Bienes raíces y oportunidades derivadas de criptoactivos

Pie de foto — La implementación de la tokenización inmobiliaria solo tendrá éxito si se integra estrechamente con el sistema legal y las bases de datos públicas. Foto ilustrativa: Tuan Anh/VNA

El Gobierno acaba de emitir la Resolución N° 05/2025/NQ-CP sobre la implementación piloto del mercado de criptoactivos en Vietnam, con una hoja de ruta de 5 años. Esto se considera uno de los primeros pasos para lograr el objetivo de desarrollar las finanzas digitales, creando un nuevo canal de movilización de capital para la economía . Se espera que el sector inmobiliario, caracterizado por una alta demanda de capital y baja liquidez, sea uno de los sectores que se beneficien más clara y rápidamente de esta política. Sin embargo, junto con las oportunidades, surgen importantes desafíos en materia legal, tecnológica, de gestión de riesgos y de propiedad. Los expertos consideran que el mercado de criptoactivos solo podrá desarrollarse de forma sostenible si existe una estrecha coordinación entre el marco legal, la capacidad tecnológica, la infraestructura de datos y los mecanismos de monitoreo proactivo.

Alto potencial de codificación

Según la Resolución 05, los criptoactivos en la fase piloto deben estar vinculados a activos subyacentes que sean activos reales, excluyendo valores y dinero fiduciario. Los activos ofrecidos a la venta están limitados a inversores extranjeros y las operaciones se realizarán en plataformas proporcionadas por organizaciones nacionales, bajo la licencia y gestión del Ministerio de Hacienda . Entre los sectores que pueden aplicar criptoactivos, el inmobiliario se considera un campo líder debido a las características de sus activos: alto valor, difícil división y liquidez limitada.

El Dr. Pham Nguyen Anh Huy, profesor titular de Finanzas en la Universidad RMIT de Vietnam, comentó que la Resolución 05 permite la implementación piloto de un nuevo mecanismo mediante el cual los productos inmobiliarios pueden representarse y negociarse como criptoactivos. Uno de los mayores impactos de los criptoactivos es la capacidad de fragmentar la propiedad, lo que permite dividir los bienes raíces en múltiples unidades de tokens para su venta a diversos inversores. Este mecanismo contribuye a aumentar la liquidez del mercado y amplía el acceso a inversores individuales y flujos de capital internacionales.

“En lugar de simplemente poder emitir bonos o pedir préstamos a los bancos, las empresas inmobiliarias pueden utilizar tokens para recaudar capital para cada proyecto específico, junto con beneficios como la participación en las ganancias, los ingresos por alquiler o los derechos de recompra”, analizó el Sr. Huy.

Los emisores de tokens están obligados a publicar un folleto informativo, conservar los datos durante al menos 10 años y cumplir con las normativas contra el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo. Se espera que estas condiciones mejoren los estándares de gobernanza, la transparencia de la información y reduzcan los riesgos para los inversores.

Compartiendo esta misma opinión, el Dr. Nguyen Dinh Cung, exdirector del Instituto Central de Gestión Económica, afirmó que los criptoactivos representan un paso importante en la transformación digital de la economía, especialmente para el mercado inmobiliario, que posee un gran potencial pero carece de un mecanismo moderno de movilización de capital. Sin embargo, es necesario implementarlos con cautela y ajustar las políticas con flexibilidad para gestionar los riesgos que surjan.

Por lo tanto, el Sr. Cung enfatizó que el papel del Estado es crucial en la fase piloto, no solo en el aspecto legal, sino también en la inspección y supervisión. Según él, es necesario considerar la creación de un comité especializado para supervisar los criptoactivos, con la participación del Ministerio de Finanzas, el Banco Estatal, el Ministerio de Justicia y representantes de organizaciones internacionales.

Sin embargo, el éxito del mercado de criptoactivos no solo depende del marco legal, sino que también requiere una sólida base tecnológica. Según Le Xuan Sang, director ejecutivo de una empresa fintech, la tokenización inmobiliaria solo puede ser efectiva si la tecnología es lo suficientemente robusta, desde la plataforma blockchain y la custodia hasta el cifrado de datos y la interfaz de usuario. Los inversores solo se sienten seguros cuando existe un sistema que garantiza sus derechos y controla los riesgos.

Este experto también señaló que elegir el tipo de blockchain (pública, privada o híbrida) es un factor decisivo en el costo, la velocidad y la escalabilidad del sistema. Asimismo, las empresas deben implementar planes de contingencia técnica para garantizar la seguridad en caso de que el sistema sufra un ataque o presente fallos operativos.

Estandarización legal y propiedad

Si bien las oportunidades son evidentes, los expertos se muestran cautelosos ante los riesgos legales, especialmente en lo que respecta a la relación entre los tokens y los derechos de propiedad inmobiliaria. Según el Dr. Pham Nguyen Anh Huy, si los tokens no están estrechamente vinculados a los derechos de propiedad inmobiliaria, es probable que surjan disputas cuando las empresas quiebren o se vendan sus activos.

Desde una perspectiva legal, la abogada Nguyen Thuy Hang, experta en el campo de la tecnología financiera, afirmó que si la ley no reconoce los tokens como un tipo de prueba de propiedad o no existe un mecanismo para convertirlos en propiedad tradicional, los inversores pueden perderlo todo en caso de disputa.

Al mismo tiempo, el abogado propuso considerar próximamente la modificación de la Ley de Tierras, la Ley de Negocios Inmobiliarios y la Ley de Tecnologías de la Información. Asimismo, se planteó la creación, en fase piloto, de un mecanismo de conversión legal que permita canjear tokens por certificados o títulos de deuda cuando se cumplan las condiciones legales y técnicas.

Los expertos citan la experiencia internacional que demuestra que la implementación de la tokenización inmobiliaria solo tiene éxito cuando se integra estrechamente con el sistema legal y las bases de datos públicas. Por ejemplo, RealT Company (EE. UU.), donde los activos se cifran y se negocian en línea, permite la compraventa global de bienes raíces desde tan solo 50 USD, con un tiempo de procesamiento inferior a 30 minutos.

Sin embargo, el factor más importante es la conexión entre el token y el sistema de registro de la propiedad, lo que garantiza que no haya «dos propietarios». Además, países como Singapur y Estados Unidos exigen informes financieros estandarizados, valoración independiente y procesos de emisión de tokens estandarizados.

En Vietnam, los expertos afirman que es necesario crear un ecosistema especializado de custodia de activos, una plataforma de negociación supervisada, regulaciones de seguros contra riesgos y un fondo de compensación para proteger a los inversores. Priorizar proyectos con flujo de caja claro en las primeras etapas —como el sector inmobiliario de alquiler— contribuirá a que el mercado opere con mayor seguridad antes de su expansión.

La promulgación de la Resolución 05 no solo abre una nueva puerta al mercado inmobiliario vietnamita, sino que también pone a prueba la capacidad de gestión, la aplicación de la tecnología y el perfeccionamiento del marco legal. Si bien los criptoactivos ofrecen grandes oportunidades, su implementación debe ser extremadamente cautelosa, controlada y priorizar la protección del inversor.

Por lo tanto, en la fase piloto, los expertos recomiendan priorizar proyectos con una base legal sólida, flujo de caja transparente, altos estándares de seguridad y que no se promocionen masivamente entre inversores minoristas. Este es un paso necesario para sentar bases firmes para el futuro del mercado de criptoactivos en general y del sector inmobiliario digital en particular en Vietnam.

Fuente: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/bat-dong-san-va-co-hoi-tu-tai-san-ma-hoa-20250927132953434.htm