En respuesta a VTC News , el Sr. Pham Duc Toan, Director General de EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property) afirmó que actualmente los mini apartamentos son un intercambio de concepto de un tipo de vivienda que no está regulado por la ley.
Los mini apartamentos no tienen base legal para ser reconocidos como un tipo de vivienda en venta. En realidad, la mayoría de las personas compran el terreno por sí mismas, luego solicitan un permiso para construir casas individuales y después las dividen en apartamentos independientes para venderlos. Este es un acuerdo civil, no un contrato de compraventa porque no hay ninguna previsión para la venta de parte de la propiedad.
El Sr. Toan citó el ejemplo de un individuo con una parcela de terreno de unos 200 a 300 m2 de ancho. Al construir edificios de gran altura y vender apartamentos, a los propietarios de estos apartamentos no se les otorgan libros rojos separados, sino que sus nombres se comparten en un solo libro rojo, en forma de activos compartidos.
" Si a cualquier mini edificio de apartamentos se le otorga un certificado, significa que tiene la forma de un proyecto de apartamentos comerciales normal, debe establecer un proyecto, tener una política de inversión y pagar tasas por el uso del suelo... ", dijo el Sr. Toan.
Los expertos inmobiliarios afirman que los mini apartamentos no tienen base legal para ser reconocidos como un tipo de vivienda en venta. (Foto: Cong Hieu)
El Sr. Toan también comentó que hasta el 95% de los mini apartamentos en el mercado hoy en día se construyen sin permisos, los inversionistas tienen licencia para construir casas individuales pero violan la ley. Porque si se hace de acuerdo con las regulaciones, los inversores verán pérdidas incluso antes de empezar.
Si se compra un terreno de 200 m² por 10 mil millones, pero solo se pueden construir cinco plantas y el 70% del área, es decir, 700 m², el costo tanto del terreno como de la construcción es de aproximadamente 22 millones de VND/m². Mientras que si se construyen 10 plantas y el área de construcción es de 1400 m², el costo por metro cuadrado es de solo 14 millones de VND. Si se vende a 25 millones de VND/m², es evidente que el inversor no obtendrá ganancias construyendo cinco plantas, pero con diez sí obtendrá grandes ganancias .
Sin embargo, si usted solicita un permiso para construir 10 pisos, se requiere tener protección contra incendios, pero el costo de la protección contra incendios es muy alto y es muy difícil obtener la aprobación. En concreto, según la normativa, si la superficie construida supera los 1.200 m2, el inversor está obligado a disponer de prevención y lucha contra incendios, por lo que los inversores eludirán la ley de solicitar licencia por debajo de los 1.200 m2 para considerarla una vivienda normal y no necesitar prevención y lucha contra incendios.
" Creo que el desarrollo generalizado de miniapartamentos en los últimos tiempos se debe a la falta de gestión por parte de las autoridades a todos los niveles. Como dije, hasta el 95% de los miniapartamentos presentan infracciones, pero siguen existiendo de forma flagrante porque las autoridades han hecho la vista gorda. El equipo de gestión de órdenes de construcción en los distritos es muy estricto: basta con llevar sacos de arena y cemento a casa y alguien vendrá a preguntarte enseguida, por no hablar de los "elefantes" de los miniapartamentos que construyen y operan con tanta calma ", expresó el Sr. Toan.
Muchos expertos inmobiliarios también comentaron que el tipo de mini apartamentos aún no ha sido regulado específicamente, hay dos casos al comprar mini apartamentos.
En el primer caso, si se trata de apartamentos puestos en explotación, el inversor deberá establecer un proyecto y cumplir lo dispuesto en la ley sobre inversiones, construcción, planificación, suelo y negocios inmobiliarios. Por lo general, los inversores tardan entre dos y cinco años en completar un proyecto para que sea elegible para la operación comercial.
En el segundo caso, el inversor construyó un mini edificio de apartamentos, pero no cumplió con los requisitos legales de construcción, prevención y lucha contra incendios, etc., por lo que no le concedieron la licencia. En este caso, el comprador de un mini apartamento puede tener su nombre en el libro rojo conjuntamente con el inversor y otras personas.
Menos afortunados son muchos que compran y venden con documentos escritos a mano y no figuran en el libro rojo. Hay casos de personas que llevan viviendo allí casi 10 años y aún no tienen un libro rojo. Esto es muy arriesgado si hay una disputa.
Actualmente, según la ley, los compradores de mini apartamentos pueden tener sus derechos de propiedad reconocidos por el Estado para cada apartamento de la casa. Sin embargo, para obtener un libro rojo y dividirlo, los mini apartamentos deben garantizar el pleno cumplimiento de estrictas regulaciones legales.
Mientras tanto, la mayoría de los mini apartamentos en Hanoi no cumplen con esas regulaciones y, por lo tanto, no son elegibles para certificados separados para cada apartamento.
En las grandes ciudades están apareciendo mini apartamentos por todas partes. (Foto: Cong Hieu)
Desde una perspectiva legal, la abogada Nguyen Thi Minh Thu - Hop Nhat Law Firm LLC - Colegio de Abogados de Hanoi, dijo que la ley actual no tiene el concepto de mini apartamentos. Debido a que no existe registro de esta modalidad como un tipo de proyecto de vivienda comercial, los mini apartamentos se consideran como casas individuales.
De acuerdo con lo dispuesto en la Cláusula 2, Artículo 6 del Decreto Nº 99/2015/ND-CP del Gobierno que orienta la reglamentación detallada y la aplicación de una serie de artículos de la Ley de Vivienda de 2014, las organizaciones y los hogares individuales con casas legalmente establecidas, incluidas las casas individuales diseñadas y construidas con muchos pisos y muchos apartamentos, con un área mínima de 30m2 o más, diseñadas en un estilo cerrado, que cumplan con los requisitos de los edificios de apartamentos, recibirán un Certificado de Propiedad por una agencia estatal competente al propietario de cada apartamento para garantizar los derechos e intereses legítimos de los propietarios.
En caso de que el propietario venda, arriende, done o herede un apartamento en esta casa a otra organización, hogar o individuo elegible para ser propietario de una vivienda en Vietnam, el derecho de uso del terreno adjunto a esta casa pertenece al uso común de los sujetos que han comprado, arrendado, recibido el regalo o heredado el apartamento.
" Así, para el tipo de miniapartamento (vivienda individual), si cumple con las condiciones establecidas, se expedirá un certificado para cada apartamento. Si el miniapartamento no las cumple, solo se expedirá un certificado para todo el edificio, que podrá incluir los nombres de los copropietarios", explicó el abogado Thu.
Según el abogado Minh Thu, los mini apartamentos, aunque tengan la forma de casas individuales, aún deben cumplir con los estándares legales para garantizar que las obras de construcción cumplan con la planificación y la seguridad contra incendios. Si la construcción viola las normas de prevención y lucha contra incendios, lo que produce consecuencias graves (daños a personas y propiedades), el vendedor/arrendador del apartamento debe ser responsable de los daños a personas y propiedades causados por su violación.
En 2020, el Ministerio de Construcción emitió un despacho oficial solicitando a las localidades endurecer la gestión de las casas individuales diseñadas con muchos pisos y muchos departamentos. Señala consecuencias como: alto riesgo de incendio y explosión, aumento de la densidad de población que provoca congestión del tráfico, no garantizar la higiene ambiental, la estética urbana... Sin embargo, sin sanciones y reglamentaciones específicas, la gestión sigue siendo difícil. Siguen apareciendo muchos nuevos mini apartamentos.
Chau Anh
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