Propuesta para modificar y complementar la reglamentación sobre proyectos de invasión del mar

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Propuesta de modificación y complementación del Decreto sobre el establecimiento, evaluación y aprobación de proyectos de inversión en la invasión del mar

Según el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), la reglamentación de las actividades de recuperación de tierras aporta numerosos beneficios y, por lo tanto, es fundamental. El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente debe completar pronto el decreto para su promulgación, contribuyendo así a la solución de los proyectos de recuperación de tierras actualmente estancados.

Bienes Raíces - HoREA: Propuesta para modificar y complementar la normativa sobre proyectos de invasión del mar — El presidente de HoREA espera firmemente que el Gobierno emita este Decreto para detallar la implementación del Artículo 190 de la Ley de Tierras de 2024, que entrará en vigor a partir del 1 de abril.

Al comentar sobre el proyecto de Decreto sobre actividades de invasión del mar "enviado al Primer Ministro y al Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, el Presidente de HoREA dijo que espera que el Gobierno emita este Decreto para detallar la implementación del Artículo 190 de la Ley de Tierras de 2024, que entrará en vigor a partir del 1 de abril.

HoREA básicamente está de acuerdo con el Proyecto de Decreto sobre actividades de invasión del mar (Proyecto de Decreto) y ofrece comentarios sobre algunas preocupaciones restantes en el Proyecto de Decreto.

En concreto, el Sr. Chau propuso modificar y complementar la cláusula 2 del artículo 3 del proyecto de decreto, por tres razones.

En primer lugar, en el proyecto de inversión en recuperación de tierras, los elementos de recuperación de tierras en las localidades pueden incluir zonas aluviales costeras, tierras forestales protectoras costeras o tierras de acuicultura costera. La conversión del uso del suelo para estos tipos de terrenos debe realizarse de conformidad con las disposiciones de la ley de tierras y las leyes pertinentes.

En segundo lugar, el proyecto de inversión de invasión marina, el elemento de invasión marina en el proyecto de inversión de acuerdo con la planificación no solo tiene como objetivo crear un fondo de tierras sino que también puede "crear un fondo de tierras con superficie marina especializada" para implementar proyectos de inversión a lo largo de la ruta, tales como: Muelle desde el continente hasta áreas de aguas profundas, o proyectos de energía eólica costera, proyectos de energía eólica marina, o oleoductos y gasoductos o cables de energía, cables ópticos.

En tercer lugar, el proyecto de inversión de invasión marina, los elementos de invasión marina en el proyecto de inversión en un área marina determinada, o área aluvial costera, o tierras forestales de protección costera, o tierras de acuicultura costera deben implementarse de acuerdo con la planificación y deben cumplir con las disposiciones de las leyes pertinentes.

Además, el Presidente de HoREA también propuso modificar y complementar el artículo 5 del proyecto de Decreto sobre el establecimiento, evaluación y aprobación de proyectos de inversión en invasiones marinas o elementos de proyectos de inversión en invasiones marinas.

Esto no sólo cumple con las disposiciones del derecho de la construcción sino también con leyes relacionadas como el derecho de inversiones, el derecho de la vivienda, el derecho del negocio inmobiliario, el derecho marítimo, el derecho forestal, etc.

La razón dada por HoREA es que el proyecto de recuperación del mar es un proyecto de inversión pública "destinado a crear fondos de tierras, fondos de tierras con superficie marina especializada para fines de desarrollo socioeconómico" después de "aceptar la finalización de la recuperación del mar", luego se llevará a cabo un proceso de licitación para seleccionar inversores para implementar proyectos componentes o elementos de construcción dentro del alcance del proyecto de recuperación del mar.

Un proyecto de recuperación marina es un proyecto de inversión que utiliza capital extranjero procedente de inversión pública y proyectos que utilizan otro capital (capital privado). De acuerdo con las disposiciones de la Ley de APP de 2020 y la Ley de Inversiones de 2020, el "inversionista estratégico" o "inversionista seleccionado según las disposiciones de la Ley de APP de 2020 y la Ley de Licitaciones de 2023" llevará a cabo actividades de recuperación marina y proyectos complementarios o de construcción dentro del alcance del proyecto de recuperación marina.

En este caso, los inversores no sólo deben cumplir con "las disposiciones de la ley de construcción", sino también con "las leyes pertinentes", como la ley de inversiones, la ley de vivienda, la ley de negocios inmobiliarios, la ley marítima, la ley forestal, la ley agrícola, la ley pesquera y la ley de protección del medio ambiente.

¿Cómo determinar las tarifas por el uso de la tierra y las tarifas de alquiler de la tierra para "proyectos de invasión del mar"?

HoREA propuso modificar y complementar el artículo 6 del "proyecto de Decreto" sobre "asignación de tierras, arrendamiento de tierras y asignación de áreas marinas para la invasión del mar" en el sentido de "copiar" el contenido de las cláusulas 3 y 5 del artículo 68 del Decreto 43/2014/ND-CP y la cláusula 21 del artículo 1 del Decreto 148/2020/ND-CP, en lugar de "hacer referencia" a las cláusulas 3 y 5 del artículo 68 del Decreto 43/2014/ND-CP y la cláusula 21 del artículo 1 del Decreto 148/2020/ND-CP.

Según el análisis de HoREA, los Decretos 43/2014/ND-CP y 148/2020/ND-CP expirarán a partir de la fecha en que la Ley de Tierras de 2024 y el Decreto que detalla la implementación de una serie de artículos de la Ley de Tierras entren en vigor a partir del 1 de enero de 2025 o la Asamblea Nacional pueda considerar que entren en vigor a partir del 1 de julio de 2024.

Los funcionarios estatales, servidores públicos y empleados públicos sólo necesitan basarse en este Decreto para implementarlo sin necesidad de consultar Decretos anteriores relacionados.

Se propone agregar el caso de "no licitación para seleccionar inversionistas para implementar proyectos que utilizan tierra" o el caso de asignación de tierras o arrendamiento de tierras a "inversionistas estratégicos, inversionistas de proyectos APP" al Punto c, Cláusula 2, Artículo 6 del "proyecto de Decreto" porque el Artículo 124 de la Ley de Tierras de 2024 estipula "casos de asignación de tierras o arrendamiento de tierras sin subasta de derechos de uso de la tierra, sin licitación para seleccionar inversionistas para implementar proyectos que utilizan tierra" y la Ley APP de 2020 estipula la selección de inversionistas mediante licitación para proyectos APP.

En cuanto a la determinación de los cánones de uso de la tierra y las rentas de la tierra para proyectos de invasión marina, la Asociación está de acuerdo con la reglamentación de que la determinación de los precios específicos de la tierra para calcular los cánones de uso de la tierra y las rentas de la tierra se realiza de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Tierras, en la Cláusula 1, Artículo 8 del Proyecto de Decreto.

HoREA está de acuerdo con la regulación: "En caso de aplicar el método de excedente para determinar precios específicos de terrenos, la estimación de los costos totales de desarrollo debe incluir los costos de recuperación de tierras aprobados por las agencias estatales competentes".

Además, HoREA también solicitó al Primer Ministro y al Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente que consideren cuidadosamente la propuesta del experto de agregar los costos de interés al estimar los costos totales de desarrollo al aplicar el método de superávit.

Dado que el gasto por intereses es un gasto real muy elevado, todos los inversores necesitan obtener capital a mediano y largo plazo. En algunos casos, los inversores deben endeudarse a tipos de interés elevados, lo que hace que el gasto por préstamo represente más del 20 % de la inversión total del proyecto.

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