¿Qué segmento del mercado inmobiliario generará flujo de caja al final del año?

Los apartamentos siguen liderando el mercado.

Según los expertos, los apartamentos, principalmente los de lujo, seguirán liderando el mercado. La nueva oferta de apartamentos provendrá de los suburbios de Hanói y Ciudad Ho Chi Minh.

En concreto, el mercado de apartamentos de Hanoi ha experimentado aumentos de precios durante 22 trimestres consecutivos, siendo especialmente "caliente" desde finales de 2023 hasta finales del tercer trimestre de este año.

El informe de mercado de Savills del tercer trimestre de 2024 muestra que los precios de los apartamentos en Hanói siguen aumentando considerablemente. Los precios de obra nueva alcanzaron los 69 millones de VND/m², lo que supone un incremento del 6 % con respecto al trimestre anterior y del 28 % interanual. Este precio supera el precio medio en Ciudad Ho Chi Minh.

Cushman & Wakefield prevé que los precios de los apartamentos de obra nueva seguirán subiendo debido a la escasez de oferta. Este aumento de precios también se debe a que la oferta de viviendas de gama media y alta representa el 98 % de la nueva construcción, mientras que la oferta de viviendas asequibles sigue siendo insuficiente.

El Sr. Le Dinh Chung, Director General de SGO Homes Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, predice que los precios de los apartamentos seguirán aumentando porque, a corto plazo, la oferta de apartamentos no sufrirá cambios importantes.

“ Actualmente, el precio de los apartamentos en Hanói fluctúa entre 50 y 100 millones de VND/m², y prácticamente no existen apartamentos con un precio inferior a 30 millones de VND/m². Esta tendencia alcista de los precios continuará en los últimos meses del año ”, afirmó el Sr. Chung.

La mayoría de los expertos creen que los precios de los apartamentos difícilmente bajarán en un futuro próximo, por lo que este sigue siendo un segmento que atrae el flujo de caja de los inversores.

¿Qué segmento inmobiliario generará flujo de caja a fin de año? (Foto: Minh Duc).

Los terrenos en las afueras de Hanoi aumentarán de precio.

Los últimos meses de 2024 también marcan un repunte en el mercado inmobiliario de las afueras de Hanói. En algunas comunas de los distritos de Dan Phuong, Hoai Duc, Me Linh y Dong Anh, el precio de venta de muchos terrenos oscila entre 120 y 160 millones de VND/m², lo que representa un aumento del 20-30% respecto a principios de año. Este repunte se debe a los proyectos de infraestructura y los grandes desarrollos inmobiliarios en construcción y a punto de finalizar en estos distritos.

Según el Sr. Nguyen Quoc Anh, Director General Adjunto de PropertyGuru Vietnam: “ La tierra siempre es el foco de inversión cuando el mercado inmobiliario está en auge, especialmente en áreas con potencial de desarrollo económico y una infraestructura de transporte conveniente.

Sin embargo, en los últimos dos años, este segmento experimentó un período de estancamiento debido a la disminución de las transacciones y el interés. Al comenzar 2024, este segmento ha mejorado. Recientemente, gracias al auge de las subastas de terrenos en las afueras de Hanói, el atractivo de la tierra ha vuelto gradualmente .

Los precios de venta de algunos proyectos de villas y casas adosadas en Hanói, recopilados recientemente por el Ministerio de la Construcción , también muestran una tendencia al alza con respecto al trimestre anterior. La mayoría de los nuevos proyectos que saldrán a la venta en el tercer trimestre de 2024 se ubican en zonas privilegiadas, con una fuerte inversión en infraestructura, por lo que sus precios son relativamente altos.

Algunos proyectos en áreas como Dong Anh y Long Bien (Hanoi) presentan mayores incrementos en los precios secundarios (alrededor del 5%) gracias al desarrollo de infraestructuras y a los productos de nuevos proyectos que se están completando gradualmente.

No solo los terrenos en los distritos de Hanói, sino también en muchas provincias vecinas, están experimentando un repunte gradual. El Sr. Le Dinh Chung, Director General de SGO Homes Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, analizó que, si bien los precios inmobiliarios en Hanói aumentan, la demanda de inversión no crecerá drásticamente en el futuro cercano. Actualmente, los clientes con entre 5.000 y 10.000 millones de VND prácticamente no tienen oportunidades de invertir en el mercado de Hanói.

Según sus observaciones, a partir de mayo, la tendencia del flujo de efectivo es "fluir" hacia las provincias suburbanas de Hanoi, tales como: Bac Ninh, Bac Giang, Hung Yen, Hai Duong... En cuanto al mercado provincial, el Sr. Chung cree que la tierra se recuperará porque este sigue siendo el gusto común de los inversores.

« El desplazamiento de la inversión hacia las zonas suburbanas en la segunda mitad de 2024 es una tendencia inevitable debido a factores como los precios, las regulaciones legales y el desarrollo de infraestructura. Las zonas suburbanas tienen el potencial de un desarrollo más sostenible gracias a la planificación y el desarrollo de infraestructura coordinados. Esto no solo ayuda a incrementar el valor inmobiliario, sino que también mejora la calidad de vida de los residentes », compartió el Sr. Chung.

El sector inmobiliario industrial es un área prometedora.

Según el Instituto de Investigación Inmobiliaria Dat Xanh, en el tercer trimestre de 2024, el mercado inmobiliario industrial registró numerosas señales positivas. En el norte, la tasa de ocupación de los parques industriales alcanzó el 83%, mientras que en el sur esta cifra fue del 92%. Cabe destacar que la tendencia de fusiones y adquisiciones (M&A) y la transferencia de capitales del sector residencial al industrial aumentaron considerablemente. Surgieron varios proyectos importantes para la adquisición de fábricas e infraestructura industrial con inversiones de hasta cientos de millones de dólares.

Se prevé que en el último trimestre del año, el mercado inmobiliario industrial en las principales zonas económicas del Norte y del Sur siga siendo un punto fuerte que atraiga inversiones.

Compartiendo la misma opinión, el Sr. Le Dinh Chung también afirmó que el mercado inmobiliario vietnamita se está recuperando gradualmente, pero cada segmento aún enfrenta sus propios desafíos. El segmento inmobiliario industrial continúa mostrando un gran dinamismo, con un número considerable de nuevos proyectos en marcha y un flujo cada vez mayor de inversión extranjera directa.

La tasa de ocupación de los parques industriales en funcionamiento ha seguido aumentando de forma constante, alcanzando aproximadamente el 75%. De este porcentaje, las principales provincias del norte alcanzaron el 82% y las principales provincias del sur el 92%.

Sin embargo, la tasa de ocupación en los parques industriales establecidos sigue siendo difícil de aumentar debido a la "espera" entre la oferta y la demanda: los inversores en parques industriales solo invierten en infraestructura cuando tienen clientes "cerrados", mientras que los inversores solo quieren invertir en proyectos que ya cuentan con infraestructura disponible.

El gran desafío de este segmento también proviene de la necesidad de "ecologizar" los parques industriales para cumplir con los estándares cada vez más altos de los inversores y estar en línea con la orientación de desarrollo sostenible del país.

Chau Anh

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