¿Es necesario endurecer las restricciones para que las personas con ingresos de 11 millones de VND al mes puedan comprar viviendas sociales?

Libro rojo de proyectos de vivienda social por valor de 0 VND

Al compartir en la ceremonia de anuncio del informe de mercado organizada por la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam (VARS) recientemente, el Sr. Nguyen Hoang Nam, Miembro del Grupo de Trabajo de Investigación del Mercado Inmobiliario de VARS y Director General de G-Home Joint Stock Company, reconoció que la demanda de vivienda social es muy grande, si bien este segmento también recibe mucha atención e inversión del Gobierno y las agencias de gestión, pero el impulso del desarrollo aún no ha satisfecho la urgente necesidad de oferta en el mercado inmobiliario.

Al explicar esta situación, el director general de esta empresa especializada en el desarrollo de vivienda social señaló muchas de las grandes razones por las que el segmento de vivienda social todavía tiene un desarrollo lento.

Por ejemplo, según el Sr. Nam, en el proceso de desarrollo de un proyecto de vivienda social, los mecanismos legales de las agencias gestoras aún son complejos. Si bien el proyecto está exento del pago de tasas por uso del suelo por parte del Estado, aún debe ser evaluado antes de que se le exima. El inversor debe pagar por adelantado la compensación por la limpieza del terreno, y además, esta se paga en estado "suspendido" (solo se puede deducir una vez finalizado el proyecto, o bien, algunas cantidades se deducirán posteriormente del precio del terreno).

Desarrollar un proyecto de vivienda social requiere más tiempo que uno comercial. Según el proceso, para desarrollar un proyecto de vivienda social, solo la etapa de preparación de la inversión para obtener el permiso de construcción toma al menos dos años. Al vender el último apartamento, el 20% de la superficie total del proyecto debe reservarse para alquiler, y se auditará en un plazo de cinco años.

"Todo el proceso es muy largo, pero al inversor solo se le permite disfrutar de un 10% de beneficio. Sin necesidad de hacer cálculos minuciosos, podemos ver que el riesgo de pérdida es muy alto", expresó el Sr. Nam.

Las viviendas sociales en la calle Tam Trinh (Hoang Mai, Hanoi ) están en uso desde hace más de 5 años (Foto: Ha Phong).

Según el Sr. Nam, la construcción de viviendas sociales también presenta dificultades para acceder a capital de los inversores.

"Para proyectos de vivienda comercial con derechos de uso del suelo, los bancos pueden utilizar el libro rojo del proyecto como garantía. En cuanto a la vivienda social, cuando presentamos el libro rojo del proyecto al banco, no se considera garantía, ya que su valor es de 0 VND", explicó el Sr. Nam.

Para un proyecto general, la estructura de capital incluirá aproximadamente un 20% de capital propio, un 30% de capital movilizado de futuros inmuebles y un 50% de capital procedente de préstamos. Por lo tanto, si el inversor no puede obtener un préstamo bancario, se considera que no puede gestionar el 50% del capital del proyecto.

Muchos inversores se quejan de la gran dificultad para acceder al crédito de 120 billones de VND y de la falta de garantías para obtener capital para desarrollar el proyecto, explicó el Sr. Nam.

La vivienda social no se vende a los ricos

Según el Sr. Nam, en los últimos 10 años, en cuanto a la regulación de reservar el 20% del suelo urbano para la construcción de vivienda social, si se consideran las estadísticas, muchos inversores solo se centran en "descremar" la parte de la vivienda comercial para "embolsarse" y descuidan la parte de la vivienda social porque no es rentable. Pero ahora, ellos mismos exigen una reforma de la ley.

En mi opinión, deberían implementarse medidas coercitivas para obligar a estos inversores a construir viviendas sociales según lo acordado previamente; de ​​lo contrario, no podrán implementar otros proyectos. Esta situación contribuye a frenar el desarrollo de la vivienda social, sugirió el Sr. Nam.

Además, según el Sr. Nam, los grupos de personas que pueden comprar vivienda social aún dependen en gran medida del mecanismo de pedir y dar. Según la práctica internacional, en países con vivienda social, no veo que la frase "personas de bajos ingresos" aparezca como en nuestro país. Claro que la vivienda social no se vende a los ricos; sin embargo, ¿es apropiado restringirla hasta el punto de que quienes no tienen que pagar el impuesto sobre la renta personal, como nosotros, no tengan que pagarlo?

Si no pagan el impuesto sobre la renta personal, es decir, si sus ingresos son inferiores a 11 millones al mes, los trabajadores podrían no poder mantenerse a sí mismos ni a sus familias, y lo más probable es que no tengan ahorros. Por otro lado, para comprar una vivienda, los compradores deben tener un patrimonio acumulado.

"Creo que sería más correcto definir la vivienda social como aquella destinada a quienes tienen ahorros pero no tienen acceso a una vivienda comercial. El precio de la vivienda comercial también se ha disparado", afirmó el Sr. Nam.

Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/siet-nguoi-thu-nhap-11-trieu-dongthang-mua-nha-o-xa-hoi-co-can-thiet-20231015225415734.htm