Los apartamentos de lujo dominan el mercado, ¿dónde busca la gente vivienda?

(Dan Tri) - Los precios de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh aumentan de forma constante cada año y a un ritmo elevado. Los expertos recomiendan analizar soluciones para dispersar la población y expandir el área urbana de Ciudad Ho Chi Minh mediante la inversión en infraestructura.

Desde hace casi un año, el Sr. Tran Van Chien y su esposa (que viven en la ciudad de Thu Duc, ciudad de Ho Chi Minh) han estado buscando pacientemente comprar un apartamento recién inaugurado en el rango de precio de 3 mil millones de VND, pero han estado prácticamente indefensos.

La zona donde vive el Sr. Chien es un "punto brillante" en la oferta de nuevos apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh el año pasado, con varios proyectos ofrecidos a la venta alrededor de la intersección de An Phu, las calles Do Xuan Hop y Lien Phuong, y la calle Nguyen Xien.

Sin embargo, la mayoría de los proyectos anunciados tienen precios superiores a 100 millones de VND/m² o más; para comprar uno hay que gastar entre 6000 y 7000 millones de VND por unidad, el doble de la capacidad financiera de la familia del Sr. Chien. "Después de buscar pacientemente una casa durante todo un año, mi esposa y yo teníamos esperanzas, pero luego nos decepcionamos. Pasamos muchas noches sin dormir pensando en la casa", dijo.

Según datos del Departamento de Construcción de Ciudad Ho Chi Minh, en 11 meses, la ciudad solo contaba con 4 proyectos de vivienda comercial, equivalentes a más de 1600 unidades, elegibles para movilizar capital para comercializar productos, todos de alta gama. Esta cifra es la más baja en 5 años.

El valor total de movilización de capital de estas más de 1.600 casas es de 15.142 billones de VND, y el precio promedio de la vivienda es de hasta 9.390 millones de VND/casa.

Número de proyectos de movilización de capital y transferencia de proyectos en Ciudad Ho Chi Minh, período 2020 - 11M/2024 (Fuente: HoREA).

El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), dijo que por primera vez, la vivienda de alta gama domina todo el mercado inmobiliario de la Ciudad de Ho Chi Minh, ya no hay una oferta de vivienda de gama media y hay nuevas viviendas asequibles disponibles en proyectos comerciales.

La estructura del mercado inmobiliario está distorsionada y no satisface las necesidades reales de vivienda de las personas de ingresos medios y bajos en zonas urbanas. El mercado se desarrolla de forma insostenible, insegura e insalubre.

La asociación determinó que el precio promedio de la vivienda de nueva oferta es de 9.390 millones de VND por unidad. Este es solo el precio de la vivienda principal, ya que el inversor registró el precio de la vivienda en el Departamento de Construcción al establecer el proyecto de inversión, por lo que el precio de venta real de la vivienda en el mercado seguramente será mayor.

La asociación analizó que el continuo aumento de los precios de la vivienda en los últimos años se debe a la limitada oferta de proyectos de vivienda comercial, lo que ha provocado una escasez continua de productos. Según la ley de la oferta y la demanda, el aumento en los precios de los apartamentos fue de aproximadamente un 15-20% en el período 2015-2023 y, según el Ministerio de Construcción , con la lista de precios de terrenos ajustada en 2024, los precios de la vivienda podrían aumentar entre un 15% y un 20% en 2025.

Se pronostica que los precios de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh aumentarán entre un 8 y un 10% anual (Foto: Trinh Nguyen).

En un evento reciente, la Sra. Duong Thuy Dung, directora sénior de CBRE Vietnam, afirmó que en 2025, la oferta en Ciudad Ho Chi Minh seguirá siendo escasa, con tan solo entre 8.000 y 9.000 unidades. Esta situación se prolongará hasta 2026, cuando la ciudad solo tendrá unas 11.000 viviendas nuevas a la venta.

Además de la escasez de oferta, el 80% de la oferta de productos en venta en Ciudad Ho Chi Minh también se ubicará en el segmento de lujo, con precios superiores a 60 millones de VND/m². El mercado prácticamente no cuenta con viviendas asequibles (menos de 25 millones de VND/m²), e incluso no hay proyectos de gama media (menos de 40 millones de VND/m²). Esta situación provocará un aumento continuo de los precios de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh, con una variación promedio del 8-10% anual.

Para reducir los precios inmobiliarios, los expertos de la unidad mencionada recomiendan promover la dispersión poblacional y expandir las zonas urbanas. En Ciudad Ho Chi Minh, los inversores pueden ver muchas zonas céntricas con precios de apartamentos de entre 150 y 200 millones de VND/m², mientras que las zonas suburbanas solo cuestan entre 40 y 50 millones de VND/m². Por lo tanto, si la gente puede ir más lejos, los precios bajarán, pero eso es solo una cuestión de los próximos 5 a 10 años.

En declaraciones al reportero de Dan Tri , la Sra. Dung explicó que, para que las personas estén dispuestas a ir más lejos para adquirir una vivienda, es necesario que las conexiones de transporte sean más convenientes. Además, no se debe plantear la cuestión de la reducción de los precios de las viviendas en zonas céntricas con terrenos existentes, sino la necesidad de aumentar los fondos para terrenos en nuevas zonas, ubicadas fuera del centro.

Este año, la oferta de apartamentos en Hanói superó a la de Ciudad Ho Chi Minh, con cerca de 30.000 apartamentos, de los cuales entre el 70 % y el 80 % se ubican fuera del centro (Gia Lam, Long Bien, Dong Anh, Tay Mo). La oferta se absorbe rápidamente gracias a la buena conectividad de la infraestructura, que permite viajar de las afueras al centro en menos de una hora.

Por el contrario, Ciudad Ho Chi Minh no ha logrado ese objetivo. Muchas grandes zonas urbanas en los suburbios, como Cu Chi, no se han desarrollado en los últimos 10 años debido a la falta de infraestructura. Los expertos de CBRE Vietnam creen que la conectividad vial es un factor importante para reducir los precios de la vivienda en Ciudad Ho Chi Minh, permitiendo que la gente pueda adquirir viviendas a precios razonables.

Compartiendo esta opinión, el experto económico Dinh The Hien dijo que las personas que quieran tener una casa tendrán que buscar en áreas limítrofes con las grandes áreas urbanas de la ciudad de Ho Chi Minh, como Dong Nai, Binh Duong y Ba Ria - Vung Tau.

Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/can-ho-cao-cap-ap-dao-thi-truong-nguoi-dan-tim-nha-o-dau-20241219083022723.htm