Eliminación de cuellos de botella en la demolición, renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos antiguos

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La Comisión de Derecho de la Asamblea Nacional considera que las disposiciones del proyecto de Ley de Vivienda (enmendado) deben eliminar los obstáculos en el orden y los procedimientos para reubicar a los residentes de edificios de apartamentos peligrosos con riesgo de colapso; seleccionar inversores para renovar y reconstruir edificios de apartamentos; acordar planes de compensación y reasentamiento después de seleccionar a los inversores...

El presidente de la Comisión de Derecho de la Asamblea Nacional, Hoang Thanh Tung, informa sobre la revisión del proyecto de Ley de Vivienda (enmendado). (Foto: DUY LINH)

Evitar superposiciones y conflictos con el proyecto de Ley de Tierras (enmendado)

En la mañana del 5 de junio, al presentar el informe de revisión del proyecto de Ley de Vivienda (enmendado), el presidente del Comité de Derecho de la Asamblea Nacional, Hoang Thanh Tung, afirmó que uno de los principales problemas que deben superarse al enmendar la Ley de Vivienda es la dificultad de demoler, renovar y reconstruir edificios de apartamentos viejos, degradados y dañados.

Tras incorporar las opiniones de la Comisión Permanente de la Asamblea Nacional en su sesión de marzo de 2023, el proyecto de ley presentado a la Asamblea Nacional elimina la opción sobre el plazo de propiedad de los edificios de apartamentos. Sin embargo, la Comisión de Derecho determinó que el contenido adicional del proyecto de ley no cumple con los requisitos de especificidad y viabilidad en cuanto a la autoridad, el orden y los procedimientos para la reubicación de residentes, la demolición, la renovación y la reconstrucción de edificios de apartamentos inseguros, y requiere una revisión e investigación más exhaustivas para su finalización.

Basándose en la investigación, el estudio y la supervisión de la aplicación de la ley sobre la renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos en la práctica en las grandes ciudades, el Comité de Derecho cree que las disposiciones del proyecto de ley sobre este tema deben eliminar los cuellos de botella en: los procedimientos para reubicar a los residentes de edificios de apartamentos peligrosos en riesgo de colapso; seleccionar inversores para renovar y reconstruir edificios de apartamentos; acordar planes de compensación y reasentamiento después de seleccionar a los inversores; y procedimientos de inversión complicados y largos para proyectos de renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos.

Delegados asistentes a la reunión en la mañana del 5 de junio. (Foto: DUY LINH).

En concreto, el realojamiento forzoso de residentes de edificios de viviendas peligrosos con riesgo de derrumbe afecta directamente a derechos constitucionales (derecho a la residencia legal, derecho inviolable a la vivienda, derecho a la propiedad de la vivienda, etc.) y, por tanto, necesita ser regulado en la Ley.

Por lo tanto, se recomienda que el Gobierno estudie y regule específicamente la autoridad, el orden, los procedimientos de reubicación y las medidas de cumplimiento apropiadas cuando sea necesario para asegurar la implementación efectiva de la política de renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos.

Al mismo tiempo, determinar en la Ley el tipo de votación para seleccionar las opciones de compensación y reasentamiento de los propietarios de viviendas; complementar la regulación de que después de un cierto período de tiempo según lo prescrito por el Gobierno, si no se llega a un acuerdo sobre la opción, la compensación y el reasentamiento se implementarán de acuerdo con la opción decidida por el Comité Popular Provincial sobre la base de los principios de compensación y reasentamiento prescritos en la Ley de Vivienda.

Heredando las disposiciones de la actual Ley de Vivienda, el punto a), inciso 1, del artículo 72 del proyecto de Ley estipula que en el caso de un edificio de apartamentos que debe ser demolido pero se reconstruye de acuerdo con la planificación, los propietarios serán dispuestos para su reasentamiento en el lugar y deben contribuir con fondos para reconstruir el edificio de apartamentos.

El Comité de Derecho aprobó esta disposición por ser coherente con la práctica y garantizar los derechos legales de uso del suelo de los propietarios de edificios de apartamentos demolidos. Sin embargo, en relación con este asunto, el punto a, cláusula 3, artículo 79 del proyecto de Ley de Tierras (enmendado) estipula que los proyectos de renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos, conforme a las disposiciones de la Ley de Vivienda, se enmarcan en la recuperación de tierras para el desarrollo socioeconómico en beneficio del interés nacional y público, lo que genera solapamientos y conflictos entre ambas leyes.

Por lo tanto, se recomienda que el Gobierno ordene al Ministerio de Construcción y al Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente que se coordinen para revisar y proponer una solución unificada para manejar el contenido antes mencionado en los dos proyectos de ley, asegurando los derechos e intereses legítimos y legales de los propietarios de apartamentos con terrenos residenciales estables y a largo plazo.

El Comité de Derecho también propuso seguir investigando y aclarando la naturaleza específica de los proyectos de renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos para desarrollar regulaciones sobre procedimientos y procesos de inversión apropiados, evitando superposiciones y duplicaciones, aumentando los costos de cumplimiento y prolongando el tiempo para revisar, aprobar y aprobar las políticas de inversión.

Es necesario regular el porcentaje mínimo de los derechos de uso del suelo y de la renta del suelo para el desarrollo de vivienda social.

Español Respecto a la política de desarrollo de vivienda social, el artículo 80, cláusula 1, del proyecto de ley estipula que la asignación de fondos de tierra para el desarrollo de vivienda social es responsabilidad del Comité Popular provincial; el artículo 80, cláusula 3, complementa la disposición de que el Comité Popular provincial es responsable de informar al Consejo Popular del mismo nivel sobre la asignación de una cierta proporción de los fondos recaudados de las tarifas de uso de la tierra y los alquileres de la tierra de los proyectos de inversión en construcción de vivienda comercial y área urbana en el área para realizar compensaciones, limpieza del sitio (si lo hubiera) e inversión en la construcción de sistemas de infraestructura técnica para proyectos de inversión en construcción de vivienda social o inversión en la construcción de proyectos de vivienda social.

La mayoría de las opiniones en la Comisión de Derecho coincidieron con las disposiciones del proyecto de Ley. Sin embargo, para garantizar la transparencia y la viabilidad, y para aumentar la responsabilidad de las autoridades locales en su implementación, se propone complementar la regulación sobre el porcentaje mínimo de las tasas por uso del suelo y las rentas del suelo de los proyectos de vivienda comercial y las zonas urbanas que recibe el presupuesto local, que debe destinarse al desarrollo de vivienda social.

Además, el Comité de Derecho determinó que, según las disposiciones de la Ley de Vivienda vigente, además de asignar el 20% del fondo de suelo, los inversores que construyen proyectos de vivienda comercial y áreas urbanas también deben invertir en infraestructura técnica sincrónica para el terreno destinado a la construcción de vivienda social. Si solo se deducen el canon de uso del suelo y la renta del suelo, en realidad, se siguen detrayendo del presupuesto estatal.

El ministro de Construcción, Nguyen Thanh Nghi, presenta la propuesta del Gobierno sobre el proyecto de Ley de Vivienda (enmendado). (Foto: DUY LINH)

Por lo tanto, se recomienda estudiar regulaciones adicionales sobre la responsabilidad de aportar fondos para la construcción de viviendas sociales para los inversores en proyectos de construcción de viviendas comerciales y áreas urbanas.

En cuanto a los incentivos para los inversores de viviendas sociales para la venta, arrendamiento con opción a compra o arrendamiento, el artículo 82 del proyecto de ley estipula que los inversores en proyectos de construcción de viviendas sociales no financiados con capital del presupuesto estatal, bonos nacionales, bonos, capital de asistencia oficial para el desarrollo, préstamos preferenciales de patrocinadores, etc. están exentos de las tasas de uso del suelo y la renta del suelo para toda la superficie del terreno del proyecto y no tienen que realizar procedimientos para determinar los precios del suelo, calcular las tasas de uso del suelo y las rentas del suelo que están exentas de acuerdo con las disposiciones de la ley sobre el suelo.

Además, impuesto al valor agregado preferencial e impuesto a la renta de sociedades de acuerdo a la legislación fiscal.

La mayoría de las opiniones en la Comisión de Derecho estuvieron de acuerdo con las disposiciones del proyecto de ley; al mismo tiempo, se propuso que la Cláusula 2, Artículo 82, complemente la regulación sobre la proporción máxima del fondo de tierra privado para la construcción de instalaciones comerciales, de servicios y de negocios en proyectos de vivienda social para garantizar el rigor y evitar lagunas que puedan ser abusadas al proponer proyectos de inversión para construir viviendas sociales, pero el objetivo principal es tener terrenos para construir instalaciones comerciales, de servicios y de negocios.

En lo que respecta a la determinación de los precios de venta, alquiler y compra a plazos de las viviendas sociales no construidas por el Estado, la mayoría de las opiniones en la Comisión de Derecho coincidieron con las disposiciones del proyecto de ley sobre el cálculo íntegro de los costes en el precio de venta para recuperar el capital de inversión de las empresas, garantizando los derechos e intereses legítimos de los inversores.

Sin embargo, para garantizar la transparencia y el rigor, se recomienda estudiar y aclarar "otros costos razonables" incluidos en el precio de venta o prescribir principios y condiciones para que los costos se consideren razonables cuando se incluyan en el precio de venta.

Según: nhandan.vn

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