suelo;

- Los derechos de uso de la tierra no están sujetos a las medidas de emergencia temporales prescritas por la ley.

Por lo tanto, si sólo se cumple una de las condiciones anteriores, uno tiene derecho a solicitar al Tribunal que declare inválida la transferencia (lo más común es que se trate de un terreno sin certificado).

El cesionario no debe encontrarse en una situación en la que la transferencia no esté permitida. Por ejemplo, una persona que no se dedica directamente a la agricultura no puede recibir la transferencia de tierras de cultivo de arroz.

Modelo de certificado de derechos de uso de la tierra (Foto: IT).

Sin el consentimiento de los miembros

Tras la promulgación de la Ley de Tierras de 2024, que entró en vigor el 1 de agosto, muchas personas se mostraron preocupadas por los certificados de derecho de uso de la tierra (libros rojos). Uno de los cambios introducidos en esta ley es que los libros rojos emitidos a los hogares ya no se reconocen.

La cláusula 4 del artículo 256 de la Ley de Tierras de 2024 establece claramente que el certificado de derechos de uso de la tierra, derechos de propiedad de la vivienda y otros activos vinculados a la tierra emitidos a los representantes del hogar antes del 1 de agosto, si los miembros que comparten los derechos de uso de la tierra del hogar tienen una necesidad, se emitirá un nuevo certificado y se registrarán completamente los nombres de los miembros que comparten los derechos de uso de la tierra.

La determinación de los miembros que comparten el derecho a usar la tierra de un hogar de registrar sus nombres en el certificado de derecho de uso de la tierra es acordada por estos miembros y son responsables ante la ley.

De hecho, es bastante común que una persona de un hogar (anteriormente el jefe de familia) transfiera arbitrariamente tierras a otra persona sin el consentimiento escrito notariado o certificado según lo prescrito por los otros miembros del hogar que utilizan la tierra.

La cláusula 5, artículo 14 de la Circular 02/2015 del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente estipula que la persona cuyo nombre figura en el certificado o la persona autorizada de acuerdo con las disposiciones de la ley civil solo puede firmar contratos y documentos de transacción sobre derechos de uso de la tierra y propiedad de activos afectos a la tierra cuando los miembros del hogar que utiliza la tierra hayan acordado por escrito y dicho documento haya sido notariado o autenticado de acuerdo con las disposiciones de la ley.

En consecuencia, si no existe un consentimiento escrito de los miembros que comparten los derechos de uso de la tierra, notariado o certificado, para transferir la tierra del hogar a otra persona, el otro miembro tiene derecho a recuperar sus derechos de uso de la tierra.

Transferencia arbitraria de bienes comunes entre marido y mujer

Según la Cláusula 2 del Artículo 35 de la Ley de Matrimonio y Familia de 2014, la transferencia de bienes inmuebles que sean propiedad común de los cónyuges debe contar con el consentimiento escrito. En caso de transferencia sin autorización, la otra parte tiene derecho a solicitar al Tribunal la nulidad de la transacción.

El contrato no está notariado ni autenticado.

La Ley de Tierras de 2024 estipula que los contratos de transmisión de bienes inmuebles deben estar legalizados ante notario o autenticados. Es decir, si el contrato no está legalizado o autenticado conforme a lo dispuesto en la ley, la transmisión es nula, salvo lo dispuesto en la cláusula 2 del artículo 129 del Código Civil de 2015.

Es decir, solo existe derecho a reclamar si una o varias de las partes no han cumplido al menos dos tercios de las obligaciones de la transacción. Si el terreno es apto para la transferencia y el cesionario ha pagado al menos dos tercios del monto acordado, no se puede solicitar al Tribunal que declare la transacción inválida por incumplimiento de la forma para reclamar el terreno.

Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/5-truong-hop-co-quyen-doi-lai-dat-da-ban-bang-giay-viet-tay-20241122101100722.htm