Es necesario endurecer la subdivisión y venta de terrenos, razón por la cual los apartamentos de Hanoi establecen continuamente récords, Quang Binh está a punto de subastar 128 parcelas de tierra, a partir de 560 millones de VND... son las últimas noticias inmobiliarias.
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| La Ley de Negocios Inmobiliarios revisada estipula que los derechos de uso del suelo no pueden transferirse a personas que construyan sus propias viviendas o dividan terrenos en parcelas para su venta en barrios, distritos y ciudades de zonas urbanas especiales de tipo I, II y III, y están sujetos a subastas de derechos de uso del suelo para invertir en proyectos de construcción de viviendas, de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras. (Fuente: Dan Tri) |
Los precios de los terrenos podrían subir
Según estadísticas del Ministerio de Construcción , para diciembre de 2023, habrá 902 áreas urbanas en todo el país. Estas estadísticas están directamente relacionadas con la normativa que prohíbe la subdivisión y venta de terrenos en la Ley de Negocios Inmobiliarios revisada, que entrará en vigor a principios de 2025.
En concreto, la Ley de Negocios Inmobiliarios modificada estipula que los derechos de uso de la tierra no pueden transferirse a personas que construyan casas por sí mismas, dividan parcelas de tierra para la venta en barrios, distritos y ciudades de áreas urbanas de clase especial, clase I, II y III, y estén sujetas a subastas de derechos de uso de la tierra para invertir en proyectos de construcción de viviendas de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras.
Para las demás zonas, el Comité Popular provincial determinará, según las condiciones locales, las zonas en las que los inversores del proyecto podrán transferir derechos de uso de tierras con infraestructura técnica a particulares para la autoconstrucción de viviendas.
En cuanto a esta normativa que prohíbe la subdivisión y venta de terrenos, muchos expertos inmobiliarios creen que, aproximadamente en el próximo año, el mercado inmobiliario experimentará fuertes fluctuaciones. La restricción de la subdivisión y venta de terrenos provocará escasez de oferta y podría impulsar los precios al alza.
El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam (VARS), dijo que la demanda de terrenos es siempre muy alta mientras que el mercado carece de oferta de proyectos oficiales.
Muchos especuladores han aprovechado la oportunidad para acaparar terrenos, dividirlos en parcelas para venderlos, dividirlos e incluso bautizar los proyectos con el mismo nombre que los legítimos para atraer compradores. Al mismo tiempo, compiten para inflar los precios, impulsando los precios inmobiliarios, lo que genera caos en el mercado, afirmó el Sr. Dinh, afirmando que es necesario intensificar la división y venta de terrenos.
Según el experto en bienes raíces Dinh Minh Tuan, la prohibición de la subdivisión y venta de tierras según las nuevas regulaciones puede reducir la subdivisión desenfrenada, la oferta al mercado también se "reducirá", lo que ayudará a reducir el desperdicio de recursos de la tierra.
Sin embargo, las actividades de compraventa de tierras también se verán afectadas en el futuro. En una primera etapa, el mercado inmobiliario será inestable, ya que actualmente el 90 % de las transacciones de compraventa de tierras se realizan en terrenos subdivididos.
Una vez implementada la regulación, pueden aparecer una gran cantidad de productos de tierras de gran superficie a la venta a precios rebajados, provenientes de inversionistas que accidentalmente "retienen" tierras con el propósito de dividir y fraccionar parcelas para obtener ganancias.
Por el contrario, los precios de los terrenos subdivididos con certificados en localidades donde está prohibida la subdivisión se verán impulsados al alza y existe la posibilidad de una ola de "corridas" para subdividir y fraccionar terrenos antes de que la ley entre en vigor oficialmente.
El endurecimiento oficial de la subdivisión de tierras no solo afectará a pequeños grupos de personas. Dado que en las zonas urbanas de tipo 2 y 3, el número de inversionistas que participan en la inversión en tierras es muy elevado. Debido a la buena liquidez y la alta demanda de este tipo de inversión, algunos inversionistas acaparan bienes y los revenden a precios elevados.
"Invisiblemente, el precio de los terrenos subdivididos también es más alto que el precio promedio de los terrenos vendidos por la gente", enfatizó el Sr. Tuan.
Según el Sr. Tuan, la prohibición de la subdivisión y venta de terrenos en 105 ciudades y pueblos reducirá el poder adquisitivo en estos mercados, pero los terrenos en ciudades de clase I atraerán mayores flujos de efectivo. Dado que los inversores perciben demasiado riesgo externo y esperarán a que se estabilicen los problemas relacionados con la subdivisión de terrenos, considerarán regresar a estas zonas. En el futuro inmediato, los mercados centrales seguirán atrayendo flujos de efectivo debido al evidente aumento de la demanda de inversión.
El Sr. Tuan recomienda que, en este momento, quienes inviertan en terrenos consideren cuidadosamente la inversión en terrenos en zonas que se encuentran en período de transición según la Ley de Negocios Inmobiliarios o la Ley de Vivienda, especialmente en zonas donde la subdivisión y la venta de terrenos están prohibidas. Los compradores deben asegurarse de que el terreno de inversión cuente con un certificado.
Compartiendo la misma opinión, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), dijo que a largo plazo, endurecer la subdivisión y venta de tierras ayudará a que este mercado se desarrolle en una dirección transparente y sostenible, evitará la especulación, la "fiebre" de la tierra y limitará el desperdicio de tierras.
¿Qué causa que los precios de los apartamentos en Hanoi se disparen?
La demanda de viviendas aumenta constantemente, presionando la oferta y empujando los precios inmobiliarios en general a marcar continuamente nuevos niveles, cada uno superior al anterior.
En particular, el sector de los apartamentos en Hanói ha experimentado un continuo aumento de precios. La Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) ha señalado los factores que han provocado que los precios de los apartamentos en Hanói alcancen nuevos récords.
Desde 2018, las políticas relacionadas con las fuentes de capital y las decisiones de las agencias y departamentos en el control del mercado inmobiliario han sido una de las razones de la grave disminución de la oferta de bienes raíces residenciales.
Los datos de investigación de VARS muestran que los precios de los apartamentos en Hanói han aumentado durante decenas de trimestres consecutivos. El índice de precios de los apartamentos en Hanói en el primer trimestre de 2024 aumentó un 48 % en comparación con el primer trimestre de 2019 y 8 puntos porcentuales en comparación con el último trimestre de 2023, el mayor incremento en los últimos cinco años.
Los expertos de VARS señalaron que la infraestructura se mejora constantemente, por lo que el valor de los inmuebles también aumenta proporcionalmente a la inversión. Sin embargo, no es razonable invertir tres o cuatro veces en una sola inversión.
Las razones por las que los precios de los apartamentos en Hanói suben constantemente se deben a la gran demanda de inversión, cuando grandes flujos de caja se destinan al sector inmobiliario para mantener activos, especialmente en un contexto en el que los tipos de interés bancarios están en mínimos históricos. Además, la demanda de inversión en apartamentos de alquiler también se ve impulsada por las necesidades de alojamiento de un gran número de turistas internacionales, expertos extranjeros o estudiantes que acuden en masa a la capital.
Mientras tanto, la oferta es insuficiente y hay escasez de bienes para satisfacer la demanda del mercado. Según la psicología general, la demanda de vivienda propia entre los vietnamitas es siempre alta y sigue en aumento. Una serie de estos factores influyen simultáneamente en el precio de los apartamentos en Hanói, rompiendo constantemente sus propios récords.
VARS calcula que, para 2025, la población de Hanói alcanzará los 9 millones de personas, con una tasa de urbanización prevista del 62 %. Por lo tanto, para 2025, la población residente en zonas urbanas ascenderá a aproximadamente 5 580 000 personas, frente a los 4 138 500 de 2022, lo que equivale a unos 120 000 nuevos hogares urbanos cada año.
Al mismo tiempo, VARS citó datos del Plan de Desarrollo de Vivienda de Hanói para el período 2021-2025, que también mostraron que la demanda total para el período 2022-2025 es de 185.200 casas, de las cuales 166.600 son apartamentos. Si bien la realidad es que el número de apartamentos de nueva construcción en venta en Hanói está disminuyendo continuamente.
En 2023, la oferta total de apartamentos nuevos solo alcanzará aproximadamente 11.000 productos, lo que equivale al 66% en comparación con el mismo período de 2022. Solo en el primer trimestre de 2024, todo el mercado de Hanoi solo registrará alrededor de 3.000 apartamentos de nueva apertura.
Así, de aquí a 2025, en promedio, a Hanói le faltarán unos 50.000 apartamentos al año. Mientras tanto, el número de nuevos proyectos de vivienda comercial con licencia disminuye continuamente y la gente se resiste a vender sus casas por temor a que, si los precios siguen subiendo, no tengan suficiente dinero para comprar otra; sobre todo ahora que no hay apartamentos con precios asequibles en el mercado.
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| En 2023, la oferta total de viviendas nuevas solo alcanzará aproximadamente 11.000 unidades, lo que representa un 66% en comparación con el mismo período de 2022. (Foto: HA) |
Casos en los que se permite a organizaciones e individuos extranjeros poseer viviendas en Vietnam
El artículo 17 de la Ley de Vivienda de 2023 (vigente a partir del 1 de enero de 2025) estipula las organizaciones e individuos extranjeros que pueden poseer viviendas y las formas de propiedad de la vivienda en Vietnam.
En consecuencia, a las organizaciones e individuos extranjeros se les permite poseer casas en Vietnam, incluidos:
Las organizaciones económicas con inversión extranjera invierten en proyectos de construcción de viviendas en Vietnam de conformidad con las disposiciones de esta ley y otras disposiciones legales pertinentes;
Organizaciones económicas con inversión extranjera, sucursales, oficinas de representación de empresas extranjeras, fondos de inversión extranjera y sucursales de bancos extranjeros que operan en Vietnam (en adelante denominadas organizaciones extranjeras);
A las personas extranjeras se les permite ingresar a Vietnam.
Las organizaciones y personas extranjeras especificadas en la Cláusula 1 de este Artículo pueden ser propietarias de viviendas en Vietnam, incluidos apartamentos y casas individuales, a través de las siguientes formas:
La organización especificada en el punto a), cláusula 1 de este artículo está autorizada a ser propietaria de viviendas a través de la implementación de proyectos de inversión en construcción de viviendas en Vietnam;
Las organizaciones y personas especificadas en los puntos b) y c) del inciso 1 del presente artículo, pueden ser propietarias de viviendas mediante la compra o arrendamiento de viviendas comerciales a inversionistas de proyectos de inversión en construcción de viviendas, recibir donaciones o heredar viviendas comerciales en proyectos de inversión en construcción de viviendas que no estén ubicados en áreas que requieran defensa y seguridad nacional según lo prescrito en el artículo 16 de esta Ley;
Las organizaciones y personas especificadas en los puntos b y c del inciso 1 del presente artículo podrán ser propietarias de viviendas mediante compra o arrendamiento con opción de compra de viviendas de organizaciones y personas extranjeras que ya posean viviendas según lo prescrito en el punto b de este inciso.
Quang Binh está a punto de subastar 128 terrenos
La provincia de Quang Binh subastará el derecho de uso de 128 terrenos en el distrito de Quang Trach, la ciudad de Ba Don y la ciudad de Dong Hoi el próximo mes de mayo. El precio inicial mínimo es de 560 millones de dongs y el máximo, de casi 6 mil millones de dongs.
En la ciudad de Ba Don , 50 parcelas de tierra propiedad de la Junta de Gestión del Proyecto de Desarrollo e Inversión del Fondo de Tierras de la ciudad de Ba Don serán subastadas por derechos de uso de la tierra por el Centro de Servicios de Subastas de Propiedades de la Provincia de Quang Binh en la tarde del 7 de mayo.
Las 50 parcelas subastadas son terrenos rurales residenciales de uso a largo plazo. Pertenecen al proyecto de infraestructura residencial a lo largo de la carretera principal que va desde la Carretera Nacional 12A hasta el núcleo central de comunas de la región sur, la ciudad de Ba Don.
Superficie de terreno de 160 a 240 m². Precios desde 560 millones de VND hasta más de 2000 millones de VND por terreno.
La fecha límite para recibir los documentos de registro y las ofertas es el 4 de mayo a las 16:30 horas. El anuncio de las ofertas se llevará a cabo en el salón del Comité Popular de la comuna de Quang Hoa, ciudad de Ba Don.
También en la ciudad de Ba Don, el Centro de Servicios de Subastas de Propiedades de la Provincia de Quang Binh continuó organizando la subasta de derechos de uso de tierras para 10 parcelas de tierra en la tarde del 13 de mayo.
Los terrenos subastados son todos terrenos residenciales urbanos, pertenecientes al proyecto de infraestructura técnica del área residencial Dong Mua, barrio Quang Thuan, ciudad de Ba Don.
La superficie de cada parcela varía entre 160,8 y 237 m². El precio inicial oscila entre 746 millones de VND y más de 1.300 millones de VND por parcela.
La fecha límite para recibir los documentos y ofertas de la subasta es el 10 de mayo a las 4:30 p. m. en el Comité Popular del Barrio Quang Thuan.
El anuncio del precio pagado se llevará a cabo en el salón del Comité Popular del barrio de Quang Thuan.
En el distrito de Quang Trach , 42 parcelas de tierra propiedad del Comité Popular de la comuna de Quang Phu serán subastadas por derechos de uso de la tierra por el Centro de Servicios de Subastas de Propiedades de la Provincia de Quang Binh en la mañana del 16 de mayo.
42 parcelas de tierra son terrenos residenciales rurales, con uso a largo plazo; pertenecientes al proyecto de infraestructura técnica del área de planificación residencial de la aldea de Nam Lanh, comuna de Quang Phu.
Superficie de 200 a 303,6 m² por parcela. Precios desde 680 millones de VND hasta casi 1.400 millones de VND por parcela.
La subasta se realiza mediante votación indirecta una sola vez durante el plazo de presentación de solicitudes. La fecha límite para presentar la solicitud y los formularios de oferta es el 13 de mayo a las 16:30 h en la sede del Comité Popular de la comuna de Quang Phu.
El anuncio del precio pagado tendrá lugar en el salón del Comité Popular de la comuna de Quang Phu.
En la ciudad de Dong Hoi , en la mañana del 13 de mayo, el Centro de Servicios de Subastas de Propiedades de la Provincia de Quang Binh y la Junta de Gestión de Proyectos de Inversión en Construcción Civil e Industrial de la Provincia de Quang Binh organizarán una subasta del derecho de uso de 26 parcelas de tierra.
Parcelas de terreno pertenecientes al proyecto de infraestructura técnica del área residencial en el Centro Administrativo del Barrio Duc Ninh Dong.
Superficie de terreno: de 126 a 331,5 m². Precios desde más de 1.400 millones hasta más de 5.900 millones de VND por parcela.
El plazo para registrarse para participar en la subasta y votar las ofertas finaliza a las 16:30 h del 10 de mayo. El anuncio de las ofertas se realizará en el salón de subastas del Centro de Servicios de Subastas de Propiedades de la provincia de Quang Binh.
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Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-dat-nen-se-tang-ly-do-chung-cu-ha-noi-lien-tiep-lap-ky-luc-truong-hop-ca-nhan-nuoc-ngoai-duoc-so-huu-nha-269626.html
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