El punto de vista del Ministerio de Construcción sobre el desarrollo de mini apartamentos, el mercado de casas adosadas aún "hiberna" y las villas costeras lentas

Opiniones sobre desarrollos de mini apartamentos, mercado de casas adosadas sombrío, precios altos, villas costeras lentas... son las últimas noticias del sector inmobiliario.

Bất động sản mới nhất: Quan điểm của Bộ Xây dựng về phát triển chung cư mini, thị trường nhà liền thổ vẫn ‘ngủ đông’, biệt thự ven biển ế ẩm

Últimas noticias inmobiliarias: El Ministerio de Construcción propone dos opciones para el desarrollo de miniapartamentos. (Fuente: Tuoi Tre)

Obtenga opiniones sobre el desarrollo de mini apartamentos

El Ministerio de Construcción acaba de presentar al Gobierno un informe sobre la aceptación, revisión y finalización del proyecto de Ley de Vivienda revisada. En este informe, el Ministerio de Construcción presentó dos opciones para el desarrollo de viviendas de varias plantas con numerosos apartamentos para familias y personas (también conocidos como miniapartamentos).

En la opción 1, el Ministerio de Construcción propone las siguientes cuestiones:

En primer lugar , los hogares y las personas tienen derecho a usar terrenos residenciales según la normativa vigente. Al construir una casa de dos o más plantas, cada una de las cuales incluye un diseño y construcción de apartamentos para la venta o alquiler con opción a compra. Cada apartamento debe cumplir con los requisitos para ser un inversor en un proyecto de construcción de viviendas. Asimismo, la inversión en construcción debe cumplir con las disposiciones de la ley de construcción y las leyes pertinentes sobre proyectos de construcción de viviendas.

La venta y el arrendamiento con opción a compra de los apartamentos especificados en esta cláusula se realizarán de conformidad con las disposiciones de esta ley y la Ley de Comercio Inmobiliario. La emisión de certificados para cada apartamento especificado en esta cláusula se realizará de conformidad con las disposiciones de la Ley de Tierras.

En segundo lugar , los hogares y las personas tienen derecho a usar terrenos residenciales de acuerdo con la normativa vigente. Al construir una casa de dos o más plantas, cada una de las cuales cuenta con un diseño y construcción de apartamentos para alquiler. La inversión en la construcción de esta casa se realiza de acuerdo con las disposiciones de la ley de construcción de viviendas unifamiliares, y la gestión de la seguridad contra incendios, de acuerdo con las disposiciones de la ley de prevención y extinción de incendios para viviendas unifamiliares, se combina con la producción y los negocios.

En tercer lugar , la gestión y explotación de las viviendas a que se refieren los apartados 1 y 2 del presente artículo se realizarán de conformidad con el Reglamento sobre gestión y utilización de edificios de apartamentos emitido por el Ministro de Construcción.

En cuarto lugar , los Comités Populares de todos los niveles, en el ámbito de sus deberes y atribuciones, son responsables de inspeccionar y examinar el cumplimiento de los requisitos y condiciones de vivienda prescritos en los incisos 1 y 2 del presente artículo.

En quinto lugar , el Gobierno detalla este artículo.

Opción 2

Respecto a la opción 2, el proyecto de reforma de la Ley de Vivienda revisado por la Comisión Permanente de la Asamblea Nacional estipula:

En primer lugar , excepto en el caso en que un individuo tenga derecho a utilizar un terreno residencial según lo prescrito en la Cláusula 3, Artículo 54 de esta Ley para construir una casa con 22 pisos o más, cada piso de la cual esté diseñado y construido con 2 o más apartamentos para alquiler, se deben cumplir los requisitos prescritos en esta Ley y las condiciones.

Es decir, la vivienda debe tener una zona de uso privado del apartamento, una zona de uso común de la vivienda y contar con equipos de uso común;

Los apartamentos en viviendas deben diseñarse y construirse de manera cerrada, siendo el área estándar del piso para cada apartamento no inferior al área según el Reglamento Técnico Nacional sobre Edificios de Apartamentos;

La vivienda deberá contar con permiso de construcción de acuerdo a lo establecido en la ley de construcción;

Debe cumplir con los requisitos de diseño y evaluación de prevención y combate de incendios prescritos para edificios de apartamentos.

En segundo lugar , las viviendas a que se refiere el apartado 1 de este artículo no podrán ser vendidas ni arrendadas para su adquisición en régimen de propiedad.

En tercer lugar , en caso de construir una casa con una escala de 20 apartamentos o más, es necesario tener condiciones suficientes para ser inversionista en un proyecto de construcción de vivienda de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 35 de esta Ley y debe establecer un proyecto para implementar la inversión en construcción de vivienda de acuerdo a las disposiciones de la ley.

En cuarto lugar , la gestión y explotación de las viviendas a que se refiere este artículo se realizará de conformidad con el Reglamento sobre gestión y utilización de edificios de apartamentos emitido por el Ministro de Construcción.

En quinto lugar , el Comité Popular provincial especificará las condiciones de circulación de los camiones de bomberos en zonas residenciales, como base para la concesión de permisos de construcción de viviendas, según lo dispuesto en este Artículo. Los Comités Populares de todos los niveles, en el marco de sus funciones y competencias, serán responsables de inspeccionar y examinar el cumplimiento de los requisitos y condiciones prescritos en la Cláusula 1 de este Artículo cuando las personas alquilen apartamentos en edificios de apartamentos de varias plantas.

Ministerio de Construcción elige la opción 1

El Ministerio de Construcción expresó su opinión sobre la elección de la opción 1. Debido a que la implementación de la opción 1 limitará el desarrollo de casas de varios pisos por parte de hogares e individuos, diseñando muchos apartamentos que no cumplen con los permisos de construcción, no cumplen con las regulaciones y estándares, especialmente las regulaciones y estándares sobre prevención y lucha contra incendios como ha sucedido en el pasado reciente.

Además, el Ministerio de Construcción encontró que para las casas individuales (no sujetas a la necesidad de establecer un proyecto de inversión en construcción de viviendas), la ley tiene disposiciones específicas sobre la gestión de la inversión en construcción, así como la gestión de la seguridad en la prevención y combate de incendios.

Al mismo tiempo, según el Ministerio de Construcción, el proyecto de Ley también propone no emitir Certificados de derechos de uso del suelo ni de propiedad de la vivienda para cada apartamento al construir viviendas individuales de varias plantas y apartamentos. Por lo tanto, no es necesario establecer requisitos para distinguir las zonas de uso común de las privadas.

Además, el Ministerio de Construcción también propuso que la gestión y el funcionamiento de las viviendas individuales en forma de casas de varios pisos y apartamentos en alquiler se gestionen de acuerdo con el Reglamento sobre la gestión y el uso de edificios de apartamentos emitido por el Ministro de Construcción.

La oferta de casas adosadas nuevas es baja, los precios siguen siendo altos

La reciente información sobre el mercado inmobiliario de Hanoi de JLL Vietnam muestra que en el tercer trimestre, el mercado de casas adosadas (villas, casas adosadas y casas adosadas) en Hanoi continuó extendiendo su estado de "hibernación", con la mayoría de los proyectos bloqueando temporalmente sus listas de productos y reconstruyendo sus listas de precios y políticas.

Los inversores están siendo muy cautelosos, priorizando los trámites legales o el avance de la construcción antes que las agitadas actividades de preventa como en la fase anterior.

De manera similar, según Savills Vietnam, el mercado inmobiliario en Hanoi en el tercer trimestre estuvo bastante tranquilo, con un bajo volumen de transacciones y los inversores siendo cautelosos a la hora de lanzar nueva oferta.

La nueva oferta sigue siendo limitada y la brecha entre la oferta y la demanda sigue siendo un desafío. Sin embargo, el mercado ha experimentado factores positivos que se espera que impulsen gradualmente la recuperación en el futuro.

Según esta unidad, la oferta de apartamentos nuevos en Hanoi en el trimestre continuó disminuyendo un 47% intertrimestral y un 65% interanual, hasta 1.891 apartamentos de clase B. Cabe destacar que el mercado no registró ninguna oferta nueva de clases A y C en el último trimestre.

La oferta de apartamentos principales alcanzó las 19.808 unidades, una disminución del 3 % intertrimestral y del 6 % interanual, representando la Clase B el 92 % de la oferta. El número de apartamentos vendidos continuó disminuyendo un 16 % intertrimestral y un 42 % interanual, hasta las 2.100 unidades.

En cuanto a la oferta de villas y casas adosadas, el mercado no registró nuevos proyectos, solo 30 nuevas unidades de proyectos existentes en Thanh Tri. La nueva oferta de viviendas de baja altura disminuyó un 76 % intertrimestral y un 94 % interanual. El número de unidades vendidas en el tercer trimestre disminuyó un 5 % intertrimestral y un 66 % interanual, hasta 101 unidades.

Los altos precios de inventario han impulsado al alza los precios de los inmuebles en todos los tipos de productos. Los precios de los inmuebles en venta alcanzaron los 54 millones de VND/m², un 2 % más intertrimestral y un 13 % más interanual. Los precios de los inmuebles en venta han aumentado durante 19 trimestres consecutivos y son un 77 % más altos que en el primer trimestre de 2019.

De igual manera, el precio promedio de las villas principales aumentó un 3% intertrimestral, alcanzando los 103 millones de VND/m² de terreno. El precio de las casas adosadas también aumentó un 9% intertrimestral, alcanzando los 190 millones de VND/m², mientras que el precio de las casas comerciales también registró un aumento intertrimestral del 6%.

La limitada oferta de viviendas primarias nuevas ha impulsado la popularidad del mercado secundario. En el mercado de apartamentos, el precio secundario alcanzó los 36 millones de VND/m², un aumento intertrimestral del 2 % y del 8 % interanual. Por otro lado, el precio secundario promedio de los edificios de baja altura alcanzó los 23 000 millones de VND/unidad, un aumento intertrimestral del 5 %, pero aún un 19 % inferior al precio primario.

Villas de playa y condotels con grandes pérdidas

Según los expertos, gracias a la drástica intervención del Gobierno, el mercado inmobiliario ha experimentado cambios positivos. Muchos segmentos inmobiliarios han comenzado a reanudar sus transacciones.

En agosto de 2023, el segmento de villas vacacionales tuvo una demanda de mercado modesta, con un consumo de solo el 15% en comparación con el mismo período (Fuente: cafef.vn)

Sin embargo, el mercado inmobiliario turístico sigue siendo sombrío. Según una encuesta realizada por periodistas de Dan Tri, la información sobre la venta de villas y condotels con pérdidas en algunas localidades como Da Nang, Nha Trang (Khanh Hoa), Phu Quoc (Kien Giang) y Quang Ninh sigue apareciendo con frecuencia en los portales de anuncios inmobiliarios.

Además de las villas con precios "enormes", muchos condotels en algunos proyectos inmobiliarios turísticos se anuncian para su venta con pérdidas.

Por ejemplo, en el complejo turístico FLC Grand Hotel Ha Long (Quang Ninh), muchos condotels se anuncian con pérdidas de entre 500 y 600 millones de VND. En concreto, un condotel en la planta 19 del hotel tiene un contrato de compraventa de 1.470 millones de VND con el inversor, pero ahora el propietario lo vende con pérdidas de 950 millones de VND. De igual manera, otro condotel tiene un precio de pérdida de 1.100 millones de VND, mientras que el contrato de compraventa es de 1.700 millones de VND...

Según DKRA, en agosto, el segmento de villas vacacionales tuvo una demanda de mercado moderada, con un consumo de tan solo el 15 % en comparación con el mismo período del año anterior. La mayoría de las transacciones del mes se centraron en productos con precios inferiores a 10 000 millones de VND por unidad.

Cabe destacar que la demanda del mercado se mantiene bastante baja, con solo 17 unidades nuevas vendidas en agosto, lo que equivale a un 14 % en comparación con el mismo período de 2022. El precio de venta principal del segmento de condotels no ha fluctuado mucho en comparación con el mes anterior y se mantiene alto debido al alto costo actual del capital. En concreto, en la zona sur, el precio de venta fluctúa entre 55,5 y 81,7 millones de VND/m², mientras que en la zona norte, el precio oscila entre 35,5 y 44,2 millones de VND/m².

El período de la "fiebre de la tierra" ha terminado, Quang Tri planea dividir los lotes en lotes más pequeños y bajar los precios de venta.

Según Vietnamnet, tras la fiebre inmobiliaria, muchas subastas no encontraron compradores debido a los altos precios mínimos y las grandes parcelas. La provincia de Quang Tri planea dividir las parcelas en parcelas más pequeñas y bajar los precios de venta para dinamizar el mercado inmobiliario.

A principios de 2022, en algunas localidades de la provincia de Quang Tri, como el distrito de Cam Lo, la ciudad de Lao Bao (distrito de Huong Hoa), el distrito de Trieu Phong y la ciudad de Dong Ha, hubo una fiebre de tierras "loca".

La fiebre de la tierra ha pasado, y desde finales de 2022 hasta la fecha, el mercado inmobiliario en Quang Tri ha comenzado a decaer. Según las observaciones, no solo se han interrumpido las transacciones de tierras entre particulares, sino que las subastas organizadas por el gobierno también se han estancado debido a la falta de participantes.

Esta situación provocó que Quang Tri solo recaudara 194 mil millones de VND en subastas de tierras en los primeros 9 meses de 2023, alcanzando solo el 24% del objetivo.

Una de las razones por las que las subastas de terrenos locales actualmente enfrentan dificultades y no hay compradores es porque el precio mínimo es alto y la superficie de terreno puesta a subasta es grande.

El Sr. Ha Sy Dong, vicepresidente permanente del Comité Popular de la provincia de Quang Tri, dijo que la localidad está planificando y cambiando los planes para aumentar los ingresos provenientes de las subastas de tierras.

Según el Sr. Dong, el impacto de los factores geopolíticos en el mundo, después de la pandemia de Covid-19, ha causado muchas dificultades para la economía, lo que ha llevado a un mercado inmobiliario lento.

“Ante el hecho de que las grandes parcelas con precios mínimos elevados no atraen a los inversores, el Comité Popular de la provincia de Quang Tri ha ordenado al Departamento de Construcción que presida y, junto con las agencias pertinentes, investigue planes para reducir el área de las parcelas y bajar los precios mínimos para aumentar el poder adquisitivo.

"Con base en las regulaciones legales y el asesoramiento de los departamentos y sucursales, el Comité Popular Provincial desarrollará nuevos planes para atraer a los inversores a participar en las subastas, aumentando así los ingresos locales", compartió el Sr. Dong.

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