Proponiendo regular el mercado mediante políticas de derecho crediticio

Medidas aplicadas en el mundo

Según VARS, regular el mercado inmobiliario mediante políticas y leyes crediticias es una de las maneras más eficaces de garantizar su desarrollo sostenible y estable, evitando impactos desestabilizadores en la economía . O, en términos más negativos, el auge o la recesión del mercado inmobiliario pueden provocar importantes crisis financieras.

Históricamente, el sector inmobiliario se ha considerado uno de los principales factores de las dificultades económicas de Vietnam, debido a los impactos directos de esta industria e indirectos en sectores económicos auxiliares como la construcción, el turismo y las finanzas (banca). Entre los factores que influyen se encuentran la morosidad, el elevado inventario inmobiliario, las dificultades para captar capital y la pérdida de confianza de los inversores.

Las dificultades mencionadas no solo afectan directamente el desarrollo del mercado, sino que también tienen repercusiones generalizadas en toda la economía. Por lo tanto, respetando al máximo las leyes naturales de la oferta y la demanda, es fundamental que el Estado refuerce de forma proactiva la regulación del mercado inmobiliario cuando este presente signos de inestabilidad. Esta medida también la aplican los gobiernos y las entidades financieras de muchos países del mundo.

Regular el mercado inmobiliario es una medida importante para evitar impactos negativos en la economía.

En concreto, para garantizar el desarrollo sostenible y estable del mercado inmobiliario y evitar impactos desestabilizadores en la economía, los gobiernos de muchos países han utilizado la política crediticia como herramienta para regularlo. Mediante la restricción o flexibilización del crédito, los gobiernos pueden controlar los precios inmobiliarios, prevenir burbujas y asegurar la estabilidad del mercado. Sin embargo, la flexibilidad de esta política depende de cada mercado y de la situación económica particular de cada país. La experiencia de algunos países en este ámbito es la siguiente:

Por ejemplo, en China, para controlar el flujo de capital de inversión, el gobierno impuso numerosas restricciones a la compra de bienes raíces mediante crédito, especialmente préstamos especulativos. También controló el flujo de capital al exterior para evitar que el dinero especulativo fluyera a los mercados inmobiliarios extranjeros.

En concreto, en 2010, el mercado inmobiliario chino experimentó un rápido crecimiento, al igual que el precio de la vivienda. En aquel momento, decenas de millones de apartamentos en China llevaban mucho tiempo construidos pero desocupados. Esta situación se prolongó tanto y se agravó que, a finales de 2017, el gobierno chino se vio obligado a promulgar la política de «vivienda para vivir, no para especular» y, al mismo tiempo, ordenó la creación de un sistema normativo para controlar y regular el mercado, con el fin de distinguir entre especuladores y compradores con necesidades reales de vivienda.

Además de las estrictas regulaciones para la compra de una segunda vivienda o más, como exigir un depósito del 60-85% para una segunda vivienda y hasta el 100% para una tercera; la obligación de mantener la propiedad durante al menos tres años y medio; la destitución de altos funcionarios en localidades que han permitido la especulación inmobiliaria desorbitada; e incluso la aplicación de precios de referencia y la distribución de cuotas de compra, muchas ciudades chinas también han implementado medidas como la limitación del crédito hipotecario, el aumento de los tipos de interés y el endurecimiento de la normativa sobre hipotecas. Estos ajustes han resultado en cierta medida eficaces, reduciendo significativamente la especulación.

Muchas regulaciones que afectan el bolsillo de los compradores de vivienda se aplican para evitar la especulación.

En Singapur, para controlar la especulación y prevenir una burbuja inmobiliaria, el gobierno ha aumentado el depósito mínimo requerido para la compra de vivienda, especialmente para quienes adquieren una segunda o tercera residencia. Asimismo, para reducir el monto de los préstamos y controlar los precios inmobiliarios, ha limitado los plazos de los mismos y ha implementado una política crediticia restrictiva.

En Canadá, el gobierno ha endurecido la normativa sobre la relación préstamo-valor para limitar los préstamos de alto riesgo. Los compradores de vivienda en grandes ciudades como Toronto y Vancouver suelen tener que realizar depósitos iniciales más elevados al solicitar un préstamo para la compra de una propiedad. Muchos países también aplican medidas de control crediticio a los compradores extranjeros de bienes raíces para limitar la especulación, frenar el alza de los precios de la vivienda y proteger a las personas de ingresos medios en grandes ciudades como Australia, Canadá, etc.

La experiencia de otros países demuestra que la política crediticia es una herramienta importante para que los gobiernos regulen el mercado inmobiliario. Muchas de las políticas que se han aplicado con éxito en otros países pueden consultarse, aprenderse y aplicarse plenamente en Vietnam.

Es necesario solicitar a Vietnam que regule el mercado.

Con la efectividad lograda en muchos países alrededor del mundo, VARS propone una serie de soluciones en materia de política crediticia para regular el mercado cuando el mercado fluctúa hacia arriba o hacia abajo en más de un 20% en 3 meses o el mercado inmobiliario tiene otras fluctuaciones que afectan la estabilidad socioeconómica sin afectar la demanda de vivienda de las personas como sigue:

En primer lugar, endurecer las políticas crediticias para los especuladores. Para reducir el número de personas que solicitan préstamos con fines especulativos o que utilizan un apalancamiento excesivo, las entidades crediticias pueden ajustar los límites de los préstamos modificando la relación préstamo-valor, exigiendo mayores pagos de capital o aplicando tasas de interés más altas a los compradores de segundas viviendas o a personas que compran más.

En segundo lugar, se debe fortalecer la supervisión y gestión del crédito. El gobierno puede imponer regulaciones sobre el control de calidad crediticia, exigiendo a los bancos que informen con mayor detalle sobre los préstamos relacionados con bienes raíces, fortaleciendo así la supervisión del riesgo. Asimismo, se debe establecer un mecanismo de crédito para proyectos de vivienda social, priorizando la financiación de proyectos de desarrollo de vivienda social y vivienda asequible, para atender las necesidades de vivienda de las personas de bajos ingresos.

VARS propone numerosas medidas para regular el mercado de la manera más razonable.

Además, el Estado también necesita tener una política de flexibilización del crédito, incluyendo la reducción de las tasas de interés y el apoyo a los préstamos a largo plazo con tasas de interés preferenciales para quienes compran una vivienda por primera vez, o algunos otros grupos prioritarios con el propósito de estabilidad social, como las parejas jóvenes recién casadas,...

Sin embargo, según VARS, para aplicar la política de forma correcta y precisa, el Estado necesita crear un sistema de base de datos lo suficientemente amplio, preciso y actualizado como para distinguir claramente entre compradores reales de vivienda, que la utilizan para fines productivos y comerciales legítimos, y especuladores y usureros. Es fundamental agilizar la publicación del índice de precios de las transacciones inmobiliarias y de algunos indicadores clave para determinar cuándo debe intervenir el Estado.

En particular, considerando la preocupación que generan actualmente los precios inmobiliarios, para regular el mercado inmobiliario de manera más integral, las políticas de crédito deberían combinarse con la aplicación del impuesto sobre transmisiones patrimoniales o el impuesto sobre bienes inmuebles. Asimismo, la aplicación de las políticas regulatorias debe ser flexible, garantizando la estabilidad del mercado inmobiliario y minimizando los riesgos.

Fuente: https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html