Transacciones de tierras: ¿'mercado flash' o 'falso' de corredores?

Los corredores "fingen"...

Como inversor inmobiliario, desde hace muchos meses, el Sr. Pham Quang Khai (Chuong My, Hanoi ) está teniendo dificultades para encontrar compradores que transfieran varias parcelas de terreno en el distrito de Chuong My que compró en 2021.

El precio que ofrece este inversor es de 23 millones/m², una reducción de 4 millones/m² respecto al precio original de compra. Espera venderlo pronto, en abril, ya que prevé un aumento en los tipos de interés bancarios, lo que le permitirá disponer de mayor liquidez, y al mismo tiempo, se pronostica un incremento en los tipos de interés de los préstamos.

“En los últimos días, me alegró mucho saber que se ha reanudado la comercialización de algunos terrenos en el centro de la ciudad y en zonas residenciales. Sin embargo, no entiendo por qué el mercado de terrenos en la zona donde invertí no ha experimentado ningún cambio, a pesar de haber publicado anuncios en redes sociales, en grupos y a través de otros agentes inmobiliarios”, dijo el Sr. Khai.

Las transacciones de terrenos siguen siendo muy limitadas, pero los agentes inmobiliarios siguen utilizando trucos para crear interés virtual. (Foto ilustrativa).

El señor Khai dijo que realmente espera vender a buen precio en el segundo trimestre porque le preocupa que las tasas de interés de los préstamos bancarios se ajusten al alza.

«Si rebajo el precio en 4 millones de VND/m² y aún así no consigo vender, podría seguir reduciéndolo para recuperar el capital y saldar la deuda con el banco. Pagar intereses al banco mientras el terreno permanece vacío supondrá una enorme carga para mis finanzas personales», declaró el Sr. Khai.

De igual modo, el Sr. Nguyen Duc Hung, inversor inmobiliario en las zonas de Gia Lam y Long Bien, afirmó que desde hace más de dos meses también ha oído que el mercado inmobiliario se ha reactivado, con un aumento de las transacciones de casi el 40% en comparación con finales de 2023.

Las transacciones inmobiliarias están en auge, lo que nos alegra mucho a los inversores. Sin embargo, los cinco terrenos en los que invertí en Gia Lam, Long Bien, llevan más de dos meses a la venta y he recibido muchas llamadas de personas interesadas, pero la verdad es que más del 80 % de las llamadas son de agentes inmobiliarios; los compradores potenciales son muy pocos.

¿Crear un "mercado falso"?

Los reporteros de VTC News investigaron el mercado de terrenos en algunas zonas de los distritos de Thanh Tri, Hoai Duc, Chuong My, Gia Lam y Thuong Tin (Hanoi) y algunos agentes inmobiliarios locales les informaron que, desde principios de año, los precios de los terrenos han aumentado continuamente porque tanto las personas que los necesitan como los inversores no pueden encontrar apartamentos a precios adecuados.

Las casas a nivel del suelo en las zonas céntricas y los callejones pequeños han aumentado de precio entre un 20 y un 30%, por lo que mucha gente quiere comprar terrenos en las afueras para establecerse y empezar un negocio.

“Esto ha revitalizado el mercado inmobiliario y ha hecho que los precios sean más altos que a finales de 2023”, dijo Ngo Quang Quan, agente inmobiliario de la zona de Thanh Tri.

Luego, el corredor Quan condujo al reportero a un terreno cuadrado, de 50 metros cuadrados de superficie, con un callejón abierto por el que podían pasar los coches, en la comuna de Tu Hiep, Thanh Tri.

"Este terreno está a la venta a 60 millones de VND/m², con un valor catastral de 3 mil millones de VND. El propietario paga una comisión del 1% y el impuesto sobre la renta personal, mientras que el comprador se hace cargo de los gastos de registro y transferencia del Libro Rojo. Si cierra la venta rápidamente, aún quedarán algunos terrenos disponibles; de lo contrario, se venderán sin problema. Actualmente, el mercado de terrenos está en auge y la liquidez es alta. Haga sus cálculos y llámeme", dijo el corredor Quan.

Muchos terrenos en la zona de Tu Hiep llevan meses a la venta, pero nadie ha preguntado por ellos. (Foto ilustrativa).

Sin embargo, según la investigación realizada por el reportero, el número de transacciones inmobiliarias en el distrito de Thanh Tri desde principios de año hasta la fecha es insignificante. Las transacciones exitosas corresponden principalmente a terrenos de varios cientos de metros cuadrados o más, destinados a la inversión en almacenes, depósitos y cámaras frigoríficas para empresas. Las transacciones personales para uso residencial son muy escasas.

Y de hecho, el terreno que presentó Quan tiene una superficie de 50 m2 en Tu Hiep y lleva 6 meses a la venta por el propietario, con un precio de 52 millones de VND/m2, pero nadie ha preguntado por él.

Según Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam (VNREA), recientemente el precio y el número de transacciones inmobiliarias han aumentado en algunas zonas céntricas, incluyendo viviendas en callejones, aunque no de forma significativa. En las zonas suburbanas, a 15 km o más del centro de la ciudad, las transacciones son muy limitadas y los precios del suelo no solo no han aumentado, sino que han seguido disminuyendo.

“Sin embargo, en muchas áreas no hay actividad inversora adicional, pero se ha convertido en un mercado muy activo, muy efervescente, especialmente en un contexto de dificultades económicas insuperables. Advierto que se trata de fenómenos anómalos, mercados ficticios, mercados virtuales”, enfatizó el Sr. Dinh.

El Sr. Dinh añadió que en muchas áreas del mercado reina un gran bullicio, pero los compradores y vendedores no son inversores, sino el resultado de la farsa creada por intermediarios e inversores. Estos crean un mercado ficticio para atraer y engañar a inversores crédulos, ignorantes e inexpertos.

«El aumento de precios que se observa actualmente en algunas zonas de Hanói, que estamos analizando, no refleja la realidad del mercado. Estos precios no se corresponden con la situación real, por lo que debemos advertir a inversores y clientes que actúen con extrema cautela. Lo que realmente importa en el mercado son los proyectos de inversión de calidad y adecuados, con una inversión metódica, reputación y una buena marca», recalcó el Sr. Dinh.

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