Las empresas abandonan proyectos simplemente por las regulaciones sobre terrenos residenciales.

Abandona el proyecto porque no tiene solución.

Según datos del Ministerio de Construcción , en el segundo trimestre de 2023 solo se autorizaron 15 nuevos proyectos de vivienda comercial en todo el país. De estos, 7 se ubicaron en la región Norte, 3 en la región Centro y 5 en la región Sur.

Después de aproximadamente un año de que el Gobierno eliminara continuamente las dificultades, el mercado inmobiliario aún no ha resuelto el problema de la oferta porque el 70% de los problemas de los proyectos se deben a cuestiones legales.

Si bien se espera que el borrador revisado de la Ley de Tierras genere un impulso legal para el sector inmobiliario, a las empresas les preocupa que algunas regulaciones se conviertan en obstáculos para la recuperación del mercado.

En particular, el punto b, cláusula 1 y cláusula 6 del artículo 128 estipulan el uso de la tierra para implementar proyectos de desarrollo socioeconómico a través de acuerdos sobre la recepción de derechos de uso de la tierra o la posesión de derechos de uso de la tierra.

En consecuencia, en el caso de utilizar terrenos para desarrollar un proyecto de vivienda comercial, se celebra un acuerdo al recibir el derecho de uso de: terrenos residenciales o terrenos residenciales y terrenos no agrícolas distintos de los residenciales por los que se hayan pagado tasas de uso de la tierra o se haya pagado un alquiler de la tierra una sola vez por todo el período de alquiler.

Como empresa que tuvo que abandonar el proyecto debido a las regulaciones sobre terrenos residenciales, el Sr. Nguyen Quoc Hiep, Presidente del Consejo de Administración de Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP.Invest), declaró a PV VietNamNet que su empresa tenía previsto desarrollar un proyecto de 4 hectáreas en Ha Dong (Hanoi) y otro en el Distrito 12 (Ciudad Ho Chi Minh)... Sin embargo, tuvo que desistir tras varios años de intentos infructuosos, y nadie había resuelto el problema debido a las regulaciones sobre terrenos residenciales.

canción larga de la tierra 1.jpg — Las empresas abandonan proyectos simplemente por las regulaciones sobre terrenos residenciales. (Foto: Hoang Ha)

Según el Sr. Hiep, a partir de 2021, el Decreto 30 (que modifica y complementa varios artículos del Decreto 99/2015 que detalla y orienta la aplicación de varios artículos de la Ley de Vivienda - PV) estipula que la conversión de otros terrenos en terrenos residenciales debe tener al menos una pequeña cantidad de terreno residencial, lo cual es muy difícil de implementar.

“Esta es la razón por la que cientos de proyectos están paralizados y no pueden llevarse a cabo. Incluso en el caso de las personas que utilizan el terreno, existe la planificación, pero no pueden realizar el proyecto porque no hay ni un solo metro cuadrado de terreno disponible.”

El borrador revisado de la Ley de Tierras debería haber considerado qué disposiciones conviene mantener y cuáles no conviene modificar. Sin embargo, se repite el artículo 128, lo cual, en mi opinión, dificulta enormemente la labor de las empresas que desarrollan proyectos de vivienda; el comité de redacción debería haberlo tenido en cuenta”, afirmó el Sr. Hiep.

Mientras tanto, el Sr. Vu Cuong Quyet, Director General de Dat Xanh Mien Bac, afirmó que las regulaciones crean limitaciones para las agencias estatales.

El Sr. Quyet dio un ejemplo: un distrito quiere planificar un proyecto, pero ese proyecto no está ubicado en terrenos residenciales. ¿Pueden esos distritos elaborar un plan para subastarlo?

“Me preocupa que las propias agencias estatales también se enfrenten a dificultades debido a la superposición de leyes. En cuanto a las empresas, al planificar en terrenos sin uso residencial, la mayoría son terrenos comerciales, terrenos para plantación de árboles, etc., ubicados cerca de zonas residenciales o en áreas destinadas a ser residenciales. En ese caso, si no hay suelo residencial disponible, las empresas no podrán planificar, aunque el proyecto incluya suelo residencial, si el terreno no se ha adaptado para ese uso. Esto causará muchas dificultades y complicaciones a las empresas que desarrollan proyectos inmobiliarios”, afirmó el Sr. Quyet.

Además, este líder dijo que incluso en Hanoi, que actualmente se está desarrollando ampliamente en los cinturones 3 y 4, pero precisamente en el cinturón 3 hay mucha tierra agrícola; si se regula como en el borrador, se desperdiciará tierra porque esa área está planificada para suelo residencial, se pueden construir edificios altos y bajos, pero si no hay ni un solo metro de suelo residencial existente, entonces al final habrá un punto muerto.

El Sr. Vu Kim Giang, Presidente del Consejo de Administración de SGO Group Joint Stock Company (SGO Group), preguntó: Si se aprueban las disposiciones del borrador, tendrá muchas repercusiones, ya que el origen histórico de la tierra está estrechamente ligado. Si el proyecto general incluye terrenos de diferentes tipos, como tierras agrícolas o de producción, ¿cómo se gestionarán?

“Me temo que si se aprueba este proyecto de reglamento, tendremos que reajustar los planes generales de ordenación territorial y zonificación de cada localidad, porque en el pasado muchas localidades habían actualizado casi por completo la planificación territorial en cada área”, dijo el Sr. Giang.

Impacto en la oferta de vivienda y los precios de la vivienda urbana

En declaraciones al reportero de VietNamNet, el abogado Nguyen Thanh Ha, presidente de SBLaw Company, evaluó que la regulación mencionada provocará un "bloqueo" y mayores dificultades para el mercado inmobiliario, ya que cientos de proyectos antiguos tendrán que resolver problemas legales; además, los nuevos proyectos también serán difíciles de implementar, lo que conducirá a una oferta de viviendas aún menor.

El abogado analizó que la dificultad radica en la normativa que exige que exista suelo residencial en el terreno que solicita el cambio de uso para poder llevar a cabo el proyecto. Sin embargo, la mayoría de los nuevos proyectos de desarrollo inmobiliario se implementan actualmente en terrenos que inicialmente son agrícolas, no agrícolas, de producción y de otro tipo.

La dificultad regulatoria solo se reconoce si se trata de terrenos no agrícolas, no residenciales, que hayan pagado tasas de uso o alquiler por adelantado para todo el período de arrendamiento. Sin embargo, en la práctica, la mayoría de los proyectos actuales se implementan como empresas que pagan alquiler anual. Por lo tanto, con proyectos que pagan alquiler anual, resulta imposible desarrollar proyectos inmobiliarios.

Además, la normativa dificulta la negociación de la transferencia de proyectos para la ejecución de proyectos de vivienda comercial, ya que solo se aplica a terrenos no agrícolas, no a terrenos residenciales, por los que se hayan pagado tasas de uso del suelo o se haya pagado un alquiler del terreno una sola vez por todo el período de alquiler.

De hecho, la normativa actual anima a los inversores a negociar la cesión de derechos de uso del suelo para llevar a cabo proyectos de vivienda urbana y comercial; sin embargo, el requisito de disponer de terrenos no agrícolas por los que se haya pagado íntegramente el alquiler hará imposible la conversión de muchos proyectos.

“Si, de acuerdo con el punto b, cláusula 1 y cláusula 6, del artículo 128 del proyecto de Ley de Tierras, las empresas no pueden ejecutar proyectos de vivienda comercial, esto afectará la oferta de apartamentos y los precios de la vivienda urbana.

Esta normativa también contraviene las directrices actuales para eliminar los obstáculos legales al proyecto, ya que es más restrictiva que la Ley n.º 03/2022/QH15, que modifica nueve leyes, entre ellas la modificación del apartado 1 del artículo 23 de la Ley de Vivienda de 2014 sobre los tipos de suelo destinados a vivienda comercial. Según esta normativa, se aprueban las políticas de inversión de las empresas; asimismo, se aprueba a los inversores en proyectos de vivienda comercial si poseen derechos de uso del suelo o los adquieren para suelo residencial, o para suelo residencial combinado con otros terrenos no residenciales que cumplan las condiciones para la autorización del cambio de uso del suelo para la ejecución de proyectos de inversión”, declaró el Sr. Ha.

Proyecto de Ley de Tierras: Persisten numerosas inquietudes respecto a la recuperación de tierras para el desarrollo socioeconómico. Muchos diputados de la Asamblea Nacional siguen preocupados por las disposiciones sobre recuperación de tierras para el desarrollo socioeconómico en aras del interés nacional y público que figuran en el proyecto de Ley de Tierras (enmendado).

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