El atractivo del sector inmobiliario industrial en el Norte
En el primer semestre de 2023, las provincias y ciudades del norte atrajeron la mayor inversión extranjera en el sector manufacturero con 3.400 millones de dólares, lo que equivale al 63% de los nuevos proyectos de IED en el sector manufacturero registrados con 238 nuevos proyectos.
De estos, Bac Giang representa el 20% del total de nuevos proyectos registrados, con 1.060 millones de dólares, incluyendo la inversión en la fábrica Fulian Precision Technology de Singapur, por 621 millones de dólares, y el proyecto de LONGi Green Energy Technoly Co. Ltd., por 140 millones de dólares. Bac Ninh ocupa el tercer lugar a nivel nacional en atracción de IED en el sector manufacturero, con el 9% del capital registrado total, valorado en 486 millones de dólares.
En cuanto a los sectores de inversión, en el primer semestre de 2023, los equipos eléctricos representaron la mayor cantidad de capital de inversión extranjera directa (IED) registrado en el sector manufacturero, con un 21% y un valor de 1.140 millones de dólares. Le siguieron la industria de productos informáticos, electrónicos y eléctricos, con una inversión total del 20%, y los productos de caucho y plástico, con un 15%.
Foto ilustrativa. (Fuente: DK)
Por región económica , se observa que en la Región Económica Norte, los principales sectores que reciben nuevas inversiones son los productos informáticos, electrónicos y eléctricos, con un 19% del total de la región; seguidos de los equipos eléctricos (15%); los productos de caucho y plástico, con tan solo un 5%, y los vehículos de motor, con un 4%. Por otro lado, en la Región Económica Sur, la situación es algo opuesta: los productos de caucho y plástico concentran la mayor cantidad de inversión, con un 10%, la industria metalúrgica con un 4% y el agua potable con cerca del 3%.
Además, se observa una migración de los fabricantes y la energía solar hacia el norte. Tres de los cinco principales proyectos manufactureros de la Zona Económica Norte en 2022 pertenecen al sector de la energía solar. De los 30 fabricantes de productos solares a nivel nacional, el 77 % se ubica en la Zona Económica Norte y solo el 23 % en la Zona Económica Sur.
Entre ellos, Trina Solar es el mayor inversor, con un proyecto valorado en 275 millones de dólares en el Parque Industrial Yen Binh, provincia de Thai Nguyen. Los inversores provienen principalmente de China, Hong Kong y Singapur. En el primer semestre de 2023, el fabricante estadounidense de módulos solares Thornava Solar también inició la producción en una moderna planta con una capacidad anual de 1 gigavatio en el Parque Industrial Que Vo, provincia de Bac Ninh .
En 2023, la empresa privada vietnamita AD Green inauguró una fábrica de 3 gigavatios con un valor de 45 millones de dólares, que produce paneles solares para el mercado nacional e internacional. La planta ocupa una superficie de casi 8 hectáreas en el Polígono Industrial de An Ninh, distrito de Tien Hai, provincia de Thai Binh.
Se puede observar que los principales grupos de inquilinos en la Región Norte son inquilinos en sectores de alto valor agregado, incluidos productos electrónicos y computadoras, automóviles, maquinaria y equipos y fabricación relacionada con la energía solar, siendo los inquilinos corporaciones de gran escala como Samsung, LG Electronics, Foxconn, Canon, Hyundai, Honda y Vinfast.
Mientras tanto, los principales inquilinos en el Sur son empresas que procesan productos de caucho y plástico, alimentos y bebidas, materiales de construcción y prendas de vestir, industrias que se considera que tienen un menor valor agregado.
El Sr. Thomas Rooney, Gerente Senior de Servicios de Asesoramiento Industrial de Savills Hanoi, comentó: La Zona Económica del Norte tiene una ubicación estratégica, con buen acceso a los mercados nacionales e internacionales.
En los últimos cinco años, la infraestructura de esta zona ha mejorado significativamente gracias a una serie de proyectos de autopistas que conectan tres puertos importantes, como el puerto de Hai Phong, el puerto de aguas profundas de Lach Huyen y el puerto de Cai Lan. Además, la Zona Económica del Norte cuenta con un amplio fondo de tierras, lo que satisface la demanda de los arrendatarios que operan en sectores de alto valor añadido y atrae numerosos proyectos de inversión de gran envergadura en ensamblaje de automóviles, componentes electrónicos y productos de energía solar.
"Es evidente que la Zona Económica del Norte se considera una gran ventaja para los inversores, no solo porque aprovecha una de las principales rutas de importación y exportación de Vietnam a través de Hai Phong, sino también porque permite transportar mercancías con facilidad a los mercados vecinos", afirmó el Sr. Thomas Rooney.
Los alquileres elevados pueden reducir la ventaja competitiva
Según Savills Vietnam, en el primer semestre de 2023, la región del Norte registró 68 proyectos de parques industriales con una superficie total de hasta 12.000 hectáreas. La tasa de ocupación promedio alcanzó el 83%, frente al 81% del mismo período del año anterior. El precio promedio de alquiler de terrenos alcanzó los 138 USD/m² por ciclo de alquiler, frente a los 102 USD/m² por ciclo de alquiler.
Las tasas impositivas sobre la tierra en los parques industriales del Norte están aumentando, lo que reduce la competitividad de la zona económica del Norte en comparación con la del Sur. (Foto: DP)
De los cuales, Bac Ninh tiene el mayor aumento de precio de alquiler de terrenos del 48% en comparación con el mismo período de 2022, alcanzando los 156 USD/m2/ciclo de alquiler gracias al renovado interés de las empresas y proveedores de electrónica con la necesidad de diversificar las cadenas de suministro fuera de China.
El precio de Hung Yen aumentó un 45% durante el mismo período, alcanzando los 132 USD/m²/ciclo de alquiler. Asimismo, las provincias clave también registraron aumentos, como Hai Duong (con un aumento del 33%, alcanzando los 101 USD/m²/ciclo de alquiler) y Hai Phong (con un aumento del 28%, alcanzando los 129 USD/m²/ciclo de alquiler).
El informe de Savills también muestra que la oferta de fábricas prefabricadas en la región económica del Norte alcanzó los 3,5 millones de m² de superficie neta alquilable (NLA), con aproximadamente 618.000 m² restantes. El precio medio de alquiler fue de 4,8 USD/m²/mes (IVA no incluido) en el primer semestre de 2023. Mientras tanto, la tasa de ocupación de fábricas y almacenes prefabricados en la región del Norte registró un descenso del 83 % debido a la nueva oferta lanzada en Hai Phong y Bac Ninh.
Según el Sr. John Campbell, Subdirector de Servicios Industriales de Savills Vietnam: «Los precios actuales de alquiler de terrenos en la Zona Económica Norte han superado los dos dígitos, lo que reduce la competitividad de la Zona Económica Norte en comparación con la Zona Económica Sur. El aumento de los precios de los terrenos podría obstaculizar la entrada de nuevas empresas de fabricación de electrónica, automóviles y energía solar. Se trata de inversores que buscan adquirir grandes terrenos a precios razonables».
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