Tanto Hanoi como Ciudad Ho Chi Minh sufren escasez de oferta de apartamentos de gama media.

Según un informe reciente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), la oferta total de viviendas en 2023 alcanzará aproximadamente las 55.329 unidades, lo que supone un aumento de alrededor del 14% en comparación con el número total de unidades ofrecidas a la venta en 2022, pero aún solo un 32% en comparación con 2018.

Cabe destacar que la proporción de fuentes también se desequilibra gradualmente cuando hay escasez de viviendas asequibles. Calculado sobre la base de la oferta total, el segmento de vivienda asequible ha disminuido significativamente, pasando del 30 % en 2019 al 6 % en 2023.

La oferta del mercado registró el nivel más alto en el segmento de apartamentos de gama media, representando el 40%, seguido por las viviendas de baja altura, los terrenos (24%) y los apartamentos de lujo (22%), mientras que los apartamentos de superlujo y los apartamentos asequibles representaron una proporción equivalente del 5%. De estos últimos, los apartamentos asequibles con un precio inferior a 25 millones de VND/m2 solo están disponibles en el mercado provincial o en proyectos de vivienda social.

Cabe mencionar que los apartamentos de gama media, con precios entre 40 y 50 millones de VND/m², también han comenzado a escasear en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh. Concretamente, en el mercado de obra nueva, el precio medio de un apartamento en Hanói es de 51,7 millones de VND/m² y en Ciudad Ho Chi Minh de 71 millones de VND/m². La nueva oferta solo se registra en provincias vecinas, y de forma muy discontinua.

Tanto Hanoi como Ciudad Ho Chi Minh sufren escasez de viviendas en la región central. — Oferta y transacciones de vivienda en el período 2022-2023

El precio de los apartamentos en el mercado de obra nueva es difícil de reducir debido a los costes de los insumos (el índice de precios de la vivienda y los materiales de construcción aumentan aproximadamente un 6 % anual), la inflación y el incremento de los tipos de interés. Además, la escasez de nuevos proyectos de vivienda comercial aprobados también limita considerablemente la disponibilidad de terrenos en las zonas céntricas.

Aunque el precio de venta no ha disminuido, los compradores de vivienda siguen beneficiándose de políticas preferenciales sin precedentes en el sector. Pueden pagar a plazos, disfrutar de tipos de interés preferenciales y un período de gracia para el pago del capital de dos a tres veces mayor que en años anteriores.

Este informe también muestra que es improbable que la oferta aumente a corto plazo, ya que el número de proyectos de vivienda comercial con licencia reciente es muy reducido y tiende a disminuir, sobre todo en los segmentos de vivienda asequible y de gama media. Esto se debe a que los obstáculos legales hacen que las agencias estatales de gestión sean más cautelosas a la hora de aprobar proyectos. Los problemas legales dificultan que las empresas encuentren ubicaciones y carecen de los recursos necesarios para saldar deudas y desarrollar nuevos proyectos.

Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh sufren escasez de viviendas en la zona centro, imagen 2 — Los apartamentos de gama media también escasean en las grandes ciudades.

En el mercado secundario, los inversores han comenzado a aprovechar los tipos de interés preferenciales para buscar productos con potencial. Las transacciones en el mercado secundario son cada vez más activas, especialmente en los segmentos de apartamentos y terrenos. El mercado ha empezado a registrar ciertas zonas con una alta demanda local, donde los precios se han disparado varias veces en tan solo un mes.

Según las previsiones para el mercado inmobiliario de 2024, VARS considera que los cerca de 20 mecanismos y políticas de apoyo al sector, promulgados en 2023, tendrán un impacto positivo. Asimismo, la aprobación de la planificación general en muchas provincias contribuirá a resolver algunos obstáculos legales, facilitando la aprobación de proyectos que actualmente se encuentran paralizados por cuestiones jurídicas.

Además, la ejecución de proyectos de inversión pública, especialmente en infraestructura de transporte en algunas localidades y regiones, impulsará el desarrollo del mercado inmobiliario. Asimismo, el ritmo de urbanización va en aumento. Por consiguiente, VARS prevé que la frecuencia y la densidad de nuevos proyectos inmobiliarios en 2024 serán mayores.

En particular, Binh Duong se convertirá en un referente en la región sur con cerca de 10.000 nuevos proyectos, que se lanzarán al mercado por primera vez. Ciudad Ho Chi Minh contará con aproximadamente 5.000 nuevos proyectos, sin incluir los existentes. Si los trámites legales se completan según lo previsto y el proyecto no se suspende por dificultades financieras del inversor, se espera que el mercado de Hanói reciba alrededor de 15.000 apartamentos y viviendas de baja altura.

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