El lado oscuro del corretaje inmobiliario
Los corredores juegan un papel muy importante en la industria inmobiliaria, actuando como intermediarios que conectan cientos de miles de transacciones por valor de millones de miles de millones de VND cada año, brindando una eficiencia económica óptima a los activos inmobiliarios y ganancias sostenibles para cada individuo y empresa.
El desarrollo del corretaje de bienes raíces en Vietnam está estrechamente vinculado y refleja el desarrollo del mercado inmobiliario, así como la creciente demanda de servicios profesionales y diversos en esta industria, lo que también se considera inevitable en el desarrollo del mercado inmobiliario.
La Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 fue aprobada y entró en vigor el 1 de enero de 2025 con muchos puntos nuevos para endurecer las actividades de intermediación inmobiliaria.
En consecuencia, después de un período de formación y desarrollo, la fuerza de corretaje de bienes raíces en Vietnam está creciendo actualmente de manera fuerte y diversificada, pero también enfrenta una serie de desafíos y problemas que deben resolverse, junto con el desarrollo inestable de esta industria.
En realidad, a pesar de la normativa vigente en materia de sanciones, la gestión de la actividad de intermediación todavía está "abierta", la intermediación inmobiliaria sigue siendo una profesión sin casi barreras de entrada o salida.
Los datos de investigación de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) muestran que en la actualidad en Vietnam hay alrededor de 100.000 corredores que operan y trabajan oficialmente en organizaciones comerciales profesionales.
De estos, solo unas 40.000 personas participan en actividades con certificados de práctica en corretaje inmobiliario. Los cientos de miles, incluso millones, restantes, en momentos de gran actividad del mercado inmobiliario, participan en la conexión para realizar transacciones inmobiliarias.
Sin embargo, la mayoría son autónomos, "aficionados", "trabajadores ocasionales", sin formación ni conocimientos profesionales, que operan de forma espontánea, sin la gestión profesional de ninguna agencia. Solo les preocupa cómo cerrar la transacción lo más rápido posible, aprovechando la oportunidad para inflar los precios de los inmuebles con fines de lucro, acaparando bienes, defraudando a los clientes... manipulando el mercado.
Las consecuencias han generado gran inestabilidad en el mercado inmobiliario vietnamita, han erosionado la confianza de los inversores y han dañado la imagen de los agentes inmobiliarios genuinos, aquellos que realmente brindan información, respaldan las transacciones y crean un entorno comercial eficiente y justo tanto para compradores como para vendedores.
Endurecimiento de las condiciones para el ejercicio de la profesión: ¿qué deben hacer los agentes inmobiliarios?
Según el Vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, Dr. Nguyen Van Dinh, para que el mercado inmobiliario funcione de manera segura y transparente, es necesario que exista un mecanismo legal que vincule el papel y la responsabilidad de los corredores de bienes raíces en la consultoría, el suministro de información, incluidos los procedimientos legales de los productos y proyectos inmobiliarios para proteger los derechos de los inversores y compradores de viviendas cuando participan en las transacciones.
Para adaptarse a los cambios en el nuevo marco legal, los brokers necesitan actualizar rápidamente sus conocimientos, mejorar sus habilidades y aprovechar las nuevas oportunidades en el mercado.
Al mismo tiempo, se busca proteger los intereses de los profesionales y fomentar la honestidad en el trabajo de los corredores. Para mantenerse en el mercado a largo plazo, además de un certificado profesional, los corredores también necesitan experiencia y actualizar constantemente sus conocimientos, con requisitos cada vez más estrictos.
Ante esta situación, se aprobó la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 (enmendada), que entró en vigor oficialmente el 1 de enero de 2025, con numerosas novedades para reforzar las actividades de intermediación inmobiliaria. En concreto, el artículo 61 de esta Ley estipula que quienes ejerzan la intermediación inmobiliaria deben contar con un certificado de ejercicio profesional y ejercer en un negocio de servicios de parqué inmobiliario o de corretaje inmobiliario.
Esto significa que las personas no pueden ejercer libremente la intermediación inmobiliaria como lo hacen actualmente (la Cláusula 2 del Artículo 62 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014 otorga a las personas el derecho a prestar servicios de intermediación inmobiliaria de forma independiente). Además, la Cláusula 1 del Artículo 62 de esta Ley estipula que las personas que ejercen la intermediación inmobiliaria tienen derecho a recibir remuneración y comisiones de la plataforma de compraventa de bienes raíces o de la empresa de servicios de intermediación inmobiliaria.
El artículo 48 de la Ley de Negocios Inmobiliarios enmendada de 2023 requiere que los inversores de proyectos, las empresas inmobiliarias y las empresas de servicios inmobiliarios reciban pagos en virtud de contratos de negocios inmobiliarios y contratos de negocios de servicios inmobiliarios de los clientes a través de cuentas abiertas en instituciones de crédito nacionales o sucursales de bancos extranjeros que operen legalmente en Vietnam.
Por lo tanto, para los corredores que trabajan en empresas inmobiliarias, todas las comisiones y honorarios se transferirán por vía bancaria. En cuanto a la emisión de certificados de corretaje, el Ministerio de Construcción comenzará a organizar exámenes y a emitir certificados de práctica en corretaje inmobiliario. El método de organización será determinado por el Ministerio de Construcción o se autorizará directamente a varias unidades para que organicen los exámenes, explicó el Dr. Nguyen Van Dinh.
Según el representante de la Asociación Inmobiliaria de Vietnam, la nueva normativa de la Ley de Negocios Inmobiliarios que acaba de aprobarse eliminará a muchos corredores inmobiliarios no profesionales, creando un entorno empresarial inmobiliario saludable y transparente, de acuerdo con la política del Gobierno .
Las transacciones a través de cuentas también ayudan al Estado a prevenir pérdidas fiscales cuando la comisión de este tipo de actividad es muy elevada. Sin embargo, las regulaciones mencionadas también plantean desafíos para la contratación y capacitación del personal de las salas de operaciones inmobiliarias. Al mismo tiempo, existen requisitos más estrictos para el personal de corretaje.
En aproximadamente un año, la Ley de Negocios Inmobiliarios, así como otras leyes relacionadas con este importante sector, entrarán oficialmente en vigor. Para adaptarse a los cambios en el nuevo marco legal, los agentes inmobiliarios necesitan actualizar rápidamente sus conocimientos, mejorar sus habilidades y aprovechar las nuevas oportunidades del mercado.
En consecuencia, los corredores necesitan dedicar tiempo a dominar y comprender las nuevas regulaciones legales relacionadas con el sector inmobiliario para aplicarlas correctamente; mejorar la experiencia y las habilidades, los corredores necesitan mejorar continuamente sus conocimientos y habilidades, incluida la mejora de las habilidades de comunicación, las habilidades de negociación y el conocimiento del mercado; utilizar la tecnología y los sistemas de gestión para optimizar los procesos de trabajo, mejorar el profesionalismo y la transparencia en las operaciones comerciales.
Al mismo tiempo, participar activamente en actividades y eventos de la industria inmobiliaria a través de organizaciones sociales profesionales para actualizar información, así como construir y mantener relaciones en la industria; en lugar de centrarse en un solo tipo o área específica de bienes raíces, los corredores pueden buscar nuevas oportunidades en diferentes segmentos del mercado o áreas de rápido desarrollo.
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