¿No tener un permiso de construcción es la “ventaja” de Gamuda Land al comparecer ante el tribunal?

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Firma un contrato de venta por 3 años, los clientes solo reciben el capital

Según la sentencia de primera instancia No. 309/2022/DS-ST de fecha 14 de noviembre de 2022 sobre "Disputa de contrato de compraventa de apartamento" del Tribunal Popular del Distrito de Tan Phu, el Sr. NLV, un cliente que compró una casa en el proyecto A5 - Diamond Alnata Apartment Complex (perteneciente al Proyecto Celadon City - Tan Thang Sports and Residential Complex, Son Ky Ward, Distrito de Tan Phu, Ciudad Ho Chi Minh) demandó al inversor, Gamuda Land Joint Stock Company (Gamuda Land) por violar los términos del contrato.

En concreto, tras la firma del contrato de compraventa en junio de 2019, el Sr. V. pagó a Gamuda Land tres cuotas por un importe total de más de 1.700 millones de VND, quedando la fecha límite de entrega del apartamento fijada para el 7 de agosto de 2021. Para el cuarto pago, el Sr. V. ya tenía todas sus finanzas preparadas, pero no recibió ninguna notificación de pago del inversor. Este cliente envió proactivamente una solicitud por escrito a Gamuda Land para emitir un aviso del próximo pago según lo acordado.

El 16 de septiembre de 2020, Gamuda Land respondió por escrito, citando dificultades financieras, no emitiendo más avisos de pago y solicitando suspender el pago hasta la finalización de la construcción del sexto piso. Este inversor también propuso negociar un ajuste en el plazo de entrega de la vivienda y recibir un descuento, pero no especificó el plazo de ajuste.

La casa que no tiene permiso de construcción puede convertirse en una ventaja de Gamuda Land cuando el edificio tiene la forma de una imagen 1 — El proyecto Celadon City actualmente enfrenta muchos problemas legales, así como disputas con los clientes.

En desacuerdo con la solicitud anterior, el Sr. V. envió una respuesta por escrito a Gamuda Land y afirmó que las dificultades financieras no eran eventos de fuerza mayor. Además, el retraso en la entrega de la casa afectará al alojamiento y al negocio de la familia del Sr. V.

El Sr. V. también dijo que en el momento de la entrega de la casa como se establece en el contrato, Gamuda Land no respondió a la demora en la entrega de la casa al cliente. El 10 de agosto de 2021, con base en los términos del contrato de compraventa, el Sr. V. envió un aviso de rescisión unilateral del contrato y solicitó una compensación según los términos acordados debido a la demora de Gamuda Land en la entrega del apartamento. Sin embargo, el 9 de noviembre de 2021, Gamuda Land solo devolvió el monto principal recibido sin ninguna penalización por incumplimiento de contrato. Aunque los clientes han enviado cartas de consulta, Gamuda Land no ha respondido.

En el juicio de primera instancia, a través de los procedimientos del juicio y el estudio de los documentos del caso, el Panel de Juicio (TAP) del Tribunal Popular del Distrito de Tan Phu concluyó que Gamuda Land había retrasado la entrega del apartamento al Sr. V. El representante de la empresa dijo que la pandemia de COVID-19 había afectado el progreso de la construcción. Sin embargo, el momento para restringir los viajes y las actividades públicas de las personas es solo por un corto período de 2021.

Anteriormente, en mayo de 2020, Gamuda Land emitió un documento solicitando una extensión del plazo de entrega de la casa hasta febrero de 2022, lo que demuestra que el progreso de la construcción de Gamuda Company se retrasó en comparación con el compromiso en el contrato, no hasta el estallido de la epidemia.

Según lo pactado en el contrato de compraventa del piso, la fecha límite para la entrega del piso es agosto de 2021, momento en el que las obras de construcción deben estar concluidas en bruto. Por lo tanto, cuando estalló la epidemia, el período de distanciamiento social (del 31 de mayo de 2021 al 30 de septiembre de 2021) solo afectó el nivel de finalización del proyecto.

La casa que no tiene permiso de construcción puede convertirse en una ventaja de Gamuda Land cuando la construcción esté en la segunda fase. — Muchos residentes que firmaron contratos para comprar apartamentos en la subdivisión Diamond Alnata han presentado demandas contra el inversionista para reclamar sus derechos.

En la sentencia, el Tribunal Popular del Distrito de Tan Phu aceptó parcialmente la solicitud de demanda del Sr. NLV, requiriendo que Gamuda Land pague al Sr. V. más de 500 millones de VND en multas por violación (30% del monto total pagado según los términos del contrato) e intereses por pago tardío del capital.

Sin embargo, la disputa entre el Sr. V. y Gamuda Land no terminó ahí. A principios de enero de 2023, el Tribunal Popular de Ciudad Ho Chi Minh abrió una audiencia de apelación tras la apelación de Gamuda Land. En este juicio, el representante de la Fiscalía Popular de Ciudad Ho Chi Minh dijo que la demora de Gamuda Land en la entrega de apartamentos estaba relacionada con el evento de fuerza mayor de la epidemia de COVID-19.

El Tribunal Popular de Ciudad Ho Chi Minh aceptó parcialmente la apelación del Sr. V, requiriendo que Gamuda Land pague los intereses atrasados sobre el capital de más de 10 millones de VND y no aceptando la multa del 30% por incumplimiento del contrato anunciada por el tribunal de primera instancia.

¿Solicitud de nulidad del contrato de compraventa por vender la casa sin autorización?

A través del contenido de las sesiones judiciales antes mencionadas, algunos clientes que compraron casas en el proyecto Celadon City están demandando al inversionista, alegando que los representantes de Gamuda Land han dado argumentos extraños para evitar pagar beneficios a los clientes. Esto se basa en que este proyecto se construyó sin permiso de construcción para solicitar al tribunal que declare nulo el contrato de compraventa, del cual solo se debe devolver el capital que pagó el cliente.

En concreto, en el juicio de primera instancia, el representante de Gamuda Land solicitó al panel de jueces que declarara inválido el Contrato de Compraventa de Apartamento. La razón esgrimida fue que al momento de la firma del contrato, la empresa Gamuda aún no había obtenido el Permiso de Construcción por parte de la autoridad competente. Por tanto, el contrato de compraventa de piso entre ambas partes queda inválido desde el momento de su firma. La solución a las consecuencias de un contrato inválido es devolverse mutuamente lo recibido.

Gamuda Land ha devuelto al Sr. V. la cantidad pagada, más de 1.700 millones de VND. Si el Sr. V. acepta la mediación, Gamuda Land aportará 400 millones de VND para ayudar a las partes a poner fin a la disputa. En caso de no aceptar la mediación, la Compañía Gamuda solicita al Tribunal Popular que resuelva de acuerdo con las disposiciones de la ley.

La casa que no tiene permiso de construcción puede convertirse en una ventaja de Gamuda Land cuando el edificio esté en la tercera fase. — El representante de Gamuda Land solicitó al tribunal de primera instancia que declarara inválido el contrato de compraventa porque no existía permiso de construcción al momento de la firma del contrato.

Respecto al punto de vista de este inversor, el Sr. V. dijo que compró un apartamento de Gamuda Land a través del corredor de la empresa y que confiaba en la reputación de la empresa, por lo que no investigó cuidadosamente los aspectos legales. Cuando la empresa ofrece apartamentos en venta, se compromete ante los clientes a garantizar los aspectos legales. La razón de la empresa Gamuda para declarar inválido el contrato es que no existía permiso de construcción al momento de la firma del contrato con el Sr. Van y la Sra. Vy, lo cual carece de fundamento.

En el momento de la mediación del Tribunal, Gamuda Land proporcionó al Tribunal un Permiso de Construcción emitido en mayo de 2021. Esto demuestra que el Sr. V., el comprador del apartamento, no podría haber sabido cuándo Gamuda Land firmó el contrato con el cliente sin un permiso de construcción. Por lo tanto, eso no es motivo para anular el contrato en el momento de su celebración. Por lo tanto, el señor V. no aceptó la reconciliación.

Según el Sr. P.D.T., un cliente que compró un apartamento en el Complejo de Apartamentos A5 y que actualmente se prepara para demandar a Gamuda Land en los tribunales, «Tras analizar el contenido del juicio del Sr. V., la solicitud del inversor de rescindir el contrato por haberse firmado sin permiso de construcción nos ha hecho perder la confianza y las negociaciones sin duda no prosperarán. Por lo tanto, esperaré el veredicto del tribunal próximamente. Dado que las autoridades han gestionado las infracciones de Gamuda Land, el retraso en la entrega también ha quedado claramente determinado. La reclamación de mis derechos y los de otros clientes en los próximos juicios sin duda tendrá un resultado muy diferente. No podemos permitir que se queden con una gran cantidad de nuestro dinero durante muchos años, solo para recibir la misma cantidad debido a las propias infracciones del inversor».

El 13 de abril, el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh emitió una decisión de multar a Gamuda Land por las violaciones ocurridas en el proyecto del área urbana de Ciudad Celadón. Este inversor violó la ley al firmar un contrato de compraventa de apartamentos en el complejo de apartamentos A5 de este proyecto sin un documento del Departamento de Construcción que notifique que es elegible para vender y arrendar futuras viviendas de acuerdo con la ley.
De conformidad con la cláusula 4, artículo 58 del Decreto 16/2022 del Gobierno , el Comité Popular de la ciudad de Ho Chi Minh decidió multar a Gamuda Land con 900 millones de VND por movilización ilegal de capital.
Además, esta empresa también debe tomar medidas correctivas para devolver el capital movilizado en violación de la normativa. El plazo para ejecutar las medidas correctivas es de 10 días a partir de la fecha de recepción de la decisión. Todos los costes de implantación de las medidas correctivas correrán a cargo de la propia empresa.

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