Los precios de alquiler de terrenos en las zonas industriales del norte aumentan, reduciendo la ventaja competitiva

El atractivo del sector inmobiliario industrial en el Norte

En el primer semestre de 2023, las provincias y ciudades del norte atrajeron la mayor inversión extranjera en el sector manufacturero con 3.400 millones de dólares, lo que equivale al 63% de los nuevos proyectos de IED en el sector manufacturero registrados con 238 nuevos proyectos.

De los cuales, Bac Giang representa el 20% del total de proyectos nuevos registrados con 1.060 millones de dólares, incluida la inversión en la fábrica Fulian Precision Technology de Singapur, por un valor de 621 millones de dólares, y el proyecto de LONGi Green Energy Technoly Co. Ltd, valorado en 140 millones de dólares. Bac Ninh ocupa el tercer lugar a nivel nacional en atracción de IED en el sector manufacturero, con un 9% del capital registrado total por un valor de 486 millones de dólares.

En términos de sectores de inversión, en el primer semestre de 2023, los equipos eléctricos representaron el mayor capital de IED recién registrado en el sector manufacturero con un 21%, por un valor de 1.140 millones de dólares. A continuación se encuentra la industria de productos informáticos, electrónicos y eléctricos, con un capital de inversión total que representa el 20% y los productos de caucho y plástico el 15%.

Foto ilustrativa. (Fuente: DK)

Por regiones económicas , se puede observar que en la Región Económica Norte los principales sectores receptores de nuevos capitales de inversión son computadoras, productos electrónicos y eléctricos, representando el 19% del capital de inversión total de toda la región; seguido de los equipos eléctricos (15%); Los productos de caucho y plástico representan solo el 5% y los vehículos de motor el 4%. Mientras tanto, en la región económica Sur, el panorama es algo opuesto, donde los productos de caucho y plástico concentran el mayor capital de inversión, representando el 10% del capital de inversión total en la región, la fabricación de metales representa el 4% y el agua potable representa alrededor del 3%.

Además, también se observa que los fabricantes y la energía solar se están desplazando hacia el norte. Tres de los cinco principales proyectos manufactureros en la Zona Económica del Norte para 2022 están en el sector relacionado con la energía solar. De los 30 fabricantes de productos solares a nivel nacional, el 77% se encuentran en la Zona Económica Norte y solo el 23% en la Zona Económica Sur.

De ellos, Trina Solar es el mayor inversor con un proyecto valorado en 275 millones de dólares en el Parque Industrial Yen Binh, provincia de Thai Nguyen. Los inversores proceden en su mayoría de China, Hong Kong y Singapur. En la primera mitad de 2023, el fabricante estadounidense de módulos solares Thornava Solar también inició la producción en una moderna fábrica con una capacidad anual de 1 gigavatio en el Parque Industrial Que Vo, provincia de Bac Ninh .

En 2023, el grupo privado vietnamita AD Green inauguró una fábrica de 3 gigavatios valorada en 45 millones de dólares, que produce paneles solares para los mercados nacionales y extranjeros. Esta instalación cubre un área de casi 8 hectáreas en el clúster industrial An Ninh, distrito de Tien Hai, provincia de Thai Binh.

Se puede observar que los principales grupos de inquilinos en la Región Norte son inquilinos en sectores de alto valor agregado, incluidos productos electrónicos y computadoras, automóviles, maquinaria y equipos y fabricación relacionada con la energía solar, siendo los inquilinos corporaciones de gran escala como Samsung, LG Electronics, Foxconn, Canon, Hyundai, Honda y Vinfast.

Mientras tanto, los principales inquilinos en el Sur son empresas que procesan productos de caucho y plástico, alimentos y bebidas, materiales de construcción y prendas de vestir, industrias que se considera que tienen un menor valor agregado.

El Sr. Thomas Rooney, Gerente Senior de Servicios de Asesoramiento Industrial de Savills Hanoi, comentó: La Zona Económica del Norte tiene una ubicación estratégica, con buen acceso a los mercados nacionales e internacionales.

En los últimos cinco años, la infraestructura en esta área ha mejorado significativamente con una serie de proyectos de autopistas que conectan tres puertos principales, incluido el puerto de Hai Phong, el puerto de aguas profundas de Lach Huyen y el puerto de Cai Lan. Además, la Zona Económica del Norte posee un gran fondo de tierras, lo que satisface la demanda de área de los inquilinos que operan en sectores de alto valor agregado, atrayendo muchos proyectos de inversión grandes en ensamblaje de automóviles, componentes electrónicos y productos de energía solar.

"Es evidente que la Zona Económica del Norte se considera una gran ventaja para los inversores, no solo porque aprovecha una de las principales rutas de importación y exportación de Vietnam a través de Hai Phong, sino también porque permite transportar mercancías con facilidad a los mercados vecinos", afirmó el Sr. Thomas Rooney.

Los alquileres elevados pueden reducir la ventaja competitiva

Según un informe de Savills Vietnam, en el primer semestre de 2023, el Norte registró 68 proyectos de parques industriales con una superficie total de hasta 12.000 hectáreas. La tasa de ocupación media alcanzó el 83%, frente al 81% del año anterior. El precio promedio de alquiler de terrenos alcanzó los 138 USD/m2/ciclo de alquiler, frente a los 102 USD/m2/ciclo de alquiler.

Los precios de los impuestos territoriales en los parques industriales del Norte están aumentando, lo que reduce la competitividad de la zona económica del Norte en comparación con el Sur. (Foto: DP)

De los cuales, Bac Ninh tiene el mayor aumento de precio de alquiler de terrenos del 48% en comparación con el mismo período de 2022, alcanzando los 156 USD/m2/ciclo de alquiler gracias al renovado interés de las empresas y proveedores de electrónica con la necesidad de diversificar las cadenas de suministro fuera de China.

El Hung Yen aumentó un 45% en el mismo período, alcanzando los 132 USD/m2/ciclo de alquiler. De manera similar, las provincias clave también registraron aumentos con Hai Duong (un aumento del 33%, alcanzando los 101 USD/m2/ciclo de alquiler), Hai Phong (un aumento del 28%, alcanzando los 129 USD/m2/ciclo de alquiler).

El informe de Savills también muestra que la oferta de fábricas ya construidas en la región económica del Norte alcanzó los 3,5 millones de metros cuadrados de área neta alquilable (NLA), con aproximadamente 618.000 metros cuadrados de NLA restantes vacantes. Se espera que los alquileres promedio sean de USD 4,8/m2/mes (sin IVA) en el primer semestre de 2023. Mientras tanto, la tasa de ocupación de fábricas y almacenes ya construidos en la Región Norte registró una disminución al 83% debido a la nueva oferta lanzada en Hai Phong y Bac Ninh.

Según el Sr. John Campbell, Subdirector de Servicios Industriales de Savills Vietnam: «Los precios actuales de alquiler de terrenos en la Zona Económica Norte han superado los dos dígitos, lo que reduce la competitividad de la Zona Económica Norte en comparación con la Zona Económica Sur. El aumento de los precios de los terrenos podría obstaculizar la entrada de nuevas empresas de fabricación de electrónica, automóviles y energía solar. Se trata de inversores que buscan adquirir grandes terrenos a precios razonables».

Fuente: https://www.congluan.vn/gia-thue-dat-tai-khu-cong-nghiep-phia-bac-tang-cao-lam-giam-loi-the-canh-tranh-post269896.html