Resuelva el flujo de caja en bienes raíces con anticipación

En el contexto del difícil mercado inmobiliario, las empresas tienen dificultades para acceder a fuentes de crédito, emitir bonos y movilizar capital de los clientes, lo que lleva a que muchas empresas carezcan de capital y tengan que retrasar o suspender temporalmente la ejecución de proyectos.

Inventario de cientos de miles de billones de dongs

Las estadísticas incompletas de los informes financieros anuales de las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa muestran que, a finales de 2022, el valor de los terrenos y proyectos de construcción sin terminar ascendía a cientos de miles de millones de VND, un fuerte incremento respecto al periodo anterior. Esto significa que existe una gran cantidad de capital invertido en terrenos, pero las empresas no pueden generar los fondos necesarios para continuar con los proyectos. Por ejemplo, la empresa No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company ( Novaland ) cuenta con casi 134.500 millones de VND en terrenos, un aumento del 22,5 % con respecto al mismo periodo del año anterior, lo que representa más del 50 % de sus activos. Actualmente, estos terrenos se concentran principalmente en tres grandes proyectos: Aqua City, NovaWorld Phan Thiet y NovaWorld Ho Tram, además de los terrenos procedentes de la transferencia de nuevos proyectos.

La empresa Nam Long Investment Joint Stock Company también cuenta con un gran volumen de inventario. Si bien este ha disminuido ligeramente un 7,5 % con respecto al trimestre anterior y un 4 % con respecto al mismo período de 2021, aún dispone de casi 15 billones de VND en inventario. Los proyectos en construcción representan la mayor parte del inventario de Nam Long, principalmente en los proyectos Izumi, Southgate, Paragon Dai Phuoc, Vam Co Dong (Waterpoint) y Hoang Nam (Akari). Por su parte, el inventario de Dat Xanh Group Joint Stock Company también superó los 14,2 billones de VND, lo que supone un aumento del 20 % con respecto al mismo período del año anterior.

Uno de los proyectos en curso de Novaland cuenta con un gran inventario.

Algunas empresas inmobiliarias afirmaron que aún no han lanzado sus productos, ya que sus proyectos están paralizados por problemas legales. La mayoría son pequeñas y medianas empresas. Por lo tanto, es imperativo resolver cuanto antes estos problemas legales para que puedan lanzar sus proyectos. Además, los bancos deben facilitar el acceso al crédito hipotecario para que las empresas obtengan capital y puedan vender sus productos. En ese momento, es necesario brindar apoyo a los clientes con tasas de interés favorables y condiciones de préstamo flexibles.

El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), declaró que la asociación ha formulado numerosas recomendaciones respecto a los problemas actuales de los proyectos en Ciudad Ho Chi Minh. Actualmente, más de 60 proyectos se encuentran en proceso de inspección, presentan problemas con terrenos públicos y más de 140 tienen problemas legales. Algunos proyectos de otras empresas en Ciudad Ho Chi Minh aún están inconclusos y presentan diversas dificultades.

Desarrollo de fondos de inversión inmobiliaria

En cuanto al rescate del mercado y la solución del problema del inventario inmobiliario, según el Sr. Le Hoang Chau, se trata aún de una cuestión de liquidez. Por lo tanto, el Gobierno debe instruir al Banco Estatal para que elimine las restricciones crediticias al mercado inmobiliario. El Ministerio de Hacienda debería establecer una plataforma de negociación de bonos bajo su supervisión y, al mismo tiempo, impulsar el desarrollo de fondos de inversión inmobiliaria, en lugar de depender de un único canal de crédito.

El Dr. Dinh The Hien, experto en economía , considera que, además de las políticas que el Gobierno, los ministerios y las dependencias gubernamentales están decididos a implementar, el problema interno reside en las empresas. Actualmente, muchas inmobiliarias están endeudadas con bonos, pero sus propiedades no se venden y están paralizadas, por lo que carecen de liquidez para pagar las deudas y otros gastos operativos. La mejor solución es ayudarlas a vender sus propiedades, por ejemplo: aumentando el apoyo crediticio para atraer compradores y generar liquidez, desbloqueando el flujo de caja para las empresas con propiedades en venta o proporcionando crédito para que puedan reestructurar sus finanzas.

La mejor opción es vender los proyectos que no se han vendido. Si bien algunas empresas han reducido el precio de sus productos entre un 30 % y un 40 %, no hay compradores. Esto significa que necesitan reducirlo aún más para atraerlos. «Obviamente, tanto compradores como vendedores deben ser honestos entre sí, pero la situación actual es un tanto complicada», afirmó el Sr. Dinh The Hien.

El Sr. Hien analizó además que si el mercado y las empresas inmobiliarias se paralizan o quiebran, esto afectará a una serie de otros aspectos, incluido el sistema crediticio. Si bien muchas empresas se enfrentan actualmente a dificultades, aún tienen potencial, especialmente los proyectos que se encuentran estancados en problemas legales en provincias vecinas, ya que serán el motor del desarrollo económico y la inversión en infraestructura en los próximos años. Por lo tanto, las instituciones de crédito deben encontrar formas de apoyarlas para superar las dificultades y estabilizarse pronto. En particular, los bancos comerciales recomiendan que el Gobierno y el Banco Estatal implementen una política especial para extender el vencimiento de la deuda por aproximadamente tres años, con el fin de ayudar a las empresas a recomprar bonos o extender la deuda bajo el control del Banco Estatal, lo que ayudaría a las empresas inmobiliarias y a los bancos a evitar la creación de una gran crisis que paralice el mercado.

El Sr. Pham Lam, vicepresidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam, señaló dos problemas urgentes del mercado inmobiliario actual. El primero es resolver el problema del inventario de las empresas inmobiliarias, especialmente la cuestión de la liquidez. El principal problema de liquidez es el dinero, en el que los tipos de interés juegan un papel fundamental. Al mismo tiempo, es necesario dinamizar el mercado reactivando un paquete de apoyo similar al anterior de 30 billones de VND, para que los compradores puedan acceder a él. En segundo lugar, a largo plazo, el Gobierno debe acelerar decididamente las políticas para eliminar los obstáculos, especialmente los cuellos de botella relacionados con las tasas de uso del suelo y los trámites administrativos.

Liberar el mercado de la epidemia

Según el Sr. Le Hoang Chau, con la determinación del Gobierno de implementar decretos relacionados con el mercado inmobiliario, como los procedimientos de tierras y la gestión de la construcción, cabe destacar que estos decretos se enmarcan dentro del marco legal y están bajo la autoridad del Primer Ministro, sin necesidad de leyes adicionales. "El Estado cuenta con mecanismos y las resoluciones están a punto de ser emitidas; por lo tanto, lo que resta es la voluntad de los líderes provinciales y municipales para que instruyan con firmeza a los departamentos y dependencias a fin de resolver proactivamente los problemas de procedimiento cuanto antes y así liberar al mercado de la crisis", afirmó el Sr. Chau.

Fuente: https://nld.com.vn/kinh-te/som-giai-quyet-dong-tien-trong-bat-dong-san-20230203214701679.htm