La demanda de almacenamiento frigorífico está aumentando en Asia
Según el Informe de Bienes Raíces de Almacenamiento Frío en Asia Pacífico de Savills, publicado recientemente, si bien representa solo alrededor del 11,4 % del total de transacciones en el segmento inmobiliario industrial, el mercado de almacenamiento frigorífico registró una tasa de crecimiento del 29,6 % entre 2017 y 2022, superando con creces a otros tipos de mercado. Se afirma que la creciente demanda de almacenamiento frigorífico se debe al crecimiento de los ingresos familiares, el aumento de la población urbana y de la clase media, así como a los cambios en los hábitos de consumo.
A medida que aumentan los ingresos en la región, los consumidores se inclinan por alimentos frescos de mayor calidad. Están abandonando los hábitos de compra tradicionales de los mercados tradicionales y acudiendo a los supermercados para encontrar una variedad de alimentos convenientemente conservados.
Además, el crecimiento del comercio electrónico también es un impulsor clave para el segmento de almacenamiento en frío. El Sr. Thomas Rooney, gerente sénior de Servicios Industriales de Savills Hanoi, afirmó: “Durante la pandemia, el comercio electrónico y las compras en línea de bienes esenciales se han disparado, con una tasa de penetración global promedio del comercio electrónico del 22 %. Cabe destacar que China y Corea del Sur son los dos países con la tasa de penetración del comercio electrónico más alta del mundo , con un 27 %. En mercados emergentes como el Sudeste Asiático, el principal grupo de consumidores es la población joven, que se espera que alcance una tasa de crecimiento de la penetración del comercio electrónico de aproximadamente el 17 % en el período 2022-2026”. Además, la pandemia también ha impulsado la demanda de almacenamiento de vacunas, productos farmacéuticos y productos sanitarios que requieren suministro de cadena de frío. En Asia Pacífico, el mercado de almacenamiento en frío se encuentra en su etapa incipiente de desarrollo, con algunos mercados destacados como China, India, Japón, Corea del Sur y Australia. Según un informe reciente de la Global Cold Chain Alliance (GCCA), India es el mayor mercado de almacenamiento en frío a nivel mundial en términos de capacidad total, con 150 millones de m3, con China (105 millones de m3) y Japón (38 millones de m3) en tercer y cuarto lugar a nivel mundial.
Sin embargo, la oferta actual de almacenamiento frigorífico aún no satisface la demanda. El Informe sobre el Mercado Inmobiliario de Almacenamiento Frigorífico de Savills Asia Pacífico muestra que el volumen medio de almacenamiento frigorífico disponible per cápita en los principales mercados asiáticos osciló entre tan solo 0,03 y 0,50 m³ en 2018. Salvo Nueva Zelanda, el promedio regional es actualmente muy inferior al de los mercados de EE. UU. y el Reino Unido, con 0,49 m³ y 0,44 m³ respectivamente.
Asia-Pacífico necesitará 325 millones de m³ adicionales para alcanzar el mismo nivel que EE. UU. y el Reino Unido, o el doble del nivel de 2018, según estimaciones de la GCCA. Además, gran parte del suministro actual en la región es menor que en los mercados desarrollados. Por ejemplo, el almacenamiento frigorífico en India suele oscilar entre 15 000 y 25 000 m³, en comparación con los 100 000 m³ en mercados como el Reino Unido, EE. UU. o Australia.
En general, se prevé que la escasez de almacenamiento frigorífico persista a corto y medio plazo. Esto se traducirá en mayores tasas de ocupación, un mayor crecimiento de los alquileres en la oferta actual y generará atractivas oportunidades de inversión.
El potencial de los inmuebles frigoríficos en Vietnam
En Vietnam, el informe de Savills muestra que los ingresos de la industria de alimentos frescos aumentaron un 6,3 % entre 2020 y 2022 (de 40 400 millones de dólares en 2020 a 45 700 millones de dólares en 2022). La sólida demanda interna y el auge del comercio electrónico son los principales impulsores del desarrollo del mercado de almacenamiento en frío.
El mercado de comercio electrónico de Vietnam también experimentó un crecimiento significativo, alcanzando el 21,5 % entre 2017 y 2022, lo que impulsó la expansión de todos los servicios auxiliares. El sector de la entrega de alimentos en línea también registró un rápido crecimiento, alcanzando el 5,5 % entre 2020 y 2022. Al igual que en otros mercados en desarrollo de la región, el informe de Savills indica que el mercado vietnamita de almacenamiento frigorífico aún se encuentra en desarrollo a pequeña escala, con poco más de 40 proyectos, que cubren una superficie total de aproximadamente 460.000 m² de almacenamiento frigorífico, según datos de 2022. La oferta de almacenamiento frigorífico en Vietnam es actualmente relativamente pequeña y se concentra en varias grandes ciudades. El mercado del sur registró un desarrollo más dinámico debido a la mayor demanda de alimentos, mariscos y productos minoristas.
Los datos publicados en el informe Savills Asia-Pacific Cold Storage Real Estate muestran que la mayor parte de la oferta de almacenamiento frigorífico se concentra en Ciudad Ho Chi Minh y provincias vecinas como Binh Duong, Long An o Dong Nai, con una superficie total que representa el 87 % de la oferta nacional. En el mercado del norte, en los últimos años, Hanói, Bac Ninh y Hung Yen también han registrado un aumento significativo en la oferta, aunque esta sigue siendo limitada en comparación con el mercado del sur. Los precios de alquiler de cámaras frigoríficas en los mercados son muy diversos; Ciudad Ho Chi Minh tiene un precio de alquiler casi el doble que en otras zonas gracias a mejores instalaciones y a muchos otros servicios de valor añadido.
El Sr. Thomas Rooney afirmó: «El precio promedio de alquiler de cámaras frigoríficas en el mercado vietnamita oscila actualmente entre 22 USD/tonelada/mes (en Bac Ninh) y 50 USD/tonelada/mes (en Ciudad Ho Chi Minh). La oferta actual de nuevas cámaras frigoríficas proviene principalmente de empresas nacionales. A finales de 2022, An Viet, Phan Duy, Hung Vuong y ABA Cool Trans eran los principales proveedores de cámaras frigoríficas. Además, empresas extranjeras como Lineage Logistics, SK Logistics y Lotte Logistics están invirtiendo activamente en sus propios sistemas de almacenamiento en el mercado vietnamita. Sin embargo, la oferta sigue sin satisfacer la demanda».
El experto también comentó que el crecimiento de las plataformas de comercio electrónico y los hábitos de compra en línea conducirán a una mayor presión sobre la capacidad de almacenamiento en frío, especialmente cuando la tasa de ocupación promedio a nivel nacional ha alcanzado alrededor del 88% a fines de 2022, con mercados importantes como las provincias de Ho Chi Minh City, Binh Duong, Long An y Bac Ninh fluctuando en más del 90%.
Este cambio en los hábitos de consumo será un motor clave del crecimiento del sector de la refrigeración y la logística a largo plazo. Según el Sr. Thomas Rooney, los servicios de transporte y almacenamiento de la cadena de frío deben seguir mejorando. Si bien aún existen barreras en términos de infraestructura y tecnología adecuada, el mercado de Asia-Pacífico sigue recibiendo un gran apoyo gubernamental mediante políticas y subsidios. Gracias a la continua inversión de empresas privadas en el desarrollo de nuevas tecnologías y sistemas de automatización, se considera que la cadena de frío posee un gran potencial para un mayor desarrollo futuro. Además, la complejidad del sistema operativo de refrigeración requiere mayor capital de inversión y costos operativos que los sistemas convencionales, lo que conlleva un mayor tiempo de recuperación del capital. Asimismo, la naturaleza de los productos almacenados en refrigeración hace que las regulaciones sobre seguridad y salud sean más estrictas. Esto dificulta el sistema regulatorio y el proceso de licencias para la refrigeración, especialmente para los nuevos inversores que se incorporan al sector. Por lo tanto, los inversores en refrigeración suelen ser inversores con experiencia y potencial financiero.
Los inversores también deben identificar riesgos, como los numerosos problemas que pueden surgir durante la operación, las fluctuaciones económicas y la reducción de la rentabilidad, para aprovechar mejor las oportunidades que ofrece el segmento de almacenamiento en frío. Basándome en mi experiencia apoyando a inquilinos e inversores en la cadena de suministro de frío, creo que los almacenes frigoríficos con una buena inversión, un diseño adecuado, ubicaciones privilegiadas y costos operativos optimizados superarán a la competencia convencional, atrayendo así más transacciones e inversiones de empresas más grandes en el futuro», comentó el experto.
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