Las empresas abandonan proyectos solo por la normativa de suelo residencial

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Abandonar el proyecto porque no se puede resolver

Las cifras del Ministerio de Construcción muestran que, en el segundo trimestre de 2023, solo se otorgaron licencias para 15 nuevos proyectos de vivienda comercial a nivel nacional. De estos, la región Norte contaba con 7 proyectos, la región Central con 3 y la región Sur con 5.

Después de aproximadamente un año de que el Gobierno siga quitando dificultades, el mercado inmobiliario aún no ha solucionado el problema de oferta porque el 70% de los problemas de los proyectos se deben a cuestiones legales.

Si bien se espera que el proyecto de revisión de la Ley de Tierras genere un impulso legal para el sector inmobiliario, las empresas están preocupadas de que algunas regulaciones se conviertan en cuellos de botella en la recuperación del mercado.

En particular, el punto b, cláusula 1 y la cláusula 6, artículo 128 estipulan el uso de la tierra para implementar proyectos de desarrollo socioeconómico a través de acuerdos sobre la recepción de derechos de uso de la tierra o la posesión de derechos de uso de la tierra.

En consecuencia, en el caso de utilizar terrenos para implementar un proyecto de vivienda comercial, se realiza un acuerdo para recibir el derecho de uso: terrenos residenciales o terrenos residenciales y terrenos no agrícolas distintos de los residenciales por los que se han pagado tarifas de uso de la tierra o se ha pagado un alquiler de la tierra una vez por todo el período de alquiler.

Como una empresa que tuvo que abandonar el proyecto debido a las regulaciones de suelo residencial, compartiendo con PV VietNamNet, el Sr. Nguyen Quoc Hiep, Presidente de la Junta Directiva de Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP.Invest) dijo que su empresa debería haber hecho un proyecto de 4 hectáreas en Ha Dong (Hanoi) y un proyecto en el Distrito 12 (HCMC)... Sin embargo, tuvo que darse por vencido porque lo había estado persiguiendo durante varios años sin éxito, y nadie había resuelto el problema solo por las regulaciones de suelo residencial.

canción larga de la tierra 1.jpg — Las empresas abandonan proyectos simplemente por la normativa sobre suelo residencial. (Foto: Hoang Ha)

Según el Sr. Hiep, a partir de 2021, el Decreto 30 (que modifica y complementa una serie de artículos del Decreto 99/2015 que detalla y orienta la aplicación de una serie de artículos de la Ley de Vivienda - PV) estipula que la conversión de otros terrenos en terrenos residenciales debe tener al menos una pequeña cantidad de terreno residencial, lo que es muy difícil de implementar.

Esta es la razón por la que cientos de proyectos están estancados y no se pueden convertir. Incluso en el caso de quienes utilizan el terreno, la planificación está ahí, pero no pueden convertirlo porque no hay ni un solo metro cuadrado de terreno.

El proyecto de ley revisada de tierras debería haber considerado cuáles es razonable mantener y cuáles no es razonable modificar. Sin embargo, se repite el artículo 128; creo que esto es muy difícil para las empresas que desarrollan proyectos de vivienda; el comité de redacción debería haberlo visto”, dijo el Sr. Hiep.

Mientras tanto, el Sr. Vu Cuong Quyet, Director General de Dat Xanh Mien Bac, dijo que las regulaciones crean restricciones para las agencias estatales.

El Sr. Quyet puso un ejemplo: un distrito quiere planificar un proyecto, pero este no se ubica en terrenos residenciales. ¿Pueden esos distritos planificar su subasta?

Me preocupa que las propias agencias estatales también enfrenten dificultades debido a la superposición de leyes. En cuanto a las empresas, al planificar en terrenos sin uso residencial, la mayoría son terrenos para servicios comerciales, terrenos para plantar árboles... ubicados cerca de zonas residenciales, en áreas planificadas para uso residencial. En ese caso, si no hay terreno residencial, las empresas no podrán planificar, aunque la planificación incluya terrenos residenciales, pero la naturaleza del terreno no se haya convertido en residencial. Esto causará muchas dificultades y complicaciones a las empresas que desarrollan proyectos inmobiliarios, afirmó el Sr. Quyet.

Además, este líder dijo, incluso en Hanoi, actualmente se está desarrollando ampliamente el cinturón 3, cinturón 4... pero justo en el cinturón 3, hay mucha tierra agrícola; si se regula como en el proyecto, la tierra se desperdiciará porque esa área está planificada para suelo residencial, se pueden desarrollar edificios de gran y baja altura, pero si no hay un solo metro de suelo residencial existente, entonces al final habrá un punto muerto.

El Sr. Vu Kim Giang, presidente del Consejo de Administración de SGO Group Joint Stock Company (SGO Group), preguntó: «Si se aprueban las disposiciones del proyecto, esto tendrá un gran impacto, ya que el origen de la tierra está en gran medida entrelazado. Si en el proyecto general hay una parte de tipos de tierra como tierras agrícolas, tierras de producción, etc., ¿cómo se gestionará?»

“Me temo que si se aprueba este proyecto de reglamento en la ley, tendremos que reajustar los planes generales de planificación y zonificación de cada localidad porque en el pasado, muchas localidades han actualizado casi por completo la planificación territorial en cada área”, dijo el Sr. Giang.

Impacto en la oferta de vivienda y los precios de la vivienda urbana

En declaraciones a VietNamNet, el abogado Nguyen Thanh Ha, presidente de SBLaw Company, evaluó que la normativa antes mencionada provocará "bloqueos" y más dificultades para el mercado inmobiliario cuando cientos de proyectos antiguos tengan que resolver problemas legales; y los nuevos proyectos también sean difíciles de implementar, lo que lleve a una oferta de viviendas aún menor.

El abogado analizó que la dificultad radica en la normativa que exige que el terreno que se solicita para la conversión de uso de suelo tenga suelo residencial para llevar a cabo el proyecto. Si bien la mayoría de los nuevos proyectos inmobiliarios se implementan actualmente en el fondo inicial de tierras agrícolas, no agrícolas, de producción y de otros tipos.

La dificultad regulatoria solo se reconoce si existen terrenos no agrícolas que no sean residenciales y que hayan pagado derechos de uso o renta una vez durante todo el período de arrendamiento. Sin embargo, en realidad, la mayoría de los proyectos actuales se implementan mediante empresas que pagan renta anual. Por lo tanto, con proyectos que pagan renta anual, es imposible desarrollar proyectos inmobiliarios.

Además de eso, el reglamento dificulta la negociación de la transferencia de proyectos para implementar proyectos de vivienda comercial porque el reglamento solo se aplica a terrenos no agrícolas, no a terrenos residenciales, por los cuales se han pagado tasas por uso del terreno o se ha pagado un alquiler del terreno una vez por todo el período de alquiler.

De hecho, las regulaciones actuales están incentivando a los inversionistas a negociar la transferencia de derechos de uso de tierras para implementar proyectos de vivienda urbana y comercial; sin embargo, el requisito de tener tierras no agrícolas por las cuales se haya pagado la renta completa hará imposible que muchos proyectos se conviertan.

Si, según el punto b, cláusula 1, y la cláusula 6, artículo 128 del proyecto de Ley de Tierras, las empresas no podrán ejecutar proyectos de vivienda comercial. Esto afectará la oferta de apartamentos y los precios de la vivienda urbana.

Este reglamento también contradice las directrices vigentes para eliminar los obstáculos legales al proyecto, ya que es más restrictivo que la normativa vigente de la Ley n.º 03/2022/QH15, que modifica nueve leyes, incluida la modificación de la cláusula 1 del artículo 23 de la Ley de Vivienda de 2014 sobre los tipos de suelo destinados a viviendas comerciales. En consecuencia, el reglamento estipula que las empresas están autorizadas para las políticas de inversión; al mismo tiempo, los inversores en proyectos de vivienda comercial están autorizados si tienen o reciben derechos de uso del suelo para suelo residencial, o suelo residencial y otros suelos no residenciales que cumplen los requisitos para la autorización de cambio de uso del suelo para implementar proyectos de inversión", declaró el Sr. Ha.

Proyecto de Ley de Tierras: Muchas opiniones aún albergan inquietudes sobre la recuperación de tierras para el desarrollo socioeconómico . Muchos diputados de la Asamblea Nacional siguen preocupados por las disposiciones sobre recuperación de tierras para el desarrollo socioeconómico en beneficio del interés nacional y público del proyecto de Ley de Tierras (enmendado).

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