La paradoja del mercado de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh y la necesidad de viviendas asequibles

El problema de la vivienda asequible siempre está atrapado en un bucle entre la demanda y los ingresos.

Aunque muchos se quejan de la dificultad de comprar un apartamento de calidad en el centro de la ciudad por 5 mil millones de VND, en realidad hay muchos apartamentos antiguos o en zonas suburbanas a la venta por tan solo 2 o 3 mil millones de VND, pero poca gente está interesada. Esta situación muestra la gran brecha entre las necesidades reales y la capacidad financiera de los compradores de vivienda, y refleja claramente la estratificación del mercado inmobiliario urbano.

No faltan apartamentos por 2-3 mil millones de VND.

Según CBRE Vietnam, en el segundo trimestre, el precio promedio de las casas adosadas en Ciudad Ho Chi Minh alcanzó entre 160 y 300 millones de VND/m², un aumento del 9% con respecto al mismo período del año anterior. El precio de los apartamentos fluctuó entre 82 y 220 millones de VND/m², un aumento del 29%. En las zonas céntricas, encontrar un apartamento con un presupuesto de 5 mil millones de VND se volvió difícil, pero estudios reales mostraron que en las afueras o con proyectos con plazos de entrega de 10 a 20 años, la oferta de apartamentos con precios inferiores a 3 mil millones de VND seguía siendo bastante amplia. El problema radica en que estos productos a menudo no cumplen con los criterios cada vez más estrictos de los compradores.

El Sr. Huynh Van Hung (de Dong Thap ) comentó que publicó un anuncio buscando comprar un apartamento en Ciudad Ho Chi Minh por unos 2000 millones de VND para que su hijo estudiara en la universidad, y de inmediato recibió mensajes de decenas de agentes inmobiliarios que ofrecían apartamentos nuevos y antiguos en barrios y comunas alejados del centro, con precios que oscilaban entre los 2000 y los 3000 millones de VND. Finalmente, decidió comprar un apartamento de casi 50 m² en Vinhomes Grand Park (barrio de Long Binh) por 2600 millones de VND para facilitar que su hijo pudiera estudiar cerca.

Según una encuesta realizada por un periodista del periódico Nguoi Lao Dong, actualmente hay muchos apartamentos secundarios en proyectos alejados del centro como Moonlight Boulevard (distrito de An Lac); Green Town Binh Tan (comuna de Vinh Loc); Vision, Conic Boulevard (distrito de Tan Tao); Akari City (distrito de An Lac); Westgate (comuna de Binh Chanh); SaigonIntela (Binh Hung) ... que se anuncian para la venta por solo 2-3 mil millones de VND, no tan alto como mucha gente piensa.

El complejo de apartamentos Sunrise Riverside (comuna de Nha Be) tiene actualmente un precio de entre 2,5 y 3 mil millones de VND por apartamento.

Incluso el este de la ciudad de Ho Chi Minh, que ha sido caluroso durante muchos años, tiene muchos apartamentos asequibles como Vinhomes Central Park (barrio de Long Binh); 9 View Apartment (barrio de Phuoc Long); The Art Gia Hoa (barrio de Phuoc Long) ... Sin embargo, no siempre es fácil para los vendedores encontrar compradores. La Sra. Hong (que reside en el edificio de apartamentos Green River, barrio de Binh Dong), dijo que había anunciado su apartamento de más de 70 metros cuadrados para la venta durante muchos meses antes de encontrar un comprador, a pesar de que el precio era de solo 2.7 mil millones de VND. La razón principal es que se trata de un apartamento de vivienda social, por lo que el comprador no puede transferir la propiedad inmediatamente, por lo que la transacción es muy lenta, a pesar de que la ubicación está bastante cerca del centro y las comodidades están llenas.

Cabe destacar que, al comparar precios por metro cuadrado, la diferencia es muy evidente. Los proyectos nuevos, cerca del centro, rara vez cuestan menos de 50 millones de VND/m², mientras que los proyectos entregados hace más de 10 años solo cuestan entre 31 y 37 millones de VND/m². Por ejemplo, en el proyecto Phu Hoang Anh (comuna de Nha Be), un apartamento de 129 m² se vende por unos 4.500 millones de VND, equivalentes a 35 millones de VND/m². Sin embargo, su atractivo no es alto debido al rápido deterioro del proyecto, el diseño deficiente y la superficie excesivamente grande en comparación con la demanda popular. Mientras tanto, los proyectos vecinos cuestan hasta 70-90 millones de VND/m², con un valor que crece considerablemente.

Desajuste entre necesidades y capacidad financiera

El Sr. Ta Trung Kien, director de la inmobiliaria Viet A, afirmó que en tan solo dos semanas había vendido entre el 70 y el 100 de los apartamentos y oficinas restantes del proyecto Sunrise Riverside (comuna de Nha Be). Se trata de apartamentos pequeños, de tan solo 50-55 m², con un precio de entre 2.500 y 3.300 millones de VND por apartamento. Gracias a sus completos servicios, los compradores pueden mudarse o alquilar de inmediato, además de la política de préstamos bancarios, con un capital inicial de tan solo entre 1.200 y 1.500 millones de VND. «Los clientes son principalmente parejas jóvenes o solteros con coche que buscan un lugar cómodo y moderno para vivir», comentó el Sr. Kien.

El mayor problema, según el Sr. Kien, sigue siendo el desajuste entre la demanda y la capacidad financiera. "Los compradores suelen querer apartamentos espaciosos, de 2 a 3 dormitorios, una ubicación céntrica, un libro rosa completo y apoyo bancario para pagos a plazos. Pero con una capacidad financiera de 3 mil millones de VND, es casi imposible cumplir estos criterios", afirmó el Sr. Kien.

El Sr. Vo Hong Thang, subdirector general de la empresa de servicios inmobiliarios del Grupo DKRA, también admitió que no faltan apartamentos por menos de 3 mil millones de VND en Ciudad Ho Chi Minh, especialmente en las afueras o en la antigua provincia de Binh Duong . Sin embargo, estos proyectos suelen estar alejados del centro o son apartamentos antiguos que carecen de comodidades y servicios modernos. "Los jóvenes de hoy en día tienden a priorizar las comodidades, el entorno de vida y la gestión operativa, por lo que a menudo les desagradan los apartamentos antiguos a pesar de su bajo precio. Además, los factores legales también influyen considerablemente en los precios de venta, ya que los proyectos con libros rosas y todas las comodidades siempre son entre un 10 % y un 30 % más caros que los proyectos con menor transparencia", explicó el Sr. Thang.

Analizó que para comprar un apartamento de 2.500 millones de VND con capital de préstamo, el comprador debe tener entre 1.000 y 1.500 millones de VND disponibles. El resto necesita un ingreso estable de 35-40 millones de VND/mes durante 10 años para pagar la deuda. Pero este grupo de personas con ingresos a menudo no quiere comprar apartamentos viejos sin comodidades, sino que buscará proyectos más lujosos, con precios de 7.000 a 10.000 millones de VND en el centro. Por el contrario, es poco probable que las personas con un ingreso promedio de 15-20 millones de VND/mes puedan ahorrar lo suficiente para comprar un apartamento de 2.000 a 3.000 millones de VND. Por lo tanto, el problema de la vivienda de bajo costo siempre está atrapado en un bucle entre la demanda y los ingresos: cuando los compradores están listos, no hay productos satisfactorios, y cuando los productos disponibles superan su capacidad de pago.

Según los expertos, el mercado de viviendas seguirá presentando una fuerte diferenciación en el futuro. Los proyectos de vivienda social pueden satisfacer parcialmente las necesidades de los trabajadores con bajos ingresos, pero con ingresos de entre 10 y 15 millones de VND al mes, comprar un apartamento no es fácil. "Incluso los grupos con ingresos superiores a 20 millones de VND al mes probablemente no se beneficien de la política de compra de vivienda social. Esto demuestra que la brecha entre la oferta y la demanda real persistirá, especialmente en un contexto de escasez de terrenos y costos de desarrollo de proyectos cada vez más altos", enfatizó el Sr. Thang.

Fuente: https://nld.com.vn/nghich-ly-thi-truong-can-ho-196250915220522779.htm