Impidamos que los inversores empeñen las casas de sus clientes.

Aumentar la publicidad, aumentar las sanciones

Según el experto inmobiliario Phan Cong Chanh, cuando una vivienda está hipotecada y el banco autoriza la venta por parte del inversor sin solicitar la cancelación de la hipoteca, ambas partes deben resolver el asunto directamente. Si surge algún riesgo, el banco y el inversor serán responsables, y los derechos de los interesados ​​estarán protegidos por la ley.

Muchos inversores hipotecaron a los bancos las casas que habían vendido a sus clientes.

Para frenar la práctica de los inversores de empeñar las casas de sus clientes, el Sr. Phan Cong Chanh sugirió que las autoridades deben establecer directrices y regulaciones para resolver estos casos de manera que beneficien a la población. En especial, cuando las personas han cumplido con la ley, seguido los procedimientos y pagado el monto total, el Estado debe protegerlas, expedirles certificados de solvencia y evitar que sufran pérdidas por disputas o por el incumplimiento de las obligaciones del inversor.

Si bien la ley cuenta con numerosas regulaciones, aún existen lagunas legales. Por ello, es necesario que las autoridades intervengan y las resuelvan con prontitud. De ser necesario, se puede interponer una demanda ante los tribunales. Asimismo, es fundamental que los tribunales emitan sentencias claras, basadas en situaciones típicas, a modo de precedentes, para que otros inversores, bancos y particulares comprendan el problema con claridad y se sientan seguros. Al mismo tiempo, para minimizar los riesgos que deben asumir los clientes, es necesario ser transparente y divulgar información sobre los proyectos hipotecados. Dicha información debe ser clara, detallada y actualizarse periódicamente para que el público pueda comprenderla, en lugar de limitarse a mencionar el nombre del proyecto de forma genérica, propuso el Sr. Chanh.

Desde otra perspectiva, el Dr. Phan Phuong Nam (Universidad de Derecho de Ciudad Ho Chi Minh) citó el Decreto N.° 16, que establece que la falta de publicidad, la publicidad incompleta o la publicidad incorrecta del contenido de proyectos inmobiliarios y de inversión en construcción de viviendas pueden ser sancionadas con multas de entre 100 y 120 millones de VND. La multa para las empresas inmobiliarias que no garanticen plenamente el cumplimiento de la normativa asciende a 600 millones de VND. Sin embargo, en comparación con los beneficios obtenidos al aprovechar resquicios legales en un proyecto inmobiliario de gran envergadura valorado en cientos de miles de millones de VND, esta multa resulta demasiado baja. Por consiguiente, muchos inversores infringen la ley deliberadamente y aceptan pagar las multas, lo que perjudica gravemente los derechos de otras entidades.

Actualmente, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2024 ha introducido algunos ajustes positivos en la obligación de divulgar información a las empresas inmobiliarias. Sin embargo, la falta de un marco sancionador más amplio para garantizar una gestión adecuada de las infracciones también constituye una limitación de la ley.

Además, la ley estipula que, una vez que el Departamento de Construcción emita una notificación escrita que indique que la vivienda es apta para la venta o el arrendamiento con opción a compra, el inversionista puede hipotecar el proyecto y debe liberar la hipoteca antes de vender a los clientes. Asimismo, deben completarse los trámites necesarios para que el Departamento de Construcción emita dicha notificación. Sin embargo, el Sr. Chanh comentó: «La normativa es muy difícil de implementar cuando no existe un mecanismo que garantice su cumplimiento por parte del inversionista. Esto se debe a que, inmediatamente después de que el Departamento de Construcción anuncie que el inversionista ha hipotecado la vivienda, se basará en esta notificación para captar capital de los clientes lo antes posible».

Debe cancelarse la hipoteca antes de vender a los clientes.

Para controlar la práctica de que los inversores hipotequen las viviendas de sus clientes a los bancos, el Sr. Ngo Gia Hoang (Universidad de Derecho de Ciudad Ho Chi Minh) afirmó que, en lugar de exigir que las transacciones se realicen a través de plataformas inmobiliarias, es necesario fortalecer y ampliar el ámbito de actuación de las notarías, exigiendo que las transacciones inmobiliarias en las que participe una o varias partes sean empresas del sector también se rijan por una notaría. Esto se debe a que la independencia de las actividades de notarización permitirá verificar y supervisar la aplicación y el cumplimiento de la ley por parte de inversores, agentes inmobiliarios y asesores, protegiendo así a los más vulnerables.

Al mismo tiempo, para mantener la estabilidad y el orden en el desarrollo económico , es necesario construir un mecanismo para controlar las futuras transacciones inmobiliarias.

Para garantizar la seguridad de los compradores de vivienda, la ley debe complementar la normativa para reforzar la responsabilidad de los bancos en la gestión de los activos hipotecados. Al vender viviendas, los inversores obtienen préstamos bancarios y, a su vez, captan capital de los clientes. Si este capital no se supervisa rigurosamente, los inversores pueden hacer un mal uso de él, invirtiendo en múltiples proyectos simultáneamente, lo que conlleva el riesgo de que pierdan su capacidad de pago, no puedan finalizar el proyecto y no puedan entregar la vivienda a los clientes. En tal caso, no solo se ven afectados los compradores, sino también los derechos del banco hipotecario. Por lo tanto, al conceder una hipoteca para un proyecto de vivienda, el banco debe ser responsable de la gestión y supervisión de los activos hipotecados, sugirió el Sr. Hoang.

Según él, es necesario contar con regulaciones más claras para garantizar los derechos de los compradores de vivienda al gestionar activos hipotecados mediante la transferencia de un proyecto inmobiliario. Esto se debe a que las partes pueden gestionar dichos activos transfiriendo el proyecto inmobiliario hipotecado para recuperar la deuda.

Para garantizar la seguridad de los compradores de vivienda, la ley debe complementar las regulaciones para reforzar la responsabilidad de los bancos en la gestión de activos hipotecados. Esto se debe a que, al vender futuras viviendas, los inversores obtienen préstamos de los bancos y, a su vez, captan capital de los clientes.

Sr. Ngo Gia Hoang (Universidad de Derecho de la ciudad de Ho Chi Minh)

Inversor de apartamentos en Phu Thanh se compromete a pagar su deuda

El 25 de junio, la Compañía 585, inversora del edificio de apartamentos Phu Thanh (Distrito de Tan Phu, Ciudad Ho Chi Minh), emitió un comunicado de prensa afirmando que pagará la deuda para "redimir" la casa para el cliente.

Actualmente, el proyecto cuenta con un total de 833 apartamentos. De estos, la empresa hipotecó 219 apartamentos como activos futuros, según el contrato de hipoteca n.° 104, de fecha 4 de agosto de 2010. Durante la década de 2010, el mercado inmobiliario se paralizó, y los tipos de interés bancarios alcanzaron el 22-23 % anual, lo que ocasionó dificultades a la empresa tanto en su actividad como en el pago de sus deudas bancarias.

Ante las dificultades de la empresa, el 3 de noviembre de 2022, la sucursal de Viet A Bank en Ciudad Ho Chi Minh acordó que el inversor pagara la deuda correspondiente a cada código de apartamento y que el banco liberara la hipoteca de cada uno. Hasta la fecha, la Compañía 585 ha tramitado la liberación de las hipotecas de 6 apartamentos (uno de ellos a principios de junio de 2024). El inversor propuso que la sucursal de Viet A Bank en Ciudad Ho Chi Minh continuara apoyando a la compañía durante los próximos 3 años para que esta dispusiera de más tiempo para reunir los activos necesarios para tramitar la liberación de las hipotecas de los 213 apartamentos restantes (desde ahora hasta 2027). De los 213 apartamentos hipotecados con Viet A Bank, la Compañía 585 aún debe cobrar a los residentes el 5% del valor del apartamento, lo que equivale a más de 41 mil millones de VND. La Compañía 585 afirmó que los residentes no son responsables ante el banco, sino ante la propia compañía.

Fuente: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm