Inmobiliario: Despacho oficial solicitando subsanar obra de subasta de terrenos, 3 factores que afectan al precio de los inmuebles, trámites de confirmación de ingresos al comprar vivienda social

El Primer Ministro emitió un despacho oficial solicitando rectificar la subasta de derechos de uso de suelo, los jóvenes con dificultades para comprar una casa, los trámites de confirmación de ingresos al comprar una vivienda social... son las últimas noticias inmobiliarias.

Bienes raíces: Terreno subastado en Long Khuc, comuna de Tien Yen, distrito de Hoai Duc, Hanoi, ubicado junto al proyecto Ring Road 4. (Fuente: Vietnamnet)

El Primer Ministro ordena un castigo severo por pagar precios inusualmente altos en subastas de tierras

El Primer Ministro Pham Minh Chinh acaba de firmar y emitir el Despacho Oficial 134/CD-TTg de fecha 14 de diciembre de 2024 solicitando a los ministerios y localidades pertinentes que rectifiquen rápidamente el trabajo de subasta de los derechos de uso de la tierra .

El despacho indicó que el 21 de agosto de 2024, el Primer Ministro emitió el despacho No. 82/CD-TTg ordenando a las localidades rectificar rápidamente el trabajo de subasta de derechos de uso de la tierra y logró ciertos resultados.

Sin embargo, la organización de subastas de derechos de uso de tierras en algunas localidades aún presenta deficiencias y limitaciones como el fenómeno de los participantes en las subastas que pagan precios inusualmente altos, indicios de inflación de precios o colusiones y conspiraciones para manipular los precios con fines de lucro, lo que provoca perturbaciones del mercado.

Para mejorar la eficacia y eficiencia de las subastas de derechos de uso de tierras, contribuyendo a un mercado inmobiliario saludable, el Primer Ministro solicitó:

Los presidentes de los Comités Populares de las provincias y de las ciudades administradas centralmente ordenan a las agencias y unidades funcionales que revisen la organización de las subastas de derechos de uso de tierras en el área para garantizar el cumplimiento de la ley, la publicidad y la transparencia. Detectar oportunamente y manejar estrictamente las violaciones en las subastas de derechos de uso de tierras, prevenir actos de aprovechamiento de las subastas de derechos de uso de tierras para beneficio personal y perturbación del mercado.

En particular, se centrará en la implementación de soluciones como la organización de la planificación pública, los planes de uso del suelo, la planificación de la construcción, la planificación urbana del área donde se realizan las subastas de derechos de uso del suelo y las áreas vecinas. Existen medidas para garantizar que la oferta de inmuebles residenciales y de suelo sea adecuada a la accesibilidad y capacidad de pago de la mayoría de las personas necesitadas, superando el desequilibrio entre la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario.

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Antes de determinar el precio inicial de acuerdo con la lista de precios de terrenos para la subasta de derechos de uso de terrenos, es necesario revisar, ajustar y complementar el precio del terreno correspondiente en la lista de precios de terrenos en el área y ubicación de la subasta de acuerdo con las disposiciones de la ley sobre tierras, asegurando que el precio inicial ofrecido para la subasta debe ser consistente con las condiciones de la infraestructura invertida y el nivel real del precio del terreno en el área de la subasta.

La dirección de la construcción del plan de subasta de derechos de uso de tierras debe ser estricta, científica y controlada por las autoridades competentes, evitando la situación de aprovechar la subasta para obtener ganancias personales y causar perturbaciones del mercado. En particular, cabe señalar la regulación sobre la reducción del plazo para el pago del importe ganador de la subasta, determinando la cantidad adecuada de dinero que se pagará la primera vez para limitar la situación de abandono del depósito; Ordenar a la unidad asignada para organizar la subasta de derechos de uso de tierras y a la organización que practica la subasta de propiedades que elijan formas y métodos de subasta apropiados para limitar la colusión, la supresión de precios o la inflación de precios.

Al mismo tiempo, promover la aplicación de las tecnologías de la información y la transformación digital en la organización de subastas de derechos de uso de la tierra. De conformidad con la normativa legal vigente, tomar las medidas adecuadas para gestionar estrictamente la información sobre el historial de participación en la subasta y el flujo de caja en la cuenta de pago del ganador de la subasta; especialmente casos con señales inusuales en la subasta como: una persona o grupo de personas que se registran para ofertar por muchas parcelas de tierra en la misma área de subasta, participantes de la subasta que ofertan inusualmente alto o ganan ofertas altas pero abandonan los depósitos...

El Presidente del Comité Popular de las provincias y ciudades es responsable ante la ley y el Primer Ministro de organizar y ejecutar las subastas de derechos de uso de tierras para garantizar la publicidad, la transparencia, la objetividad y la protección de los intereses del Estado y los derechos e intereses de las partes relacionadas.

Hanoi subastará 52 terrenos más

En la mañana del 30 de diciembre, la Compañía Nacional de Subastas de Acciones Conjuntas No. 5, en coordinación con el Centro de Desarrollo del Fondo de Tierras del distrito de Quoc Oai, organizará una subasta de activos del Comité Popular del distrito de Quoc Oai.

En concreto, se subasta el derecho de uso de 26 parcelas de tierra (áreas LK2, LK6) en el proyecto de construcción de infraestructura técnica para el terreno subastado por derechos de uso del terreno en DG 31, aldea Yen Quan, comuna de Tan Phu, distrito de Quoc Oai.

Se trata de parcelas residenciales rurales con uso de largo plazo. Superficie del terreno desde 73,2-101,5m2.

El precio inicial es de 4,7 millones de VND/m2; equivalente a 344 millones a 477 millones de VND/parcela. Este es el precio inicial de la ronda 1; A partir de la segunda ronda de subasta, el precio inicial será la oferta válida más alta en la ronda de subasta inmediatamente anterior. En caso de que la oferta válida más alta en la ronda anterior sea igual al precio inicial de la ronda de subasta, el precio inicial de la siguiente ronda será igual al precio de la ronda anterior más un paso de precio.

El precio general aplicado a los terrenos y en las rondas de subasta es de 3 millones de VND/m2. Horario de venta y recepción de documentos de subasta hasta las 17:00 horas. el 27 de diciembre.

Modalidad de subasta mediante votación directa en múltiples rondas en la subasta y al menos 6 rondas obligatorias. La votación en vivo de varias rondas en la subasta finaliza cuando nadie más realiza ofertas. Método de oferta ascendente.

La subasta se llevó a cabo en el Centro de Cultura, Información y Deportes del distrito de Quoc Oai.

También en el lugar antes mencionado, en la mañana del 18 de enero de 2025, la Compañía Conjunta de Subastas de Acciones No. 5 - Nacional en coordinación con el Centro de Desarrollo del Fondo de Tierras del distrito de Quoc Oai continuará organizando la subasta del derecho de uso de 26 parcelas de tierra (áreas LK1, LK2) que son activos del Comité Popular del distrito de Quoc Oai.

26 parcelas de tierra subastadas pertenecen al proyecto de construcción de infraestructura técnica para el área de subasta de tierras de derechos de uso de la tierra en DG 31, aldea de Yen Quan, comuna de Tan Phu, distrito de Quoc Oai.

Superficie del terreno desde 85-122m2. El precio inicial es de 4,7 millones de VND/m2; equivalente a 399,5 millones a más de 573 millones de VND/parcela.

Horario de venta y recepción de documentos de subasta hasta las 17:00 horas. el 15 de enero de 2025.

Modalidad de subasta mediante votación directa en múltiples rondas en la subasta y al menos 6 rondas obligatorias. La votación en vivo de varias rondas en la subasta finaliza cuando nadie más realiza ofertas. Método de oferta ascendente.

Anteriormente, en noviembre, el distrito de Quoc Oai subastó con éxito docenas de parcelas de tierra en la aldea de Yen Quan, comuna de Tan Phu. La parcela con el precio de adjudicación más alto es de 94,7 millones de VND/m2.

A los jóvenes les resulta cada vez más difícil comprar una casa.

Según el director general adjunto de Batdongsan.com.vn, Nguyen Quoc Anh, los jóvenes vietnamitas de hoy en día siempre tienen dificultades para comprar una casa cuando los precios de los bienes raíces aumentan constantemente. Al comparar los salarios promedio y los precios de las viviendas en el pasado y el presente, se puede ver que no solo la Generación Z de hoy sino también los jóvenes vietnamitas, independientemente de la época, enfrentan muchas dificultades para comprar una casa.

En 2004, una persona de la generación 7x necesitaba aproximadamente 31,3 años de ingresos para comprar un apartamento (60m²) por 0,6 mil millones de VND, con la condición de que el tipo de interés de movilización fuera del 7,4%. Después de 10 años, el número de años de ingresos para que un individuo de la generación 8x compre el apartamento mencionado anteriormente es de 22,7 años. Los precios de los apartamentos han aumentado a 1.500 millones de VND, mientras que las tasas de interés de los depósitos han disminuido al 6%.

Para el año 2024, una persona con 9 años de ingresos necesitará 25,8 años de ingresos para comprar el apartamento mencionado anteriormente (con un precio de 3.000 millones de VND) bajo la condición de una tasa de interés de movilización del 4,5%. Aunque el número de años de ingresos y las tasas de interés han disminuido con el tiempo, en general, los jóvenes de todas las generaciones todavía necesitan trabajar duro durante mucho tiempo para poder poseer una casa.

El continuo aumento de los precios inmobiliarios ha hecho de 2024 un año de gran preocupación en cuanto a los precios de venta y las dificultades para poseer inmuebles. El Sr. Quoc Anh comentó que la economía, la gestión y la sociedad son los tres factores principales que afectan los precios de los bienes raíces.

Económicamente, Vietnam es un país con un fuerte crecimiento económico per cápita y una fuerte inflación. Al mismo tiempo, el entorno de las tasas de interés y la eficiencia de la inversión en los canales internos fortalecen la demanda de bienes raíces por parte de los consumidores.

En concreto, el crecimiento del PIB per cápita de Vietnam se sitúa actualmente en el 34,8%, superior al promedio mundial (20,8%) y al de los países en desarrollo (22%). Por otro lado, la inflación en Vietnam también es más alta que el promedio de otros países. Actualmente, el entorno de tasas de interés en Vietnam está volviendo gradualmente a un nivel más favorable y la proporción de activos almacenados en el PIB de Vietnam es bastante alta (32,8%), ubicándose en el puesto 27 del mundo (promedio 27,1%).

El segundo factor es la gestión, siendo los impuestos al mismo tiempo una fuente de ingresos y una herramienta para la gestión del mercado. Los datos de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) muestran que la proporción del impuesto inmobiliario en el PIB por país en Vietnam es del 0,03%, mucho menor que otros países como China, Singapur (1,5%), Japón (2,6%) y Corea del Sur (4%).

Por último, está el factor social. La población y la tasa de urbanización de Vietnam muestran muchas oportunidades de crecimiento en la demanda de bienes raíces. La tendencia de familias más pequeñas también impulsa la demanda de compras de propiedades para que la próxima generación las herede y el camino hacia la propiedad de una vivienda para los jóvenes. Además, culturalmente, los vietnamitas tienen un gran deseo de poseer bienes raíces durante su vida.

Según el Sr. Quoc Anh, frente al aumento de los precios inmobiliarios, refiriéndose a algunos países destacados del mundo, se puede observar que el impuesto inmobiliario se utiliza como una política para gestionar el mercado y optimizar los ingresos. Sin embargo, antes de su implementación es necesario considerar adecuadamente muchos desafíos teóricos y operativos. La perspectiva para Vietnam radica en la existencia de muchos desafíos desde la teoría hasta la aplicación adecuada del impuesto inmobiliario.

Confirmar ingresos al comprar vivienda social

Muchos autónomos tienen dificultades para comprobar sus ingresos para comprar una vivienda social. Sin contrato de trabajo, al acudir a la comuna a solicitar la constancia de ingresos, ésta fue rechazada porque no había bases para comprobarlo. Entonces, ¿cuáles son las regulaciones legales y qué debe hacer la gente?

Proyecto de vivienda social en Hanoi. (Foto: Ke Toai)

En respuesta a las preocupaciones de la gente, el Departamento de Gestión de Vivienda y Mercado Inmobiliario (Ministerio de Construcción) informó que el 27 de noviembre de 2023, en la VI Sesión, la XV Asamblea Nacional aprobó la Ley de Vivienda No. 27/2023/QH15 (vigente a partir del 1 de agosto de 2024). El 26 de julio de 2024, el Gobierno emitió el Decreto No. 100/2024/ND-CP que detalla una serie de artículos de la Ley de Vivienda sobre el desarrollo y la gestión de la vivienda social (vigente a partir del 1 de agosto de 2024). El 31 de julio de 2024, el Ministro de Construcción emitió la Circular No. 05/2024/TT-BXD que detalla una serie de artículos de la Ley de Vivienda.

En consecuencia, en el punto b, apartado 1, del artículo 78 de la Ley de Vivienda de 2023 se establece: “Los sujetos especificados en los apartados 5, 6, 7 y 8 del artículo 76 de esta Ley, para poder acceder a la compra o arrendamiento de vivienda social, deberán cumplir las condiciones de ingresos que determine el Gobierno”.

La cláusula 2 del artículo 30 del Decreto n.º 100/2024/ND-CP estipula: «En caso de que el sujeto especificado en la cláusula 5 del artículo 76 de la Ley de Vivienda no tenga contrato laboral, si es soltero, sus ingresos mensuales reales no superarán los 15 millones de VND. Si está casado, de acuerdo con la ley, el solicitante y su cónyuge no superarán los 30 millones de VND. Dentro de los 7 días siguientes a la fecha de recepción de la solicitud de confirmación, el Comité Popular a nivel comunal confirmará la condición de ingresos durante un año consecutivo desde que el sujeto especificado en esta cláusula presente una solicitud válida al inversor para registrarse para la compra o el alquiler con opción a compra de vivienda social».

La cláusula 1 del artículo 8 de la Circular n.º 05/2024/TT-BXD estipula: «El formato de los documentos que acrediten la condición de ingresos para la adquisición o el arrendamiento de vivienda social se aplicará de conformidad con el Formulario n.º 04 (para los sujetos especificados en las cláusulas 5, 6, 7 y 8 del artículo 76 de la Ley de Vivienda) o el Formulario n.º 05 (para los sujetos especificados en la cláusula 5 del artículo 76 de la Ley de Vivienda, pero sin contrato laboral) del Anexo I, emitido con esta Circular. Si el solicitante de la adquisición o el arrendamiento de vivienda social está casado, su cónyuge también deberá declarar el formato de los documentos que acrediten la condición de ingresos, de conformidad con el Formulario n.º 04 o el Formulario n.º 05 del Anexo/emitido con esta Circular».

Por lo tanto, de acuerdo con el Decreto No. 100/2024/ND-CP, dentro de los 7 días a partir de la fecha de recepción de la solicitud de confirmación, el Comité Popular a nivel comunal deberá confirmar las condiciones de ingresos por 1 año consecutivo desde el momento en que el sujeto especificado en esta cláusula presente una solicitud válida al inversor para registrarse para comprar o alquilar-comprar vivienda social. En la Cláusula 1, Artículo 8 de la Circular No. 05/2024/TT-BXD, para tener comprobados los ingresos, los sujetos sin contrato de trabajo deben preparar el Formulario No. 05 que consta en el Apéndice I de esta Circular.