La paradoja del mercado de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh y la necesidad de viviendas asequibles

El problema de la vivienda asequible siempre está atrapado en un círculo vicioso entre la demanda y los ingresos.

Si bien muchos se quejan de la dificultad para comprar un apartamento satisfactorio en el centro de la ciudad con 5 mil millones de VND, en realidad existen numerosos apartamentos antiguos o en zonas periféricas a la venta por tan solo 2 o 3 mil millones de VND, pero hay poco interés. Esta situación evidencia la gran brecha entre las necesidades reales y la capacidad financiera de los compradores de vivienda, y refleja claramente la estratificación del mercado inmobiliario urbano.

No hay escasez de apartamentos por 2-3 mil millones de VND.

Según CBRE Vietnam, en el segundo trimestre, el precio promedio de las casas adosadas en Ciudad Ho Chi Minh alcanzó entre 160 y 300 millones de VND/m², un aumento del 9 % con respecto al mismo período del año anterior. El precio de los apartamentos fluctuó entre 82 y 220 millones de VND/m², un incremento del 29 %. En las zonas céntricas, encontrar un apartamento con un presupuesto de 5 mil millones de VND se volvió difícil, pero estudios recientes mostraron que en las afueras o en proyectos con una antigüedad de entre 10 y 20 años, la oferta de apartamentos con precios inferiores a 3 mil millones de VND seguía siendo bastante amplia. El problema radica en que estas propiedades a menudo no cumplen con los criterios cada vez más exigentes de los compradores.

El Sr. Huynh Van Hung (de Dong Thap ) comentó que publicó un anuncio buscando un apartamento en Ciudad Ho Chi Minh con un precio aproximado de 2 mil millones de VND para que su hijo pudiera estudiar en la universidad. Inmediatamente recibió mensajes de decenas de agentes inmobiliarios que ofrecían apartamentos nuevos y usados ​​en barrios y comunas alejados del centro, con precios que oscilaban entre los 2 y 3 mil millones de VND. Finalmente, optó por comprar un apartamento de casi 50 m² en Vinhomes Grand Park (barrio de Long Binh) por 2.6 mil millones de VND, para mayor comodidad de su hijo, que podría estudiar cerca.

Según una encuesta realizada por un reportero del periódico Nguoi Lao Dong, actualmente hay muchos apartamentos secundarios en proyectos alejados del centro, como Moonlight Boulevard (barrio de An Lac); Green Town Binh Tan (comuna de Vinh Loc); Vision, Conic Boulevard (barrio de Tan Tao); Akari City (barrio de An Lac); Westgate (comuna de Binh Chanh); SaigonIntela (Binh Hung)... que se anuncian a la venta por solo 2-3 mil millones de VND, no tan alto como mucha gente piensa.

El complejo de apartamentos Sunrise Riverside (comuna de Nha Be) tiene actualmente un precio de entre 2.500 y 3.000 millones de VND por apartamento.

Incluso en la zona este de Ciudad Ho Chi Minh, que ha sido muy demandada durante años, hay muchos apartamentos asequibles, como Vinhomes Central Park (barrio de Long Binh), 9 View Apartment (barrio de Phuoc Long) y The Art Gia Hoa (barrio de Phuoc Long). Sin embargo, no siempre es fácil para los vendedores encontrar compradores. La Sra. Hong (residente del edificio de apartamentos Green River, barrio de Binh Dong) comentó que tuvo que anunciar la venta de su apartamento de más de 70 metros cuadrados durante varios meses antes de encontrar comprador, a pesar de que el precio era de tan solo 2.700 millones de VND. La razón principal es que se trata de una vivienda social, por lo que la transferencia de propiedad no es inmediata, lo que ralentiza mucho la transacción, incluso aunque la ubicación sea céntrica y cuente con todos los servicios.

Cabe destacar que, al comparar los precios por metro cuadrado, la diferencia es muy clara. Los proyectos nuevos, cerca del centro, rara vez cuestan menos de 50 millones de VND/m², mientras que los proyectos entregados hace más de 10 años se sitúan entre 31 y 37 millones de VND/m². Por ejemplo, en el proyecto Phu Hoang Anh (comuna de Nha Be), un apartamento de 129 m² se vende por unos 4.500 millones de VND, lo que equivale a 35 millones de VND/m². Sin embargo, su atractivo es bajo debido al rápido deterioro del proyecto, el diseño deficiente y la superficie excesiva para la demanda. Mientras tanto, los proyectos vecinos alcanzan precios de hasta 70-90 millones de VND/m², con una revalorización mucho mayor.

Desajuste entre necesidades y capacidad financiera

El Sr. Ta Trung Kien, director de la inmobiliaria Viet A, informó que en tan solo dos semanas vendió 70 de los 100 apartamentos y oficinas restantes del proyecto Sunrise Riverside (comuna de Nha Be). Se trata de apartamentos pequeños, de apenas 50-55 m², con precios que oscilan entre 2.500 y 3.300 millones de VND por unidad. Gracias a sus completas comodidades, los compradores pueden mudarse o alquilar de inmediato, y además, con la opción de financiamiento bancario, solo necesitan un capital inicial de entre 1.200 y 1.500 millones de VND. "Los clientes son principalmente parejas jóvenes o personas solteras con coche, que buscan un lugar cómodo y moderno para vivir", comentó el Sr. Kien.

Según el Sr. Kien, el principal problema sigue siendo el desajuste entre la demanda y la capacidad financiera. «Los compradores suelen buscar apartamentos espaciosos, de 2 o 3 habitaciones, en una ubicación céntrica, con todos los documentos en regla y financiación bancaria a plazos. Pero con una capacidad financiera de 3.000 millones de VND, es prácticamente imposible cumplir con estos requisitos», afirmó el Sr. Kien.

El Sr. Vo Hong Thang, Subdirector General de DKRA Group Real Estate Services Company, admitió que en Ciudad Ho Chi Minh abundan los apartamentos por debajo de los 3 mil millones de VND, especialmente en las afueras o en la antigua provincia de Binh Duong . Sin embargo, estos proyectos suelen estar lejos del centro o son apartamentos antiguos que carecen de comodidades y servicios modernos. "Los jóvenes de hoy en día tienden a priorizar las comodidades, el entorno residencial y la gestión operativa, por lo que a menudo rechazan los apartamentos antiguos, incluso si son económicos. Además, los factores legales también influyen considerablemente en los precios de venta, ya que los proyectos con certificación de transparencia y que ofrecen todas las comodidades suelen ser entre un 10 % y un 30 % más caros que los proyectos con menor transparencia", explicó el Sr. Thang.

Analizó que para comprar un apartamento de 2.500 millones de VND con un préstamo, el comprador debe disponer de entre 1.000 y 1.500 millones de VND. El resto necesita un ingreso estable de entre 35 y 40 millones de VND al mes durante 10 años para saldar la deuda. Sin embargo, este grupo de personas con ingresos suele preferir proyectos de mayor categoría, con precios entre 7.000 y 10.000 millones de VND en el centro, en lugar de apartamentos antiguos con pocas comodidades. Por el contrario, las personas con un ingreso promedio de entre 15 y 20 millones de VND al mes difícilmente pueden ahorrar lo suficiente para comprar un apartamento de entre 2.000 y 3.000 millones de VND. Por lo tanto, el problema de la vivienda asequible se encuentra atrapado en un círculo vicioso entre la demanda y los ingresos: cuando los compradores están dispuestos a pagar, no hay opciones satisfactorias, ¡y las opciones disponibles superan su capacidad de pago!

Según los expertos, el mercado de apartamentos seguirá presentando una marcada diferenciación en el futuro. Los proyectos de vivienda social pueden cubrir parcialmente las necesidades de los trabajadores de bajos ingresos, pero con un ingreso mensual de entre 10 y 15 millones de VND, comprar un apartamento no es tarea fácil. «Incluso quienes perciben ingresos superiores a 20 millones de VND mensuales difícilmente podrán acceder a la política de compra de vivienda social. Esto demuestra que la brecha entre la oferta y la demanda real persistirá, sobre todo ante la escasez de terrenos y el aumento de los costos de desarrollo de proyectos», enfatizó el Sr. Thang.

Fuente: https://nld.com.vn/nghich-ly-thi-truong-can-ho-196250915220522779.htm