¿Cómo cambia la Ley de Vivienda de 2023 la gestión y funcionamiento de los edificios de apartamentos?

Al aplicar la nueva Ley se observaron muchos aspectos positivos.

En consecuencia, la Ley de Vivienda de 2023 ha estipulado numerosas novedades en materia de desarrollo de viviendas, renovación, construcción de viviendas antiguas, vivienda social y gestión y uso de edificios de apartamentos. Al evaluar el impacto en el mercado y la gestión y operación de proyectos, el Sr. Tran Ngoc Duy, subdirector del Departamento de Gestión Inmobiliaria de Savills Hanoi , afirmó que la Ley de Vivienda de 2023 contribuirá a una mayor sistematización, contribuyendo positivamente a la recuperación del mercado.

Además, la Ley de Vivienda de 2023 también ayuda a superar las limitaciones de la ley anterior, aclarando los temas y la duración de los proyectos, la calidad de la construcción, los derechos de propiedad de la vivienda, etc. Especialmente, en el campo de la gestión y operación de proyectos de vivienda, ayuda a resolver disputas comunes entre clientes y unidades de gestión, y estipula más claramente los derechos y responsabilidades de las partes relacionadas.

Sin embargo, los impactos de esta Ley serán a largo plazo. De hecho, cuando se aplicó cinco meses antes del plan original, aún no existían muchas regulaciones e instrucciones específicas para su implementación. Por ejemplo, solo el Decreto 95/2024/ND-CP, que rige la nueva Ley de Vivienda, se anunció el 24 de julio de 2024, y la Circular 05/2024/TT-BXD se emitió el 31 de julio de 2024.

Sr. Tran Ngoc Duy - Subdirector del Departamento de Gestión Inmobiliaria de Savills Hanoi

En cuanto a los cambios entre la Ley de Vivienda de 2023 y la de 2014, los expertos de Savills señalaron que la nueva ley se centra en la calidad de la construcción y los servicios durante la operación. En cuanto a la calidad de la construcción, en lugar de mantener el período de uso fijo en 50 años como antes, la nueva ley estipula que el período de uso del proyecto se ajustará en función de la calidad real de la construcción, con el fin de mantener y reparar los proyectos degradados de manera oportuna.

En cuanto a la calidad del servicio, la nueva Ley introduce cambios en la gestión operativa, como el detalle de ingresos y gastos, y la definición de requisitos específicos sobre la capacidad de la unidad de gestión. Además, el fondo de seguro contra incendios y la remuneración del Consejo de Administración se separarán de la comisión por servicios y pasarán a ser un gasto independiente. La unidad de gestión operativa debe colaborar con los Consejos de Administración e Inversores para emitir con celeridad nuevas tablas de cálculo de costes de servicios, de conformidad con las disposiciones de la Ley.

La Ley de Vivienda de 2023 también estipula que todos los ingresos procedentes de la explotación de zonas comunes, como los beneficios de la publicidad en vestíbulos, ascensores o aparcamientos de motos, instalaciones comunes... deberán transferirse al fondo de mantenimiento.

Anteriormente, estos ingresos se añadían al fondo de gestión para compensar los gastos operativos. Este cambio afectará los ingresos del fondo de gestión, obligando a las unidades operativas a reequilibrar sus presupuestos y planes operativos para adaptarse a la nueva normativa, garantizando así la estabilidad de las operaciones y evitando afectar a los residentes, explicó el Sr. Tran Ngoc Duy.

Además, la duración máxima del contrato de servicios se estipula en 3 años, según el mandato de la Junta Directiva. Las unidades de gestión operativa deben garantizar y mantener la calidad y la capacidad durante todo el período de operación. Esto incentiva a las unidades de gestión a centrarse más en la eficiencia del trabajo, no solo para satisfacer las necesidades inmediatas, sino también para garantizar la competitividad para la renovación del contrato tras su vencimiento.

Garantizar la transparencia en la gestión operativa

Hablando sobre los impactos en los residentes, el Director Adjunto del Departamento de Gestión Inmobiliaria de Savills Hanoi también dijo que la Ley de Vivienda 2023 ha realizado ajustes importantes en comparación con las regulaciones de 2014, fortaleciendo el marco legal, asegurando la transparencia en la gestión y operación y protegiendo los derechos de los residentes.

En particular, la nueva Ley ha añadido normas para determinar la propiedad común y separada en los casos en que el contrato no lo especifique, lo que contribuye a proteger los derechos de los compradores de vivienda. La Ley añade mecanismos para determinar la propiedad común de equipos y componentes instalados en balcones y logias.

La clara separación entre el seguro contra incendios y la remuneración de la Junta de Administración, con el precio unitario de la tarifa por servicios, ayuda a los residentes a comprender mejor el propósito de su uso. Además, la nueva Ley estipula que los ingresos provenientes de la explotación de servicios para bienes comunes deben transferirse al fondo de mantenimiento en lugar de complementar el fondo de gestión operativa, lo que contribuye a crear un mecanismo favorable para el mantenimiento de los bienes comunes y la mejora de la calidad de la infraestructura.

La Ley de Vivienda de 2023 transparenta el proceso de gestión de los edificios de viviendas, garantizando los derechos de los residentes.

Además, el nuevo reglamento sobre la convocatoria del Plan de formación en conocimientos y habilidades profesionales en gestión y operación de edificios de apartamentos para el Consejo de Administración en la Conferencia de Edificios de Apartamentos también exige que los miembros del Consejo de Administración estén capacitados y certificados (no más de 3 meses a partir de la fecha de la decisión de reconocimiento), lo que garantiza que los miembros del Consejo de Administración tengan un conocimiento sólido de los conocimientos y habilidades profesionales relacionados con la gestión y operación de edificios de apartamentos.

La Ley de Vivienda, guiada por el Decreto 95/2024/ND-CP, también requiere que los inversores divulguen públicamente los documentos legales del proyecto a compradores y arrendatarios, incluyendo actas de aceptación de obras terminadas, documentos que aprueban los resultados de aceptación de prevención y lucha contra incendios, avisos de aprobación de agencias de construcción especializadas, planos de áreas de estacionamiento, etc. Esta regulación puede afectar el progreso de la operación del proyecto de los inversores y la oferta de apartamentos al mercado, pero garantizará la transparencia, la seguridad en la operación y minimizará los riesgos para los compradores de viviendas.

Además, la clasificación de los edificios de apartamentos está estrictamente regulada y tiene criterios más específicos, lo que ayuda a los compradores a evaluar correctamente la calidad del proyecto y evita que la situación de autoclasificación haga subir los precios de los apartamentos de forma irrazonable.

En lugar de regular las clases A, B y C, los proyectos se clasificarán como 1, 2 y 3. La clasificación se basará en ocho criterios obligatorios, entre ellos: ubicación, ubicación del edificio de apartamentos; instalaciones del edificio; plaza de aparcamiento; pasillo, vestíbulo; ascensor; suministro eléctrico; apartamento. El criterio mínimo es el cumplimiento de las normas de construcción. Además, se incluyen cinco criterios adicionales, entre ellos: servicios de gestión de operaciones; medio ambiente; seguridad, prevención de incendios; edificios ecológicos, uso eficiente de la energía; digitalización y hogares inteligentes, analizaron los expertos de Savills.

Fuente: https://www.congluan.vn/luat-nha-o-2023-dam-bao-minh-bach-trong-cong-tac-quan-ly-van-hanh-chung-cu-va-quyen-loi-cua-cu-dan-post310716.html