Mercado de fusiones y adquisiciones inmobiliarias: las alianzas estratégicas reinan

Si en el pasado las actividades de fusiones y adquisiciones eran lideradas por empresas nacionales gracias a las ventajas de los fondos de tierras y al potencial financiero, ahora están surgiendo inversores extranjeros, acelerándose tanto en escala como en estrategia.

Inmuebles en la zona céntrica de Ciudad Ho Chi Minh . (Foto: Hong Dat/TTXVN)

El mercado de fusiones y adquisiciones (M&A) en el sector inmobiliario de Vietnam en 2025 está siendo testigo de un claro cambio en la estructura de los inversores.

Si bien antes la actividad de fusiones y adquisiciones estaba liderada por empresas nacionales gracias a sus recursos territoriales y su solidez financiera, ahora los inversores extranjeros están surgiendo como una fuerza proactiva, acelerándose tanto en escala como en estrategia.

En este contexto, se está produciendo una polarización: ya no se trata de un juego de "el pez grande se come al pez chico", sino más bien de un período de selección y filtrado cuidadoso destinado a optimizar la eficiencia y compartir el valor.

Los inversores extranjeros aceleran sus inversiones, mientras que los nacionales se mantienen cautelosos.

Según la última encuesta de CBRE Vietnam, en los últimos dos trimestres, las entradas de capital extranjero al sector inmobiliario representaron el 24% de la inversión extranjera directa (IED) total en Vietnam, una cifra que refleja un fuerte interés de los inversores extranjeros.

En particular, CapitaLand (Singapur) realizó una inversión multimillonaria en dólares en la subdivisión Hai Dang de Vinhomes Ocean Park 3 ( Hung Yen ).

Anteriormente, el grupo ya había establecido su presencia en Vietnam con importantes proyectos como Lumi Hanoi y The Senique Hanoi. CapitaLand también manifestó sus planes de ampliar su inversión entre 5000 y 7000 millones de dólares en los próximos años, lo que demuestra su confianza a largo plazo en el mercado inmobiliario vietnamita.

Ha Dong es una de las zonas de Hanói que muchos inversores eligen para desarrollar proyectos. (Foto: Tuan Anh/VNA)

La afluencia de capital extranjero no se limita al sector inmobiliario; también se ha extendido al sector inmobiliario industrial. Un inversor sueco ha anunciado planes para construir una planta manufacturera de 1.000 millones de dólares en la provincia de Gia Lai, una iniciativa que demuestra una visión que combina el desarrollo inmobiliario industrial, manufacturero y logístico.

En la región norte, la Corporación de Desarrollo Urbano Kinh Bac se ha asociado con la Organización Trump (EE. UU.) en un proyecto de campo de golf de alta gama en la provincia de Hung Yen. Este acuerdo goza de gran reconocimiento por su valor de marca y su capacidad de implementación, y abre un modelo de vinculación multinivel entre capital, tecnología y estándares internacionales.

Sin embargo, en contraste con el dinamismo de los inversores extranjeros, las empresas nacionales se mantienen cautelosas. Según CBRE, hasta el 60% de las empresas nacionales no han participado en ninguna operación de fusiones y adquisiciones, el 39% está considerando posponer sus planes de inversión y el 21% ha retrasado oficialmente el flujo de caja para garantizar su seguridad financiera.

Las razones aducidas son la escasez de nueva oferta, el debilitamiento del poder adquisitivo y la persistente presión financiera de años anteriores.

Por ejemplo, en el segundo trimestre de 2025, en todo el mercado de Ciudad Ho Chi Minh solo se pusieron a la venta unos 1.000 apartamentos y 74 casas de baja altura, un mínimo histórico en los últimos 10 años. A pesar de que muchos promotores han implementado políticas de estímulo, como descuentos de hasta el 16%, apoyo a los tipos de interés a largo plazo y paquetes de diseño de interiores de alta gama gratuitos, el mercado aún no se ha recuperado.

Un líder de una importante empresa comentó que, durante este período, las empresas deben proteger su flujo de caja como si fuera su principal fuente de ingresos. Las dificultades financieras, sumadas a la lentitud de la reestructuración y la presión de la deuda, están obligando a las empresas nacionales a replegarse para defenderse.

Los "peces grandes" no se tragan fácilmente a los "peces pequeños".

A pesar de tener la ventaja en términos de flujos de capital, los inversores extranjeros no pueden "apoderarse" fácilmente del mercado inmobiliario, como algunas preocupaciones han sugerido anteriormente.

Según los expertos, la era en la que los grandes actores utilizaban su poder financiero para dominar el mercado ha terminado. Las fusiones y adquisiciones inmobiliarias están entrando en un nuevo ciclo donde las capacidades de colaboración, la experiencia legal, el control de riesgos y las estrategias a largo plazo se convierten en factores clave.

(Foto: Tuan Anh/VNA)

De hecho, en el primer semestre de este año se han registrado varias fusiones y adquisiciones lideradas por empresas nacionales. Un ejemplo destacado es la adquisición por parte de Bcons Group de un proyecto de casi 19.000 m² en Ciudad Ho Chi Minh, propiedad de Thuduc House.

Sun Group invirtió en un terreno privilegiado en la Nueva Área Urbana de Cau Giay (Hanói) para desarrollar el complejo Sun Felia. Sunshine Group también adquirió 55 hectáreas de terreno de Xuan Cau Holdings en Van Giang para desarrollar el proyecto a gran escala Alluvia City.

Cabe destacar que la transacción en la que Phat Dat transfirió el 80% de sus acciones en el proyecto Thuan An 1-2 a un inversor extranjero con amplia experiencia en Vietnam ejemplifica un modelo de cooperación mutuamente beneficioso. La empresa nacional conserva el terreno y los derechos legales, mientras que el socio extranjero aporta capital, tecnología y estándares internacionales de desarrollo.

La Sra. Trang Bui, Directora General de Cushman & Wakefield Vietnam, comentó que no es fácil para las empresas extranjeras conquistar el mercado vietnamita. El mayor obstáculo para ellas no es el dinero, sino la limpieza de terrenos y los trámites legales.

Actualmente es muy difícil encontrar miles de metros cuadrados de terreno desbrozado en el corazón de Ciudad Ho Chi Minh, donde la oferta ha estado prácticamente congelada durante tres años consecutivos. Sin embargo, esto supone una ventaja significativa para las empresas nacionales, ya que no solo poseen muchas parcelas desbrozadas y comprenden la normativa local, sino que también pueden procesar los trámites con mayor rapidez. Desde esta posición, las empresas nacionales pueden captar capital de forma proactiva en lugar de venderse pasivamente.

Con la misma opinión, la experta Tran Thi Khanh Van cree que la tendencia actual ya no es la de "pez grande devorando a pez pequeño", sino la de "pez inteligente uniendo fuerzas con pez fuerte". Si las empresas nacionales saben cómo utilizar las fusiones y adquisiciones como estrategia para fortalecer su fortaleza interna, pueden revertir la situación y desarrollarse de forma más sostenible.

Los analistas también coinciden en que el mercado está entrando en una clara fase de consolidación. Las fusiones y adquisiciones ya no son generalizadas, sino muy selectivas, centrándose en el valor sinérgico entre ambas partes en términos de financiación, marca, tecnología y capacidad de implementación.

El Sr. Vo Huynh Tuan Kiet, Director de Marketing Residencial de CBRE Vietnam, comentó: «El juego ahora pertenece a los inversores con una visión a largo plazo, estrategias claras y capacidades operativas prácticas. Esto supone una transición de fusiones y adquisiciones oportunistas a fusiones y adquisiciones estratégicas».

Los representantes de JLL Vietnam también enfatizaron que el mercado inmobiliario está pasando de un estado de "acumulación de tierras para mantener activos" a una fase de explotación eficiente de cada metro cuadrado de tierra a través de empresas conjuntas, asociaciones y cooperación de múltiples capas.

Se prevé que el período de 2024 a 2026 sea el pico de actividad en fusiones y adquisiciones inmobiliarias, con un aumento tanto en el número de transacciones como en el valor de la inversión. Sin embargo, según los expertos, el éxito depende no solo de la capacidad financiera, sino también de la capacidad de las partes participantes para cooperar y desarrollar estrategias a largo plazo.

En este panorama en constante evolución, las empresas nacionales no se quedan de brazos cruzados. Si pueden aprovechar sus ventajas inherentes, como terrenos limpios, conocimiento del mercado y capacidad de coordinación local, junto con el capital y la tecnología de socios extranjeros, las fusiones y adquisiciones ya no son una salida, sino un trampolín para mejorar sus capacidades y ampliar su cuota de mercado.

Por lo tanto, el mercado inmobiliario en 2025 ya no es una cuestión de “tragar o ser tragado”, sino un desafío estratégico de cooperación, vinculación y optimización de recursos para avanzar juntos.

Fuente: https://baolangson.vn/thi-truong-mua-ban-sap-nhap-bat-dong-san-lien-ket-chien-luoc-len-ngoi-5055554.html