El capital de IED en Vietnam es el más alto desde 2009

Los grandes actores entran al mercado inmobiliario industrial.

La fuerte entrada de IED y el significativo crecimiento del sector manufacturero durante el primer semestre de este año impulsan el mercado inmobiliario industrial de Vietnam. Empresas nacionales y extranjeras no solo están expandiendo sus terrenos industriales, sino que también invierten a gran escala en infraestructura, logística y espacios industriales ya construidos.

John Campbell, Director de Servicios Industriales de Savills Ho Chi Minh City, comentó que el aumento interanual del 32% de la IED en el sector manufacturero durante el primer semestre de 2025 representa un avance significativo, no solo para la industria manufacturera, sino también para la trayectoria general de crecimiento económico de Vietnam. Esto representa un avance tanto en escala como en estructura, consolidando el camino hacia un crecimiento industrial sostenible y de alto valor.

Este aumento no es accidental, sino que se deriva de un contexto global volátil. El valor añadido del sector manufacturero ha aumentado más de un 10 % interanual, aportando casi 2,6 puntos porcentuales al PIB, lo que demuestra un cambio estructural más que un auge temporal.

Según el Sr. Campbell, el fuerte aumento del número de proyectos es una clara evidencia de que Vietnam no sólo es un "destino beneficioso" para la tendencia de reubicación de la industria manufacturera, sino que se está convirtiendo en un eslabón prioritario en la red de producción global.

El sector inmobiliario industrial es un “punto caliente” que atrae capital de IED.

Los expertos de Savills señalan que varios factores globales impulsan simultáneamente la ola de IED en Vietnam. En primer lugar, está la estrategia de diversificación de la cadena de suministro, a menudo denominada "China + 1". Las tensiones comerciales entre Estados Unidos y China, junto con las presiones arancelarias globales, están impulsando a las corporaciones multinacionales a buscar destinos políticamente estables con incentivos fiscales favorables, como Vietnam.

Tratados de libre comercio como la RCEP, el CPTPP y el EVFTA otorgan a Vietnam acceso a aproximadamente el 65% del mercado mundial, lo que aumenta su atractivo para la manufactura orientada a la exportación. Además, su ubicación estratégica cerca de China ofrece ventajas como costos laborales competitivos y una conectividad fluida con las cadenas de suministro regionales.

La tendencia de la IED verde y de alta tecnología también es destacada, con proyectos como la fábrica ecológica de Lego o la inversión en el envasado de chips, lo que demuestra una transición hacia un modelo industrial moderno y respetuoso con el medio ambiente. La combinación de estos factores está marcando el comienzo de una nueva era para los flujos de IED de alto valor, posicionando a Vietnam como un centro manufacturero global que trasciende su ventaja en costes.

En el mercado inmobiliario industrial, un cambio notable es el predominio de las fábricas prefabricadas (FPR) sobre la compra de terrenos en términos de número de proyectos. El Sr. Campbell considera esto un punto de inflexión en el panorama inmobiliario industrial vietnamita. Las FPR ofrecen la ventaja de una rápida puesta en marcha y una inversión inicial reducida, con la tasa de absorción más alta en tres años, alcanzando una ocupación del 88-89% en todas las regiones.

La mayor demanda de RBF (edificios residenciales y comerciales) se traduce en mayores rendimientos de alquiler y tasas de ocupación, impulsando la expansión del sector. Si bien la oferta de suelo industrial continúa expandiéndose, construir desde cero requiere más tiempo y capital, lo que convierte a los RBF en una opción atractiva para inversores flexibles, especialmente en sectores de alta tecnología y que cumplen con los criterios ESG.

¿Cuáles son las necesidades de inversión extranjera en bienes raíces industriales?

Con base en las realidades del mercado, el Sr. Campbell explicó que los inversionistas internacionales actuales tienen requisitos más específicos para los inmuebles industriales. Priorizan la rapidez de puesta en marcha, el suministro estable de energía renovable, los sistemas de energía dual y los contratos de compra directa de energía (CPD). El desarrollo sostenible es un factor clave, con proyectos que obtienen la certificación LEED/EDGE y parques industriales ecológicos. Una buena conectividad cerca de puertos marítimos y carreteras también es importante, junto con un entorno legal claro, como procesos transparentes de valoración de terrenos. Además, una mano de obra cualificada, especialmente en los sectores de la electrónica y los semiconductores, es un requisito indispensable.

Para impulsar el desarrollo inmobiliario industrial, el Sr. Campbell recomendó ampliar la infraestructura de conectividad, como completar el objetivo de 3.000 km de autopistas, modernizar los puertos marítimos y los depósitos de contenedores interiores (ICD) para ayudar a mantener el atractivo de la inversión, y alentar el desarrollo de fábricas listas para usar (RBF/RBW) y proyectos de construcción a medida (BTS) con estándares más altos.

Las políticas de incentivos deben ajustarse para que se ajusten a los aranceles mínimos globales, sin perder su atractivo. En definitiva, será fundamental formar una fuerza laboral altamente cualificada para las industrias de semiconductores y fabricación de alta tecnología. Estas medidas no solo contribuirán al desarrollo saludable del mercado inmobiliario industrial, sino que también fortalecerán la posición de Vietnam en la cadena de suministro global.