Decenas de residentes del edificio CT3 en la zona urbana de Co Nhue (Bac Tu Liem, Hanoi ) permanecieron despiertos toda la noche vigilando el sótano y las instalaciones que acababan de recuperar del promotor.
Tras nueve años de funcionamiento del edificio de apartamentos, han surgido disputas sobre la superficie, la infraestructura y los servicios que pertenecen a la propiedad común y privada de los residentes de CT3 y del promotor, Nam Cuong Group. En una asamblea de vecinos, 540 propietarios, que representan a más de 2000 residentes, eligieron una Junta Directiva (organización que los representa). Posteriormente, la Junta Directiva firmó un contrato con Nam Cuong Management and Services Co., Ltd. (NCP), filial de Nam Cuong Group, para la gestión y operación de los cuatro edificios.
La Sra. Nguyen Thi Thanh Nga, actual presidenta de la junta directiva, declaró que a finales de 2022, los residentes descubrieron irregularidades en los ingresos y gastos del servicio de estacionamiento. La administración del edificio registró 166 vehículos estacionados mensualmente, pero según los residentes, "hay más de 300 vehículos con pases mensuales estacionados en los dos niveles del sótano, B1 y B2". El promotor no pagó las cuotas de mantenimiento del sótano, mientras que todo, desde el cambio de bombillas hasta la gestión, operación y mantenimiento de los dos niveles del sótano, fue financiado con el dinero de los residentes.
Posteriormente, la junta directiva y los residentes acordaron rescindir el contrato de administración del edificio con NCP y, simultáneamente, solicitaron al promotor que proporcionara la documentación legal que acreditara la propiedad del sótano B2. La fecha de entrega prevista era el 31 de mayo. A pesar de haber acordado rescindir el contrato de administración, NCP se negó a firmar la documentación de entrega del equipamiento, destruyó todos los datos de las tarjetas de aparcamiento de los residentes y ocupó el sótano B2 y la oficina de administración en la primera planta del edificio A.
Representantes de NCP argumentan que el sótano B2 y las oficinas de la primera planta del edificio A son propiedad privada de la promotora, Nam Cuong Group. El fundamento legal de esta afirmación es un documento que confirma que el sótano es propiedad privada de la promotora, firmado con el anterior director de la junta de administración del edificio CT3 en 2015. Sin embargo, los representantes de los residentes afirman que, según los contratos de compraventa de los apartamentos, el sótano es propiedad común.
La disputa se intensificó cuando un grupo de desconocidos contratados por NCP apareció en el edificio A. Los residentes alertaron rápidamente al grupo y pidieron el apoyo de todos para la nueva junta directiva. El grupo solo se retiró con la llegada de la policía local y de muchos residentes.
La noche del 31 de mayo, decenas de residentes permanecieron despiertos, vigilando juntos ante la posibilidad de que las oficinas del sótano y la planta baja fueran ocupadas. "Protegeremos nuestros derechos de propiedad sobre los dos sótanos y presentaremos una petición a las autoridades para que aclaren las infracciones cometidas por la unidad operativa del NCP", declaró la Sra. Nga.
Situado a 3 km de CT3 en la zona urbana de Co Nhue, el edificio de apartamentos Dreamland Bonanza, en la calle Duy Tan número 23 (distrito de Nam Tu Liem, Hanói), también está experimentando una disputa entre el promotor y los residentes con respecto a la delimitación de las zonas y servicios comunes y privados.
Según la Ley de Vivienda, la propiedad privada en un edificio de apartamentos comprende la superficie individual y el equipamiento instalado en cada apartamento. La propiedad común abarca la superficie restante, que comprende diversas instalaciones y servicios como centros comunitarios, equipamiento e infraestructura técnica compartida. Por lo tanto, las salas de cámaras y las salas de administración/operación pertenecen a la propiedad común de los propietarios de los apartamentos.
Sin embargo, en Dreamland Bonanza, un complejo con 378 apartamentos y más de 1300 residentes, la promotora, Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company, afirma que la sala de cámaras y la sala de administración de operaciones les pertenecen. La empresa ha designado a su filial, MSC Vietnam, para gestionar la propiedad. Los residentes no estuvieron de acuerdo y, por lo tanto, contrataron a USEM Vietnam como empresa gestora.
El Sr. Ngo Ngoc Linh, residente del lugar, relató que mientras trabajaba en su oficina, recibió un mensaje en el chat grupal de los residentes de Dreamland Bonanza que decía: "Han vuelto a tomar el control de la sala de cámaras". Cientos de personas en este edificio de apartamentos aprovecharon los dos días del fin de semana para reunirse en el vestíbulo, luchando por recuperar el control de la administración del edificio, que estaba en manos de la junta directiva de la constructora. "Pero tan solo un día después de que los residentes volvieran al trabajo, la constructora retomó el control de los puestos operativos del edificio, incluida la sala de cámaras", dijo el Sr. Linh.
Los residentes de Dreamland Bonanza se reunieron en el vestíbulo del edificio para solicitar una solución a su disputa sobre la administración y el funcionamiento del edificio. Foto: Proporcionada por la Junta Directiva.
Además de la disputa mencionada, este edificio de apartamentos también enfrenta un conflicto por la asignación de plazas de aparcamiento en el sótano. Según la normativa, las plazas de aparcamiento para motocicletas y bicicletas en el sótano son propiedad común de los propietarios, mientras que las plazas de aparcamiento para automóviles están bajo la gestión del promotor, quien no puede incluirlas en el precio de venta, el precio de arrendamiento con opción a compra ni los costos de construcción. La asignación de plazas de aparcamiento para automóviles debe dar prioridad a los propietarios, antes que a las plazas de aparcamiento público.
La empresa Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company afirma que la totalidad de los tres niveles del sótano, incluyendo las zonas de aparcamiento para motocicletas, bicicletas y triciclos, es de propiedad privada, ya que no está incluida en el precio de venta. Sin embargo, la Junta Directiva, que representa a los residentes, declaró que «el inversor no ha aportado ningún documento que acredite la propiedad, como el pago de los gastos de construcción del aparcamiento o un certificado de titularidad».
Una disputa irreconciliable ha provocado que el edificio de apartamentos Dreamland Bonanza cuente con dos juntas directivas paralelas que gestionan las áreas comunes y privadas, propiedad tanto del promotor como de los residentes. El edificio dispone de dos recepciones, dos guardias de seguridad con uniformes blancos y azules en el sótano, una sala de cámaras y otras áreas. Los residentes pagan una cuota mensual de estacionamiento a la unidad de administración del promotor y una cuota de servicio a la empresa gestora del edificio.
La junta directiva del edificio de apartamentos Dreamland Bonanza envió recientemente un documento al Comité Popular del distrito de Nam Tu Liem solicitando al distrito que exija al inversor la entrega de la infraestructura técnica, el equipamiento, la sala de cámaras, la sala de gestión de operaciones, etc., ya que estos son "propiedad común del edificio de apartamentos según la ley".
El 19 de abril, los residentes exhibieron pancartas en protesta por el aumento de las tarifas de estacionamiento en el complejo de apartamentos TNR Gold Season. Foto: CTV
Las disputas sobre la propiedad de apartamentos son comunes en todo el país. Según las estadísticas de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam de 2022, Hanói registró 129 de 845 edificios y complejos con disputas y litigios, mientras que Ciudad Ho Chi Minh registró 105 de 935. En Hanói, además de los casos mencionados, también se produjeron disputas en el Complejo Viet Duc; The Legacy, TNR Gold Season 47 Nguyen Tuan (distrito de Thanh Xuan); Housinco Premium (Thanh Tri); Phu Thinh Green Park (Ha Dong); Kosmo Tay Ho, etc.
El Sr. Nguyen Manh Khoi, Subdirector del Departamento de Vivienda y Gestión del Mercado Inmobiliario ( Ministerio de Construcción ), declaró que una de las disputas más comunes en los edificios de apartamentos se relaciona con la propiedad común y privada, así como con los retrasos en la contribución y entrega de fondos para el mantenimiento de las áreas comunes entre el inversor y los residentes. "En algunos edificios de apartamentos, el inversor y la junta directiva que representa a los residentes no logran ponerse de acuerdo sobre la división de las áreas comunes y privadas, ni sobre las áreas que el inversor conserva y que aún no ha vendido o alquilado. Por lo tanto, esto ha provocado retrasos de entre uno y tres años en la liquidación de cuentas y la entrega de fondos para el mantenimiento", afirmó el Sr. Khoi.
El inspector jefe del Ministerio de Construcción, Nguyen Ngoc Tuan, señaló irregularidades en muchos edificios de apartamentos debido a que los promotores inmobiliarios invaden y utilizan las zonas comunes para fines privados.
En 2021-2022, la Inspección del Ministerio de Construcción inspeccionó a 37 promotores y 36 juntas de administración en 43 edificios de apartamentos en 16 localidades, imponiendo multas administrativas por un total de más de 14 mil millones de VND a 20 promotores. La Inspección exigió a los promotores que llegaran a un acuerdo con las juntas de administración sobre las áreas comunes y el equipamiento del edificio; que entregaran toda la documentación del edificio a las juntas de administración; y obligó a 5 promotores a devolver más de 2000 m2 de terreno invadido a los residentes.
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