Bienes raíces y oportunidades de los criptoactivos

Entre las industrias con potencial para aplicar criptoactivos, el sector inmobiliario se considera un campo líder debido a las características de los activos con gran valor, difícil de dividir y liquidez limitada.

La implementación de la tokenización inmobiliaria solo tendrá éxito si se integra estrechamente con el sistema legal y las bases de datos públicas. Foto de la ilustración: Tuan Anh/VNA

El Gobierno acaba de emitir la Resolución No. 05/2025/NQ-CP sobre la implementación piloto del mercado de criptoactivos en Vietnam, con una hoja de ruta de 5 años. Esto se considera uno de los primeros pasos para alcanzar el objetivo de desarrollar las finanzas digitales, creando un nuevo canal de movilización de capital para la economía ; en el cual, se espera que el sector inmobiliario, que tiene una gran demanda de capital y baja liquidez, sea una de las industrias que se beneficie más clara y rápidamente de esta política. Sin embargo, junto con las oportunidades existen desafíos significativos en términos de ley, tecnología, gestión de riesgos y propiedad inmobiliaria. Los expertos creen que el mercado de criptoactivos solo puede desarrollarse de manera sostenible si existe una estrecha coordinación entre el marco legal, la capacidad tecnológica, la infraestructura de datos y los mecanismos de monitoreo proactivo.

Alto potencial de codificación

Según la Resolución 05, en la fase piloto, los criptoactivos deben estar vinculados a activos subyacentes reales, excluyendo valores y dinero fiduciario. Los artículos ofrecidos a la venta están limitados a inversores extranjeros y las actividades de negociación se realizarán en plataformas proporcionadas por organizaciones nacionales, bajo la licencia y la gestión del Ministerio de Hacienda . Entre las industrias que pueden aplicar criptoactivos, el sector inmobiliario se considera un sector destacado debido a las características de los activos de gran valor, la dificultad de división y la liquidez limitada.

El Dr. Pham Nguyen Anh Huy, profesor titular de Finanzas de la Universidad RMIT de Vietnam, comentó que la Resolución 05 permite la prueba piloto de un nuevo mecanismo mediante el cual los productos inmobiliarios pueden representarse y comercializarse en forma de criptoactivos. Uno de los mayores impactos de los criptoactivos es la capacidad de fragmentar la propiedad, lo que permite dividir los bienes inmuebles en múltiples unidades de tokens para su venta a diversos inversores. Este mecanismo contribuye a aumentar la liquidez del mercado y amplía el acceso a inversores individuales y a los flujos de capital internacionales.

“En lugar de simplemente poder emitir bonos o pedir préstamos a los bancos, las empresas inmobiliarias pueden usar tokens para recaudar capital para cada proyecto específico, junto con beneficios como participación en las ganancias, ingresos por alquileres o derechos de recompra”, analizó el Sr. Huy.

Los emisores de tokens deben publicar un prospecto, conservar los datos durante al menos 10 años y cumplir con las regulaciones contra el blanqueo de capitales y la financiación del terrorismo. Se espera que estas condiciones mejoren los estándares de gobernanza, la transparencia de la información y reduzcan los riesgos para los inversores.

Compartiendo la misma opinión, el Dr. Nguyen Dinh Cung, exdirector del Instituto Central de Gestión Económica, afirmó que los criptoactivos son un paso importante en la transformación digital de la economía, especialmente para el mercado inmobiliario, que tiene un gran potencial pero carece de un mecanismo moderno de movilización de capital. Sin embargo, es necesario implementarlos con cautela y ajustar las políticas con flexibilidad para gestionar los riesgos emergentes.

Por lo tanto, el Sr. Cung enfatizó que el papel del Estado es fundamental en la fase piloto, no solo en el aspecto legal, sino también en la inspección y supervisión. Según él, es necesario considerar la creación de un comité especializado para supervisar los criptoactivos, con la participación del Ministerio de Finanzas, el Banco Estatal, el Ministerio de Justicia y representantes de organizaciones internacionales.

Sin embargo, el éxito del mercado de criptoactivos depende no solo del mecanismo legal, sino también de una sólida base tecnológica. Según el Sr. Le Xuan Sang, director ejecutivo de Fintech Company, la tokenización de bienes raíces solo puede ser efectiva si la tecnología es lo suficientemente sólida, desde la plataforma blockchain, la custodia y el cifrado de datos hasta la interfaz de usuario. Los inversores solo se sienten seguros cuando existe un sistema que garantice sus derechos y controle los riesgos.

Este experto también señaló que la elección del tipo de blockchain (pública, privada o híbrida) es un factor decisivo en el coste, la velocidad y la escalabilidad del sistema. Al mismo tiempo, las empresas necesitan crear escenarios técnicos de respaldo para garantizar la seguridad en caso de que el sistema sufra ataques o errores operativos.

Normalización jurídica y propiedad de la propiedad

Si bien las oportunidades son claras, los expertos se muestran cautelosos ante los riesgos legales, especialmente la conexión entre los tokens y los derechos de propiedad. Según el Dr. Pham Nguyen Anh Huy, si los tokens no están estrechamente vinculados a los derechos de propiedad, es probable que surjan disputas cuando las empresas quiebren o se enajenen activos.

Desde una perspectiva legal, el abogado Nguyen Thuy Hang, experto en el campo de las fintech, dijo que si la ley no reconoce los tokens como un tipo de prueba de propiedad o no existe un mecanismo para convertirlos a propiedad tradicional, los inversores pueden perderlo todo en caso de una disputa.

Al mismo tiempo, el abogado propuso considerar próximamente la modificación de la Ley de Tierras, la Ley de Negocios Inmobiliarios y la Ley de Tecnologías de la Información. Asimismo, se desarrollará un mecanismo de conversión legal en fase piloto que permita la conversión de tokens en libros rojos o certificados cuando se cumplan las condiciones legales y técnicas.

Los expertos citan experiencias internacionales que demuestran que la implementación de la tokenización inmobiliaria solo tiene éxito cuando está estrechamente integrada con el sistema legal y las bases de datos públicas. Por ejemplo, RealT Company (EE. UU.), donde los activos se cifran y se negocian en línea, permite la compraventa global de bienes raíces desde tan solo 50 USD, con un tiempo de procesamiento inferior a 30 minutos.

Sin embargo, el factor más importante es la conexión entre el token y el sistema de registro de tierras, lo que garantiza que no haya "dos propietarios". Además, países como Singapur y EE. UU. exigen informes financieros estandarizados, valoración independiente y procesos de emisión de tokens.

En Vietnam, los expertos afirman que es necesario construir un ecosistema especializado de custodia de activos, un mercado de valores supervisado, regulaciones de seguros de riesgo y un fondo de compensación para proteger a los inversores. Priorizar proyectos con flujo de caja estable en las etapas iniciales, como los inmuebles de alquiler, ayudará al mercado a operar con mayor seguridad antes de expandirse.

La creación de la Resolución 05 no solo abre una nueva puerta al mercado inmobiliario vietnamita, sino que también pone a prueba la capacidad de gestión, la aplicación de la tecnología y el perfeccionamiento del marco legal. Si bien los criptoactivos ofrecen grandes oportunidades, su implementación debe ser extremadamente cautelosa y controlada, priorizando la protección de los inversores.

Por lo tanto, en la fase piloto, los expertos recomiendan priorizar proyectos con una base legal clara, un flujo de caja transparente, que apliquen altos estándares de seguridad y no se dirijan a inversores minoristas. Este es un paso necesario para sentar las bases para el futuro del mercado de criptoactivos en general y del sector inmobiliario digital en particular en Vietnam.

Fuente: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/bat-dong-san-va-co-hoi-tu-tai-san-ma-hoa-20250927132953434.htm