Decenas de residentes del área urbana CT3 Co Nhue (Bac Tu Liem, Hanoi ) se quedaron despiertos toda la noche para proteger el sótano y los servicios públicos que acababan de recuperar del inversor.
La disputa relacionada con el área, la infraestructura y los servicios públicos propiedad de los residentes de CT3 y el inversor, Nam Cuong Group, surgió tras nueve años de operación del edificio de apartamentos. 540 propietarios de apartamentos con más de 2000 residentes eligieron a la Junta Directiva (organización que representa a los propietarios de apartamentos) a través de la conferencia del edificio. Posteriormente, la Junta Directiva firmó un contrato con Nam Cuong Management and Services Company Limited (NCP), filial de Nam Cuong Group, para la gestión y operación de cuatro edificios.
La Sra. Nguyen Thi Thanh Nga, actual presidenta de la junta directiva, declaró que, a finales de 2022, los residentes descubrieron ingresos y gastos ocultos en el servicio de estacionamiento. El NCP registró 166 vehículos estacionados mensualmente, pero, según los residentes, hay más de 300 vehículos con abono mensual estacionados en los sótanos B1 y B2 del edificio. El inversor no pagó la cuota de mantenimiento del sótano, mientras que todo, desde la sustitución de bombillas hasta la gestión y el mantenimiento de los dos sótanos, se despilfarró de los fondos de los residentes.
La junta directiva y los residentes acordaron rescindir el contrato de administración y operación del edificio con NCP, y al mismo tiempo exigieron al inversor que presentara los documentos legales que acreditaran la propiedad del sótano B2. El 31 de mayo es la fecha de entrega de la propiedad. Si bien NCP acordó rescindir el contrato de administración, aún no firmó la entrega del equipo, destruyó los datos de las tarjetas de los vehículos de todos los residentes y ocupó el sótano B2 y la oficina de administración en la primera planta del edificio A.
El representante del NCP indicó que el sótano B2 y la oficina de la primera planta del edificio A son propiedad privada del inversor, Nam Cuong Group. La base legal es el acta que confirma la propiedad privada de este sótano, firmada con el exdirector del Consejo de Administración del edificio CT3 desde 2015. Sin embargo, el representante residente afirmó que este sótano es de propiedad conjunta según el contrato de compraventa del apartamento.
La disputa llegó a su punto álgido cuando un grupo de desconocidos contratados por el NCP se presentó en la Casa A. Los residentes se presentaron rápidamente ante el grupo, instando a todos a apoyar a la nueva Junta Directiva. Solo cuando apareció la policía del barrio y muchos residentes, el grupo se marchó.
La noche del 31 de mayo, decenas de residentes permanecieron despiertos toda la noche, vigilando el lugar por temor a que el sótano y la oficina del primer piso fueran ocupados. "Protegeremos nuestra propiedad de los dos sótanos y enviaremos una petición a las autoridades para que aclaren las violaciones del operador del NCP", declaró la Sra. Nga.
A 3 km del área urbana CT3 Co Nhue, el edificio de apartamentos Dreamland Bonanza en 23 Duy Tan (Nam Tu Liem, Hanoi) también tiene una disputa entre el inversor y los residentes con respecto a la división del área y los servicios públicos de propiedad común y privada.
Según la Ley de Vivienda, la propiedad privada de un edificio de apartamentos incluye el área privada y el sistema de equipamiento adjunto. La propiedad común es el área restante fuera de la propiedad privada, incluyendo numerosas obras y servicios, como las casas de actividades comunitarias, el equipamiento y la infraestructura técnica compartida. Por lo tanto, las salas de cámaras y las salas de gestión operativa pertenecen a la propiedad común de los propietarios del edificio.
Sin embargo, en Dreamland Bonanza, con 378 apartamentos y más de 1300 residentes, el inversor, Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company, afirmó que la sala de cámaras y la sala de gestión operativa le pertenecían. La empresa designó a su filial, MSC Vietnam, para gestionar esta propiedad. Los residentes no estuvieron de acuerdo, por lo que contrataron a USEM Vietnam Company como unidad de gestión operativa.
El Sr. Ngo Ngoc Linh, residente, comentó que mientras trabajaba en la oficina, recibió un mensaje del grupo de residentes de Dreamland Bonanza: «La sala de cámaras estaba ocupada de nuevo». Cientos de residentes de este edificio de apartamentos aprovecharon los dos fines de semana para reunirse en el vestíbulo, luchando por recuperar los derechos de gestión y operación de la junta directiva del inversor. «Pero tan solo un día después de que los residentes se fueran a trabajar, el inversor recuperó los puestos de gestión del edificio, incluida la sala de cámaras», explicó el Sr. Linh.
Los residentes de Dreamland Bonanza se reunieron en el vestíbulo del edificio para solicitar una resolución a la disputa sobre los derechos de administración y operación. Foto: Proporcionada por la junta directiva.
Además de la disputa mencionada, este edificio de apartamentos también enfrenta un conflicto por la distribución del sótano. Según la normativa, el espacio de estacionamiento para motos y bicicletas en el sótano es propiedad común de los propietarios de los apartamentos, mientras que el espacio de estacionamiento para coches pertenece a la gestión del inversor, quien no puede incluirlo en el precio de venta, el alquiler ni en el coste de la inversión para la construcción de este espacio. La distribución del espacio de estacionamiento debe garantizar el principio de priorizar a los propietarios de los apartamentos y, posteriormente, asignar el espacio público.
Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company afirmó que toda la superficie de los tres sótanos, que no estaban incluidos en el precio de venta, le pertenecía, incluyendo la zona destinada a motos, bicicletas y triciclos. Sin embargo, la Junta Directiva, que representa a los residentes, declaró que «el inversor no pudo aportar documentos justificativos, como la liquidación final de los costes de construcción del sótano, y no existía certificado de propiedad».
La disputa irreconciliable ha provocado que el edificio de apartamentos Dreamland Bonanza tenga dos juntas de administración paralelas, relacionadas con la propiedad común y privada, tanto del inversor como de los residentes. El edificio cuenta con dos mostradores de recepción, dos agentes de seguridad con dos uniformes blancos y azules en el sótano, una sala de cámaras y muchas otras áreas. Mensualmente, los residentes deben pagar las tarifas de estacionamiento a la unidad de administración del inversor y las tarifas de servicio a la unidad operativa del edificio.
La junta de administración del edificio de apartamentos Dreamland Bonanza envió recientemente un documento al Comité Popular del distrito de Nam Tu Liem solicitando al distrito que solicite al inversor que entregue la infraestructura técnica, el equipo, la sala de cámaras, la sala de gestión de operaciones..., porque esta es "parte de propiedad común del edificio de apartamentos según las disposiciones de la ley".
Residentes sostienen pancartas en protesta por el aumento de las tarifas de estacionamiento en el edificio de apartamentos TNR Gold Season el 19 de abril. Foto: Colaborador
Las disputas por la propiedad de apartamentos son comunes en todo el país. Según las estadísticas de la Asociación de Bienes Raíces, en 2022, Hanói tenía 129 de 845 edificios y grupos de edificios con disputas y demandas, y Ciudad Ho Chi Minh, 105 de 935. En Hanói, además de los casos mencionados, también se produjeron disputas en los edificios de apartamentos Viet Duc Complex; The Legacy, TNR Gold Season 47 Nguyen Tuan (distrito de Thanh Xuan); Housinco Premium (Thanh Tri); Phu Thinh Green Park (Ha Dong); Kosmo Tay Ho...
El Sr. Nguyen Manh Khoi, Subdirector del Departamento de Gestión de Vivienda y Mercado Inmobiliario ( Ministerio de Construcción ), explicó que una de las disputas más comunes en materia de vivienda se relaciona con la cuestión de la propiedad común y privada; la lentitud en la aportación y entrega de los fondos de mantenimiento para la propiedad común entre inversores y residentes. "En algunos edificios de apartamentos, los inversores y la junta directiva que representa a los residentes no se ponen de acuerdo sobre la división de las áreas comunes y privadas, ni sobre el área que el inversor conserva para la no venta, venta o arrendamiento. Esto ha provocado la falta de conciliación de datos y el retraso en la entrega de los fondos de mantenimiento de uno a tres años", declaró el Sr. Khoi.
El inspector jefe del Ministerio de Construcción, Nguyen Ngoc Tuan, señaló violaciones en muchos edificios de apartamentos debido a que los inversores invaden y utilizan los espacios comunes para sus propios fines.
Durante 2021-2022, la Inspección del Ministerio de Construcción inspeccionó a 37 inversores y 36 consejos de administración en 43 edificios de apartamentos en 16 localidades; sancionó administrativamente a 20 inversores con más de 14 mil millones de VND. La Inspección exigió a los inversores que acordaran con el Consejo de Administración la superficie y el equipamiento bajo propiedad común del edificio de apartamentos; que entregaran la documentación completa del edificio de apartamentos al Consejo de Administración; y obligó a 5 inversores a devolver más de 2000 m² de superficie usurpada a los residentes.
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