Comienza la construcción de la Ring Road 4: ¿causará sensación el sector inmobiliario de Hanoi?

Con una inversión total de más de 85.813 billones de VND, 112,8 km de longitud, que atraviesa 3 provincias y ciudades: Hanoi , Hung Yen, Bac Ninh, la carretera de circunvalación 4 de la región capital comenzó su construcción el 25 de junio.

Casi de inmediato, el mercado inmobiliario de la zona experimentó un auge.

El Sr. Tran Van An, agente inmobiliario del distrito de Me Linh, afirmó que desde finales de junio ha aumentado nuevamente el número de clientes interesados en proyectos inmobiliarios en la zona. Diariamente, el Sr. An recibe llamadas de personas que solicitan información sobre precios y se registran para visitar los proyectos. Sin embargo, los clientes solo se interesan por aquellos proyectos con un buen estatus legal, precios razonables y grandes descuentos.

“ El fin de semana pasado también vendí dos lotes contiguos en Me Linh a dos inversores. Desde principios de año, el mercado inmobiliario estuvo prácticamente paralizado, pero desde que comenzaron las obras de la Circunvalación 4, se han reactivado las transacciones. Si bien no es tan dinámico como antes, ha mejorado considerablemente ”, informó el Sr. An.

Según el Sr. Hai, empleado de la empresa Dat Xanh Mien Bac, su compañía actualmente distribuye proyectos en Me Linh. Anteriormente, solo podían vender 1 o 2 lotes al mes, pero una semana después de que comenzara la construcción de la Circunvalación 4, la empresa vendió entre 7 y 8 lotes por semana.

Perspectiva de la intersección entre la Circunvalación 4 y los ejes radiales. (Foto: Junta Directiva).

Además del factor de la Circunvalación 4, el Sr. Hai dijo que este es un proyecto con carta blanca, infraestructura completa, el precio actual no está demasiado inflado, entre 30 y 40 millones de VND/m2, la deducción es de hasta el 19% anual para los clientes que pagan por adelantado, pagan el 10% del valor del producto y firman el contrato de inmediato.

En grupos y foros inmobiliarios de redes sociales, circula constantemente información sobre la venta de terrenos cerca de la Cuarta Circunvalación. Por ejemplo, un agente inmobiliario escribió: “ Es el momento ideal para duplicar o quintuplicar el flujo de caja. El proyecto de la Cuarta Circunvalación ha comenzado oficialmente. El terreno Song Phuong - Hoai Duc se encuentra cerca de la Cuarta Circunvalación, a 2 km de la Avenida Thang Long, con precios desde tan solo 2 millones de VND/m². Terreno con licencia de 50 años para jardín, listo para su cambio de uso. El título de propiedad ya está a nombre del propietario. Contácteme de inmediato …”.

O bien: " Un poco más de 5 millones de VND, cerca de la Circunvalación 4, con espacio suficiente para que 3 coches circulen cómodamente. Documentación en regla a nombre del propietario". O bien: "Necesito dinero, por eso vendo un terreno excelente junto al proyecto de la Circunvalación 4, que acaba de empezar a construirse. Es un terreno cuadrado, con una extensión en la parte trasera, ideal para vivienda o negocio ".

En cuanto a los precios de venta, muchos corredores e inversores dijeron que, en comparación con los mercados especulativos de terrenos en muchos puntos críticos del país, que han disminuido entre un 20% y un 40%, los precios de los terrenos en la zona cercana a la cuarta circunvalación de la región capitalina están experimentando la menor disminución, entre un 10% y un 15%, en comparación con el período de fiebre inmobiliaria.

Según Batdongsan.com.vn, para junio de 2023, en la zona de Me Linh y algunas áreas urbanas como Ha Phong y Cienco 5, los precios de los terrenos en ubicaciones privilegiadas tendían a disminuir alrededor de un 15 % en comparación con el máximo alcanzado, fluctuando habitualmente entre 45 y 55 millones de VND/m². En Ha Dong, los terrenos en zonas beneficiadas por el proyecto de la Carretera de Circunvalación 4 de Hanói, como Yen Nghia, también experimentaron una bajada de precio, pasando de entre 63 y 70 millones de VND/m² a un nivel habitual de entre 58 y 63 millones de VND/m².

Mientras tanto, en la zona de Cu Khe (Thanh Oai), cerca del cruce de las carreteras de circunvalación Cienco 5 y 4, los precios del suelo se mantienen entre 55 y 60 millones de VND/m², lo que supone un descenso de entre el 10 y el 12 % respecto a finales de 2022. Por otro lado, en Binh Minh, el precio de venta de terrenos es de 40 millones de VND/m², entre 5 y 10 veces menor que durante el periodo de mayor auge inmobiliario.

Cabe destacar que, si bien el precio del terreno en Dan Phuong en la calle Tan Lap se mantiene entre 48 y 55 millones de VND/m2, este precio ha disminuido entre 3 y 6 veces en comparación con mediados del año pasado, y en la calle Tan Hoi también ha disminuido aproximadamente 5 veces, hasta los 50 millones de VND/m2.

Difícil volver a tener fiebre

Según los expertos, aunque la construcción de la Ring Road 4 ha comenzado, es poco probable que el mercado inmobiliario de esta zona se reactive o experimente una nueva ola.

En respuesta a VTC News , el Sr. Vu Cuong Quyet, Director General de la Compañía Anónima de Bienes Raíces y Servicios Dat Xanh Mien Bac (Dat Xanh Mien Bac), afirmó que la carretera de circunvalación ofrece una alta conectividad no solo con Hanoi, sino también con áreas interprovinciales, conectando con Bac Ninh, Bac Giang , Hung Yen...

Los proyectos en torno a la Circunvalación 3 están casi completos, mientras que la población crece rápidamente y el número de inmigrantes en Hanoi también es bastante grande, por lo que las perspectivas de crecimiento inmobiliario en torno a la Circunvalación 4 son muy amplias, pero es muy difícil que los precios aumenten bruscamente; depende del desarrollo de la infraestructura.

“ El contexto actual del mercado es bastante tranquilo. Los precios inmobiliarios en la Circunvalación 4 han aumentado considerablemente en los últimos tiempos, y la psicología actual de los inversores se inclina hacia la búsqueda de inversiones seguras, por lo que es difícil que el mercado experimente fluctuaciones en este momento. En los próximos 2 o 3 años, una vez finalizada la Circunvalación 4, el mercado inmobiliario en esta zona podrá revalorizarse y estabilizarse”, pronosticó el Sr. Quyet.

Según el Sr. Nguyen The Diep, vicepresidente del Club Inmobiliario de Hanói, esta es una oportunidad para inversores y grandes empresas inmobiliarias. A pesar de la difícil situación del mercado inmobiliario, para algunas grandes empresas con visión estratégica y capital estable, este es el momento ideal para desarrollar proyectos en la zona de la Circunvalación 4.

« Cuando algunas empresas se suman a la "carrera", la infraestructura de esa zona se desarrollará, lo que provocará un aumento en los precios de los bienes raíces. Junto con eso, otras empresas también "seguirán", lo que convertirá las zonas con ubicaciones privilegiadas alrededor de la Carretera de Circunvalación 4 en puntos clave del mercado inmobiliario en Hanói y las provincias por donde pasan los proyectos », comentó el Sr. Diep.

El Sr. Diep también predijo que el mercado aún presenta una enorme demanda de vivienda e inversión, por lo que la recuperación es solo cuestión de tiempo, especialmente cuando la infraestructura en esa zona se desarrolle de forma coordinada. En particular, la Ley de Tierras modificada y el mecanismo de política tienen muchos aspectos favorables que contribuirán a que los precios inmobiliarios a lo largo de la cuarta circunvalación vuelvan a aumentar. Incluso es posible que se establezca un nuevo nivel de precios en las zonas este y oeste de la ciudad.

Desde una perspectiva más cautelosa, el Dr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam, afirmó con franqueza que, para generar volatilidad en el mercado, los agentes suelen recurrir a información privilegiada para inflar los precios y crear una verdadera fiebre inmobiliaria. Por consiguiente, los inversores deben ser extremadamente prudentes, analizar detenidamente la dinámica del mercado, comprender la planificación y la liquidez para evitar el riesgo de inmovilizar capital y, al mismo tiempo, comprender dos aspectos fundamentales: el margen de subida de precios y el avance de la infraestructura.

“ Antes de invertir, los inversores deben evaluar si el precio actual es razonable. En particular, deben considerar dos factores: el precio de transacción del proyecto en los últimos 1-2 años y las condiciones de desarrollo de la infraestructura. Posteriormente, pueden comparar este índice con la tasa de fluctuación promedio del mercado para realizar una evaluación objetiva de la razonabilidad del precio actual ”, afirmó el Sr. Dinh.

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