Lo más destacado del sector inmobiliario en 2023: un año de desenredos

Serie de pólizas emitidas

Desde finales de 2022, el mercado inmobiliario ha enfrentado dificultades en muchos aspectos, desde la legalidad de los proyectos hasta el capital de las garantías, los préstamos bancarios... Para resolver estos problemas, en 2023, el Gobierno emitió muchas instrucciones y políticas oportunas para reactivar el mercado.

En marzo se promulgó el Decreto 08 del Gobierno, que complementa la normativa: Para los bonos ofrecidos en el mercado nacional, en caso de que la empresa emisora ​​no pueda pagar íntegra y puntualmente el principal y los intereses del bono en dong vietnamita de acuerdo con el plan de emisión anunciado, podrá negociar con el tenedor del bono el pago del principal y los intereses adeudados con activos.

Esta normativa es la base para que las empresas puedan aplazar deudas, vender activos con descuento y pagar el principal y los intereses de los bonos que vencen con otros activos, como bienes inmuebles.

En marzo también se promulgó el Decreto 33 del Gobierno, que contempla diversas soluciones para eliminar obstáculos y promover el desarrollo seguro, saludable y sostenible del mercado inmobiliario. Cabe destacar que se encomendó al Banco Estatal la supervisión de la implementación de un programa de crédito de 120 billones de VND destinado a vivienda social y vivienda para personas de bajos ingresos.

La fuerza principal de este programa la constituyen 4 bancos comerciales estatales ( Agribank , BIDV, Vietcombank, VietinBank) que otorgan préstamos a inversores y compradores de vivienda en proyectos de vivienda social, proyectos de vivienda para trabajadores y proyectos para renovar y reconstruir apartamentos antiguos con tasas de interés preferenciales.

El mercado inmobiliario se reactivará gracias a muchas políticas positivas en 2023 (Ilustración: Hai Long).

Si bien se refleja que el mercado tiene un desequilibrio de oferta, con predominio de viviendas de lujo mientras que la vivienda para personas de bajos ingresos está "extinta", el Gobierno ha emitido rápidamente la Decisión 338 aprobando el proyecto para invertir en la construcción de al menos 1 millón de apartamentos de vivienda social para personas de bajos ingresos y trabajadores de parques industriales en el período 2021-2030.

En consecuencia, para 2030, el número total de apartamentos terminados en las localidades ascenderá a aproximadamente un millón, incluyendo el período 2021-2025, con la finalización de unas 428.000 unidades. El proyecto tiene como objetivo desarrollar viviendas sociales y para trabajadores a precios asequibles para hogares de ingresos medios y bajos en zonas urbanas, así como para trabajadores y obreros en parques industriales y zonas francas.

Otro aspecto positivo es que, a finales de noviembre, la Asamblea Nacional aprobó la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios, ambas enmendadas, que entrarán en vigor en 2025. Los expertos señalan que, por primera vez en la historia, se promulgaron simultáneamente dos leyes relacionadas con el mercado inmobiliario. Si la Ley de Tierras enmendada se aprueba en 2024, el mercado inmobiliario contará con aún más ventajas.

Además, el Primer Ministro y muchos ministerios y dependencias también mantuvieron reuniones en línea de forma continua con empresas inmobiliarias para resolver problemas legales de los proyectos; se reunieron con el sector bancario para proponer soluciones que apoyen a las empresas en términos de fuentes de capital, reduzcan las tasas de interés de los préstamos y estabilicen las actividades comerciales.

El mercado reaccionó positivamente.

Aunque los expertos creen que el sector inmobiliario podría recuperarse a partir de mediados de 2024, una vez que la política haya tenido tiempo suficiente para surtir efecto, en realidad, el mercado ha mostrado muchas señales positivas. Gracias a la política gubernamental de eliminar obstáculos a los bonos inmobiliarios, muchas empresas han podido extender y aplazar el vencimiento de sus bonos, utilizando sus activos para realizar los pagos, como Novaland y Hung Thinh.

Durante el debate celebrado a principios de diciembre, el Sr. Nguyen Hoang Duong, Subdirector del Departamento de Finanzas de Bancos e Instituciones Financieras (Ministerio de Finanzas), informó que hasta la fecha se han planteado planes de negociación para aproximadamente el 40% del volumen de bonos vencidos de 68 empresas. La tasa de negociación exitosa aumentó del 16% en febrero al 63% en octubre. Asimismo, las empresas que contaban con recursos financieros disponibles han recomprado bonos de forma proactiva antes de su vencimiento.

Asimismo, según datos del Ministerio de Finanzas, si no se hubiera producido ninguna emisión de bonos corporativos en el primer trimestre de este año, a finales de noviembre el importe de los bonos corporativos individuales emitidos habría alcanzado los 220 billones de VND.

Los flujos de capital hacia el sector inmobiliario también han aumentado gracias a políticas crediticias más flexibles. Según las últimas cifras actualizadas del Banco Estatal, al 30 de septiembre, el crédito total pendiente para el sector inmobiliario alcanzó los 2,74 billones de VND, un 6 % más que a principios de año.

(Ilustración: Quang Anh).

Los tipos de interés de los préstamos se han moderado gradualmente, tal y como solicitaron y ordenaron el Primer Ministro y el Banco Central. Muchos bancos redujeron los tipos de interés para préstamos hipotecarios comerciales entre un 5,5 % y un 7,5 % anual durante los primeros 12 a 18 meses, para luego aplicar tipos variables de entre el 9,5 % y el 11 % anual. Los estudios indican que los tipos de interés de los préstamos para vivienda en muchos bancos comerciales han disminuido entre un 1 % y un 3 % anual en comparación con el inicio del año.

En lo que respecta a la política de vivienda social, según el Ministerio de Construcción, en 2023, diversas localidades del país iniciaron 10 proyectos de vivienda social y viviendas para trabajadores de parques industriales, con un total de más de 19.800 unidades. De estos, la ciudad de Hai Phong lidera la lista con 4 proyectos de vivienda social iniciados, sumando más de 6.700 unidades. La ciudad de Hanói, la provincia de Thua Thien-Hue y Lam Dong cuentan con un proyecto de vivienda social iniciado cada una.

Sin embargo, el desembolso del paquete de créditos de 120 billones de VND para vivienda social y vivienda de bajo costo no ha cumplido con las expectativas. El Ministerio de Construcción informó que alrededor de 23 localidades han anunciado una lista de 54 proyectos elegibles para préstamos bajo el programa de créditos de 120 billones de VND, con una demanda total de 25.884 billones de VND. Hasta la fecha, el monto desembolsado apenas supera los 143.000 millones de VND.

Según la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), el paquete de crédito de 120 billones de VND aplica una tasa de interés preferencial del 8,7% anual para inversores y del 8,2% anual para compradores de vivienda hasta el 30 de junio.

A partir del 1 de julio, cada seis meses, el Banco Estatal anunciará las tasas de interés preferenciales para los bancos comerciales participantes en el programa. Al finalizar el período preferencial, las tasas de interés se negociarán y acordarán entre el banco y el cliente.

HoREA considera que el tipo de interés del préstamo, si bien es entre un 1,5 % y un 2 % inferior al de los préstamos comerciales habituales, sigue siendo superior al de los préstamos para vivienda social anteriores. Además, el período preferencial es breve (cinco años) y el tipo de interés se ajusta cada seis meses, lo que genera inseguridad entre los prestatarios.

Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/diem-nhan-bat-dong-san-nam-2023-mot-nam-duoc-go-vuong-20231226165935439.htm