Aumentar la transparencia, aumentar las sanciones
Según el experto inmobiliario Phan Cong Chanh, cuando una vivienda está hipotecada y el banco permite al inversor venderla sin exigir la liberación de la hipoteca, ambos deben resolver el asunto. Si surge algún riesgo, tanto el banco como el inversor serán responsables, mientras que los ciudadanos tendrán sus derechos legítimos protegidos por la ley.
Muchos inversores hipotecan a los bancos las casas que han vendido a sus clientes.
Pero para frenar la situación de los inversionistas que empeñan las casas de sus clientes, el Sr. Phan Cong Chanh sugirió que las autoridades deben establecer directrices y regulaciones para resolver estos casos de forma que beneficie a la población. Especialmente cuando las personas han cumplido con la ley, los procedimientos y han pagado el importe íntegro, el Estado debe protegerlas, emitirles libros rosas y evitar que sufran pérdidas debido a disputas o al incumplimiento de las obligaciones del inversionista.
Si bien la ley cuenta con numerosas regulaciones, pero aún existen lagunas, es necesario que las autoridades intervengan y las gestionen con prontitud. De ser necesario, se puede demandar judicialmente. El tribunal también debe contar con sentencias muy claras, situaciones casi típicas, como precedentes, para que otros inversores, bancos y particulares puedan comprender claramente el problema y sentirse seguros. Al mismo tiempo, para minimizar los riesgos que corren los clientes, es necesario ser transparente y publicar información sobre los proyectos hipotecados. La información debe ser clara, detallada y actualizada periódicamente para que la gente pueda comprenderla, no solo información general, sino solo el nombre del proyecto, propuso el Sr. Chanh.
Desde otra perspectiva, el Dr. Phan Phuong Nam (Universidad de Derecho de la Ciudad de Ho Chi Minh) citó el Decreto n.º 16, que analiza que la no divulgación, la no divulgación completa o la divulgación incorrecta del contenido de proyectos inmobiliarios y proyectos de inversión en construcción de viviendas pueden conllevar multas de entre 100 y 120 millones de VND. La multa para las empresas inmobiliarias que no cumplan plenamente con las condiciones establecidas por la normativa es de 600 millones de VND. Sin embargo, en comparación con los beneficios obtenidos al aprovechar las lagunas legales en un proyecto inmobiliario a gran escala valorado en cientos de miles de millones de VND, esta multa es demasiado baja. Por lo tanto, muchos inversores violan deliberadamente la ley y aceptan pagar multas, lo que afecta gravemente los derechos de otras entidades.
Actualmente, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2024 ha introducido algunos ajustes positivos a la obligación de divulgar información de los negocios inmobiliarios. Sin embargo, la falta de un aumento del marco sancionador para garantizar la gestión adecuada de las infracciones también constituye una limitación de la ley.
Además, la ley estipula que, una vez que el Departamento de Construcción emita una notificación por escrito indicando que la vivienda es apta para la venta o arrendamiento con opción a compra, el inversor hipotecará el proyecto y deberá liberar la hipoteca antes de venderlo a los clientes. Al mismo tiempo, se deben completar los trámites para que el Departamento de Construcción emita una notificación indicando que la vivienda es apta. Sin embargo, el Sr. Chanh comentó: «La regulación es muy difícil de implementar cuando no existe un mecanismo que garantice su cumplimiento por parte del inversor. Esto se debe a que, inmediatamente después de que el Departamento de Construcción notifique que el inversor ha hipotecado, este se basará en dicha notificación para movilizar capital de los clientes lo antes posible».
Debe liquidar la hipoteca antes de vender a los clientes.
Para controlar la práctica de los inversores que hipotecan las casas de los clientes a los bancos, el Sr. Ngo Gia Hoang (Universidad de Derecho de la Ciudad de Ho Chi Minh) dijo que en lugar de exigir que las transacciones se realicen a través de pisos de negociación de bienes raíces, es necesario fortalecer y expandir el alcance de las organizaciones notariales, al exigir que las transacciones inmobiliarias en las que una o las partes que participan en la transacción son organizaciones comerciales de bienes raíces también estén notariadas... Porque la naturaleza independiente de las actividades de notarización ayudará a verificar y monitorear la implementación y el cumplimiento de la ley por parte de los inversores, corredores inmobiliarios y consultores para proteger a los vulnerables.
Al mismo tiempo, para mantener la estabilidad y el orden del desarrollo económico , es necesario construir un mecanismo para controlar las futuras transacciones de vivienda de las empresas inmobiliarias.
Para garantizar la seguridad de los compradores de vivienda, la ley debe complementar las regulaciones para reforzar la responsabilidad de los bancos en la gestión de los activos hipotecados. Al vender una vivienda futura, los inversores solicitan préstamos bancarios y movilizan capital de los clientes. Si el capital movilizado no se supervisa de cerca, los inversores pueden malgastarlo e invertirlo en varios proyectos simultáneamente, lo que conlleva el riesgo de perder su capacidad de pago, no poder completar el proyecto y entregar la vivienda a los clientes. En este momento, no solo se ven afectados los derechos de los compradores de vivienda, sino también los del banco hipotecado. Por lo tanto, al aceptar una hipoteca para un proyecto de vivienda, el banco debe ser responsable de la gestión y supervisión de los activos hipotecados, sugirió el Sr. Hoang.
Según él, es necesario contar con regulaciones más claras que garanticen los derechos de los compradores de vivienda al gestionar activos hipotecados en forma de transferencia de proyecto. Esto se debe a que las partes pueden gestionar los activos mediante la transferencia del proyecto inmobiliario hipotecado para recuperar la deuda.
Sr. Ngo Gia Hoang (Universidad de Derecho de la ciudad de Ho Chi Minh)
El inversor del apartamento de Phu Thanh se compromete a pagar la deuda
El 25 de junio, la compañía 585, inversora del edificio de apartamentos Phu Thanh (distrito de Tan Phu, ciudad de Ho Chi Minh), emitió un comunicado de prensa afirmando que saldará la deuda para "redimir" la casa para el cliente.
Actualmente, el número total de apartamentos en el proyecto es de 833. De los cuales, la compañía hipotecó el libro rojo en forma de activos futuros para 219 apartamentos según el contrato de hipoteca No. 104 de fecha 4 de agosto de 2010. Durante el negocio inmobiliario, en la década de 2010, los bienes raíces cayeron en un estado congelado, la tasa de interés bancaria fue de hasta 22-23% / año, lo que provocó que la empresa enfrentara dificultades en las actividades comerciales, así como en la organización de deudas con el banco.
Ante las dificultades de la empresa, el 3 de noviembre de 2022, Viet A Bank - Sucursal de la ciudad de Ho Chi Minh acordó permitir que el inversor pague la deuda según el código de cada apartamento y el banco liberará la hipoteca para cada apartamento. Hasta ahora, la Compañía 585 ha procesado la liberación de hipotecas para 6 apartamentos (de los cuales 1 apartamento se liberó a principios de junio de 2024). El inversor propuso que Viet A Bank - Sucursal de la ciudad de Ho Chi Minh continúe apoyando a la compañía en los próximos 3 años para que la compañía tenga más tiempo para preparar activos equivalentes para procesar la liberación de hipotecas para los 213 apartamentos restantes (desde ahora hasta 2027). De los 213 apartamentos actualmente hipotecados en Viet A Bank, la Compañía 585 aún tiene que cobrar a los residentes el 5% del valor del apartamento, equivalente a más de 41 mil millones de VND. La Compañía 585 afirmó que los residentes no son responsables ante el banco, sino que son responsabilidad de la compañía.
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Fuente: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm
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