Bienes inmuebles con tasas de uso del suelo suspendidas: Modificación de la normativa para facilitar la emisión de libros rosas

Miles de viviendas en Ciudad Ho Chi Minh tardan en emitir sus Certificados de Derechos de Uso del Suelo (libros rosas) porque no se han calculado las tasas de uso del suelo. Esto ha generado ansiedad y preocupación en la población durante décadas.

El proyecto del Área Residencial 13C, comuna de Binh Hung, está estancado en la etapa de evaluación del precio del terreno para que la empresa cumpla con obligaciones financieras adicionales.

Esperando la valoración del terreno

En agosto, el Departamento de Agricultura y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh continuó anunciando públicamente la necesidad de tasar decenas de terrenos. Muchos de ellos se ofrecieron más de 20 veces, pero aún no se encontró un tasador. El que más tiempo llevaba en trámite era el terreno del proyecto de la Zona Residencial 13C, en la comuna de Binh Hung, Ciudad Ho Chi Minh, invertido por Tan Binh Construction Investment Joint Stock Company (Tan Binh Company), con 29 ofertas de tasadores. La tasación se realizó en abril de 2013.

Según el Sr. Nguyen Quang Dung, Director Legal de Tan Binh Company, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh asignó terrenos al proyecto del Área Residencial 13C en 2002 para construir y comercializar infraestructura técnica urbana. Con base en la decisión de asignación de terrenos, la empresa implementó el proyecto y cumplió con sus obligaciones financieras en 2008. En 2013, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh emitió una decisión para ajustar y complementar la decisión de acuerdo con la situación real. En consecuencia, la empresa aún adeudaba las tarifas de uso del terreno por el área aumentada de más de 4,800 metros cuadrados. Previamente, la empresa firmó un contrato con una unidad de valoración para establecer un certificado para determinar las obligaciones financieras adicionales. Sin embargo, después de muchas revisiones del certificado, aún no se logró, por lo que la unidad de valoración se negó a continuar. Por otro lado, en el proceso de completar el expediente de acuerdo con las instrucciones, entró en vigencia la Ley de Tierras de 2013, momento en el que la responsabilidad de organizar la valoración de tierras pertenecía al Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente.

La empresa ha enviado numerosos documentos al Departamento de Agricultura y Medio Ambiente para determinar la financiación adicional. Sin embargo, no existe una unidad que asesore sobre la valoración según lo prescrito. Dado que no se ha determinado el precio del terreno, la empresa no ha podido cumplir con sus obligaciones financieras adicionales, por lo que las 99 parcelas que ha cedido a personas durante décadas aún no han recibido la autorización correspondiente, declaró el Sr. Dung.

De igual manera, el terreno del proyecto de apartamentos Hoa Sen, ubicado en la calle Lac Long Quan 262/20, distrito de Binh Thoi, también ha publicado información que indica que debe ser tasado por vigésima tercera vez. Según el anuncio, la selección de la unidad de tasación es la base para que Saigon Trading Corporation - One Member Co., Ltd. cumpla con las obligaciones financieras adicionales con el estado al modificar los criterios de planificación y arquitectura. El plazo de tasación es a partir de junio de 2010.

En relación con el retraso en la valoración de terrenos para determinar las obligaciones financieras, en un taller reciente, el director del Grupo Novaland explicó que el grupo cuenta con 13 proyectos que han recibido terrenos durante casi 10 años, pero que, hasta la fecha, la autoridad fiscal no ha notificado el pago de las tasas de uso del suelo. Cuando no se han pagado las tasas de uso del suelo, muchos clientes, a pesar de haber comprado viviendas hace tiempo, aún no han recibido los libros rosas.

Propuesta de aplicación del coeficiente de ajuste del precio del suelo 2025

En declaraciones a un reportero del SGGP, el Sr. Dao Quang Duong, jefe interino del Departamento de Economía de Tierras del Departamento de Agricultura y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh, explicó que la mayoría de los casos de asignación, arrendamiento y cambio de uso de tierras, antes del 1 de julio de 2014, se encontraban estancados en la etapa de tasación del precio de la tierra. Esto se debió a que, durante este período, la recopilación de información para determinar los precios de la tierra se topó con numerosas dificultades y los datos aún eran limitados, lo que hacía prácticamente imposible su implementación. En concreto, durante este período, se registraron 76 casos de arrendamiento anual de tierras y 84 casos de asignación y cambio de uso de tierras para obtener financiación adicional que se encontraban estancados.

Según el Sr. Dao Quang Duong, cuando entró en vigor el Decreto 71/2024 que regula los precios de los terrenos, se proporcionaron directrices para determinar precios específicos de los terrenos, lo que contribuyó a eliminar obstáculos en la tasación de precios para determinar las obligaciones financieras de las empresas. En consecuencia, Ciudad Ho Chi Minh eliminó previamente los obstáculos para determinar los precios de los terrenos en 76 casos de arrendamiento de terrenos y 52 casos de asignación de terrenos y conversión del uso del suelo. Posteriormente, Ciudad Ho Chi Minh emitió 27.000 libros rosas a compradores de viviendas y terrenos. Al mismo tiempo, desde principios de 2025 hasta la fecha, el Departamento de Agricultura y Medio Ambiente ha presentado 9 expedientes de tasación de precios de terrenos con unos ingresos de unos 52 billones de VND y se espera que decenas de miles de apartamentos sigan recibiendo libros rosas. Desde que entró en vigor la Ley de Tierras de 2024, se ha eliminado el trabajo de determinación de precios de terrenos, por lo que los expedientes específicos de determinación de precios de terrenos se han acortado en unos 3 meses en comparación con antes.

Además de las ventajas, aún existen casos en los que no se puede determinar el precio del terreno debido a la falta de una regulación clara del Decreto 71/2024. En concreto, el artículo 63 del Decreto 102/2024 estipula el método de valoración del terreno para los casos especificados en el apartado b) del artículo 257 de la Ley de Tierras. En su artículo 7, el Decreto 71 estipula que el precio del terreno se calcula multiplicando la tabla de precios del terreno vigente en el momento de la entrega del terreno por el coeficiente de ajuste del precio del terreno vigente en el momento de la entrega. Sin embargo, antes del 1 de julio de 2014, el coeficiente de ajuste del precio del terreno no estaba regulado. Por lo tanto, el 19 de junio, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh envió un documento al Viceprimer Ministro Tran Hong Ha y al Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural proponiendo enmendar y complementar el Decreto No. 71/2024 en la dirección de que para los casos especificados en el Artículo 63 del Decreto No. 102/2024 que deben determinarse por el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra, se aplicará la tabla de precios de la tierra al momento de la emisión de la decisión sobre la asignación de tierras, el arrendamiento de tierras y la conversión del uso de la tierra para su propósito multiplicada por el coeficiente de ajuste del precio de la tierra emitido por el Comité Popular Provincial en 2015. Permitir la aplicación del coeficiente de ajuste del precio de la tierra de 2015 también garantiza la coherencia con los precios de mercado y armoniza los intereses entre el Estado y los inversionistas.

Según el jefe del Departamento de Agricultura y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh, además de proponer la modificación y ampliación del Decreto 71, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh también emitió la Decisión 72/2025 sobre el proceso de transferencia de documentos para determinar las obligaciones financieras sobre terrenos en Ciudad Ho Chi Minh. De acuerdo con la normativa, si al momento de la licitación ningún contratista participa en la valoración de terrenos, el plazo se prorrogará una vez. Tras la prórroga, si no se selecciona a ningún contratista, el Departamento de Agricultura y Medio Ambiente asignará la tarea a una unidad de servicio público cualificada para que realice actividades de consultoría en valoración de terrenos.

Thanh Hien

Fuente: https://www.sggp.org.vn/bat-dong-san-bi-treo-tien-su-dung-dat-sua-quy-dinh-tao-thuan-loi-de-cap-so-hong-post810008.html