Las empresas abandonan proyectos únicamente debido a las regulaciones sobre el uso del suelo.

Abandonaron el proyecto porque el problema no pudo resolverse.

Según datos del Ministerio de Construcción , en el segundo trimestre de 2023 solo se autorizaron 15 nuevos proyectos de vivienda comercial en todo el país. De estos, 7 se ubicaron en el Norte, 3 en la región Central y 5 en el Sur.

A pesar de los continuos esfuerzos del gobierno por eliminar los obstáculos durante el último año, el mercado inmobiliario aún no ha resuelto el problema de la oferta, ya que el 70% de los obstáculos para los proyectos radican en cuestiones legales.

Si bien se espera que el borrador revisado de la Ley de Tierras proporcione un impulso legal al sector inmobiliario, a las empresas les preocupa que algunas regulaciones puedan convertirse en obstáculos para la recuperación del mercado.

Cabe destacar que el punto b del inciso 1 y el inciso 6 del artículo 128 estipulan que el uso de la tierra para proyectos de desarrollo socioeconómico está permitido mediante acuerdos de adquisición de derechos de uso de la tierra o derechos de uso de la tierra ya existentes.

En consecuencia, en el caso de utilizar terrenos para la ejecución de proyectos de vivienda comercial, el acuerdo sobre el derecho de uso del terreno puede incluir: terrenos residenciales o terrenos residenciales y terrenos no agrícolas distintos de los residenciales por los que se hayan pagado tasas de uso del suelo o tasas de arrendamiento del terreno en una sola suma por todo el período de arrendamiento.

En declaraciones a los reporteros de VietNamNet, el Sr. Nguyen Quoc Hiep, Presidente del Consejo de Administración de Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP.Invest), compartió que su empresa había planeado desarrollar un proyecto de 4 hectáreas en Ha Dong (Hanói) y otro proyecto en el Distrito 12 (Ciudad Ho Chi Minh)... Sin embargo, tuvieron que abandonarlos después de varios años de intentos infructuosos, ya que nadie resolvía el problema debido a las regulaciones sobre terrenos residenciales.

Las empresas abandonan proyectos únicamente por las regulaciones sobre el uso del suelo. (Foto: Hoang Ha)

Según el Sr. Hiep, desde 2021, el Decreto 30 (que modifica y complementa algunos artículos del Decreto 99/2015, que detalla y orienta la aplicación de algunos artículos de la Ley de Vivienda - PV) estipula que la conversión de otros terrenos en terrenos residenciales debe incluir al menos una parte de terrenos residenciales, lo cual es muy difícil de implementar.

"Esta es la razón por la que cientos de proyectos están paralizados y no pueden llevarse a cabo. Incluso en los casos en que el terreno ya está en uso y existe el plan de zonificación, la conversión no está permitida porque no hay ni un solo metro cuadrado de terreno residencial dentro de esa área."

«Lo ideal habría sido que el borrador de la Ley de Tierras revisada considerara qué disposiciones eran razonables y las mantuviera, y cuáles no lo eran y las modificara. Sin embargo, el artículo 128 se repite, y creo que esto dificulta enormemente que las empresas desarrollen proyectos de vivienda; el comité de redacción debería haberlo previsto», declaró el Sr. Hiep.

Mientras tanto, el Sr. Vu Cuong Quyet, Director General de Dat Xanh del Norte de Vietnam, argumentó que las regulaciones crean limitaciones para las agencias estatales.

El Sr. Quyet citó un ejemplo: si un distrito quiere planificar un proyecto, pero ese proyecto no está ubicado en un terreno con zonas residenciales, ¿puede ese distrito crear un plan para subastarlo?

“Me preocupa que incluso los organismos gubernamentales enfrenten dificultades debido a la superposición de leyes. En cuanto a las empresas, al desarrollar proyectos en terrenos no destinados a uso residencial, existen muchos casos en los que el terreno es principalmente comercial, de servicios o agrícola, ubicado cerca de áreas residenciales o dentro de zonas residenciales planificadas. En tales casos, sin terreno residencial, las empresas no pueden desarrollar proyectos, incluso si estos incluyen áreas residenciales, porque el terreno en sí no puede convertirse en residencial. Estos problemas generarán dificultades y complicaciones significativas para las empresas que desarrollan proyectos inmobiliarios”, declaró el Sr. Quyet.

Además, este líder afirmó que incluso en Hanói, donde el desarrollo se extiende hasta la Carretera de Circunvalación 3 y la Carretera de Circunvalación 4, todavía hay mucha tierra agrícola dentro de la Carretera de Circunvalación 3. Si las regulaciones se mantienen tal como están redactadas, se desperdiciará tierra porque esa área está zonificada para uso residencial, potencialmente para edificios de gran altura o de baja altura, pero sin un solo metro cuadrado de terreno residencial existente, lo que en última instancia conducirá a un punto muerto.

Mientras tanto, el Sr. Vu Kim Giang, Presidente del Consejo de Administración de SGO Group, planteó la siguiente pregunta: Si se aprueban las regulaciones del borrador, esto tendrá un impacto significativo, ya que el terreno en cuestión está muy fragmentado y mezclado con otros tipos de terrenos de uso antiguo. Si el proyecto general incluye una porción de terreno como tierras agrícolas, tierras de producción, etc., ¿cómo se gestionará?

"Me temo que si este proyecto de reglamento se aprueba, tendremos que reajustar los planes generales de ordenación y zonificación de cada localidad, ya que muchas localidades ya han actualizado casi todos sus planes de uso del suelo para cada área", dijo el Sr. Giang.

Impacto en la oferta de vivienda y en los precios de la vivienda urbana.

En declaraciones a un reportero de VietNamNet, el abogado Nguyen Thanh Ha, presidente de SBLaw Company, opinó que la mencionada regulación creará más dificultades y obstáculos para el mercado inmobiliario, ya que cientos de proyectos antiguos están siendo sometidos a procedimientos legales; mientras que los nuevos proyectos también tendrán dificultades para implementarse, lo que conllevará una oferta aún menor de viviendas.

El abogado analizó que la dificultad radica en la normativa que exige la presencia de suelo residencial en el terreno para el cual se solicita un cambio de uso del suelo para un proyecto. Sin embargo, la mayoría de los nuevos proyectos de desarrollo inmobiliario actuales se implementan en terrenos que inicialmente eran agrícolas, no agrícolas, productivos u otros tipos de suelo.

La dificultad radica en la normativa que solo otorga reconocimiento si el terreno es no agrícola (excluyendo terrenos residenciales) y se han pagado los derechos de uso o arrendamiento en un solo pago por todo el período de arrendamiento. Sin embargo, en la práctica, la mayoría de los proyectos actuales se implementan con empresas que pagan derechos de arrendamiento anuales. Por lo tanto, los proyectos que pagan derechos de arrendamiento anuales no pueden desarrollar proyectos inmobiliarios.

Además, la normativa dificulta la negociación de la transferencia de derechos de uso de la tierra para el desarrollo de proyectos de vivienda comercial, ya que solo se aplica a terrenos no agrícolas que no sean residenciales y por los que se hayan pagado tasas de uso de la tierra o se hayan abonado tasas de arrendamiento de la tierra en un solo pago por todo el período de arrendamiento.

En realidad, la normativa vigente anima a los inversores a negociar ellos mismos la transferencia de los derechos de uso del suelo para llevar a cabo proyectos de vivienda urbana y comercial; sin embargo, el requisito de disponer de terrenos no agrícolas con un pago único de arrendamiento impedirá que muchos proyectos se conviertan en tales.

Según el punto b), apartado 1 y apartado 6 del artículo 128 del proyecto de Ley de Tierras, las empresas no podrán llevar a cabo proyectos de vivienda comercial. Esto afectará a la oferta de apartamentos y a los precios de la vivienda urbana.

Esta normativa también contradice las directrices vigentes para eliminar los obstáculos legales a los proyectos, ya que ha reducido el alcance en comparación con la normativa actual de la Ley n.º 03/2022/QH15, que modifica nueve leyes, incluida la modificación del apartado 1 del artículo 23 de la Ley de Vivienda de 2014 sobre los tipos de terrenos permitidos para viviendas comerciales. En consecuencia, la normativa estipula que las empresas obtienen la aprobación para las políticas de inversión; y, simultáneamente, la aprobación para los inversores de proyectos de vivienda comercial si tienen derecho a usar el terreno o reciben el derecho a usar terrenos residenciales o terrenos residenciales y otros terrenos no residenciales que cumplan las condiciones para permitir la conversión del uso del suelo para ejecutar el proyecto de inversión”, dijo el Sr. Ha.

Proyecto de Ley de Tierras: Numerosas opiniones siguen expresando inquietudes sobre la adquisición de tierras para el desarrollo socioeconómico. Muchos diputados de la Asamblea Nacional continúan manifestando su preocupación por la normativa sobre adquisición de tierras para el desarrollo socioeconómico en beneficio nacional y público, contemplada en el proyecto de Ley de Tierras enmendada.

Fuente: https://vietnamnet.vn/doanh-nghiep-tu-bo-du-an-chi-vi-quy-dinh-dat-o-2200137.html