¿A finales de año, qué segmento inmobiliario atraerá flujo de caja?

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Los apartamentos siguen liderando el mercado

Según los expertos, los apartamentos, principalmente de lujo, seguirán liderando el mercado. La nueva oferta de apartamentos provendrá de los suburbios de Hanói y Ciudad Ho Chi Minh.

En concreto, el mercado de apartamentos de Hanoi ha experimentado aumentos de precios durante 22 trimestres consecutivos, especialmente "calientes" desde finales de 2023 hasta finales del tercer trimestre de este año.

El informe de mercado del tercer trimestre de 2024 de Savills muestra que los precios de los apartamentos en Hanói siguen aumentando considerablemente. Los precios de los inmuebles primarios alcanzaron los 69 millones de VND/m², un 6 % más intertrimestral y un 28 % más interanual. Este precio ha superado el precio promedio en Ciudad Ho Chi Minh.

Cushman & Wakefield predice que los precios de los apartamentos de primera necesidad seguirán subiendo debido a la escasez de oferta. Este aumento de precios también se debe a que la oferta de viviendas de gama media y alta representa el 98% de la nueva oferta, mientras que la oferta de apartamentos asequibles sigue siendo escasa.

El Sr. Le Dinh Chung, Director General de SGO Homes Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, predice que los precios de los apartamentos seguirán aumentando, porque en el corto plazo, la oferta de apartamentos no tendrá grandes cambios.

“ El precio de los apartamentos en Hanói fluctúa actualmente entre 50 y 100 millones de VND/m²; los apartamentos con precios inferiores a 30 millones de VND/m² son prácticamente inexistentes. Esta tendencia al alza de precios continuará en los últimos meses del año ”, afirmó el Sr. Chung.

La mayoría de los expertos creen que los precios de los apartamentos difícilmente bajarán en el futuro próximo, por lo que este sigue siendo un segmento que atrae el flujo de caja de los inversores.

¿Qué segmento inmobiliario generará flujo de caja a finales de año? (Foto: Minh Duc)

Las temperaturas en los suburbios de Hanoi aumentarán

Los últimos meses de 2024 también marcan el auge del mercado inmobiliario en las afueras de Hanói. En algunas comunas de los distritos de Dan Phuong, Hoai Duc, Me Linh, Dong Anh, etc., el precio de venta de muchos terrenos se sitúa entre 120 y 160 millones de VND/m², lo que supone un aumento del 20 al 30 % con respecto al precio de principios de año. El motivo del repunte de los precios del suelo se debe a la infraestructura y a los grandes proyectos inmobiliarios que se están construyendo y a punto de finalizar en estos distritos.

Según el Sr. Nguyen Quoc Anh, Director General Adjunto de PropertyGuru Vietnam: “ La tierra siempre es el foco de inversión cuando el mercado inmobiliario está en auge, especialmente en áreas con potencial de desarrollo económico y una infraestructura de tráfico conveniente.

Sin embargo, en los últimos dos años, este segmento ha atravesado un período de estancamiento, con una desaceleración de las transacciones y el interés. Para 2024, este segmento ha mejorado. Recientemente, debido al intenso interés por las subastas de terrenos en las afueras de Hanói, el atractivo de los terrenos ha vuelto gradualmente .

Los precios de venta específicos de algunos proyectos de villas y casas adosadas en Hanói, recopilados recientemente por el Ministerio de Construcción, también muestran una tendencia al alza con respecto al trimestre anterior. La mayoría de los proyectos recién inaugurados en el tercer trimestre de 2024 se encuentran en ubicaciones favorables, en zonas con una fuerte inversión en infraestructura, por lo que los precios de venta son relativamente altos.

Algunos proyectos en zonas como Dong Anh y Long Bien (Hanoi) tienen mayores incrementos de precios secundarios (alrededor del 5%) gracias al desarrollo de infraestructura y a los productos de nuevos proyectos que se están completando gradualmente.

No solo los terrenos en los distritos de Hanói, sino también en muchas provincias vecinas, se están volviendo cada vez más atractivos. El Sr. Le Dinh Chung, director general de SGO Homes Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, analizó que, si los precios inmobiliarios en Hanói suben, la demanda de inversión no aumentará drásticamente en el futuro próximo. Actualmente, los clientes con entre 5 y 10 mil millones de VND en su cartera prácticamente no tienen oportunidades de invertir en el mercado de Hanói.

Según sus observaciones, a partir de mayo, la tendencia del flujo de caja es "fluir" hacia las provincias suburbanas de Hanoi, como: Bac Ninh, Bac Giang, Hung Yen, Hai Duong... En cuanto al mercado provincial, el Sr. Chung cree que el terreno se recuperará porque sigue siendo el gusto común de los inversores.

El desplazamiento de la inversión a las zonas suburbanas en el segundo semestre de 2024 es una tendencia inevitable debido a factores como los precios, la normativa legal y el desarrollo de infraestructura. Las zonas suburbanas tienen potencial para un desarrollo más sostenible gracias a la planificación sincronizada y el desarrollo de infraestructura. Esto no solo contribuye a aumentar el valor inmobiliario, sino que también mejora la calidad de vida de los residentes, afirmó el Sr. Chung.

El sector inmobiliario industrial es un punto brillante

Según el Instituto de Investigación Inmobiliaria Dat Xanh, en el tercer trimestre de 2024, el mercado inmobiliario industrial registró numerosas señales positivas. En el norte, la tasa de ocupación de los parques industriales alcanzó el 83%, mientras que en el sur esta cifra fue del 92%. Cabe destacar que la tendencia de fusiones y adquisiciones (M&A) y la transferencia de flujos de capital del sector inmobiliario residencial al industrial aumentaron considerablemente. Han surgido algunos proyectos destacados para adquirir fábricas e infraestructura industrial con una inversión de cientos de millones de dólares.

Se espera que en el último trimestre del año, el mercado inmobiliario industrial en las regiones económicas clave del Norte y del Sur siga siendo un punto brillante que atraiga inversiones.

Compartiendo la misma opinión, el Sr. Le Dinh Chung también afirmó que el mercado inmobiliario vietnamita se está recuperando gradualmente, pero cada segmento aún enfrenta sus propios desafíos. El sector inmobiliario industrial mantiene su dinamismo con un gran número de nuevos proyectos en ejecución, junto con flujos de capital de inversión extranjera directa (IED) cada vez más abundantes.

La tasa de ocupación de los parques industriales en funcionamiento ha seguido aumentando de forma constante, alcanzando aproximadamente el 75%. De esta cifra, las provincias clave del norte alcanzaron el 82% y las del sur, el 92%.

Sin embargo, la tasa de ocupación en los parques industriales establecidos todavía es difícil de aumentar debido a la "espera" entre la oferta y la demanda: los inversores en parques industriales solo invierten en infraestructura cuando tienen clientes "cerrados", mientras que los inversores solo quieren invertir en proyectos que ya tienen infraestructura.

El gran desafío de este segmento también proviene de la exigencia de “ecologizar” los parques industriales para satisfacer los estándares cada vez más elevados de los inversores y estar en línea con la orientación al desarrollo sostenible del país.

Chau Anh

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