Los tipos de interés se mantienen altos, lo que obliga a los inversores a "liquidar" sus activos y a vender apartamentos.

Los tipos de interés se mantienen altos, lo que obliga a los inversores a "liquidar" sus activos y vender apartamentos.

Según el informe de Savills Vietnam, en el primer trimestre de 2023, la oferta de apartamentos en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh continuó disminuyendo drásticamente. En concreto, en Ciudad Ho Chi Minh, la oferta total de apartamentos en el trimestre superó las 1.600 unidades, lo que representa una caída del 25 % con respecto al mismo periodo del año anterior. Por su parte, en Hanói, la oferta total de apartamentos en el trimestre superó las 2.000 unidades, un 27 % menos que en el mismo periodo del año anterior.

Inversores de alto rendimiento obligados a liquidar apartamentos imagen 1 — El mercado de segunda mano está en auge, ya que los precios son mucho más bajos que los de los apartamentos nuevos. (Foto: VV)

En el mercado de Hanói, la disminución de la oferta de apartamentos nuevos ha provocado un aumento continuo en el precio de venta de este segmento. Entre 2018 y 2022, el precio de los apartamentos de nueva construcción aumentó un promedio del 13 % anual. Por lo tanto, en cuatro años, el precio promedio de los apartamentos aumentó un 52 %.

A diferencia del mercado primario, caracterizado por la escasez de oferta y el aumento de precios, en el mercado secundario (el mercado de reventa) los apartamentos que han tenido al menos un propietario alcanzan precios atractivos, un 48 % inferiores a los de los apartamentos nuevos del mismo proyecto. Esto ha dinamizado el mercado secundario.

La Sra. Nguyen Hong Dung, Gerente Senior de Servicios Comerciales Residenciales de Savills HCMC, dijo: La oferta secundaria en el mercado también tiende a aumentar ligeramente porque un grupo de inversores individuales tiene dificultades para equilibrar el flujo de caja en el contexto del aumento de las tasas de interés.

“Los inversores individuales que compran apartamentos y utilizan apalancamiento financiero se encuentran bajo presión debido al aumento vertiginoso de los tipos de interés bancarios, lo que les obliga a considerar la venta de sus carteras de inversión. Esto ha contribuido a que la oferta de apartamentos de segunda mano en las principales ciudades haya aumentado ligeramente en los últimos tiempos”, afirmó la Sra. Dung.

¿Aumentarán los precios de los apartamentos de segunda mano?

El Sr. Troy Griffiths, Subdirector General de Savills Vietnam, evaluó que el mercado actual de apartamentos tiene una característica especial: casi no hay oferta primaria, lo que significa que no existe nueva oferta de viviendas para los compradores con necesidades reales de vivienda.

“Esto los obliga a buscar oferta en el mercado secundario. Desde principios de año, el mercado de apartamentos de segunda mano se ha estado calentando tanto en Ciudad Ho Chi Minh como en Hanoi”, enfatizaron los expertos de Savills.

Los expertos de Savills creen que actualmente hay una “ola” de aumentos de precios secundarios en toda la ciudad de Ho Chi Minh, de hasta más del 5%, especialmente en distritos como Tan Binh y el Distrito 11. Solo los precios de los apartamentos secundarios en los 9 distritos restantes tienden a disminuir.

Los inversores de alto rendimiento tienen que liquidar sus apartamentos (imagen 2). — Los expertos de Savills creen que actualmente se está produciendo una oleada de aumentos de precios en el mercado secundario en toda la ciudad de Ho Chi Minh. (Foto: MP)

El Sr. Troy Griffiths también destacó un punto importante sobre el mercado secundario: la solidez legal de los productos. La mayoría de los proyectos cuentan con certificados de derecho de uso. En cambio, en el mercado primario, observamos que varios proyectos enfrentan obstáculos relacionados con este tema.

Sin embargo, según los expertos de Savills, el mercado secundario también depende en gran medida de los ajustes de los tipos de interés en el futuro próximo.

“Con los tipos de interés de los préstamos bancarios alcanzando el 14-15%, se trata de un nivel bastante elevado que obliga a los compradores de vivienda a sopesarlo con detenimiento. Sin embargo, si los tipos de interés vuelven a los niveles previos a la COVID-19, en torno al 10-12%, este mercado comenzará a resultar más atractivo y aumentará la liquidez”, afirmó el analista.

El Sr. Troy prevé que el mercado secundario será muy interesante durante los próximos doce meses. Tras este periodo, la escasez de nueva oferta cambiará gracias al lanzamiento de nuevos proyectos. En ese momento, es posible que los precios del mercado secundario se estabilicen.

Según el Departamento de Investigación de Savills, se espera que en Ciudad Ho Chi Minh, desde ahora hasta finales de año, se construyan 9.000 apartamentos nuevos, de los cuales el 71% serán de clase B, el 23% de clase C y el 6% de clase A.

Para 2026, se lanzarán 137.540 unidades de 186 proyectos. Si bien algunos proyectos no han sido clasificados, los inversores muestran interés en productos asequibles para satisfacer la demanda.

En Hanói, en 2023 se entregarán 9400 apartamentos y se prevé el lanzamiento al mercado de 7000 nuevos apartamentos, de los cuales el 83 % corresponderá a la categoría B. A partir de 2024, se espera que este mercado cuente con aproximadamente 86 500 nuevos apartamentos provenientes de 98 proyectos, de los cuales la categoría B representará la mayoría, con una cuota de mercado del 60 %.

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