Proponiendo regular el mercado mediante políticas de derecho crediticio

Medidas aplicadas en el mundo

Según VARS, regular el mercado inmobiliario mediante políticas y leyes crediticias es una de las maneras más eficaces de garantizar su desarrollo sostenible y estable, evitando impactos desestabilizadores en la economía . O, en términos más negativos, el auge o la recesión del mercado inmobiliario pueden provocar importantes crisis financieras.

Históricamente, el sector inmobiliario se ha considerado a menudo una de las principales causas de las dificultades económicas de Vietnam, debido a los impactos directos de esta industria e indirectamente al impacto de los sectores económicos de apoyo afectados por este importante sector, como la construcción, el turismo y el sector financiero y bancario. Entre los factores que se pueden mencionar se incluyen la morosidad, el elevado inventario inmobiliario, las dificultades para movilizar capital y la pérdida de confianza de los inversores.

Las dificultades mencionadas no solo afectan directamente el desarrollo del mercado, sino que también tienen consecuencias generalizadas para toda la economía. Por lo tanto, con el máximo respeto a las leyes naturales de la oferta y la demanda, es fundamental que el Estado fortalezca proactivamente la regulación del mercado inmobiliario cuando este muestre indicios de inestabilidad. Esta es también una medida aplicada por los gobiernos y las agencias financieras de muchos países del mundo.

Regular el mercado inmobiliario es una medida importante para evitar impactos negativos en la economía.

En concreto, para garantizar el desarrollo sostenible y estable del mercado inmobiliario, evitando impactos desestabilizadores en la economía, los gobiernos de muchos países han utilizado la política crediticia como herramienta para regular dicho mercado. Mediante la restricción o flexibilización del crédito, el gobierno puede controlar los precios inmobiliarios, prevenir burbujas y garantizar la estabilidad del mercado. Sin embargo, la flexibilidad de esta política depende de cada mercado y de la situación económica específica de cada país. La experiencia de algunos países en este ámbito es la siguiente:

Por ejemplo, en China, para controlar el flujo de capital de inversión, el gobierno impuso numerosas restricciones a la compra de bienes raíces mediante crédito, especialmente préstamos especulativos. También controló el flujo de capital al exterior para evitar que el dinero especulativo fluyera a los mercados inmobiliarios extranjeros.

En concreto, en 2010, el mercado inmobiliario chino se desarrolló rápidamente y los precios de la vivienda aumentaron considerablemente. En aquel entonces, decenas de millones de apartamentos en China llevaban mucho tiempo construyéndose, pero nadie los ocupaba. Esta situación se prolongó tanto tiempo y fue tan grave que, a finales de 2017, el gobierno chino tuvo que promulgar una política de "las casas son para vivir, no para especular", y, al mismo tiempo, ordenó el establecimiento de un sistema de políticas para controlar y regular el mercado, con el fin de distinguir a los especuladores de los compradores de viviendas con necesidades reales de vivienda.

Además de las estrictas regulaciones para la adquisición de una o más segundas viviendas, como exigir a los compradores de una segunda vivienda un depósito inicial del 60-85%, y de una tercera vivienda hasta el 100%; exigir a quien compre una vivienda que la mantenga durante al menos tres años y medio; despedir a altos funcionarios en localidades que han permitido que los precios de la vivienda se disparen; e incluso aplicar medidas de precios de referencia, distribuyendo cupos de compra... Además, muchas ciudades chinas también han implementado una serie de medidas, como limitar el crédito hipotecario, subir los tipos de interés y endurecer la normativa hipotecaria. Estos ajustes han sido relativamente efectivos, reduciendo significativamente la especulación.

Muchas regulaciones “golpean el bolsillo” de los compradores de viviendas y se aplican para evitar la especulación.

En Singapur, para controlar la especulación y prevenir una burbuja inmobiliaria, el gobierno ha aumentado el tipo de interés mínimo de depósito para préstamos inmobiliarios, especialmente para compradores de segundas o terceras viviendas. Al mismo tiempo, para reducir el importe de los préstamos y controlar los precios inmobiliarios, el gobierno también ha limitado el plazo de los préstamos, junto con una política crediticia restrictiva.

En Canadá, el gobierno ha endurecido las regulaciones sobre la relación préstamo-valor para limitar los préstamos de alto riesgo. Los compradores de vivienda en grandes ciudades como Toronto y Vancouver a menudo tienen que realizar depósitos más altos al solicitar préstamos para comprar bienes raíces. Muchos países también aplican medidas de control crediticio a los compradores extranjeros de bienes raíces para limitar la especulación, frenar el aumento de los precios de la vivienda y proteger a las personas de ingresos medios en grandes ciudades como Australia, Canadá, etc.

La experiencia de otros países demuestra que la política crediticia es una herramienta importante para que los gobiernos regulen el mercado inmobiliario. Muchas de las políticas que se han aplicado con éxito en otros países pueden consultarse, aprenderse y aplicarse plenamente en Vietnam.

Es necesario solicitar a Vietnam que regule el mercado.

Con la efectividad lograda en muchos países alrededor del mundo, VARS propone una serie de soluciones en materia de política crediticia para regular el mercado cuando el mercado fluctúa hacia arriba o hacia abajo en más de un 20% en 3 meses o el mercado inmobiliario tiene otras fluctuaciones que afectan la estabilidad socioeconómica sin afectar la demanda de vivienda de las personas como sigue:

En primer lugar, endurecer las políticas crediticias para los especuladores. Para reducir el número de personas que solicitan préstamos con fines especulativos o que utilizan un apalancamiento excesivo, las entidades crediticias pueden ajustar los límites de los préstamos modificando la relación préstamo-valor, exigiendo mayores pagos de capital o aplicando tasas de interés más altas a los compradores de segundas viviendas o a personas que compran más.

En segundo lugar, fortalecer la supervisión y la gestión del crédito. El gobierno puede imponer regulaciones sobre el control de calidad crediticia, exigiendo a los bancos que informen con mayor detalle sobre los préstamos inmobiliarios, lo que fortalecerá la supervisión del riesgo. Establecer un mecanismo de crédito para proyectos de vivienda social, priorizando la financiación de proyectos de desarrollo de vivienda social y vivienda asequible, para atender las necesidades de vivienda de las personas de bajos ingresos.

VARS propone muchas medidas para regular el mercado de la forma más razonable.

Además, el Estado también necesita tener una política de flexibilización del crédito, incluyendo la reducción de las tasas de interés y el apoyo a los préstamos a largo plazo con tasas de interés preferenciales para quienes compran una vivienda por primera vez, o algunos otros grupos prioritarios con el propósito de estabilidad social, como las parejas jóvenes recién casadas,...

Sin embargo, según VARS, para aplicar la política de forma correcta y precisa, el Estado necesita crear un sistema de base de datos lo suficientemente amplio, preciso y actualizado como para garantizar una distinción clara entre los compradores de viviendas reales, que la utilizan con fines productivos y comerciales, y los especuladores y usureros. Es fundamental agilizar la publicación del índice de precios de las transacciones inmobiliarias y de algunos indicadores influyentes para determinar cuándo debe intervenir el Estado.

En particular, en el contexto actual de la preocupación por los precios inmobiliarios, para regular el mercado inmobiliario de forma más integral, las políticas crediticias deben combinarse con la aplicación del impuesto sobre transmisiones patrimoniales o el impuesto sobre la propiedad. Al mismo tiempo, la aplicación de las políticas regulatorias debe ser flexible, garantizando la estabilidad del mercado inmobiliario y minimizando los riesgos.

Fuente: https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html