Prohibición de la manipulación del mercado inmobiliario

Propuesta para exigir que las transacciones inmobiliarias se realicen a través de bancos.

El representante Trinh Lam Sinh (de la delegación de An Giang ) propuso que el proyecto de ley incluyera una disposición que prohibiera los actos de manipulación y perturbación del mercado inmobiliario, definiendo claramente las señales de dicha manipulación. "Recientemente, la manipulación ha desestabilizado el mercado inmobiliario y ha afectado negativamente al desarrollo socioeconómico del país", declaró el Sr. Sinh.

Muchos delegados compartieron esta propuesta. Trinh Xuan An, delegado del Comité Nacional de Defensa y Seguridad, sugirió incluir la manipulación del mercado inmobiliario en la lista de actos prohibidos, aclarando también la naturaleza de la manipulación de los precios inmobiliarios. "Personalmente, creo que la manipulación inmobiliaria es tan peligrosa como la manipulación del mercado de valores, tal como se define en el Código Penal. Actualmente , la manipulación del mercado inmobiliario se está volviendo cada vez más sofisticada, lo que provoca burbujas y precios inmobiliarios desorbitados. Debe prohibirse por ley y regularse específicamente para eliminarla", propuso el Sr. An.

Según el Sr. An, manipular el mercado inmobiliario no solo implica fijar precios altos durante las subastas y luego perder los depósitos para inflar artificialmente los precios y las ganancias, sino también usar un proyecto para "impulsar" los precios de otro, creando un nivel de precios muy alto. "Creo que si no se aborda a fondo, creará una burbuja y provocará graves problemas", enfatizó el Sr. An.

El vicepresidente del Comité Judicial de la Asamblea Nacional, Nguyen Manh Cuong (delegación de Quang Binh ), expresó su preocupación por el proyecto de ley que estipula que el Estado debe implementar políticas para facilitar los pagos sin efectivo en las transacciones inmobiliarias. Según el Sr. Cuong, los pagos sin efectivo son una solución crucial para prevenir y combatir la corrupción y las prácticas negativas. Por lo tanto, sugirió que, para transacciones importantes como las inmobiliarias, el Estado debería avanzar hacia la imposición de pagos sin efectivo en lugar de simplemente facilitarlos.

Representante Trinh Xuan An (delegación de Dong Nai)

El representante Trinh Xuan An expresó su conformidad con la normativa sobre pagos en transacciones inmobiliarias, según la cual los promotores de proyectos y las empresas inmobiliarias deben recibir el dinero de sus clientes a través de cuentas bancarias en Vietnam. "Creo que todas las transacciones relacionadas con bienes raíces deberían liquidarse a través de los bancos, no solo por promotores y empresas. Hemos logrado avances significativos en el ámbito de las transacciones de pago sin efectivo, y propongo que sigamos revolucionando este sector", sugirió el Sr. An.

Todas las transacciones inmobiliarias deben liquidarse a través de bancos, no solo entre promotores y empresas. Hemos logrado avances significativos hacia las transacciones sin efectivo, y propongo que debemos revolucionar esto aún más.

Representante Trinh Xuan An, miembro de tiempo completo del Comité Nacional de Defensa y Seguridad (delegación de Dong Nai)

Los corredores que realizan actividades de "compra y venta" perturban el mercado.

En cuanto a la normativa sobre las bolsas de bienes raíces, en el informe sobre las enmiendas al proyecto de ley anterior, el presidente del Comité Económico, Vu Hong Thanh, declaró que, tras recibir las opiniones de numerosos diputados de la Asamblea Nacional, el proyecto de ley, tras explicaciones y enmiendas, eliminó el requisito obligatorio de que las transacciones inmobiliarias se sometan a una bolsa, y en su lugar solo lo incentiva. "El requisito obligatorio para las transacciones inmobiliarias conllevaría el riesgo de abuso y no garantizaría el desarrollo sano, seguro y sostenible del mercado inmobiliario", declaró el Sr. Thanh. Además, el proyecto de ley estipula que las transacciones inmobiliarias entre particulares deben estar certificadas por notario. En los casos en que una de las partes sea una empresa inmobiliaria, no se requiere certificación por notario.

En sus comentarios, el diputado de la Asamblea Nacional Hoang Van Cuong (delegación de Hanói) sugirió que los contratos de transacciones inmobiliarias no deberían estar legalizados, sino que podrían confirmarse mediante intercambios inmobiliarios. El Sr. Cuong explicó que los intercambios inmobiliarios son uno de los tres elementos constitutivos del mercado inmobiliario, pero la actual Ley de Negocios Inmobiliarios no define adecuadamente su función, permitiéndoles participar tanto en la compra como en la venta, no solo en la intermediación. "Idealmente, los intercambios deberían actuar solo como intermediarios, pero ahora están comprando y vendiendo, creando lo que se llama 'participación en el juego' y perturbando el mercado", enfatizó el Sr. Cuong.

Por lo tanto, el Representante Cuong sugirió que la ley debería estipular regulaciones más estrictas, en las que la bolsa solo desempeñaría una función de intermediación y sería responsable de la información proporcionada a los clientes y al estado. Además, la bolsa no debería participar en operaciones de compraventa y solo debería recibir comisiones, incluyendo las comisiones de confirmación de transacciones equivalentes a las comisiones de notarización y corretaje, según lo acordado. Según el Sr. Cuong, este enfoque asigna a la bolsa la responsabilidad de cumplir su función de intermediario, asesorar a los clientes y proporcionar información de mercado al estado.

En un debate con el representante Cuong, el representante Nguyen Van Than (de la provincia de Thai Binh) afirmó que la notarización presenta actualmente numerosos problemas, pero que si se la ignora o se otorga mayor poder a las plataformas comerciales, "sería muy peligroso". El Sr. Than propuso que las transacciones solo se confirmen mediante notarización, y que las plataformas comerciales no pueden representar la ley estatal.

Argumentó que el diputado Hoang Van Cuong estaba "pensando teóricamente" al proponer prohibir que las bolsas de bienes raíces participaran en la compraventa. "En realidad, es imposible prohibirlo porque la gente tiene muchas maneras de comprar y vender con precios conocidos. Todos los diputados saben que, en el pasado, los precios de los edificios de gran altura, especialmente los propiedad de corporaciones estatales o grandes empresas privadas, eran fijados por el promotor, y al día siguiente, al preguntarle, este decía que estaban agotados. Pero en las bolsas de bienes raíces, seguían estando disponibles a precios altos, incluso a un precio y medio o el doble del original. Esto es muy peligroso", declaró el Sr. Than, sugiriendo que se debería permitir que las bolsas de bienes raíces operen libremente, permitiéndoles operar de forma autosuficiente. Si las transacciones son buenas, los clientes vendrán; si no, no.

En respuesta a los comentarios de los delegados, el presidente del Comité Económico, Vu Hong Thanh, afirmó que todos los delegados deseaban mejorar la calidad y el profesionalismo de las bolsas. Por lo tanto, el comité de redacción incorporará estas sugerencias para garantizar que las bolsas funcionen como intermediarios en lugar de participar directamente en la compraventa, lo cual podría perturbar el mercado.

¿Se deben aceptar depósitos para edificios de departamentos antes de colocar los cimientos?

Respecto a las transacciones relacionadas con futuros proyectos de vivienda, el proyecto de ley propone dos opciones. En primer lugar, se permite a los promotores cobrar depósitos a los clientes cuando el proyecto cumpla todas las condiciones para su explotación comercial (incluido uno de los siguientes documentos: certificado de derechos de uso del suelo, permiso de construcción o certificado de aceptación de la cimentación para edificios de apartamentos o edificios de uso mixto con unidades residenciales). En segundo lugar, se permite a los promotores cobrar depósitos cuando se haya aprobado el diseño básico del proyecto y se disponga de uno de los certificados de derechos de uso del suelo; el importe máximo del depósito no podrá superar el 10 % del precio de venta o arrendamiento con opción a compra.

En sus comentarios, el diputado de la Asamblea Nacional Tran Hong Nguyen (delegación de Binh Thuan) sugirió adoptar la Opción 1, ya que presenta menos riesgos para los clientes. Argumentó que la recaudación de depósitos desde la aprobación del diseño básico del proyecto generaría un lapso muy prolongado entre la recepción del depósito y la ejecución efectiva del proyecto. Mientras tanto, el mercado inmobiliario se ha vuelto más complejo recientemente, y los promotores siguen explotando los acuerdos de depósito y aportación de capital para recaudar capital arbitrariamente, lo que altera el orden público y la seguridad. Muchos proyectos, tras recibir los depósitos, permanecen sin desarrollar durante 5 o incluso 10 años.

Por otro lado, el representante Pham Van Hoa (de la provincia de Dong Thap) apoyó la opción 2, argumentando que "los promotores la prefieren y los clientes también la aceptan". El Sr. Hoa explicó que los promotores no siempre cuentan con el 100% del capital y a menudo necesitan préstamos bancarios para financiar proyectos. Un depósito del 10% no es una cantidad elevada en comparación con el valor de la vivienda, lo que proporciona a los promotores los fondos para llevar a cabo el proyecto y, al mismo tiempo, genera confianza entre ambas partes. Además, los clientes que depositan un depósito pueden obtener un descuento. "Cuando un promotor posee uno de los documentos que otorgan derechos de uso del suelo, una resolución de arrendamiento del terreno y ha pagado las tasas de uso del suelo, creo que no está actuando de forma deshonesta", declaró el Sr. Hoa.

Representante Pham Van Hoa (delegación de Dong Thap)

De igual manera, la diputada de la Asamblea Nacional Nguyen Thi Viet Nga (de la provincia de Hai Duong) también propuso la opción 2, ya que esta crearía condiciones favorables para el desarrollo de empresas e inversores. La Sra. Nga reconoció que esta opción, si bien podría suponer mayores riesgos para los clientes, se mitigaría mediante una gestión más rigurosa y una mayor rendición de cuentas de los organismos estatales. Por el contrario, la opción 1 sería más segura para los clientes, pero a la vez restringiría las oportunidades para las empresas, lo que aparentemente contradice el objetivo de fomentar y crear mecanismos para el desarrollo empresarial.

La representante Huynh Thi Phuc (de la provincia de Ba Ria-Vung Tau) propuso que el monto del depósito no exceda el 5% en lugar del 10% previsto en el borrador. Este monto sería suficiente para mantener la confianza entre el depositante y el receptor, garantizar el compromiso mutuo y evitar que el depósito se utilice para fines de recaudación de fondos.

El presidente del Comité Económico, Vu Hong Thanh, afirmó que ambas opciones tienen aspectos positivos y negativos. La opción 1 es positiva porque puede proteger los derechos de la parte desfavorecida, los compradores, pero no garantiza el acceso de las empresas a posibles inversores. La opción 2 es positiva porque facilita el desarrollo de las empresas, pero el proceso, desde el diseño básico hasta la obtención de los permisos de construcción, requiere muchos pasos y puede retrasarse, lo que afecta los derechos de las personas. "Si persiste la ambigüedad o el desacuerdo, proponemos que este asunto se someta a votación para que la Asamblea Nacional pueda emitir su opinión", declaró el Sr. Thanh.

Enlace de origen: https://thanhnien.vn/cam-thao-tung-thi-truong-bat-dong-san-18523103123031237.htm