Los grandes se benefician, las pequeñas empresas quedan abandonadas

(CLO) El mercado inmobiliario cerró 2024 con resultados positivos de recuperación. Sin embargo, la recuperación del mercado a lo largo del año ha sido desigual, pero se ha producido con una clara diferenciación entre segmentos, regiones, tipos de producto y proveedores.

El mercado inmobiliario se está fragmentando.

Según el informe de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VAR), el mercado inmobiliario vietnamita se está recuperando claramente. Sin embargo, esta recuperación aún presenta numerosas deficiencias, debido a la marcada diferenciación entre segmentos, regiones, tipos de productos e incluso proveedores.

Los VAR analizaron que en 2024, el mercado registrará más productos de baja altura para la venta, sin embargo, los departamentos seguirán siendo el tipo dominante, representando hasta el 70% de la oferta total de vivienda nueva en 2024. La oferta de departamentos nuevos se encuentra principalmente en el segmento de alta gama, de lujo, con precios desde 50 millones/m2 o más, representando el 65% de la oferta total.

El mercado inmobiliario de Vietnam no se desarrolla de forma sostenible y se encuentra dividido. (Foto: MC)

Por región, el 60% de la oferta de vivienda nueva en 2024 provendrá de proyectos en la región Norte. Mientras tanto, las regiones Sur y Central solo representarán el 29% y el 11%, respectivamente. La oferta provendrá principalmente de megaproyectos urbanos en zonas suburbanas, provincias y ciudades adyacentes a las dos áreas urbanas especiales.

El número de nuevas aperturas de suministro en la región Sur aumentó significativamente en el último trimestre de 2024 con una serie de proyectos a gran escala que se abrieron a la venta, pero aún no pudieron "mantenerse al día" con la tasa de crecimiento del suministro de las provincias y ciudades del Norte.

En cuanto a proveedores, el 62% de la oferta de vivienda nueva proviene de grandes inversores y organizaciones de inversión extranjera. En particular, destacan los ecosistemas de las grandes corporaciones.

Para profundizar en este tema, los VARs señalaron que las nuevas leyes aprobadas por la Asamblea Nacional ofrecen numerosas oportunidades y ventajas a las grandes empresas. Por ejemplo, según las nuevas disposiciones de la Ley de Tierras de 2024, la recuperación de terrenos para proyectos de vivienda comercial solo aplica a proyectos a gran escala con infraestructura sincrónica, lo que impide la implementación de muchos proyectos pequeños y medianos, especialmente aquellos dirigidos al segmento de vivienda asequible en las grandes ciudades.

Según los VAR, las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias carecen de la capacidad financiera para implementar proyectos a gran escala y enfrentan dificultades para desarrollar otros proyectos de vivienda comercial debido a las dificultades para negociar con las personas encargadas de la desocupación de terrenos. Este grupo de empresas carece de la capacidad y la experiencia necesarias para competir en subastas y licitaciones de terrenos desarrollados por el Estado.

Los "nudos" que hay que desatar

VARS cree que para que el mercado se desarrolle de manera estable y sostenible, Vietnam necesita contar con políticas de apoyo para promover nueva oferta en el mercado, especialmente productos de vivienda comercial asequible y vivienda social.

En primer lugar, es necesario seguir revisando los proyectos inmobiliarios que enfrentan dificultades y clasificarlos según su causa y la agencia responsable de gestionarlos. Al mismo tiempo, se debe recuperar y gestionar con firmeza los proyectos atrasados.

En segundo lugar, desarrollar regulaciones sobre procedimientos y procesos de valoración detallados y específicos para cada situación específica, de modo que las localidades y las empresas de tasación puedan implementarlos fácilmente, acortar el tiempo para determinar los precios de los terrenos y servir como base para calcular las tarifas de uso de la tierra para proyectos inmobiliarios en curso, ayudando a los proyectos inacabados a "revivir" y traer nueva oferta al mercado.

En tercer lugar, aprobar urgentemente políticas de inversión para proyectos inmobiliarios pequeños y medianos. Considerar y estudiar planes para apoyar la desocupación de terrenos para proyectos en el segmento asequible, con el fin de aumentar la oferta de vivienda asequible.

En cuarto lugar, investigar un plan que permita a las empresas receptoras de transferencias de proyectos inmobiliarios ser responsables de completar las obligaciones financieras previas del transferente, para promover la implementación del proyecto y llevar oferta al mercado.

Según la normativa vigente, los inversores solo pueden transferir proyectos una vez que hayan cumplido con sus obligaciones financieras con el Estado en relación con los terrenos del proyecto. Si bien la mayoría de las empresas no tienen la capacidad financiera suficiente para cumplir con sus obligaciones financieras, se ven obligadas a transferir proyectos.

Muchos inversionistas, especialmente inversionistas extranjeros con la capacidad y el deseo de "revivir" proyectos inmobiliarios inacabados y la necesidad de desarrollar proyectos de vivienda comercial asequibles a gran escala, enfrentan dificultades debido a cuestiones legales y de acceso a la tierra.

Para el segmento de vivienda social, además de seguir impulsando la implementación de nuevas regulaciones legales sobre vivienda social, es necesario cambiar la forma de pensar sobre la vivienda social en una dirección más proactiva y positiva.

En consecuencia, los organismos de gestión estatal deben ser decisivos en la planificación. Se requiere que las localidades revisen y complementen urgentemente la planificación urbana y de parques industriales, garantizando suficiente suelo para el desarrollo de vivienda social. Aprobar urgentemente las políticas de inversión para proyectos de vivienda social.

Las zonas que cuentan con políticas de inversión aprobadas necesitan seleccionar urgentemente inversores en construcción. Aumentar la inversión pública, destinar capital del presupuesto estatal a la inversión en infraestructura en las zonas planificadas para el desarrollo de proyectos de vivienda social y desarrollar fondos de suelo limpio para vivienda social.

Para las empresas, además de cooperar activamente con los organismos estatales de gestión para eliminar obstáculos a los proyectos, es necesario atenerse a la nueva ley para orientar el desarrollo correctamente. Los pequeños y medianos inversores pueden investigar y desarrollar proyectos asequibles en mercados periféricos, nuevos mercados, donde la inversión en terrenos aún es cuantiosa y los precios no son demasiado altos.

Fuente: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-viet-nam-ong-lon-huong-loi-doanh-nghiep-nho-bi-bo-roi-post330118.html