Un salario de 30 millones de VND al mes, pero un apartamento de menos de 3 mil millones de VND sigue siendo... "inalcanzable".

Se necesitan soluciones integrales para reducir los precios de la vivienda.

«La gente carece de vivienda, pero no tiene casas que comprar. ¿Cómo van a poder comprar una casa a 100 millones de VND/m²? Si los precios de los inmuebles siguen subiendo, la gente verá que los precios de las casas son cada vez más altos, demasiado altos, y que no podrán comprarlas». Esta declaración del primer ministro Pham Minh Chinh, realizada durante la reunión del Comité Directivo Central sobre política de vivienda y mercado inmobiliario a principios de la semana pasada, captó la atención de la población. Sus palabras, aunque breves, conmovieron a millones de personas, especialmente a quienes han vivido y trabajado durante muchos años en grandes ciudades como Hanói y Ciudad Ho Chi Minh.

También en esta reunión, al manifestar la determinación del Gobierno, el Primer Ministro Pham Minh Chinh hizo hincapié en 11 grupos de tareas y soluciones importantes con el objetivo de aumentar la oferta, reducir los costos, esforzarse por mantener los precios de la vivienda comercial en un nivel razonable, promover el desarrollo de la vivienda social, para que las personas tengan condiciones de vivienda favorables y adecuadas.

Según la opinión del mercado, los dos segmentos, vivienda comercial y vivienda social, requerirán soluciones distintas. En particular, la vivienda comercial se centra en resolver los problemas relacionados con los trámites legales y los plazos de ejecución. Por su parte, la vivienda social necesita solucionar los problemas de capital y desarrollar políticas que atraigan la participación empresarial.

«Me pregunté cuál es la solución para reducir los elevados precios de la vivienda, cómo hacerlos razonables y acordes a los ingresos de la gente. Se requieren múltiples soluciones integrales. Ni la política fiscal por sí sola, ni la monetaria, ni la de suelo por sí sola, ni el gobierno central, ni las autoridades locales ni las empresas pueden lograrlo. Se necesita una solución integral, sincronizada, abierta y eficaz. Debe existir una estrecha coordinación entre el gobierno central y las autoridades locales», enfatizó el Primer Ministro Pham Minh Chinh.

El tipo de interés del préstamo hipotecario debe ser inferior al 4%.

De hecho, desde hace muchos años, el Partido, el Estado y el Gobierno han reconocido la vivienda como una política fundamental de seguridad social. Según las estadísticas, a julio de este año, se estaban implementando 692 proyectos de vivienda social en todo el país. Esto representa un avance en la hoja de ruta hacia el objetivo de un millón de viviendas sociales para 2030. Otro resultado que demuestra los extraordinarios esfuerzos del Gobierno es que, en agosto, Vietnam había cumplido prácticamente el objetivo de eliminar las viviendas temporales y en mal estado en todo el país.

Volviendo al precio actual de las viviendas en el mercado inmobiliario, según datos del Instituto de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam, hace unos 10 años, el precio de los apartamentos en Hanói rondaba los 18-25 millones de VND/m². Sin embargo, ahora el promedio ha aumentado a 75,5 millones de VND/m². Muchos proyectos de lujo incluso ofrecen precios de entre 100 y 200 millones de VND/m².

¿Cómo frenar los precios de la vivienda? Según empresas y expertos, se necesitan muchas soluciones simultáneas.

Los costos de los insumos para proyectos de vivienda han aumentado debido al incremento en los precios de los terrenos, los materiales de construcción y los costos laborales, o a que los inversionistas solo prefieren viviendas de lujo y de alta gama; especulación, acaparamiento, etc. Se cree que estas son las principales razones que han impulsado al alza los precios de la vivienda desde la segunda mitad de 2023 hasta ahora.

El Sr. Nguyen Quoc Hiep, Presidente del Consejo de Administración de GP Invest Company, señaló: «Actualmente, la oferta inmobiliaria determinará el mercado, tanto si los precios suben como si bajan. El tiempo se prolonga y el coste de la inversión aumenta. Desde que se decide el precio del terreno hasta que se valora, transcurre mucho tiempo. Algunos proyectos tardan hasta dos o tres años».

Aunque nueve bancos se han inscrito para participar en el paquete de préstamos preferenciales de 145 billones de VND destinado a vivienda social, tras seis reducciones, el tipo de interés se ha situado en el 6,4 % anual para inversores y en el 5,9 % para compradores de vivienda. El plazo del préstamo es de cinco años. Sin embargo, después de más de dos años, este paquete crediticio solo ha desembolsado poco más de 4 billones de VND, a pesar de la gran demanda de préstamos por parte de empresas y particulares.

El Sr. Nguyen Van Khoi, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, declaró: "El plazo de amortización es demasiado corto; la mayoría de las empresas proponen plazos superiores a 10 años, lo que hará bajar los precios. El límite para que las personas de bajos ingresos y los trabajadores puedan comprar una vivienda debe reducirse al 4%".

Algunas opiniones apuntan a que es necesario un cambio en la selección de inversores.

"En lugar de que el gobierno tenga que hacerse cargo de todo lo relacionado con la vivienda social, desde la liberación hasta todo lo demás, se puede investigar y considerar la posibilidad de elegir unas pocas docenas de empresas, entregárselas a las empresas, de modo que se pueda fijar un precio de solo 15-20 millones", dijo el Sr. Nguyen Duc Vinh, Director General de VPBank.

Los elevados precios de la vivienda no pueden ignorarse debido a las perturbaciones del mercado creadas por grupos especulativos. Por ejemplo, en un proyecto de aproximadamente 2000 apartamentos, si un grupo de inversión especulativa solo adquiere 100, presiona continuamente al alza el precio, creando una falsa escasez y manipulando la psicología colectiva. Por lo tanto, además de calcular el precio de venta desde el inicio del proyecto, es decir, desde que el inversor lo concibe, también es necesario calcular el precio final, una vez que el inmueble comienza su construcción y se pone a la venta.

Soluciones para aumentar la oferta de viviendas asequibles en la ciudad de Ho Chi Minh

Según datos de empresas de investigación de mercado, los precios de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh han aumentado entre un 18 % y un 20 % durante el último año. Ante este continuo incremento, muchas familias jóvenes optan por seguir alquilando y a la espera.

Sin embargo, para Cam Tu (empleada de oficina, Ciudad Ho Chi Minh), la pregunta de cuándo podrá comprar una casa, dado que el precio ha aumentado a miles de millones de VND por apartamento como ha sucedido recientemente, es realmente una pregunta sin respuesta.

Con un trabajo de oficina, el salario es de unos 30 millones de VND al mes, más algunos ahorros, pero comprar un apartamento por menos de 3 mil millones de VND por unidad está completamente fuera del alcance de Tu.

"Espero que haya más paquetes de medidas para apoyar a los jóvenes que compran viviendas en términos de tasas de interés bancarias, así como precios de apartamentos a un nivel más razonable", compartió la Sra. Tu.

Según los expertos, la solución más rápida para que Ciudad Ho Chi Minh aumente la oferta y frene el alza de los precios de la vivienda es planificar fondos de tierras limpias que prioricen el desarrollo de viviendas asequibles.

"Necesitamos tener planes para garantizar fondos para la adquisición de tierras para personas de bajos y medianos ingresos", dijo la Dra. Su Ngoc Khuong, Directora Senior de Savills Vietnam.

Se puede observar que las dificultades de procedimiento legal en la construcción de viviendas sociales siguen siendo un "cuello de botella" que preocupa a muchas empresas.

El Sr. Le Huu Nghia, director de la empresa constructora y comercial Le Thanh, declaró: «La Resolución 201 se promulgó para agilizar los trámites, pero, en última instancia, esta resolución exige que las viviendas sociales obtengan un permiso de construcción. Para obtener dicho permiso, es necesario completar una serie de trámites previos según la normativa vigente antes de poder presentar la solicitud, lo cual resulta muy laborioso, mientras que las viviendas comerciales están actualmente exentas de permisos de construcción».

Ante esta realidad, la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad recomienda que las autoridades continúen eliminando las dificultades legales para la vivienda social y revisen urgentemente unos 220 proyectos que aún enfrentan problemas legales para encontrar soluciones que eliminen los obstáculos, creen oferta y reduzcan los precios de la vivienda.

Apoyar a las personas en los trámites para comprar viviendas sociales.

Sin necesidad de esperar a la reunión del Gobierno a principios de esta semana, la vivienda social se ha convertido en un tema candente en el mercado inmobiliario desde comienzos de año, especialmente en los dos mercados más grandes del país: Hanói y Ciudad Ho Chi Minh. Además de aumentar el número de viviendas sociales, existe un gran interés por parte de la población en completar los trámites para solicitar la compra.

En Hanói hay seis proyectos de vivienda social cuya finalización está prevista para este año, pero hasta el momento ninguno se ha puesto a la venta ni ha aceptado solicitudes. La gente espera con gran expectación. El precio de los apartamentos de vivienda social oscila entre 18 y 27 millones de VND/m², mientras que el precio medio de las viviendas comerciales en el mercado actual se sitúa entre 70 y 80 millones de VND/m², lo que representa tan solo una tercera parte del precio.

Desde junio del año pasado, muchos compradores de vivienda han estado buscando activamente información sobre las solicitudes de vivienda social. Para facilitar los trámites a la población, el Centro de Servicios de la Administración Pública de la Ciudad de Hanói implementó un programa piloto de asistencia móvil para los trámites de compra de vivienda social en la comuna de Dong Anh, del 15 al 30 de septiembre.

Tras poco más de 10 días de implementación piloto en la comuna de Dong Anh, Hanói, el personal local ha recibido más de 2000 solicitudes. A pesar del gran número, no hubo aglomeraciones, ya que la mayoría de las personas habían sido informadas y registradas en el sistema en línea. Esta es una de las soluciones para facilitar el acceso a la vivienda social, evitando así la intermediación de agentes inmobiliarios, que puede generar situaciones negativas.

“Los trámites en la sucursal de Dong Anh son muy rápidos. Es la primera vez que hago esto, pero no esperaba que fuera tan rápido”, dijo el Sr. Nguyen Van Son (Hanoi).

El Sr. Nguyen Trung Viet (Hanoi) dijo: "Cuando supe que existía un equipo de consultoría móvil, también vine a pedir consejo. Vi que la aplicación era bastante sencilla y que podía hacerlo yo mismo."

Sin embargo, todavía hay ocasiones en las que, debido a la alta demanda, las personas no pueden obtener un número de turno en el sistema I-Hanoi, por lo que tienen que esperar hasta el día siguiente.

El Sr. Nguyen Dinh Luong, subdirector del Departamento de Orientación de Procedimientos Administrativos del Centro de Servicios de Transporte Público de la Ciudad de Hanoi, declaró: "También recomendamos a la dirección que, al prestar servicios a la ciudadanía en el marco de programas como este, se aumente el número de reservas en I-Hanoi para que el servicio sea mejor y los usuarios no tengan que esperar mucho".

En la reunión del Comité Directivo Central sobre política de vivienda y mercado inmobiliario celebrada a principios de esta semana, el Primer Ministro Pham Minh Chinh afirmó que el desarrollo del mercado inmobiliario y la vivienda social es un tema importante, un asunto primordial para la nación y el pueblo, de suma importancia, que requiere muchas soluciones integrales, tales como la reducción de los precios de los bienes raíces, el aumento de la oferta para satisfacer la oferta y la demanda, mediante la resolución de proyectos atrasados, la promoción de la vivienda social, la reducción de los precios de los terrenos, la reducción de costos y la solución de problemas de infraestructura en materia de transporte, electricidad, agua, telecomunicaciones, etc.

El Ministerio de la Construcción está investigando para que el Gobierno emita una resolución, asignando a varias empresas capaces, dedicadas y talentosas la ejecución de diversos proyectos de vivienda social de acuerdo con el principio de armonizar los intereses entre el Estado, la población y las empresas.

Fuente: https://vtv.vn/luong-30-trieu-dong-thang-nhung-chung-cu-duoi-3-ty-dong-van-ngoai-tam-voi-100250927065656649.htm