Decenas de residentes del edificio CT3 en el área urbana de Co Nhue (Bac Tu Liem, Hanoi ) se quedaron despiertos toda la noche protegiendo el sótano y las comodidades que acababan de reclamar al desarrollador.
Tras nueve años de explotación del edificio de apartamentos, han surgido disputas sobre la zona, la infraestructura y los servicios, propiedad común y privada de los residentes de CT3 y del promotor, Nam Cuong Group. 540 propietarios de apartamentos, que representan a más de 2000 residentes, eligieron una Junta Directiva (organización que representa a los propietarios de apartamentos) mediante una asamblea de residentes. Posteriormente, la Junta Directiva firmó un contrato con Nam Cuong Management and Services Co., Ltd. (NCP), filial de Nam Cuong Group, para la gestión y operación de los cuatro edificios.
La Sra. Nguyen Thi Thanh Nga, actual presidenta del consejo de administración, declaró que, a finales de 2022, los residentes detectaron irregularidades en los ingresos y gastos del servicio de estacionamiento. La administración del edificio registró 166 vehículos estacionados mensualmente, pero según los residentes, "hay más de 300 vehículos con abonos mensuales estacionados en los sótanos B1 y B2 del edificio". La promotora no pagó las cuotas de mantenimiento del sótano, mientras que todo, desde el cambio de bombillas hasta la gestión, operación y mantenimiento de los dos sótanos, se financió con dinero de los residentes.
Posteriormente, la junta directiva y los residentes acordaron rescindir el contrato de administración del edificio con NCP y, simultáneamente, solicitaron a la promotora la documentación legal que acreditara la propiedad del sótano B2. La entrega se realizó el 31 de mayo. A pesar de aceptar rescindir el contrato, NCP se negó a firmar los documentos de entrega del equipo, destruyó todos los datos de las tarjetas de estacionamiento de los residentes y ocupó el sótano B2 y la oficina de administración en la primera planta del edificio A.
Representantes de NCP argumentan que el sótano B2 y las oficinas de la primera planta del edificio A son propiedad privada del promotor, Nam Cuong Group. La base legal para ello es un documento que confirma que el sótano es propiedad privada del promotor, firmado con el exdirector de la junta de administración del edificio CT3 en 2015. Sin embargo, los representantes de los residentes afirman que el sótano es propiedad común según los contratos de compraventa de los apartamentos.
La disputa se intensificó cuando un grupo de desconocidos contratados por NCP se presentó en el edificio A. Los residentes notificaron rápidamente al grupo, pidiendo apoyo general para la nueva junta directiva. Solo con la llegada de la policía local y muchos residentes, el grupo se marchó.
La noche del 31 de mayo, decenas de residentes permanecieron despiertos, vigilando juntos, temerosos de que el sótano y las oficinas del primer piso estuvieran ocupados. "Protegeremos nuestros derechos de propiedad sobre los dos sótanos y presentaremos una petición a las autoridades para que esclarezcan las violaciones cometidas por la unidad operativa del NCP", declaró la Sra. Nga.
Ubicado a 3 km de CT3 en el área urbana de Co Nhue, el edificio de apartamentos Dreamland Bonanza en 23 Duy Tan Street (distrito Nam Tu Liem, Hanoi) también está experimentando una disputa entre el desarrollador y los residentes con respecto a la demarcación de áreas y comodidades compartidas y privadas.
Según la Ley de Vivienda, la propiedad privada de un edificio de apartamentos incluye el área individual y el equipo instalado en el apartamento. La propiedad común es el área restante fuera de la propiedad privada, que comprende diversas instalaciones y servicios, como centros comunitarios, equipos e infraestructura técnica compartida. Por lo tanto, las salas de cámaras y las salas de administración/operación pertenecen a la propiedad común de los propietarios de los apartamentos.
Sin embargo, en Dreamland Bonanza, con 378 apartamentos y más de 1300 residentes, la promotora, Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company, afirma que la sala de cámaras y la sala de gestión operativa son de su propiedad. La empresa ha designado a su filial, MSC Vietnam, para gestionar esta propiedad. Los residentes no estuvieron de acuerdo y, por lo tanto, contrataron a USEM Vietnam como empresa de gestión operativa.
El Sr. Ngo Ngoc Linh, residente de la zona, relató que, mientras trabajaba en su oficina, recibió un mensaje en el chat grupal de residentes de Dreamland Bonanza: "Han vuelto a ocupar la sala de cámaras". Cientos de personas en este edificio de apartamentos aprovecharon los dos días del fin de semana para reunirse en el vestíbulo, luchando por recuperar el control de la administración del edificio de manos de la junta directiva de la promotora. "Pero tan solo un día después de que los residentes se fueran a trabajar, la promotora recuperó las posiciones operativas del edificio, incluida la sala de cámaras", declaró el Sr. Linh.
Los residentes de Dreamland Bonanza se reunieron en el vestíbulo del edificio para solicitar una resolución a su disputa sobre la administración y operación. Foto: Proporcionada por la Junta Directiva.
Además de la disputa mencionada, este edificio de apartamentos también enfrenta un conflicto por la asignación de plazas de aparcamiento en el sótano. Según la normativa, las plazas de aparcamiento para motos y bicicletas en el sótano son propiedad común de los propietarios de los apartamentos, mientras que las plazas de aparcamiento para coches están bajo la gestión de la promotora, quien no puede incluir estas plazas en el precio de venta, el precio de compraventa ni los costes de construcción. La asignación de plazas de aparcamiento debe priorizar a los propietarios de los apartamentos, antes de asignar plazas de aparcamiento público.
Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company afirma que toda la superficie de los tres sótanos, incluyendo las zonas de aparcamiento para motos, bicicletas y triciclos, es de propiedad privada, ya que no está incluida en el precio de venta. Sin embargo, la Junta Directiva que representa a los residentes declaró que «el inversor no ha aportado ningún documento que acredite la propiedad, como la liquidación de los costes de construcción del aparcamiento o un certificado de propiedad».
Una disputa irreconciliable ha dado lugar a que el edificio de apartamentos Dreamland Bonanza cuente con dos juntas de administración paralelas que gestionan las zonas comunes y privadas, propiedad tanto del promotor como de los residentes. El edificio cuenta con dos mostradores de recepción, dos guardias de seguridad con uniformes blancos y azules en el sótano, una sala de cámaras y muchas otras áreas. Los residentes pagan cuotas mensuales de aparcamiento a la unidad de administración del promotor y cuotas de servicio a la empresa operadora del edificio.
La junta directiva del edificio de apartamentos Dreamland Bonanza envió recientemente un documento al Comité Popular del Distrito de Nam Tu Liem solicitando al distrito que requiera al inversor que entregue la infraestructura técnica, el equipo, la sala de cámaras, la sala de gestión de operaciones, etc., ya que estos son "propiedad común del edificio de apartamentos según la ley".
Los residentes portaron pancartas en protesta por el aumento de las tarifas de estacionamiento en el complejo de apartamentos TNR Gold Season el 19 de abril. Foto: CTV
Las disputas por la propiedad de apartamentos son comunes en todo el país. Según estadísticas de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, en 2022, 129 de 845 edificios y complejos en Hanói presentaban disputas y demandas, mientras que en Ciudad Ho Chi Minh, 105 de 935. En Hanói, además de los casos mencionados, también se produjeron disputas en el Complejo Viet Duc; The Legacy, TNR Gold Season 47 Nguyen Tuan (distrito de Thanh Xuan); Housinco Premium (Thanh Tri); Phu Thinh Green Park (Ha Dong); Kosmo Tay Ho, etc.
El Sr. Nguyen Manh Khoi, Subdirector del Departamento de Gestión de Vivienda y Mercado Inmobiliario ( Ministerio de Construcción ), afirmó que una de las disputas más comunes en los edificios de apartamentos se relaciona con la propiedad común y privada, así como con las demoras en la aportación y entrega de los fondos de mantenimiento para las áreas comunes entre el inversor y los residentes. "En algunos edificios de apartamentos, el inversor y la junta directiva que representa a los residentes no se ponen de acuerdo sobre la división de las áreas comunes y privadas, ni sobre las áreas que el inversor conserva y no vende, o que aún no ha vendido o alquilado. Por lo tanto, esto ha provocado demoras en la liquidación de cuentas y la entrega de los fondos de mantenimiento de entre uno y tres años", explicó el Sr. Khoi.
El inspector jefe del Ministerio de Construcción, Nguyen Ngoc Tuan, señaló violaciones en muchos edificios de apartamentos debido a que los desarrolladores invaden y utilizan áreas comunes para fines privados.
En 2021-2022, la Inspección del Ministerio de Construcción inspeccionó a 37 promotores y 36 juntas directivas en 43 edificios de apartamentos en 16 localidades, e impuso multas administrativas por un total de más de 14 mil millones de VND a 20 promotores. La Inspección exigió a los promotores que llegaran a un acuerdo con las juntas directivas sobre las zonas comunes y el equipamiento del edificio de apartamentos; que entregaran todos los documentos del edificio a las juntas directivas; y obligó a 5 promotores a devolver más de 2000 m² de terrenos usurpados a los residentes.
Siguiente artículo: ¿Por qué son comunes las disputas de propiedad en los edificios de apartamentos?
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