El presidente de la Federación de Abogados de Vietnam, Do Ngoc Thinh, propuso modificar las regulaciones sobre propiedad común y separada en la Ley de Vivienda para limitar las disputas.
Últimamente, las disputas en edificios de apartamentos han sido frecuentes en relación con la superficie, los servicios públicos y la infraestructura propiedad del inversor y los residentes. La más intensa de ellas es la división de la propiedad y el aparcamiento para motos y coches en el sótano. El Dr. Do Ngoc Thinh, presidente de la Federación de Abogados de Vietnam y miembro del Comité Judicial de la Asamblea Nacional , respondió a VnExpress sobre este tema, con motivo de la presentación del proyecto de reforma de la Ley de Vivienda ante la 5.ª sesión de la 15.ª Asamblea Nacional.
- Los conflictos entre inversores y vecinos por la propiedad de las viviendas se producen desde hace muchos años, pero ¿por qué la Ley de Vivienda y otras normas legales, mediante modificaciones y complementos, no han conseguido solucionar completamente esta situación?
El sistema de documentos legales, a pesar de haber sido modificado y complementado en numerosas ocasiones, aún no cumple con los requisitos prácticos debido a la creciente complejidad de las disputas. Existen casos que surgieron antes de la promulgación de las regulaciones legales, que han persistido hasta la fecha y no se han resuelto por completo. La inspección y la gestión de las infracciones en este ámbito no han sido exhaustivas ni oportunas. En muchos lugares se ha relajado la gestión, muchos inversores tardan en pagar las deudas de los fondos de manutención, y existen indicios de infracciones penales que no han sido intervenidas por las autoridades competentes.
Mientras tanto, la junta directiva elegida por los residentes a través de la asamblea de condominios aún no ha promovido plenamente su función representativa debido a la falta de directrices específicas sobre el funcionamiento y la legalidad de esta organización. La mayoría de las juntas directivas de condominios actuales carecen de experiencia en la gestión y operación de condominios y no han recibido capacitación profesional, por lo que resulta difícil representar y proteger los derechos legales de los residentes cuando surgen disputas con los inversionistas.
El abogado Do Ngoc Thinh habla en la Asamblea Nacional. Foto: Pham Thinh
- ¿Por qué, en su opinión, las regulaciones legales sobre la división de servicios públicos y áreas de propiedad común y privada en edificios de viviendas no son viables en la práctica?
Los derechos de propiedad colectiva y privada se estipulan en la Ley de Vivienda de 2014, el Código Civil de 2015 y el Reglamento sobre la gestión y el uso de edificios de apartamentos (emitido mediante la Circular n.º 02/2016 del Ministerio de Construcción ), así como en otros documentos normativos relacionados. Sin embargo, en la práctica, aún existen numerosas deficiencias, principalmente disputas por plazas de aparcamiento.
Según la Circular 02, la superficie y el equipamiento propiedad del propietario, así como la propiedad común del mismo, deben constar claramente en el contrato de compraventa y arrendamiento del apartamento. Junto con el contrato, el inversor debe proporcionar al comprador planos y una lista de la propiedad común, de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Vivienda.
Las disputas que surgen entre clientes e inversores se deben a la incapacidad de distinguir entre propiedad común y privada, y no están claras desde el momento de la firma del contrato, como por ejemplo si se venden o no plazas de aparcamiento, cuántas plazas de aparcamiento hay en el edificio, los principios del registro de plazas de aparcamiento, etc. Por lo tanto, creo que existen regulaciones legales, pero en realidad, cuando las partes firman un contrato sin una distinción clara, todavía existe un riesgo potencial de disputa.
Antes de que entrara en vigor la Circular 02 el 15 de febrero de 2016, muchos edificios de apartamentos tenían contratos de compra y alquiler de apartamentos que no estipulaban claramente esto, lo que causaba muchos conflictos y disputas por la propiedad del sótano.
- ¿ Qué piensa usted cuando un abogado dice que la actual normativa de que la superficie para aparcar coches en los edificios de viviendas pertenece a la gestión o propiedad del inversor es la principal causa del estallido de litigios, cuando se supone que se trata de una propiedad común?
Uno de los aspectos más destacados de la Circular n.º 02/2016 es la regulación de la propiedad y la gestión de plazas de aparcamiento en edificios de apartamentos. La compraventa y el arrendamiento de plazas de aparcamiento se contabilizan en el contrato de compraventa y arrendamiento del apartamento o en un contrato aparte.
Las plazas de aparcamiento para motos, triciclos y vehículos para personas con discapacidad son propiedad conjunta de los propietarios del edificio de apartamentos. En cuanto a las plazas de aparcamiento para coches, los compradores o arrendatarios de apartamentos u otras zonas del edificio pueden optar por comprarlas o alquilarlas; en caso contrario, la plaza de aparcamiento quedará bajo la gestión del inversor. El inversor no podrá incluir el coste de la inversión en la construcción de esta plaza de aparcamiento en el precio de venta ni en el de alquiler.
Así, además de decidir comprar o alquilar una plaza de aparcamiento en el edificio donde viven, los propietarios de viviendas también pueden revenderla o alquilarla. Sin embargo, la demanda de plazas de aparcamiento en viviendas ha aumentado recientemente, y la compraventa de plazas de aparcamiento se realiza principalmente mediante un acuerdo entre dos partes, lo que puede generar un monopolio por parte del inversor, lo que eleva el precio de venta.
Creo que si el Estado reconoce que las plazas de aparcamiento pertenecen a los inversores, debería fijar un precio máximo, y los inversores no exigirán precios demasiado altos por la compra o el alquiler de plazas. Sin embargo, dada la gran demanda actual de plazas de aparcamiento, las regulaciones que permiten la compra y reventa de plazas, así como la cesión de zonas comunes y privadas de los inversores, pueden fácilmente dar lugar a litigios civiles. Si bien este asunto está muy relacionado con el interés público.
También es necesario estudiar cuidadosamente la transferencia de la propiedad del estacionamiento del sótano a la propiedad común de los propietarios de los apartamentos. Si el área de estacionamiento se incluye en la propiedad común, el costo de construir la plaza de estacionamiento se incluirá en el costo de venta de la casa o apartamento, y hay hogares que no han usado o no necesitan usar un automóvil, pero aun así deben asumir este costo al comprar una casa.
La ley estipula que los inversores no pueden incluir el coste de la construcción de plazas de aparcamiento en el precio de venta del apartamento, pero ¿cómo sabemos si lo incluyen o no? De hecho, hay muchos edificios de apartamentos con disputas sobre este tema.
No he visto ninguna normativa vigente que aclare este contenido. Esto es una auténtica laguna legal, ya que no se puede controlar si el coste de la inversión en la construcción de un aparcamiento está incluido en el coste de la venta del piso. La imposibilidad de determinar a qué parte del aparcamiento pertenece es la causa de las disputas entre inversores y residentes.
En mi opinión, la plaza de aparcamiento del edificio de apartamentos es propiedad común. De hecho, todas las zonas comunes del edificio, incluida la plaza de aparcamiento, están incluidas en el precio de venta y, desde el momento de la entrega, el inversor cesa su propiedad.
- A través del seguimiento o directamente dando opiniones y resolviendo quejas relacionadas con disputas de propiedad en edificios de departamentos, ¿por qué cree usted que tan pocos conflictos llegan a los tribunales?
El proceso de comprensión de los casos demuestra que se trata de disputas apremiantes y de larga data en la comunidad. El gran número de residentes a veces resulta desventajoso, ya que es difícil encontrar una voz común. Autorizar la resolución de disputas también es difícil, ya que nadie está dispuesto a presentar una demanda. Por otro lado, con un gran número de personas, es difícil llegar a un acuerdo sobre el costo de presentar una demanda, por lo que el caso se prolonga gradualmente y queda abierto.
Al interponer una demanda, los residentes o la junta de administración del edificio de apartamentos deben abonar previamente un anticipo de las costas judiciales según el valor de la propiedad. Esto lleva a muchas personas a desistir de la demanda y a llegar a un acuerdo con el inversor.
Además, el contrato de compraventa firmado por ambas partes suele ser redactado por el inversor y no establece claramente los derechos de los residentes respecto a las zonas comunes (sótano, escalera, terraza, etc.), por lo que los residentes tienen pocas bases para presentar una demanda en los tribunales para reclamar sus derechos si hay una disputa.
En mi opinión, las disputas en edificios de apartamentos deben ser resueltas por las partes mediante negociación y conciliación, de acuerdo con las normas legales pertinentes. Si no se logra la negociación ni la conciliación, se debe recurrir al tribunal popular para su resolución. Los organismos estatales y las autoridades locales deben inspeccionar, supervisar y gestionar estrictamente las infracciones cometidas por las partes.
El proyecto de ley revisada de vivienda se presentará ante la 5.ª sesión de la 15.ª Asamblea Nacional. Como delegado de la Asamblea Nacional, ¿cómo se pronunciará para contribuir a la resolución de disputas sobre la propiedad en edificios de apartamentos?
- Todavía se encuentra en consulta el borrador, en el que se han regulado específicamente muchos contenidos relacionados con la propiedad común y privada en los edificios de viviendas para limitar los conflictos actuales, haciendo que los edificios de viviendas sean más seguros durante su uso.
He tomado nota de las opiniones de los abogados de la Federación de Abogados de Vietnam para contribuir a la modificación y complementación del quinto borrador de la Ley de Vivienda. Hemos propuesto cuatro grupos de temas sobre propiedad, políticas de desarrollo, transacciones y gestión de viviendas, para minimizar las disputas relacionadas con la vivienda, proteger al máximo los derechos e intereses legítimos de las partes relacionadas y promover la consolidación del sistema legal en el sector inmobiliario de Vietnam.
Propongo modificar las normas sobre propiedad común y privada de edificios de apartamentos en el proyecto de revisión de la Ley de Vivienda. En consecuencia, las plazas de aparcamiento en edificios de apartamentos se clasifican como propiedad común y no se plantea la compraventa de estas plazas. Esto minimizará las disputas relacionadas.
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