¿Cómo aplicar el TOD a los ferrocarriles?

Muchos países han tenido éxito con el DOT.

Los consultores en implementación de proyectos afirman que el modelo de desarrollo orientado al tránsito (DOT) se aplica en muchos países y aporta numerosos beneficios.

Citando el ejemplo de Odakyu Railway Company (Japón), el consultor afirmó: «En la estructura de ingresos de esta empresa en 2022, los ingresos por transporte representaron solo el 32%, el resto provino de actividades minoristas (37%), bienes raíces (12%) y el 19% de otras actividades. De igual manera, en Hanyu Railway Company, los ingresos por transporte fueron del 30%, los bienes raíces del 30%, los de actividades de entretenimiento del 16%, y los de transporte y turismo del 15%...».

Odakyu Railway (Japón) obtiene muchos beneficios relacionados con el desarrollo urbano y comercial al invertir y explotar los ferrocarriles (Foto: ilustración, fuente Pop Japan).

La experiencia de otros países demuestra que, en la mayoría de las ciudades, el valor de los terrenos y las propiedades en los corredores de transporte público aumenta. Por ejemplo, en el metro de Helsinki (Finlandia), los inmuebles a poca distancia de la estación son un 7,5 % más valiosos que en otras zonas. O bien, en el área metropolitana de Tyne y Wear, Newcastle (Reino Unido), los precios de las viviendas aumentan un 2 % a menos de 200 m de la estación de metro.

A partir de la experiencia de desarrollo de TOD en otros países, el consultor cree que para implementar TOD en Vietnam, es necesario que haya sincronización entre los documentos legales.

En particular para el ámbito de la Ley de Ferrocarriles, la consultora recomienda añadir el concepto de DOT en el sector ferroviario, como proyectos de inversión para desarrollar viviendas, servicios, comercio, oficinas... en las estaciones y zonas aledañas a las estaciones.

Al mismo tiempo, estipular claramente la coordinación entre la unidad de inversión, la unidad de gestión de activos de infraestructura ferroviaria y las autoridades locales en la planificación y desarrollo urbano; determinar el espacio de explotación, la densidad de construcción, el alcance del desarrollo y la recuperación de tierras al implementar proyectos ferroviarios.

Permitir que las unidades que gestionan la infraestructura ferroviaria y las empresas de transporte ferroviario inviertan en activos existentes y nuevos activos en el área que rodea la estación para aumentar los ingresos.

Planifique primero, subasta después

El Sr. Tran Thien Canh, Director de la Autoridad Ferroviaria de Vietnam, dijo que la experiencia de otros países muestra que el desarrollo eficaz del DOT con ferrocarriles urbanos es esencial y requiere la participación de organizaciones no estatales.

MTR Corporation (Mass Transit Railway) - Hong Kong tiene mucho éxito en la inversión y explotación de fondos de tierras alrededor del Metro (Foto: ilustración, fuente Pixabay).

Sin embargo, otros países aún lo aplican a los ferrocarriles nacionales y a los ferrocarriles de alta velocidad. Por lo tanto, al redactar la Ley de Ferrocarriles revisada, Vietnam busca aplicar el modelo TOD a los ferrocarriles nacionales y sus estaciones.

El modelo DOT en el sector ferroviario es un tema complejo que requiere mayor investigación. Incluye la determinación de los sujetos que invierten en la construcción de la infraestructura ferroviaria nacional y urbana; las responsabilidades de los sujetos relacionados; y la asignación de los beneficios del DOT..., dijo Tran Thien Canh, director de la Autoridad Ferroviaria de Vietnam.

En términos de organización, es imposible utilizar el capital para implementar el proyecto TOD de inversión en ferrocarriles desde el principio. Esto significa que es imposible usar terrenos, venderlos y usar ese dinero para invertir en ferrocarriles.

La planificación del desarrollo total del ferrocarril (DOT) debe realizarse primero. Solo después de la inversión y la puesta en funcionamiento del ferrocarril se generará valor añadido. En ese momento, los sujetos (localidades, inversores, empresas ferroviarias) participarán e invertirán en el desarrollo de terrenos e inmuebles.

Se prevé que la estación se ubique en un lugar específico, y la localidad ajustará el plan de zonificación de esa zona, definiendo claramente su propósito y uso. Posteriormente, la localidad subastará el fondo de terrenos. Las empresas ferroviarias también deben participar en la subasta si desean invertir en el negocio. Los terrenos para la construcción y operación de ferrocarriles son terrenos privados y no están sujetos a subasta, explicó el Sr. Canh.

No es una "panacea"

En declaraciones al periódico Giao Thong, el Sr. Nguyen Ngoc Dong, ex viceministro de Transporte, dijo que actualmente en Vietnam hay muchos entendimientos diferentes, pero no hay un entendimiento común del modelo TOD.

Sin embargo, es necesario comprender que el DOT no es una panacea. De hecho, para una zona urbana existente como Ciudad Ho Chi Minh o Hanói , construir un ferrocarril en una zona urbana congestionada no permitirá un desarrollo adecuado del DOT.

Para movilizar recursos de inversión para los ferrocarriles, especialmente los urbanos, el modelo TOD es una de las opciones efectivas (Foto: ilustración).

Al igual que en Hanói, con la línea 1 Yen Vien - Ngoc Hoi y la línea 2 Cat Linh - Ha Dong, ¿es posible despejar el terreno de las construcciones alrededor de la estación para construir una nueva zona urbana según el Plan de Desarrollo Urbano Total (TOD)? En realidad, solo podemos renovar la zona urbana alrededor de la estación.

Para construir una nueva zona urbana, se necesitan terrenos baldíos. Por ejemplo, en la ruta Thang Long - Noi Bai, aún hay terrenos baldíos en algunas estaciones de los alrededores. "Con una buena planificación, se pueden construir zonas urbanas y se puede construir un DOT en el verdadero sentido", puso como ejemplo el Sr. Dong.

En cuanto al método, según el Sr. Dong, la adquisición de terrenos para estaciones de ferrocarril la realiza el Estado para construir obras públicas. La adquisición de terrenos para el desarrollo urbano total (DOT) es desarrollo urbano. Por lo tanto, normalmente, el Estado invierte en la limpieza del terreno y luego licita para seleccionar inversores.

Es necesario determinar cómo se entiende el modelo DOT en el sector ferroviario, en qué casos se combina la infraestructura ferroviaria con el desarrollo urbano, y cuál es el papel de los sujetos... En cuanto a los mecanismos y las políticas, es necesario seguir estudiando con detenimiento, ya que implica muchas leyes y muchos contenidos..., enfatizó el Sr. Dong.

Fuente: https://www.baogiaothong.vn/ap-dung-tod-voi-duong-sat-the-nao-192240713150121589.htm