Los tipos de interés siguen siendo altos, lo que obliga a los inversores a "liberar bienes" y liquidar apartamentos.
Según un informe de Savills Vietnam, en el primer trimestre de 2023, la oferta de apartamentos en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh continuó disminuyendo drásticamente. En concreto, en Ciudad Ho Chi Minh, la oferta total de apartamentos en el trimestre superó las 1600 unidades, un 25 % menos que en el mismo período del año anterior. Por otro lado, en Hanói, la oferta total de apartamentos en el trimestre superó las 2000 unidades, un 27 % menos que en el mismo período del año anterior.
El mercado de segunda mano de apartamentos está en pleno auge, ya que los precios son mucho más bajos que los de los apartamentos nuevos. (Foto: VV)
Solo en el mercado de Hanói, debido a la disminución de la oferta de apartamentos nuevos, el precio de venta de este segmento ha seguido aumentando. Entre 2018 y 2022, el precio de los apartamentos de nueva construcción aumentó un promedio del 13 % anual. Por lo tanto, en 4 años, el precio promedio de los apartamentos aumentó un 52 %.
A diferencia del mercado primario, con escasez de oferta y precios en alza, en el mercado secundario (el mercado de segunda mano), los apartamentos que han tenido al menos un propietario tienen precios atractivos, un 48 % inferiores a los de los apartamentos nuevos en el mismo proyecto. Esto ha impulsado el mercado secundario a un mayor dinamismo.
La Sra. Nguyen Hong Dung, gerente sénior de servicios comerciales residenciales de Savills HCMC, dijo: La oferta secundaria en el mercado también tiende a aumentar ligeramente debido a que un grupo de inversores individuales tiene dificultades para equilibrar el flujo de efectivo en el contexto de tasas de interés en aumento.
Los inversores particulares que compran apartamentos y utilizan apalancamiento financiero se encuentran bajo presión debido al aumento vertiginoso de los tipos de interés bancarios, lo que les obliga a considerar la venta de sus carteras de inversión. Esto ha contribuido a que la oferta de apartamentos secundarios en las grandes ciudades haya aumentado ligeramente recientemente, afirmó la Sra. Dung.
¿Aumentarán los precios de los departamentos secundarios?
El Sr. Troy Griffiths, subdirector general de Savills Vietnam, evaluó que el mercado de apartamentos actual tiene una característica especial en el sentido de que casi no hay oferta primaria, lo que significa que no hay nueva oferta de viviendas para compradores con necesidades reales de vivienda.
Esto les obliga a buscar oferta en el mercado secundario. Desde principios de año, el mercado secundario de apartamentos ha experimentado un gran auge tanto en Ciudad Ho Chi Minh como en Hanói, enfatizó el experto de Savills.
Los expertos de Savills creen que actualmente se está produciendo una ola de aumentos de precios secundarios en toda Ciudad Ho Chi Minh, que pueden superar el 5%, especialmente en distritos como Tan Binh y el Distrito 11. Solo los precios de los apartamentos secundarios en los 9 distritos restantes tienden a disminuir.
Los expertos de Savills creen que actualmente se está produciendo una ola de aumentos de precios secundarios en Ciudad Ho Chi Minh. (Foto: MP)
El Sr. Troy Griffiths también destacó un punto importante sobre el mercado secundario: la sólida base legal de los productos. La mayoría de los proyectos han obtenido certificados de derecho de uso. Mientras tanto, en el mercado primario, observamos que muchos proyectos enfrentan obstáculos en este aspecto.
Sin embargo, según los expertos de Savills, por otro lado, el mercado secundario también depende en gran medida de los ajustes de los tipos de interés en el futuro próximo.
Con tasas de interés de préstamos bancarios que alcanzan el 14-15%, este es un nivel bastante alto que obliga a los compradores de vivienda a considerarlo cuidadosamente. Sin embargo, si las tasas de interés vuelven a los niveles previos a la COVID-19, en torno al 10-12%, este mercado comenzará a ser más atractivo y aumentará la liquidez, afirmó el analista.
El Sr. Troy predice que el mercado secundario será muy interesante en los próximos 12 meses aproximadamente. Tras este período, la situación de escasez de nueva oferta cambiará gracias al lanzamiento de más proyectos nuevos. Para entonces, es probable que los precios secundarios se estabilicen.
Según el Departamento de Investigación de Savills, en Ciudad Ho Chi Minh desde ahora hasta finales de año se espera que haya 9.000 nuevos apartamentos, de los cuales la clase B representará el 71%, la clase C tendrá el 23% de la participación de mercado y la clase A tendrá el 6%.
Para 2026, se lanzarán 137.540 unidades de 186 proyectos. Aunque algunos proyectos no han sido clasificados, los inversores muestran interés en productos asequibles para satisfacer la demanda.
En Hanói, en 2023 se entregarán 9.400 apartamentos y se espera que se pongan a la venta 7.000 nuevos, de los cuales la Clase B representará el 83 %. A partir de 2024, se prevé que el mercado cuente con unos 86.500 nuevos apartamentos de 98 proyectos, de los cuales la Clase B representa la mayoría, con una cuota de mercado del 60 %.
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Fuente
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