Banco Estado: Circular 22 no prohíbe hipotecas sobre vivienda futura

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ANTD.VN - El Banco Estatal afirmó: La Circular 22 no restringe la compra de viviendas con hipotecas sobre futuras viviendas. La condición de "casa terminada según el contrato de compraventa" solo aplica a préstamos hipotecarios con un coeficiente de riesgo menor que otros préstamos con garantía inmobiliaria.

Anteriormente, la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh envió un documento al Primer Ministro y al Banco Estatal, proponiendo enmendar y complementar la Cláusula 1, Artículo 1 de la Circular No. 22/2023/TT-NHNN.

En particular, HoREA expresó su profunda preocupación por la regulación que permite a los bancos comerciales y sucursales de bancos extranjeros sólo otorgar préstamos a individuos para comprar casas que estén “terminadas para su entrega” (es decir, casas disponibles, según HoREA).

HoREA considera que esto significa que la Circular No. 22/2023/TT-NHNN no permite a los bancos comerciales y sucursales de bancos extranjeros otorgar préstamos a personas para comprar viviendas comerciales sin terminar para su entrega (es decir, viviendas comerciales formadas en el futuro) garantizadas (hipotecadas) por la propia vivienda.

Esta asociación considera que si la normativa antes mencionada no se modifica de inmediato, cuando la Circular No. 22 entre en vigor a partir del 1 de julio de 2024, puede acarrear malas consecuencias, causando dificultades y obstaculizando el normal funcionamiento del mercado inmobiliario, lo que impactará negativamente en el proceso de recuperación y desarrollo del mercado inmobiliario tanto a corto como a largo plazo.

La Circular 22 no es un documento que oriente las operaciones de otorgamiento de crédito.

Ante esta información, el Banco Estado afirmó que la Circular 22 no restringe a las personas comprar viviendas hipotecadas en el futuro.

Según el Banco Estatal, la Circular 41/2016/TT-NHNN (modificada y complementada por la Circular 22/2023/TT-NHNN) que regula el coeficiente de seguridad de capital de los bancos comerciales y las sucursales de bancos extranjeros no es un documento que oriente las operaciones de concesión de crédito de las entidades crediticias.

En particular, la Circular proporciona orientación sobre la determinación y aplicación de coeficientes de riesgo a cada tipo de activos bancarios (incluidos los préstamos garantizados con bienes inmuebles y los préstamos hipotecarios para vivienda).

Người mua nhà vẫn được thế chấp bằng nhà ở hình thành trong tương lai

Los compradores de vivienda aún pueden hipotecar sus futuras viviendas

En concreto, la cláusula 10, artículo 2 de la Circular 41/2016/TT-NHNN estipula: “Un préstamo garantizado por bienes inmuebles es un préstamo a una persona física o jurídica para comprar bienes inmuebles, llevar a cabo un proyecto inmobiliario y está garantizado por el bien inmueble o el proyecto inmobiliario formado a partir del préstamo de acuerdo con las disposiciones de la ley sobre transacciones garantizadas”.

La Circular 22/2023/TT-NHNN no modifica ni complementa este contenido. Las organizaciones y personas que necesiten comprar una vivienda y garantizar (hipoteca) esta futura vivienda aplicarán un coeficiente de riesgo del 30 % al 120 %, según el ratio de garantía (LTV), calculado como la relación entre el saldo del préstamo y el valor de la garantía. En caso de que no se disponga de información sobre el ratio LTV, el coeficiente de riesgo es del 150 %.

A las casas terminadas se les dará una calificación de riesgo bajo.

Artículo 2, Cláusula 11 de la Circular 41/2016/TT-NHNN estipula: “Un préstamo hipotecario de vivienda es un préstamo garantizado por bienes inmuebles para que las personas compren una casa que cumpla completamente las siguientes condiciones: a) La fuente de dinero para pagar la deuda no es la fuente de dinero para alquilar la casa formada a partir del préstamo; b) La casa se ha completado de acuerdo con el contrato de compra de la casa; c) El banco o la sucursal bancaria extranjera tiene plenos derechos legales para manejar la casa hipotecada cuando el cliente no puede pagar la deuda de acuerdo con las disposiciones de la ley sobre transacciones garantizadas; d) La casa formada a partir de este préstamo hipotecario debe ser valorada de forma independiente (valorada por un tercero o por un departamento independiente del departamento de aprobación de crédito del banco o la sucursal bancaria extranjera) con el principio de prudencia (el precio no es más alto que el precio de mercado en el momento de la aprobación del préstamo) de acuerdo con las regulaciones del banco o la sucursal bancaria extranjera”.

La cláusula 1, artículo 1 de la Circular 22/2023/TT-NHNN modifica y complementa la cláusula 11, artículo 2, de la siguiente manera: «11. Un préstamo hipotecario para vivienda es un préstamo garantizado por bienes inmuebles para que las personas adquieran una vivienda, incluyendo:

a) El préstamo garantizado con bienes inmuebles para que particulares compren una casa debe cumplir las siguientes condiciones: i) La fuente de dinero para pagar la deuda no es la fuente de dinero para alquilar la casa formada a partir del préstamo; ii) La casa ha sido terminada para su entrega de acuerdo con el contrato de compraventa de la casa; iii) El banco o la sucursal de un banco extranjero tiene plenos derechos legales para manejar la casa hipotecada cuando el cliente no puede pagar la deuda de acuerdo con las disposiciones de la ley sobre transacciones garantizadas y la ley sobre vivienda; iv) La casa formada a partir de este préstamo hipotecario debe ser valorada de forma independiente (valorada por un tercero o por un departamento independiente del departamento de aprobación de crédito del banco o sucursal de un banco extranjero) con el principio de prudencia (el valor no es superior al precio de mercado en el momento de la aprobación del préstamo) de acuerdo con las regulaciones del banco o sucursal de un banco extranjero.

b) Los préstamos para la adquisición de vivienda social y de vivienda en el marco de los programas y proyectos de apoyo del Gobierno se determinan de acuerdo con las disposiciones de la ley de vivienda y cumplen las condiciones de los puntos a(i), a(iii), a(iv) de esta cláusula.

De esta manera, los préstamos hipotecarios para vivienda incluirán: préstamos hipotecarios para vivienda para comprar casas que cumplan las condiciones establecidas, incluida la condición de finalización para su entrega, y préstamos para comprar viviendas sociales y casas en el marco de programas y proyectos de apoyo del Gobierno.

El factor de riesgo aplicado a los préstamos hipotecarios de vivienda variará entre el 20% y el 100% dependiendo de los ratios LTV y DSC.

Para los préstamos para comprar viviendas sociales, comprar casas bajo los programas y proyectos de apoyo del Gobierno, no es necesario cumplir la condición de que la casa esté terminada para la entrega y el coeficiente de riesgo es menor que otros préstamos hipotecarios de vivienda, solo un 20% -50%, con el fin de implementar la política del Gobierno de fomentar la vivienda social.

Así, el Banco Estatal explicó que la condición de casa terminada según el contrato de compraventa de vivienda se aplica únicamente a los préstamos hipotecarios sobre vivienda (que están sujetos a un coeficiente de riesgo menor que otros créditos garantizados con bienes inmuebles).

En caso de que una organización o individuo tenga la necesidad de construir o comprar una futura vivienda e hipoteque la futura vivienda, se tratará de un préstamo garantizado con un inmueble según lo prescrito en la Cláusula 10, Artículo 2 de la Circular 41 y se aplicará el coeficiente de riesgo correspondiente según lo prescrito en la Cláusula 10, Artículo 9 de la Circular 41.

“Por lo tanto, esta regulación no restringe los derechos de las organizaciones y personas a comprar futuras viviendas, y no es contraria a las regulaciones vigentes (Ley Civil, Ley de Vivienda, Ley de Negocios Inmobiliarios, Ley de Inversiones 2020, Ley de Entidades de Crédito 2024)”, afirmó el Banco Estatal.

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